马来西亚产业盈利税2026：工厂与工业产业RPGT税率、扣留款与计算

重点摘要

• 马来西亚公民与永久居民出售工厂：三年内 30%、第四年 20%、第五年 15%，第六年起 0%。
• 本地注册公司前五年同样是 30%、20%、15%，但第六年起仍要缴 10%；外国个人与外国公司前五年一律 30%，第六年起 10%。
• 买方必须从买价中扣留一部分，在 60 天内交给内陆税收局（LHDN）：本地个人卖家 3%，本地公司三年内出售 5%（第四年起 3%），外国卖家 7%。
• 自 2025 年 1 月 1 日起，产业盈利税改为自我评估：卖方须在 SPA 日期起 60 天内在 MyTax 的 e-CKHT 提交 CKHT 1A 表格，并在 90 天内缴清税款。
• 个人卖家可扣除 RM1 万或盈利的 10%（取较高者）；"一生一次私人住宅豁免"只限住宅，工厂不适用。

马来西亚产业盈利税 2026（RPGT）怎么算，取决于两件事：谁卖，以及持有多久。马来西亚公民和永久居民三年内出售税率 30%、第四年 20%、第五年 15%、第六年起免税；本地公司前五年税率相同，但第六年起仍缴 10%；外国人和外国公司前五年 30%，之后 10%。以上税率由 LHDN 公布，自 2022 年 1 月 1 日以来没有改变，2026 年依然适用。

产业盈利税是全国统一的规则，工厂不论在巴生港（Port Klang）、莎阿南（Shah Alam）还是芙蓉（Seremban），算法都一样。下面依序说明 2026 年税率表、买方扣留款、盈利怎么算、一笔工厂交易的完整 RPGT 计算、豁免项目，以及工厂该用个人还是公司名义持有。

马来西亚产业盈利税 2026 税率：工厂与工业产业

《1976 年产业盈利税法令》在附表五把卖方分成三类。工厂、仓库和工业地，与其他产业适用同一套税率。

持有期（自购入日起）	第一类：马来西亚公民及永久居民个人	第二类：本地注册公司、信托人、注册团体	第三类：非公民（非永久居民）、外国注册公司
三年内	30%	30%	30%
第四年	20%	20%	30%
第五年	15%	15%	30%
第六年及以后	0%	10%	10%

资料来源：LHDN 产业盈利税税率。第一类也包括合伙经营。第一类第六年起 0% 的规定，适用于 2022 年 1 月 1 日起的出售。

很多人记得"满五年免税"，但这只对第一类（本地个人）成立。以公司名义持有的工厂，不论放多久，出售盈利都要缴 10%；外国人与外国公司在第六年起也是 10%，永远不会降到零。

持有期从哪一天算到哪一天？

两个日期都看买卖合约（SPA）。根据 LHDN 的规定，出售日期是书面合约的签署日期，而不是过户日期，也不是收齐尾款的日期；你的购入日期，则是当初买进时那份 SPA 的日期。举例：你在 2021 年 3 月 1 日签 SPA 买厂，那么在 2026 年 3 月 1 日或之后签出售 SPA，才算进入第六年。早签一个星期，本地个人卖家就可能要多缴盈利的 15%。

买方扣留款（Retention Sum）：3%、5% 还是 7%？

不管卖方最后要缴多少税，买方都必须从买价中扣留一部分，在出售日期起 60 天内交给 LHDN。扣留比例按卖方类别而定：

卖方	买方须扣留
第一类（本地公民及永久居民个人）	买价的 3%
第二类（本地公司），三年内出售	5%
第二类，第四年起出售	3%
第三类（外国个人及外国公司）	7%

买方扣留的是总价的上述比例；如果现金对价更低，则扣留全部现金对价。这笔钱会抵扣卖方的产业盈利税：扣多了，卖方申请退还；扣少了，卖方补缴差额。

2026 年起出售的产业多了一个选项：如果卖方在买方汇款之前，把自行评估的税额通知买方，而这个数字较低，买方可以改为扣留并汇交这个金额。买方若没有按时汇交，会被加征未缴金额的 10%，所以 SPA 和双方律师一定会写清楚这笔扣留款怎么处理。

RPGT 2026 计算：工厂出售盈利怎么算

产业盈利税按"应课税盈利"计算，也就是出售价减去购入价，两者的定义以 LHDN 的说明为准。

步骤	内容
出售价	售价减去出售时仍体现在产业上的增值开支（例如经批准的扩建、仓库加大）、维护地契权益的开支，以及出售时的附带费用（中介、律师、估价师、测量师费用）
购入价	买价加上购入时的附带费用（专业费用），减去因损坏获得的赔偿或保险金，以及没收的订金
应课税盈利	出售价减购入价
只限个人	扣除 RM1 万或盈利的 10%，取较高者
税额	应课税盈利乘以你所属类别和持有期的税率

有两类开支很多业主想扣却不能扣：买厂贷款的利息，以及已在所得税中扣除过的开支（例如维修费）。增值工程的发票和批准图则要留好，LHDN 在七年内都可以要求出示证明。

完整算例：RM420 万工厂出售要缴多少产业盈利税？

一间工厂以 2023 年 3 月 1 日签署的 SPA 购入，买价 RM3,000,000，律师费与估价费 RM45,000。业主后来做了经批准的扩建，花费 RM200,000。之后以 2026 年 10 月 1 日签署的 SPA 出售，售价 RM4,200,000，中介费和律师费 RM110,000。这属于持有的第四年。

项目	金额
售价	RM4,200,000
减：出售附带费用	（RM110,000）
减：增值开支（经批准扩建）	（RM200,000）
出售价	RM3,890,000
买价加购入附带费用	RM3,045,000
盈利	RM845,000

同一笔交易，卖方身份不同，结果差很多：

卖方	豁免	应课税盈利	税率（第四年）	产业盈利税	买方扣留款
马来西亚个人	RM84,500（10%）	RM760,500	20%	RM152,100	RM126,000（3%）
马来西亚 Sdn Bhd	无	RM845,000	20%	RM169,000	RM126,000（3%）
外国个人	RM84,500（10%）	RM760,500	30%	RM228,150	RM294,000（7%）

如果同样的盈利是在第六年或之后才实现：

卖方	税率（第六年起）	产业盈利税
马来西亚个人	0%	RM0
马来西亚 Sdn Bhd	10%	RM84,500
外国个人	10%	RM76,050

对公司来说，多等两年税额减半；对本地个人来说，税直接归零。外国个人卖家在第四年出售时，买方扣留的 RM294,000 比实际税额 RM228,150 多出 RM65,850，这部分要事后申请退还，现金流上要预先考虑。

打算出售的话，先查清楚当初买入的 SPA 日期，再和买家谈签约时间；同时先掌握合理价位。我们的工厂估价指南说明估价师怎么为工业产业定价，JPPH 记录的雪兰莪工业产业成交则可以看到同类工厂的真实成交价。

工厂业主用得上的产业盈利税豁免

豁免或减免	适用对象	工厂适用吗？
RM1 万或盈利 10%，取较高者	只限个人	适用
第六年起 0%	第一类卖方（公民、永久居民、合伙）	适用
一生一次私人住宅豁免	公民及永久居民	不适用，只限住宅
夫妻、父母子女、祖孙之间赠与	赠与人须为马来西亚公民	适用，视为无盈无亏
把产业转入自己控制的本地公司，换取股份	马来西亚公民业主，公司由本人或配偶控制，对价至少 75% 为股份	适用，视为无盈无亏
政府征用土地	所有业主	适用，视为无盈无亏

资料来源：LHDN 豁免规定及视为无盈无亏的交易。

出售产业的亏损，可以抵扣之后出售产业的盈利，并可向后结转，最多九个课税年。另外，如果卖方本身是以买卖产业为业务，盈利会被当作收入，按《所得税法令》征税，而不是产业盈利税。

2025 年起的申报与缴税期限

自 2025 年 1 月 1 日起的出售，产业盈利税改为自我评估，法律依据是《2023 年财政（第 2 号）法令》。LHDN 不再发出评税通知，你提交的申报表本身就是评税。

谁	做什么	期限
卖方	在 MyTax 的 e-CKHT 提交 CKHT 1A；申请豁免或申报亏损则提交 CKHT 3	出售日期起 60 天内
买方	提交 CKHT 2A，并汇交扣留款	出售日期起 60 天内
卖方	缴付产业盈利税，或扣留款不足的差额	出售日期起 90 天内
双方	保存 SPA、发票与计算资料	7 年

纸本表格已不再接受。罚款相当重：没有申报或没有申报出售，最高可罚税额的三倍；申报不正确，最高罚少报税额的 100%。

卖方产业盈利税清单

• 找出当初购入的 SPA 日期，算到计划签出售 SPA 那天的持有期
• 收齐购入时的律师费、估价费发票，以及扩建工程发票与批准图则
• 谈价之前先把盈利和税额算出来
• 在 SPA 中写明扣留款的处理方式
• 60 天内提交 CKHT 1A（或 CKHT 3），90 天内缴清差额

用公司还是个人名义持有工厂？

没有标准答案，但产业盈利税的差距很大，最好在买之前就想清楚。

• 出场税负。 本地个人持有超过五年，产业盈利税为 0%；本地公司不论持有多久，盈利都要缴 10%。以 RM200 万盈利计算，差距就是 RM20 万。
• 贷款。 公司买厂，银行按 BR、BLR 或资金成本定价；个人买厂，部分银行按 SBR 定价。两者的比较见我们的马来西亚工厂贷款指南。
• 卖公司而不是卖厂房。 产业公司（受控公司，且产业价值不少于有形资产的 75%）的股份，税务上视同产业。自 2024 年 1 月 1 日起，由公司出售的产业公司股份改按《所得税法令》下的资本利得税处理，不再适用产业盈利税；个人出售产业公司股份则仍适用产业盈利税。
• 把个人名下的厂房转进自己的公司。 马来西亚公民可以把产业转给由本人或配偶控制的本地公司，只要对价至少 75% 为股份，产业盈利税上视为无盈无亏。这笔转让的印花税是另一回事，见我们的工厂买家印花税指南。
• 所得税与资本津贴。 公司把厂房用于自身业务，可以申请资本津贴，出售时可能需要调整。基本概念见厂房资本津贴指南，两种结构最好请税务顾问实际算一遍。

外国买家另外还要取得州政府批准；在雪兰莪，外国人购买工业建筑的最低价为 RM300 万。审批细节见外资企业在马来西亚买厂与租厂指南。

关于产业盈利税的常见误解

• "满五年就免税"： 只对本地个人成立。公司、外国人第六年起仍是 10%。
• "按过户日期算持有期"： 错。看的是买入和卖出两份 SPA 的签署日期。
• "买方扣留 3% 就是税"： 扣留款只是预缴，最终税额要按盈利算，多退少补。
• "贷款利息可以扣"： 不能。买厂贷款利息不算在购入价里。
• "私人住宅豁免也能用在厂房"： 不能，只限住宅。

常见问题

2026 年马来西亚工厂的产业盈利税税率是多少？

马来西亚公民及永久居民：三年内 30%，第四年 20%，第五年 15%，第六年起 0%。本地公司税率相同，但第六年起为 10%。外国个人与外国公司前五年 30%，之后 10%。

工厂持有满五年后出售，还要缴产业盈利税吗？

本地公民和永久居民个人不用，第六年起税率为 0%。公司和外国人第六年起仍要缴 10%，之后不再下降。

公司出售工厂的产业盈利税是多少？

在马来西亚注册的公司：三年内 30%，第四年 20%，第五年 15%，第六年起 10%。在国外注册的公司：前五年 30%，第六年起 10%。

买方要扣留多少产业盈利税？

卖方是本地公民或永久居民个人，扣留买价的 3%；本地公司三年内出售扣 5%，之后 3%；外国个人或外国公司扣 7%。买方须在 SPA 日期起 60 天内把这笔钱交给 LHDN。

RPGT 持有期从哪一天开始算？

从买进时 SPA 的签署日期，算到卖出时 SPA 的签署日期。过户日期和付款日期不影响持有期。

装修费和律师费可以从盈利中扣除吗？

出售时仍体现在产业上的增值工程（例如经批准的扩建）可以扣，买卖时支付的专业费用也可以扣。贷款利息，以及已在所得税中扣除的开支，则不能扣。

工厂出售后怎么申报产业盈利税？

在出售日期起 60 天内，于 MyTax 的 e-CKHT 提交 CKHT 1A 表格，并在 90 天内缴清差额。自 2025 年 1 月 1 日起的出售，纸本表格已不再接受。

买工厂用个人名义还是公司名义好？

个人持有超过五年出售，产业盈利税为 0%，公司则要缴 10%；但贷款定价、租金收入的所得税、资本津贴和退出方式也都要考虑。签 SPA 之前，最好和会计师把两种结构都算一遍。

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