法律事务
2026年SST豁免：现在应该在莎亚南租工厂吗？
马来西亚2026年将工业租赁服务税从8%降至6%，直接降低莎阿南、巴生等地工厂仓库的租赁成本。本文分析SST变化对租金的影响，并为企业锁定更低入驻成本提供战略建议。
PPeter Tan
2026年4月14日
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马来西亚2026年将工业租赁服务税从8%降至6%，直接降低莎阿南、巴生等地工厂仓库的租赁成本。本文分析SST变化对租金的影响，并为企业锁定更低入驻成本提供战略建议。
对于马来西亚的制造业和物流业而言，这是一项重大举措。政府于2026年1月宣布了对销售与服务税（SST）制度的关键修改。对于工业企业来说，最引人注目的更新是降低了适用于工业物业租赁的服务税率。这项政策从8%降至6%不仅仅是一次微小的财政调整；它代表着寻求在莎阿南租赁工厂、在巴生租赁仓库或在全国任何工业空间的公司实际运营开销的减少。
本文全面分析了这项2026年SST豁免对您的业务意味着什么，并重点关注巴生谷（Klang Valley）这一战略性工业腹地。我们将剖析其对租金计算的影响，探讨当前的工业物业税格局，并就现在是否是锁定您工业空间的最佳时机提供可行建议。
让我们根据官方公告和提供的专家分析来澄清确切的变化。
1. 工业租赁税削减：
2026年1月5日，政府将对“工业用途租赁服务”征收的服务税率降至6%。这一变化已通过SST更新的官方摘要得到确认。它特别适用于您工业租赁协议中的服务税部分。对于租赁工厂的企业来说，这意味着对每月租金金额征收的税款现在降低了。
2. 宗教场所豁免：
至关重要的是，要将此与另一项单独的特定豁免区分开来。自2025年7月1日起，对与“宗教场所的建造和翻新”相关的建筑工程服务引入了服务税豁免。这包括对现有非住宅建筑进行扩建或增建以纳入宗教场所的工程。此项豁免完全独立于工业物业税的变化，仅适用于符合条件的宗教建筑建造服务。
这在令吉和仙方面意味着什么：
对于一家以每月RM 50,000租赁工厂的企业：
年度节省： RM 12,000。这种直接的现金流改善可以重新用于机械、劳动力或其他关键的运营支出。
巴生谷，特别是莎阿南和巴生等走廊地带，构成了马来西亚工业的支柱。SST税率下调为这些地区企业的决策矩阵注入了新的变量。
正如市场指南所强调的，莎阿南和巴生的工厂租金并非可以互换，并且高度依赖于特定因素。SST税率下调是一项统一的财政政策，但其净收益是在多样化的租赁环境中体现出来的。
| 关键位置因素 | 对租金及适用性的影响 | 示例区域/走廊 |
|---|---|---|
| 靠近高速公路 | 影响最大。直接连接NKVE、KESAS、ELITE和LATAR可减少物流时间和成本，从而获得溢价租金。 | 莎阿南U5区（Seksyen U5），靠近NKVE的武吉拉惹（Bukit Raja）（巴生）。 |
| 靠近巴生港 | 对进出口企业至关重要。位于巴生港自由贸易区或附近的加埔（Kapar）提供巨大的物流优势。 | 北港/西港附近区域，靠近加埔的雪兰莪工业用地出售。 |
| 成熟的工业生态系统 | 拥有完善基础设施、支持服务和同类产业集群的成熟园区提供效率，但租金可能较高。 | 莎阿南工业区（15-33区），巴生苏丹苏莱曼镇（Bandar Sultan Suleiman）。 |
| 建筑规格与年限 | 具有足够净高、装卸平台和电力供应的现代化高规格仓库比老旧的基础工厂成本更高。 | 哥打哥文宁（Kota Kemuning）、格林玛丽（Glenmarie）的新开发项目。 |
鉴于新的SST格局和复杂的巴生谷市场，以下是一个结构化的方法。
1. 重新评估您的总入驻成本：
不要只关注基础租金（每平方英尺）。您的总成本包括：
SST税率下调直接降低了总成本。利用这笔节省来证明搬迁到更具战略意义的位置是合理的，这可能会降低长期物流成本。
2. 根据业务物流优先考虑地理位置：
| 您的业务类型 | 推荐优先事项 | 建议搜索的巴生谷区域 |
|---|---|---|
| 重进出口 | 最小化与港口的距离。 | 巴生（靠近北港/西港）、加埔（Kapar）、巴生港自由贸易区。 |
| 国内分销 | 集中接入国家高速公路网络。 | 莎阿南（U5区，靠近NKVE）、双溪毛糯（Sungai Buloh）、武吉耶鲁（Bukit Jelutong）。 |
| 拥有供应商集群的制造业 | 靠近相关产业。 | 莎阿南的成熟区域（例如，23-26区）、汝来（Nilai）、万挠（Rawang）。 |
3. 从知情优势地位进行谈判：
要明白租金是由市场驱动的。一份关于巴生谷仓库和工厂租金率的指南证实价格差异很大。将SST税率下调作为您谈判的一部分，但重点强调您对可比物业的研究。为了获得更广泛的市场视角，像估值与产业服务局（JPPH） 这样的资源提供官方的物业市场报告，可以为您的市场评估增加权威性。
4. 考虑长期前景：
SST税率是一项可能变化的政府政策。在谈判租约时，请考虑租期长度。现在锁定3-5年的租约，可以在其有效期内确保当前6% SST的优惠，保护您免受未来潜在税率上调的影响。
SST税率下调的直接效果是政府税收减少，以及工业租户相应的成本节省。然而，基本的工业物业税结构和市场基本面仍然是主要驱动因素。
根据2026年1月5日宣布的公告，适用于工业用途（包括工厂和仓库）租赁服务的服务税率已降至6%。这比之前的8%税率有所降低。
不。广泛提及的“豁免”指的是两个不同的变化。降至6%是针对工业租赁的。另一项单独的、全面的服务税豁免是专门针对与宗教场所建造和翻新相关的建筑工程服务而引入的，自2025年7月1日起生效。该豁免还涵盖将现有非住宅建筑扩建以纳入宗教场所。
您的节省取决于您的基础租金。税收部分减少了2个百分点。例如，对于每月RM 30,000的租金，您的服务税费用从RM 2,400（8%）降至RM 1,800（6%），每月为您节省RM 600，或每年RM 7,200。这使得将您的业务设在莎阿南这样的战略枢纽在经济上更加可行。
基础租金由市场力量（供应、需求和地理位置）决定，而非直接由SST税率决定。房东不太可能仅仅因为这项税收变化而降低基础租金。好处在于，由于在基础租金之上加收的税款金额减少，租户的每月总付款降低了。
SST税率下调创造了一个有利的窗口期。您的运营成本立即降低，现在锁定租约可以保护您在租期内免受未来SST可能上调的影响。结合巴生谷物流（尤其是在靠近港口的巴生）的持久优势，现在是锁定空间的好时机。对地理位置和物业规格进行彻底的尽职调查，以最大化长期利益。
有关交易价值、租金指数和市场报告的权威数据，您可以参考财政部下属估值与产业服务局（JPPH） 的官方出版物。此外，马来西亚对外贸易发展局（MATRADE） 的贸易和投资数据可以提供推动工业需求的行业增长洞察。
2026年SST豁免是一个明确的信号，也是马来西亚工业部门立即可见的财务利益。对于瞄准莎阿南和巴生关键走廊的企业来说，租赁工厂或仓库的条件已经改善。关键在于采取战略性行动——利用成本节省来改善您的位置、物流效率和长期运营韧性。
不要独自应对这个不断变化的格局。Factoryhub.my的团队将深厚的本地市场知识与对这些财政变化的理解相结合，帮助您找到理想的工业物业。我们可以帮助您分析总入驻成本，确定最适合您特定物流需求的位置，并协商有利条款。
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