深入了解 Jalan Permata、Arab Malaysian Industrial Park 唯一一间 RM3500 万永久地契独立工厂——119,790 平方尺地段、65,748 平方尺建筑、2850 安培双电源(1250+1600)、40 尺天花、毗邻燃气管。2026 年重工业买家为何应优先考虑汝来(Nilai)而非雪兰莪。
数十年来,马来西亚重工业聚集在莎阿南、巴生、Kapar 和 Meru 周边——靠近巴生港(Port Klang)、成熟的高速公路网、稳固的供应商基础。但 2024-2026 年间,三件事发生了改变:
结果:投资额 RM3000 万以上的重工业买家越来越多地南望——朝向 Nilai 工厂出售 以及更广泛的森美兰工业走廊。
本文聚焦的 Arab Malaysian Industrial Park (AMIP) 工厂房源 所具备的规格,实在难以夸大。
| 规格 | 数值 |
|---|---|
| 地契 | 永久地契 |
| 地段面积 | 119,790 平方尺(约 2.75 英亩) |
| 建筑面积 | 65,748 平方尺 |
| 电力供应 | 2,850 安培(1,250 + 1,600 双路供电) |
| 天花高度 | 35–40 尺 |
| 燃气管 | 紧邻 / 可接入 |
| 标价 | RM34,999,999 |
| 地址 | Jalan Permata, AMIP, Nilai |
| 工业等级 | 重工业 |
1,600 安培单路供电已被视为"高电供"——马来西亚大部分半独立工厂只跑 200-600 安培。2,850 安培双路供电系统 意味着工厂可以驱动重型冲压机、感应炉、电镀线或大规模 CNC 集群——无需 等待 6-18 个月让 TNB(国能)升级进线供电。对于需要在 90 天内启动生产的买家,这正是平时杀死交易的瓶颈——已解决。
加上 40 尺天花(支持夹层货架系统、10 吨以下天车、垂直物料堆放)和直接燃气管接入,这处物业完美匹配 雪兰莪租赁半独立工厂上无法实现的 用例。
AMIP 是由 Amcorp Properties Berhad 开发、于 1991 年竣工的 400 英亩永久地契工业区,包含约 200 个双层店屋、工厂和仓库单位,定位轻工至重工业用途。
沿 Jalan Permata、Jalan Mutiara 和 Jalan Mekanikal 的主要租户和邻居包括:
这种企业组合恰恰证明了 AMIP 适合 Nilai 重工业投资:航空航天、汽车零件、特种化学品——全部都是电力与基础设施密集型产业——在此共存。生态系统(供应商、物流、合格劳动力)非常成熟。
对出口商而言,毗邻 KLIA 是实质优势——时效性零部件(半导体、航空零件)从 KLIA Free Trade Zone(KLIA FTZ)出关。AMIP 工厂可以在同一工作日清关并完成装载。
我们经常被问:"为何花 RM3500 万在 Nilai 买重工业独立工厂,而不是在雪兰莪租?"
诚实的答案涉及三个数字,而大多数运营商没有完整对比过。
| 地点 | 永久地契独立工厂建筑 PSF | 可获得的重工业规格 |
|---|---|---|
| 莎阿南 / Glenmarie | RM450–650 | 大多为租赁地契,1,200 安培上限 |
| 巴生 / Bukit Raja | RM380–550 | 永久地契独立工厂有限 |
| Kapar / Meru | RM320–450 | 有永久地契,天花较低 |
| Nilai(AMIP) | RM280–420 | 永久地契独立、2,850 安培、40 尺天花可得 |
2,850 安培 + 40 尺天花的规格,相当于在基础工厂之上增加约 RM1500-2500 万的等值建造成本。
在 Nilai 购买 RM3500 万永久地契工厂 vs 在莎阿南租同等单位(月租 RM3.50/平方尺):
到第 7 年,买方按揭支出已低于租金,而到第 25 年建筑完全清债,土地价值可能升值 60-80%。
我们过去 30 天与多个询盘者沟通过 这个 Nilai 独立工厂房源。匹配画像非常一致:
如果您的运营需求低于 2,000 安培且 25 尺天花已够用,这个房源对您来说规格过高——可以在 Nilai 工业区 找到更具成本效益的选项。
这种规模的重工业独立工厂实地看厂需要 1.5-2 小时。请预留时间用于:
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考虑到此物业拥有 119,790 平方尺永久地契土地 + 65,748 平方尺建筑 + 2,850 安培 + 40 尺天花 + 燃气管,雪兰莪市场上没有同等单位。最接近的对比是 Glenmarie / Hicom 的租赁地契独立工厂(RM480-650/平方尺),折算同等规格大约 RM3100-4300 万,但不含永久地契溢价、不含重工业电力升级。
2026 年,马来西亚银行对中小企商业地产贷款,首次工业买家通常 margin 上限 80-85%,有强 Sdn Bhd 财务的复购者可做到 90%。参考我们的 商业贷款利率指南 了解各银行指示性利率。
需要永久地契 + 高电供 + 40 尺天花的重工业,AMIP 和 Nilai 3 部分区域是唯一可行选项。
适合,尤其是面向 KLIA 货运的出口(电子、航空、半导体),其中 20 分钟到 KLIA Free Trade Zone 比大部分雪兰莪地点更快。
有。在 MIDA 的 Pioneer Status / 投资税务津贴(Investment Tax Allowance)计划下,符合条件的森美兰制造商可申请 5-10 年内 70-100% 法定收入税务豁免。森美兰州政府的 Negeri Sembilan Industrial Plan(2022-2030)优先支持高价值制造业从雪兰莪 / 吉隆坡迁移过来。
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专注于马来西亚工业地产研究与交易，覆盖巴生谷、汝来等核心走廊。每篇文章均基于自有交易数据与持牌代理一线信息。
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