Hasil Sewa Hartanah Industri Malaysia 2026: Sewa vs Harga Ikut Kawasan dan REIT

Intipati Utama

• Data berdaftar memberi input, bukan hasil sewa siap. Urus niaga berdaftar JPPH di Selangor sehingga Julai 2026 menunjukkan median harga kilang teres RM1.1 juta dan median sewa kilang teres RM1.60 sekaki persegi sebulan (RM3,500 sebulan untuk kira-kira 2,000 kaki persegi). Bandingkan angka ini dengan harga dan sewa unit yang anda nilai.
• Bandingkan yang setara. Unit yang disewa dan unit yang dijual ialah bangunan berbeza, dan harga jualan sekaki persegi berdaftar dikira atas keluasan tanah, jadi ia tidak boleh dipadankan dengan sewa sekaki persegi ruang lantai. Kilang teres memberi perbandingan paling jelas; harga kilang semi-D dan sesebuah membawa plot tanah yang besar.
• Hasil bersih lebih rendah daripada hasil kasar. Cukai tanah, cukai taksiran, insurans kebakaran, pembaikan, tempoh kosong antara penyewa dan yuran ejen semuanya ditolak daripada sewa, manakala kos membeli (duti setem dan yuran guaman) menambah kira-kira 4% hingga 5% pada harga kilang RM4 juta.
• REIT industri tersenarai membayar sekitar 5%. Penganalisis menganggarkan hasil dividen Axis REIT sekitar 5% (The Star, 3 Ogos 2026), dan agihan FY2026 AME REIT sebanyak 8.34 sen bersamaan kira-kira 5.2% pada harga unit 31 Mac 2026.
• Bagi pemilik yang menggunakan sendiri, membeli jarang sekali soal hasil sewa. Membeli menang kerana kawalan, spesifikasi dan tempoh pegangan panjang.

Hasil sewa hartanah industri di Malaysia mudah dibesar-besarkan. Data berdaftar JPPH tidak memberi hasil sewa bagi setiap kawasan, kerana unit yang disewa dan unit yang dijual ialah bangunan berbeza. Apa yang diberikan ialah median sewa dan median harga bagi setiap jenis kilang dan kawasan, yang boleh anda bandingkan dengan unit yang dinilai. Hasil yang lebih tinggi memang wujud, tetapi datang daripada unit kecil, daerah yang lebih murah, pembelian di bawah harga pasaran atau pajakan panjang kepada penyewa yang kukuh.

Cara Membandingkan Sewa Berdaftar dengan Harga Berdaftar

FactoryHub menghimpunkan urus niaga industri berdaftar JPPH mengikut kawasan. Dua jenis angka penting untuk menyemak hasil sewa:

• Harga jualan: pindah milik bangunan industri yang didaftarkan dalam tempoh 24 bulan hingga Julai 2026 (Ogos 2024 hingga Julai 2026), diberi sebagai median harga bagi setiap jenis kilang dan dalam RM sekaki persegi tanah. Oleh sebab harga sekaki persegi itu dikira atas keluasan tanah, ia tidak boleh dipadankan dengan sewa sekaki persegi ruang lantai.
• Sewa: penyewaan yang didaftarkan dalam tempoh 24 bulan yang sama, dalam RM sekaki persegi ruang lantai sebulan, bersama median sewa bulanan dan saiz biasa unit yang disewa.

Semakan yang adil ialah median sewa bulanan berbanding median harga bagi jenis kilang yang sama di kawasan yang sama, selepas memastikan unit yang disewa dan dijual hampir sama saiznya.

Baca keputusan dengan mengambil kira perkara berikut:

1. Bangunan berbeza. Unit yang disewa dan unit yang dijual bukan bangunan yang sama. Di Selangor, median kilang sesebuah yang disewa sekitar 8,040 kaki persegi ruang lantai, sedangkan median kilang sesebuah yang dijual berada di atas tanah seluas 43,572 kaki persegi. Rekod sewa juga merangkumi sebahagian ruang kilang besar yang disewakan.
2. Tanah termasuk dalam harga. Harga kilang sesebuah termasuk plot tanah yang besar, jadi tapak yang banyak tanah menunjukkan sewa yang rendah berbanding harga walaupun nilai tanahnya meningkat.
3. Sewa direkod bukan sewa diminta. Sewa yang diminta bagi bangunan baharu berspesifikasi tinggi selalunya melebihi median rekod, yang merangkumi bangunan pelbagai usia. Untuk sewa semasa mengikut zon, rujuk panduan sewa kilang dan gudang Klang dan panduan sewa kilang Shah Alam.
4. Gudang. JPPH mengelaskan kebanyakan bangunan industri yang disewa sebagai jenis kilang, jadi gudang hanya termasuk jika direkodkan sebagai kilang. Untuk sewa gudang mengikut kawasan, lihat panduan gudang untuk disewa di Selangor.
5. Kuala Lumpur tidak dimasukkan kerana rekod penyewaan industri terlalu sedikit untuk median.

Sewa dan Harga Berdaftar Mengikut Kawasan (2026)

Jualan dan penyewaan berdaftar JPPH, 24 bulan hingga Julai 2026:

Halaman kawasan dengan pecahan penuh harga dan sewa: Klang & Pelabuhan Klang, Daerah Petaling dan Negeri Sembilan.

Apa maksud corak ini

• Kilang teres memberi perbandingan paling jelas: unit yang disewa dan dijual ialah bangunan kecil yang hampir sama, dan kilang teres mempunyai bilangan penyewaan berdaftar paling banyak.
• Kilang semi-D dan sesebuah perlu dinilai dengan lebih teliti: median unit yang disewa jauh lebih kecil daripada plot yang bertukar tangan, harganya membawa plot tanah yang besar, dan pemilik yang membeli untuk kegunaan sendiri sanggup membayar lebih daripada yang boleh disokong oleh sewa.
• Daerah lebih murah boleh kelihatan lebih baik di atas kertas. Di Klang & Pelabuhan Klang, median harga kilang teres lebih rendah daripada Selangor (RM869,000 berbanding RM1.1 juta) manakala median sewa kilang teres hampir sama (RM1.44 berbanding RM1.60 sekaki persegi sebulan), tetapi kumpulan penyewa yang lebih kecil boleh bermakna tempoh kosong lebih lama.
• Pertumbuhan harga berbeza daripada hasil. Secara setara (taman atau mukim sama, jenis sama), harga kilang teres Selangor naik kira-kira 10%, kilang semi-D kira-kira 15% dan tanah industri kira-kira 6% dalam 12 bulan hingga Julai 2026 berbanding 12 bulan sebelumnya, manakala harga kilang sesebuah turun kira-kira 13%.

Hasil Sewa Kasar vs Bersih: Apa Yang Ditolak

Hasil kasar mengabaikan kos pemilik. Hasil bersih = (sewa setahun − perbelanjaan tahunan − peruntukan kekosongan) / (harga belian + kos perolehan).

Cukai perkhidmatan tidak mengurangkan hasil pemilik jika dipindahkan kepada penyewa, tetapi ia menaikkan kos sebenar penyewa, dan itu penting semasa menetapkan sewa.

Mengira hasil sewa bagi unit tertentu

Gunakan harga sebenar dan sewa sebenar atau yang boleh dicapai bagi unit itu, bukan median kawasan. Ambil sewa setahun, tolak perbelanjaan pemilik dan peruntukan kekosongan, kemudian bahagi dengan harga belian campur duti setem pindah milik (skala 1% hingga 4%, LHDN) dan yuran guaman (semak dengan kalkulator yuran guaman). Kemudian bandingkan unit itu dengan angka berdaftar bagi jenis dan kawasannya: sewa yang jauh melebihi median sewa bulanan, atau harga yang jauh di bawah median harga, perlu ada penjelasan sebelum anda bergantung padanya.

Hasil Dividen REIT Industri vs Memiliki Kilang

REIT industri tersenarai ialah penanda aras paling jelas bagi pelabur kilang:

Bagaimana REIT berbeza daripada memiliki sebuah kilang:

• Cara membeli berbeza. REIT membeli bangunan besar yang disewa penuh dengan pajakan panjang, selalunya secara jual dan pajak balik, dan dinilai sebagai aset pendapatan. Permintaan pemilik-pengguna tidak menaikkan harga aset ini seperti yang berlaku pada kilang semi-D yang kecil.
• Penyewa lebih kukuh. AME REIT melaporkan kadar penghunian 100% pada akhir Mac 2026 dengan penyewa syarikat multinasional (The Edge). Namun REIT juga ada risiko kekosongan: penghunian portfolio Axis REIT ialah 93% pada 2Q2026 dan pusat pengedarannya di Bukit Raja hanya 58% dihuni (The Star).
• Hasil selepas kos. Agihan REIT dibayar selepas perbelanjaan hartanah dan yuran pengurusan, jadi ia lebih hampir kepada hasil bersih.

Kilang masih menawarkan apa yang tiada pada unit REIT: kawalan, pilihan untuk menggunakannya kemudian, kenaikan nilai tanah dan nilai cagaran. REIT pula menawarkan kecairan harian di Bursa Malaysia, modal permulaan kecil dan tiada urusan penyewa, tetapi harga unitnya bergerak mengikut pasaran dan kadar faedah.

Kilang vs Lot Kedai vs Kediaman: Cara Membandingkan Dengan Adil

Bandingkan hasil hanya atas asas yang sama: sewa direkod berbanding harga direkod, jenis bangunan sama, kawasan sama, tempoh sama. Mencampurkan sewa diminta dengan harga urus niaga memberi jawapan yang mengelirukan.

Penyewa industri lebih kekal kerana kos berpindah tinggi, jadi kilang yang berspesifikasi baik kurang kehilangan pendapatan akibat kekosongan. Kelebihan itu kelihatan pada hasil bersih, bukan pada angka kasar.

Kekuatan Penyewa dan Tempoh Pajakan: Penentu Sebenar Pulangan

Dua kilang dengan hasil kasar yang sama boleh bernilai sangat berbeza:

• Kekuatan penyewa. Syarikat tersenarai atau multinasional dengan pajakan panjang menjadikan pendapatan lebih terjamin. Syarikat baharu atau kecil mungkin membayar sewa lebih tinggi tetapi berisiko gagal bayar. Semak profil SSM, rekod CTOS atau CCRIS dan akaun syarikat.
• Tempoh pajakan. Median penyewaan industri direkod di Selangor ialah dua tahun. Pajakan lebih panjang dengan kenaikan sewa berjadual mengurangkan risiko kekosongan dan memudahkan pembiayaan serta jualan.
• Deposit. Amalan biasa ialah deposit sekuriti dua bulan sewa, deposit utiliti sebulan dan sewa sebulan di hadapan. Pemilik meminta lebih daripada pengguna kuasa tinggi, kimia atau berisiko kebakaran tinggi, syarikat baharu dan unit yang disertakan peralatan seperti kren atau bilik sejuk.
• Tanggungjawab pembaikan. Nyatakan dengan jelas siapa membayar bumbung, struktur, saliran dan pencawang elektrik.
• Kegunaan dan pematuhan. Aktiviti penyewa mesti sepadan dengan CCC, zon dan sijil bomba. Unit yang tidak sah untuk kegunaan itu tidak dapat mengekalkan penyewa.

Sewa vs Beli: Bila Membeli Lebih Baik Bagi Pemilik-Pengguna

Bagi perniagaan yang akan menggunakan kilang sendiri, soalannya bukan hasil sewa tetapi jumlah kos menduduki ruang tersebut.

Bandingkan sewa setahun bagi unit yang setara dengan kos tunai tahunan untuk memilikinya: faedah pinjaman, cukai tanah, taksiran, insurans dan penyelenggaraan, serta pulangan yang dilepaskan atas wang pendahuluan, duti setem dan yuran guaman. Sebagai rujukan, urus niaga berdaftar JPPH di Selangor sehingga Julai 2026 memberi median harga kilang semi-D RM4.7 juta dan median sewa kilang semi-D RM12,700 sebulan untuk kira-kira 8,000 kaki persegi, tetapi saiz unit yang disewa dan dijual berbeza, jadi gunakan sebut harga bagi unit sebenar.

Kadar pinjaman ialah andaian: kadar pinjaman purata Bank Negara ialah 4.55% pada Julai 2026, dan pinjaman perniagaan diharga berdasarkan kadar asas setiap bank. Lihat panduan pinjaman kilang untuk margin dan tempoh.

Bayaran prinsipal tidak dikira kerana ia membina ekuiti. Apa-apa jurang antara memiliki dan menyewa perlu ditampung oleh kenaikan nilai, kenaikan sewa yang dielakkan dan nilai kawalan. Jadi membeli biasanya lebih baik apabila:

1. Anda akan kekal lapan hingga sepuluh tahun atau lebih. Duti setem dan yuran guaman semasa membeli memerlukan masa untuk pulih.
2. Anda memerlukan bangunan yang tidak disediakan pemilik: bekalan elektrik tinggi, kren, beban lantai berat, bilik bersih atau saliran khas. Memiliki membolehkan anda melabur dalam bangunan tanpa risiko kehilangannya semasa pembaharuan.
3. Anda menjangka nilai tanah meningkat. Tanah industri di Selangor naik kira-kira 6% secara setara dalam 12 bulan hingga Julai 2026, manakala harga kilang semi-D naik kira-kira 15% dan kilang sesebuah turun kira-kira 13%.
4. Anda boleh membeli di bawah median. Kilang yang dibeli jauh di bawah median kawasannya mengubah keseluruhan perbandingan.
5. Anda mahukan cagaran. Kilang milik sendiri menyokong pinjaman pada masa depan.

Menyewa biasanya lebih baik jika perniagaan berkembang pesat atau keperluan ruang belum pasti, jika wang tunai lebih berguna untuk mesin dan modal kerja, atau jika anda sedang menguji kawasan baharu. Apabila menjual kelak, cukai keuntungan harta tanah bergantung pada tempoh pegangan dan siapa pemiliknya; lihat panduan RPGT untuk pemilik kilang. Proses membeli penuh dan jadual kos ada dalam cara membeli kilang di Malaysia.

Senarai Semak: Menguji Dakwaan Hasil Sewa Sebelum Membeli

• Adakah hasil itu kasar atau bersih, dan berdasarkan sewa diminta atau sebenar?
• Adakah sewa disebut sekaki persegi keluasan binaan, bukan keluasan tanah?
• Bagaimana harga berbanding median harga JPPH bagi jenis dan kawasan itu?
• Berapa lama baki pajakan, dan adakah kenaikan sewa berjadual?
• Siapa penyewanya, dan bagaimana akaun serta rekod kreditnya?
• Siapa membayar cukai tanah, taksiran, insurans dan pembaikan struktur?
• Adakah CCC, zon dan sijil bomba sepadan dengan kegunaan penyewa?
• Adakah bangunan mudah disewakan semula: kuasa elektrik, ketinggian siling, ruang muat turun, laluan lori?

Untuk membandingkan unit sebenar, anda boleh mulakan dengan kilang untuk disewa di Pelabuhan Klang, di mana median harga kilang teres berdaftar lebih rendah daripada median Selangor manakala sewa sekaki persegi kilang teres hampir sama.

Soalan Lazim

Berapakah purata hasil sewa hartanah industri di Malaysia pada 2026?

Data berdaftar JPPH tidak memberi satu angka hasil sewa, kerana unit yang disewa dan dijual ialah bangunan berbeza. Bagi Selangor dalam 24 bulan hingga Julai 2026, data itu menunjukkan median harga kilang teres RM1.1 juta berbanding median sewa kilang teres RM1.60 sekaki persegi sebulan (RM3,500 sebulan untuk kira-kira 2,000 kaki persegi), dan median harga kilang semi-D RM4.7 juta berbanding median sewa semi-D RM1.75 sekaki persegi sebulan. Hasil bersih selepas kos pemilik dan kekosongan lebih rendah daripada hasil kasar.

Bagaimana mengira hasil sewa kilang?

Hasil kasar ialah sewa setahun dibahagi harga belian. Untuk satu hartanah, gunakan sewa dan harga sebenar, dan kira hasil bersih sebagai sewa tolak perbelanjaan dan kekosongan, dibahagi harga campur duti setem dan yuran guaman. Untuk menilai sama ada input itu munasabah, bandingkan sewa dengan median sewa bulanan berdaftar dan harga dengan median harga berdaftar bagi jenis kilang dan kawasan yang sama. Harga jualan sekaki persegi berdaftar dikira atas keluasan tanah, jadi jangan bahagikan sewa sekaki persegi ruang lantai dengannya.

Adakah hasil dividen REIT industri lebih tinggi daripada hasil sewa kilang?

Penganalisis menganggarkan hasil dividen Axis REIT sekitar 5% (The Star, Ogos 2026), dan agihan FY2026 AME REIT bersamaan kira-kira 5.2% daripada harga unit Mac 2026. Agihan REIT dibayar selepas kos, jadi bandingkan dengan hasil bersih sebuah kilang tertentu yang dikira daripada sewa dan harga sebenarnya. Kilang pula menawarkan kawalan, kenaikan nilai tanah dan nilai cagaran.

Mengapa kilang teres lebih mudah dinilai dari segi hasil sewa berbanding kilang sesebuah?

Kilang teres yang disewa dan dijual ialah bangunan kecil yang hampir sama, jadi median sewa dan median harga berdaftar menggambarkan unit yang setara. Harga kilang sesebuah termasuk plot tanah besar dan dinaikkan oleh pemilik yang membeli untuk kegunaan sendiri, manakala median unit sesebuah yang disewa jauh lebih kecil daripada plot yang bertukar tangan. Ini menjadikan sewa berbanding harga lebih rendah dan sukar dibaca daripada median kawasan.

Adakah kilang pelaburan sewa yang lebih baik daripada lot kedai atau kondominium?

Penyewa industri cenderung kekal kerana memindahkan mesin dan bekalan elektrik mahal, dan biasanya mereka mengubah suai ruang sendiri, jadi kekosongan dan perbelanjaan modal pemilik lebih rendah. Lot kedai bergantung pada kunjungan pelanggan dan kediaman pada permintaan isi rumah, dengan risiko yang berbeza. Bandingkan hanya atas asas yang sama: sewa direkod berbanding harga direkod bagi kawasan dan tempoh yang sama.

Siapa membayar cukai tanah, cukai taksiran dan cukai perkhidmatan bagi penyewaan kilang?

Cukai tanah dan cukai taksiran biasanya dibayar pemilik kecuali perjanjian sewa menyatakan sebaliknya. Cukai perkhidmatan atas sewa ialah 6% mulai 1 Januari 2026, dikenakan kepada penyewa oleh pemilik berdaftar, dan penyewa PMKS dengan jualan tahunan bawah RM1.5 juta boleh dikecualikan. Semak perjanjian dan status SST syarikat anda sebelum menandatangani.

Bilakah membeli kilang lebih baik daripada menyewa?

Membeli biasanya menang jika anda akan kekal lapan hingga sepuluh tahun atau lebih, memerlukan spesifikasi yang tidak disediakan pemilik, boleh membeli di bawah median kawasan, atau menjangka nilai tanah meningkat. Bandingkan kos tunai tahunan memiliki dengan sewa bagi ruang yang sama; jika memiliki lebih mahal, alasan membeli bergantung pada masa, kawalan dan kenaikan nilai.

Beli atau sewa, hubungi kami

FactoryHub ialah platform khusus perindustrian Peter Tan (REN 12771) dan Jason Low (PEA 1478), berdaftar dengan LPPEH di bawah CID Realtors Sdn Bhd E(1) 1855. Kami uruskan sewa dan jual, dan kami co-broke merentas seluruh pasaran.

Hantar angka yang menentukan senarai pendek: ampere diperlukan, keluasan binaan, beban lantai, kawasan pilihan dan tarikh sasaran. Kami balas dengan unit yang benar-benar wujud, termasuk yang tidak diiklankan secara terbuka. Untuk keperluan 800A hingga 4,000A+, lihat kilang kuasa tinggi di Selangor.

Kilang dan Gudang di Pelabuhan Klang

Senarai langsung lengkap dengan kuasa, ketinggian siling dan beban lantai setiap unit:

• Kilang untuk disewa di Pelabuhan Klang
• Gudang untuk disewa di Pelabuhan Klang
• Kilang untuk dijual di Pelabuhan Klang
• Gudang Westport untuk disewa
• Kilang untuk dijual di Selangor
• Ejen hartanah perindustrian di Pelabuhan Klang