雪兰莪数据中心热潮全解析，以及它对工业地意味着什么

核心要点

• 马来西亚通讯部与 MIDA（大马投资发展局）的数据显示，雪兰莪预计将迎来约 17 座新数据中心，其中雪兰莪南部正崛起为全国最繁忙的数字基础设施走廊。
• 邻近 KLIA（吉隆坡国际机场） 的 雪邦（Sepang）、登吉（Dengkil）与瓜拉冷岳（Kuala Langat） 一带，凭借电力容量、光纤连接与大面积连片土地这一罕见组合，吸引了超大规模（hyperscale）数据中心的兴趣。
• IOI Properties 同意将万津（Banting）约 136 英亩土地以约 RM7.4 亿出售予 Bridge Data Centres，折合约 每平方英尺 RM115–137（EdgeProp，2026 年 3 月）。
• 据 NCT 表示，NCT Alliance 已签署条款书（term sheet），拟在 NCT 智能工业园（NSIP）内出售约 100 英亩地块，用于一座最高 800 MW 的数据中心。
• 数据中心需求正收紧土地供应，并提升走廊沿线工业地与厂房单位的战略价值。

雪兰莪为何成为大马数据中心的新前沿

多年来，柔佛依斯干达特区一直占据头条，是超大规模数据中心从新加坡跨越长堤涌入的门户。进入 2025 与 2026 年，重心开始向西北转移。根据归于马来西亚通讯部与大马投资发展局（MIDA）的数据，约 17 座新数据中心预计将在雪兰莪落地，这一投资管线若得以实现，将重塑该州的工业格局。

原因是结构性的。数据中心不是依赖廉价劳动力的工厂；它是一台需要三种稀缺资源大量供应的机器：电力、连接与土地。雪兰莪，尤其是雪兰莪南部，恰好位于这三者的交汇点。

电力、光纤与土地：三方契合

电力。 超大规模与 AI 级园区动辄消耗数百兆瓦。靠近既有电网基础设施、变电站容量，以及能够洽谈专属供电的能力，是决定性因素。雪兰莪南部的走廊在规划之初便围绕双电源供电与重工业负载设计，从而降低了为园区通电的成本与时间。

连接。 数据中心的存亡系于光纤。该走廊紧邻赛城（Cyberjaya）与布城（Putrajaya），马来西亚最早的数字政府集群，意味着密集的光纤骨干网与通往更广区域的低延迟路由早已存在。

土地。 超大规模运营商需要大面积、连片、平整且产权清晰、洪水风险明确的地块。雪兰莪南部仍拥有以数百英亩计的成片土地，而成熟的巴生谷核心区已无法再大规模提供这种条件。

KLIA 走廊效应

**吉隆坡国际机场（KLIA）周边的土地，已悄然成为数字基础设施的脊梁。雪邦、登吉与瓜拉冷岳等地区，将机场级的连接能力与发展空间结合在一起。这里同时也是雪兰莪南部综合发展区（IDRISS）**的范围；据 Invest Selangor 的规划，IDRISS 占地 16,369.58 英亩，横跨九个高影响力项目，预计发展总值（GDV）达 RM577 亿。数据中心与数字基础设施投资正直接叠加到这一总体规划之上。

为这场热潮标上数字的交易

有两笔交易尤其能说明这场热潮有多真实，以及定价有多明确。

IOI Properties → Bridge Data Centres，万津

据 EdgeProp 于 2026 年 3 月 的报道，IOI Properties 同意将万津约 136 英亩土地出售予 Bridge Data Centres，作价约 RM7.4 亿。按每平方英尺计算，这折合约 每平方英尺 RM115–137 的工业用地价格，这一基准有助于锚定市场如何为数据中心用途重新定价雪兰莪南部的大型地块。

NSIP 内的 NCT Alliance 条款书

在更靠近机场的位置，NCT Alliance，在马交所（Bursa Malaysia）上市的 NCT Group / NCT Land 母公司，签署了一份条款书，拟出售约 100 英亩地块，用于在雪邦的 NCT 智能工业园（NSIP）内建设一座最高 800 MW 的数据中心，此为 NCT 所述。NSIP 是 IDRISS 内一座精心规划的**租赁地契（leasehold）**托管型工业园，距 KLIA 约 12 公里，距 MEX、ELITE、NKVE、KESAS 与 PLUS 等高速公路约 5 公里。该地块经工程设计置于百年一遇洪水位之上，配备 Blue & Green Force 运河防洪系统，对于耗电量大、对运行正常时间高度敏感的租户而言，这一点至关重要。

交易与数字一览

这场热潮对附近工业地与厂房价值意味着什么

对于走廊沿线的工业地产业主与买家而言，这股数据中心浪潮带来若干二阶效应。

1. 供应收紧，大型地块重新定价

当单一买家能在一笔交易中吸纳 100 至 136 英亩土地时，可立即开发的大型工业地存量便迅速萎缩。IOI–Bridge 约 每平方英尺 RM115–137 的基准，为市场提供了超大规模运营商愿意支付价格的全新参照，而这一参照往往会拉高周边土地价值。

2. 基础设施外溢提升整条走廊

数据中心会倒逼变电站、光纤路由与道路的升级。共享同一走廊的工厂与仓库，因此继承了更佳的电力冗余、双电源供电与连接能力，这些公用设施事后改造成本高昂，而半导体、E&E 与智能物流租户对其需求与日俱增。

3. 集群效应吸引供应链

数据中心锚点会吸引制冷、电气、安防与 IT 服务供应商，以及数据中心相邻的轻型制造。在 NSIP 内，目标租户组合已涵盖半导体、E&E、智能物流、IR4.0 与清洁轻/中型制造，因此旁边一座 800 MW 园区会强化，而非竞争，这一厂房生态系统。

4. ESG 与运行正常时间资质成为入场门槛

如今，数据中心与现代跨国企业工厂都会按绿色与韧性标准筛选选址：太阳能就绪基础设施、低碳设计与工程防洪。从第一天起便按这些标准建设的园区，会在走廊走向成熟时具备耐久性溢价。

5. 时机有利于先行者

土地的重新定价很少均匀发生。最早的大宗交易，例如万津的 IOI–Bridge 与雪邦的 NCT 条款书，确立了参照点；随后数个季度，随着 17 座数据中心管线中更多项目从公布走向动工，更广泛的市场才逐步调整。对于本就需要在该走廊置业的买家而言，这一规律支持在周边园区存量仍按工业用途、而非数据中心基准定价时及早出手。

对于厂房买家而言，务实的结论是：邻近已确认数据中心锚点的工业地正变得更稀缺、更具战略价值，这强化了在成熟园区内提前锁定单位、而非继续观望的理由。

探索这条走廊

若您希望在这条走廊中提前布局，可从 NCT 智能工业园项目中心 开始，浏览 雪邦待售厂房，或将搜索范围扩大至 雪兰莪全州待售厂房。NSIP 的指示性单位价格，双层半独立式厂房从 RM5,108,000 起；完整价目表及任何适用折扣可应要求提供。

NCT 智能工业园亦有工业地出售 ， 约 5 至 100+ 英亩，约每平方英尺 RM110，按需定制（适合订制厂房、数据中心与物流枢纽）。查看工业地房源。

常见问题

雪兰莪预计会有多少座新数据中心？

归于马来西亚通讯部与 MIDA 的数据指出，雪兰莪的投资管线中约有 17 座新数据中心，集中于邻近 KLIA 的雪兰莪南部走廊。

雪兰莪南部为何对数据中心具吸引力？

雪邦、登吉与瓜拉冷岳一带提供了超大规模运营商最需要的三样东西，电网电力、光纤连接（由邻近的赛城与布城支撑）以及大面积连片地块，而且全部位于距 KLIA 约 12 公里的范围内。

IOI Properties 的数据中心土地交易规模有多大？

据 EdgeProp（2026 年 3 月），IOI Properties 同意将万津约 136 英亩土地以约 RM7.4 亿出售予 Bridge Data Centres，折合约 每平方英尺 RM115–137。

NCT 是否在建数据中心？

据 NCT 表示，NCT Alliance 已签署条款书，拟出售约 100 英亩地块用于一座最高 800 MW 的数据中心，地点在雪邦的 NCT 智能工业园内。这是一笔处于条款书阶段的土地交易，并非由 NCT 运营的设施。

数据中心热潮会推高附近厂房价格吗？

随着供应收紧、基础设施改善，它正对大型工业地块形成上行压力。如需了解当前选项与价格，欢迎 联系我们的团队。