如何在马来西亚购买工厂 - 巴生谷指南

核心要点

• 在搜索前明确运营需求，包括电力供应（重型机械需三相电）、楼板荷载、天花板高度、工业分区（轻型、中型、重型）、环境局批准及产权类型。
• 融资通常覆盖购买价的80-85%，首付10%，贷款期限25-30年（永久产权），另需支付律师费和分级印花税。
• 使用像FactoryHub这样预筛选规格的平台来缩小工厂列表，然后进行实地和文件核实。
• 外国买家通常只能购买租赁产权工业用地，并需获得州政府批准。
• 核实后完成法律步骤，包括买卖协议、印花税、贷款协议和产权转移。

在巴生谷和雪兰莪购买工厂的流程很直接：明确你的运营规格（电力、楼板荷载、净高、分区）、获得融资（通常80-85%贷款成数，10%首付）、使用预先筛选这些规格的平台（如FactoryHub）搜索和筛选、进行实地和文件核查，然后完成法律步骤（买卖协议、印花税、贷款协议、产权转让）。选择合适的工厂完全取决于将你的特定需求与物业的能力相匹配。

第一步：确定运营要求与规格

在开始查看列表之前，你必须确切知道你的工厂需要什么。最关键的规格包括：

• 电源与安培数：确定你的机器所需的电力负荷。大多数工厂提供单相或三相电源。重型机械需要三相电。检查安培数（例如200A、400A）是否满足设备总需求。一些旧工厂可能供电不足；升级成本可能很高。

• 楼板荷载（吨/平方米）：这衡量地板能承受的重量。标准轻工业地板可承受1-2吨/平方米，中等可达5吨/平方米，重工业（如冲压、钢结构加工）可达10吨/平方米或更多。务必从建筑图纸或结构工程师处核实实际荷载等级。

• 净高：从地面到最低障碍物（如梁、管道）的距离。典型高度：轻型装配5-6米，带货架的仓储8-10米，带天车的重工业12米以上。确保符合你的生产线或存储需求。

• 工业分区：雪兰莪的每块工业用地都分为轻工业（雪兰莪分区L1、L2）、中工业（M1、M2）或重工业（H1、H2）。你的商业活动必须属于允许列表。例如，化工厂需要重工业分区，而食品加工通常适合轻或中工业。查看地方议会（MBSJ、MBSA、MPK等）的分区图。

• 环境局（DOE）批准：环境局要求某些行业（如电镀、棕榈油、化学品储存）进行环境影响评估（EIA）或规定活动批准。确认该工厂是否已有针对你预期行业的DOE批准，或者你是否需要申请。这可能耗时数月。

• 产权：永久地契 vs. 租赁地契：永久地契给你完全永久所有权，而租赁地契（通常99年）归还给州政府。租赁地契工厂更便宜，但需缴纳年地税、续期风险以及银行贷款限制（部分银行将贷款期限限制为剩余租期）。外国人通常只能购买租赁地契工业用地并获得州政府批准（见常见问题）。

第二步：设定预算与融资

对于你的第一间工厂，融资通常覆盖购买价的80-85%（融资成数）。贷款期限通常为永久地契25-30年，租赁地契更短。你的前期成本包括：

• 首付：购买价的10%（部分银行可能要求15%如果贷款价值比较低）。
• 律师费：约为房产价值的0.5-1.0%（外加代垫费用）。
• 印花税：阶梯税率：首10万马币1%，10万-50万马币2%，50万-100万马币3%，超过100万马币4%。
• 评估与贷款协议费：通常包含在律师费中。

提示：在筛选前获得预批准融资函或至少了解你的借款能力。工厂按平方英尺定价，在巴生谷，价格范围从每平方英尺200马币到600马币不等，取决于地点和规格。

第三步：搜索与筛选

大多数房产门户（如PropertyGuru、iProperty、Mudah）不显示你所需的关键规格：电源安培数、楼板荷载、净高或分区详情。你最终会浪费时间给无法回答的代理打电话。这就是FactoryHub.my的不同之处。FactoryHub根据你的运营要求（如电力、楼板荷载和分区）预先筛选每间工厂列表，并联合整个市场的代理。你只需描述一次需求，他们就为你带来所有代理的选项。

筛选时，比较至少5-10个物业。制作一个清单，包括必备规格、加分项和否决项。

第四步：检查与核实

完成筛选后，安排实地考察。检查期间：

• 结构状况：寻找裂缝、水损、露筋、屋顶漏水。
• 完工合规证书（CF）：CF（前CCC）证明建筑合法完工且安全。核实CF已签发且符合当前用途。一些旧工厂的CF可能不涵盖后续加建。
• 分区与你的行业：向地方议会（例如莎阿南市政厅、巴生市议会）确认你的商业活动是否允许。不要仅依赖代理的陈述。
• 电力与地板规格：要求提供电费单或供电合同。检查配电盘额定值。对于楼板荷载，要求提供结构图纸或聘请工程师进行现场荷载测试。
• 公用设施：检查供水、污水、网络连接和雨水排水。

第五步：法律，买卖协议、印花税、贷款协议、产权转让

聘请一位熟悉工业房产转让的律师。关键步骤：

• 买卖协议（SPA）：在你支付10%定金后签署（预订时3%，14天内7%）。SPA应包含尽职调查期条款（14-21天），如果分区或规格失实，你可以退出。
• 贷款协议：在银行批准你的贷款后签署。银行将发出贷款要约函；你的律师会审查。
• 印花税：在签署SPA后30天内支付（或延至60天）。
• 产权转让：向土地局（Pejabat Tanah）申请注册所有权变更。这需要3-6个月。你的律师会处理。确保产权清晰无负担（警告、抵押）。

第六步：交接

一旦贷款发放且产权转让完成，卖方移交空置占有权。进行最终巡视，确保SPA的所有条件已满足（例如清除杂物、移交水电表）。支付尾款并领取钥匙。

巴生谷工厂出售地点

巴生谷和雪兰莪的主要工业区包括：

• 巴生与巴生港：重工业和中等工业区，物流枢纽。搜索巴生港工厂出售。
• 莎阿南：第13-36区，许多轻工业和中等工厂。查看莎阿南工厂出售。
• 加埔：不断发展的工业区，价格实惠的租赁地契选项。
• 默鲁：靠近北巴生谷的重工业和物流。
• 梳邦：梳邦再也和USJ有轻工业园，价格较高。
• 万挠：轻到中等工厂，通过LATAR和PLUS高速连通性好。
• 汝来：南部门户，价格实惠的土地和现成工厂。

如需雪兰莪的完整列表，请访问雪兰莪工厂出售。

常见问题

我需要环境局许可证吗？
是的，如果你的制造活动属于《环境质量法》规定的活动（例如水泥、化学品、金属加工）。即使不属于规定活动，你可能也需要计划性废物管理许可证。在确定工厂前请向环境局查询。

永久地契与租赁地契工厂比较？
永久地契提供更高的转售价值和更简单的融资。租赁地契（99年）前期成本较低，但银行可能将贷款期限限制在剩余租期内（例如剩余40年，则贷款上限30年）。对于外国买家，租赁地契更容易获得，因为州政府批准更容易。

我需要多少定金/融资？
通常10%首付。银行融资购买价的80-85%。额外成本：律师费（约5千-1.5万马币）、印花税（价格的1-4%）、评估费（约1千-3千马币）。所需前期现金总额：约为房产价格的13-15%，包括所有成本。

外国人可以在马来西亚购买工厂吗？
可以，但需获得州政府批准。一般来说，外国人可以购买价格超过100万马币（某些州200万马币）的工业房产。永久地契工业用地受限；租赁地契对外国买家更常见。你需要通过经济规划单位（EPU）或州土地局申请。当地律师可以指导你。

需要帮助购买你的第一间工厂？

联系FactoryHub.my获取专家协助。直接与Peter Tan通话：016-666 6872。他将帮助你确定规格、搜索整个市场，并指导你完成检查和法律步骤，所有服务对买家免费。