Artikel ini membincangkan kesan Zon Ekonomi Khas Johor-Singapura (JS-SEZ) terhadap pasaran sewa kilang di Lembah Klang dan Johor pada 2026. Ia membandingkan kadar sewa, kelebihan infrastruktur, dan memberikan panduan memilih lokasi terbaik untuk perniagaan anda. Hubungi 016-666 6872 untuk maklumat lanjut.
Zon Ekonomi Khas Johor-Singapura (JS-SEZ) bukan sahaja mengubah Johor, malah membentuk semula keseluruhan pasaran hartanah perindustrian Malaysia. Apabila perdagangan dan pelaburan rentas sempadan semakin pesat, permintaan limpahan meningkatkan aktiviti di Lembah Klang, pusat perindustrian tradisional Malaysia.
Menurut data penyelidikan, JS-SEZ dijangka meningkatkan kadar sewa di Lembah Klang sebanyak 3–5% setahun sehingga 2026, didorong oleh penambahbaikan infrastruktur dan pertumbuhan permintaan. Kesan ini dilengkapi oleh Pelan Selangor Pertama, pengembangan Pelabuhan Klang, serta permintaan tinggi berterusan dari sektor e-dagang, 3PL dan pembuatan berteknologi tinggi.
Nilai transaksi perindustrian negara meningkat lebih dua kali ganda daripada RM12.76 bilion pada 2020 kepada RM27.86 bilion pada 2024, seperti dilaporkan oleh JPPH, menunjukkan permintaan asas yang kukuh di kedua-dua wilayah.
JS-SEZ mewujudkan koridor terus antara Johor dan Singapura, menarik syarikat multinasional dalam sektor elektronik, pusat data dan pembuatan bernilai tinggi. Namun, Lembah Klang kekal sebagai destinasi pilihan untuk perniagaan yang fokus kepada import/eksport, logistik dan pengedaran domestik – terima kasih kepada infrastruktur bertaraf dunia Pelabuhan Klang dan ekosistem matang.
Bagi perniagaan yang menimbang kilang untuk disewa Klang 2026 berbanding Johor, keputusan bergantung pada model perniagaan, keperluan rantaian bekalan dan bajet. Mari kita lihat angka-angka.
Berdasarkan data penyelidikan, berikut adalah perbandingan berstruktur kedua-dua pasaran:
| Faktor | Lembah Klang (Klang, Kapar, Shah Alam) | Johor (Iskandar Puteri, Pasir Gudang) |
|---|---|---|
| Keutamaan Utama | Sambungan Pelabuhan Klang, ekosistem matang, kos tanah lebih rendah | Insentif JS-SEZ, berdekatan Singapura, pertumbuhan tinggi |
| Sewa Biasa (Anggaran) | RM1.50 – RM3.00 psf (berbeza mengikut spesifikasi) | RM2.00 – RM4.00+ psf (unit baru, spesifikasi tinggi) |
| Sesuai Untuk | 3PL, e-dagang, import/eksport, FMCG | Elektronik, pusat data, MNC berkaitan Singapura |
| Tinjauan 2026 | Pertumbuhan stabil, bekalan baru sederhanakan lonjakan sewa | Pertumbuhan pesat, potensi kenaikan sewa |
| Ketersediaan Buruh | Tinggi, tenaga kerja bandar matang | Berkembang, tetapi ketat untuk kemahiran khusus |
| Infrastruktur | Pelabuhan bertaraf dunia, pelbagai lebuh raya, LRT | Membangun, bertambah baik dengan RTS Link |
Sumber: Data penyelidikan (membandingkan pasaran industri Lembah Klang dan Johor berdasarkan NAPIC dan trend industri).
| Ciri | Industri Johor (Data 2025) | Industri Lembah Klang (Data 2025) |
|---|---|---|
| Purata Harga Transaksi | RM5.93 juta (+42.1% YoY) | Asas lebih rendah, tetapi meningkat dengan projek baru |
| Nilai Transaksi | RM9,570.19 juta (+44.0% YoY) | RM15,011.81 juta (jumlah Selangor) |
| Pendorong Utama | JS-SEZ, limpahan Singapura | Pelabuhan Klang, logistik teknologi tinggi, permintaan ESG |
| Bekalan Baru (2024–25) | +17.9% | Pelbagai taman perindustrian berskala besar dilancarkan |
| Inventori Tidak Terjual | 1.1% (rendah) | Rendah, dengan permintaan pra-sewa tinggi |
| Profil Penyewa | Pembuatan, pusat data, logistik | E-dagang, 3PL, pembuatan teknologi tinggi |
Sumber: Laporan Pasaran Harta Tanah NAPIC/JPPH 2025.
Bagi perniagaan yang mencari kestabilan, infrastruktur sedia ada dan pertumbuhan sewa sederhana, Lembah Klang – khususnya Klang, Shah Alam dan Kapar – menawarkan kelebihan yang tersendiri.
Pihak Berkuasa Pelabuhan Klang (PKA) terus mengembangkan kapasiti, menjadikannya pintu masuk utama bagi perdagangan import/eksport Malaysia. Kilang di Klang dan Kapar mendapat manfaat daripada akses lebuh raya terus (NKVE, SKVE, ELITE) dan berdekatan dengan Westports dan Northport.
Kadar sewa semasa untuk kilang untuk disewa Klang 2026 biasanya berkisar antara RM1.50 hingga RM3.00 kaki persegi (BU). Sebagai contoh, sebuah gudang besar seluas 150,000 kaki persegi di Bandar Bukit Raja disenaraikan pada kira-kira RM2.00 psf/bulan – kompetitif untuk rantau ini. Kilang semi-D dan bebas di Bukit Raja, Meru dan Kapar mengikuti jalur yang sama.
Penting: Kadar ini adalah purata pasaran semasa berdasarkan data penyelidikan. Harga spesifik berbeza – hubungi 016-666 6872 untuk sebut harga terkini.
Taman perindustrian utama baru dilancarkan pada 2026, termasuk:
Pembangunan ini memberikan pilihan alternatif kepada penyewa selain stok lama, mengekalkan sewa kompetitif sambil meningkatkan standard kualiti.
Pasaran industri Johor sedang berkembang pesat, tetapi dengan harga yang perlu dibayar. Harga transaksi purata melonjak 42.1% tahun ke tahun kepada RM5.93 juta pada 2025, didorong oleh optimisme JS-SEZ. Kadar sewa untuk unit baru berspesifikasi tinggi di Iskandar Puteri dan Pasir Gudang sering melebihi RM4.00 psf – lebih tinggi daripada ruang setara di Lembah Klang.
Bagi syarikat yang benar-benar memerlukan jarak dekat dengan Singapura atau berada dalam sektor elektronik/pusat data, Johor mungkin berbaloi dengan premium. Bagi yang lain, Lembah Klang menawarkan nilai yang lebih baik.
Tiada jawapan satu saiz untuk semua. Gunakan matriks keputusan ini:
| Jika perniagaan anda... | Pilih Lembah Klang | Pilih Johor |
|---|---|---|
| E-dagang / 3PL / Pengedaran FMCG | ✅ | ❌ |
| Import/eksport bergantung pada Pelabuhan Klang | ✅ | ❌ |
| Pembuatan teknologi tinggi (tanpa pautan Singapura) | ✅ | ❌ |
| Pembuatan elektronik / pusat data (pautan Singapura) | ❌ | ✅ |
| Memerlukan akses pantas ke Singapura | ❌ | ✅ |
| Bajet ketat / kos operasi rendah | ✅ | ❌ |
| Memerlukan ruang moden patuh ESG | ✅ (bekalan baru) | ✅ (terhad) |
JS-SEZ meningkatkan permintaan secara tidak langsung melalui limpahan aktiviti perindustrian dan pelaburan. Ini mendorong kenaikan sewa tahunan sebanyak 3–5% di Lembah Klang, terutamanya di kawasan seperti Klang dan Shah Alam yang berdekatan dengan pelabuhan dan lebuh raya utama.
Ya, secara purata. Sewa di Lembah Klang antara RM1.50–RM3.00 psf manakala Johor untuk unit baru boleh mencecah RM4.00+ psf. Namun, kos logistik dan akses pasaran perlu diambil kira – untuk perniagaan yang bergantung pada Pelabuhan Klang, Lembah Klang lebih menjimatkan.
Kilang moden dengan spesifikasi ESG – seperti bumbung solar, sistem pengurusan air dan kecekapan tenaga – semakin mendapat permintaan. Juga gudang tinggi (high-ceiling) untuk logistik dan e-dagang.
Ya. Pemilik tanah perindustrian sering menawarkan diskaun untuk kontrak sewa 3–5 tahun. Ini juga melindungi penyewa daripada kenaikan tahunan. Hubungi kami untuk rundingan.
Gunakan pautan berikut untuk senarai terkini: kilang disewa Kapar, kilang untuk disewa di Shah Alam. Anda juga boleh terus menghubungi 016-666 6872 untuk bantuan peribadi.
Pasaran industri Malaysia memasuki fasa pertumbuhan yang didorong oleh JS-SEZ dan pengembangan infrastruktur. Bagi penyewa di Lembah Klang, peluang untuk mengunci kadar sewa semasa sebelum kenaikan tahunan adalah strategi yang bijak. Dengan bekalan baru seperti Taman Perindustrian Setia Alaman dan LINX Avenue @ Kapar, pilihan kilang moden semakin meluas.
Sementara itu, Johor menawarkan potensi pertumbuhan tinggi tetapi dengan kos yang lebih mahal – sesuai untuk syarikat yang memerlukan akses terus ke Singapura.
Jangan tunggu sehingga sewa naik. Hubungi kami sekarang di 016-666 6872 untuk melihat senarai terkini kilang untuk disewa di Klang, kilang untuk dijual di Klang, dan tanah perindustrian dijual Selangor. Pasukan kami bersedia membantu anda membuat keputusan hartanah perindustrian terbaik untuk 2026.
Sumber data: Laporan Pasaran Harta Tanah NAPIC/JPPH 2025, data penyelidikan pasaran, serta laporan daripada MIDA, DOSM, dan Bank Negara Malaysia.
Fokus pada penyelidikan dan transaksi hartanah perindustrian Malaysia, merangkumi koridor utama Lembah Klang dan Nilai. Setiap artikel berdasarkan data transaksi dan maklumat ejen berlesen.
RM 25,000,000
RM 22,500,000
RM 35,000,000
RM 93,679
RM 223,942
RM 226,047
Panduan lengkap perbandingan ROI kilang untuk dijual di Bukit Jelutong, Shah Alam vs Klang pada 2026. Termasuk analisis harga, sewa, zon tersembunyi i-Parc 3, Seksyen U8, Eastern Low-Density Cluster, dan kos pembelian. Dapatkan data pasaran terkini dan hubungi pakar hartanah perindustrian kami.
Terokai tip pelaburan hartanah perindustrian di Malaysia 2026 – hasil sewaan 6-8%, pengecualian CKHT, dan hab utama seperti Shah Alam, Klang, Batu Kawan. Panduan lengkap dengan jadual dan soalan lazim.
Panduan lengkap kilang untuk dijual di Kuala Lumpur 2026 untuk sektor makanan, logistik dan e-dagang. Bandingkan zon utama Bukit Raja, PKFZ dan Pulau Indah. Dapatkan harga semasa, tips pembelian dan pautan ke penyenaraian aktif.
Serendah, Selangor menjadi tumpuan dengan koridor perindustrian 800 ekar yang menawarkan 89 hartanah untuk dijual setakat Julai 2026. Taman perindustrian utama seperti UMW HVM Park dan Signature Corporate Industrial Park menyediakan akses terus ke Pelabuhan Klang dan KL. Dengan harga tanah yang kompetitif dan infrastruktur baharu, Serendah adalah permata tersembunyi untuk pembeli kilang dan pelabur.
Bukit Jelutong kekal sebagai destinasi perindustrian utama di Shah Alam dengan 106 hartanah untuk dijual pada 2026. Artikel ini berkongsi kisah sebenar penyewa dari i-Parc 3 & Seksyen U8, harga semasa, perbandingan zon tersembunyi, dan kelebihan akses ke Pelabuhan Klang. Sesuai untuk pengendali logistik, pengilang ringan, dan pelabur yang mencari kilang pajakan bebas.
Telok Panglima Garang (TPG) menawarkan tanah freehold luas, akses terus ke Pelabuhan Klang, dan kadar sewa kompetitif, menjadikannya pilihan utama untuk logistik dan pembuatan pada 2026. Artikel ini berkongsi cerita penyewa sebenar, analisis infrastruktur, dan panduan membeli kilang di TPG.
