经济动态
2026年巴生工厂租赁指南：工业地产需求与价格预测
2026年巴生工厂出租租金预计介于每平方尺RM 10至RM 15，受物流、制造业和电商需求推动。利率稳定在2.75%，为企业提供有利的融资环境。现在锁定租金可避免2027年上涨压力。
PPeter Tan
2026年5月6日
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2026年巴生工厂出租租金预计介于每平方尺RM 10至RM 15，受物流、制造业和电商需求推动。利率稳定在2.75%，为企业提供有利的融资环境。现在锁定租金可避免2027年上涨压力。
雪兰莪巴生的工业物业市场正以明确势头进入2026年。多个因素共同影响着寻求2026年巴生工厂出租的企业前景。
马来西亚国家银行预计将在2026年全年维持隔夜政策利率（OPR）在2.75%。这一稳定性对评估租赁或购买工业空间的企业意义重大。对于考虑工业物业贷款的企业，可预测的融资成本降低了不确定性。根据马来西亚国家银行，这一利率环境支持持续的经济活动和投资。
2026年马来西亚工业物业需求主要由三个行业驱动：
尽管需求强劲，巴生优质工业空间的供应仍然紧张。住宅市场在2025年前三季度房屋开工量同比下降12.1%，表明开发重心正转向工业和商业项目。然而，新增供应需要时间上线，现有规格良好的现代化设施正被快速消化。
巴生港是马来西亚最大的集装箱港口，也是全球前十大港口之一。2026年，巴生港继续推进西港和北港的扩建工程，新增泊位和自动化设备将进一步提升吞吐能力。对于依赖进出口的企业，选择靠近港口的工厂可直接降低内陆运输成本。从巴生港到武吉拉惹工业园的车程通常不超过20分钟，而到实达阿南也在30分钟以内。相较而言，位于内陆地区（如万挠或加影）的工厂，单次集装箱运输成本可能高出数倍。
巴生地区拥有成熟的高速公路网：
高速公路的便利性直接影响工厂的可达性和员工通勤效率。许多企业要求在距离高速公路出口3公里以内选址，以缩短货车进出时间并减少市内拥堵。
巴生地区工业园呈现“一港三核”格局：
莎阿南工业区更靠近吉隆坡市中心，适合需要频繁接触城市客户或商务办公的行业。但莎阿南土地供应更为紧张，租金普遍高于巴生。吉隆坡市区内的工业空间极其有限，且受住宅区干扰，重型工业已基本外迁。因此，巴生成为平衡成本与效率的最佳选择：既能享受港口和高速路网的便利，又能以相对合理的成本获得现代化设施。
巴生逐渐成为数据中心选址备选区域，因靠近电力基础设施和光纤网络，且土地成本低于赛城。不过数据中心对供电冗余和冷却系统要求极高，通常需自建变电站，适合持有长期租约的企业。
以下清单供企业在实地考察工厂前逐项核对，避免遗漏关键条件：
访问FactoryHub.my或其他工业地产平台，使用筛选条件设置：区域（巴生、Kapar、武吉拉惹等）、面积范围、建筑类型（工厂/仓库/工业地）、地契类型、最低电力容量等。平台通常会提供图片、布局图和基本规格。此阶段可初步排除明显不合适的选项。
预约看房时，建议携带卷尺、相机（或手机）、笔记本电脑，以及上文提到的检查清单。实地重点观察：
在表达兴趣后，可通过代理向业主提交正式报价（Letter of Intent, LOI）。谈判要点包括：
聘请熟悉工业地产的律师审查租赁协议，重点关注：
如果您在巴生、莎阿南或Kapar拥有工业物业，2026年前景乐观。关键影响包括：
对于寻求2026年巴生工厂出租的企业，信息明确：在租金压力上升前立即行动。关键考虑因素包括：
以下为2026年各类工业物业的租金与售价定性趋势。实际价格因具体规格、位置和谈判情况而异，请以平台最新房源为准。
| 物业类型 | 位置 | 租金趋势 | 售价趋势 |
|---|---|---|---|
| 标准工厂 | 巴生 | 租金处于市场中档区间，取决于厂房年份和条件 | 售价因永久地契及位置差异较大，建议咨询代理 |
| 现代化工厂 | 武吉拉惹 | 租金相对较高，反映高规格和便捷物流 | 售价在巴生地区处于较高水平，但具长期增值潜力 |
| 仓库 | 实达阿南 | 租金因建筑类型（高货架/普通）而不同 | 售价与工厂类似，视可用地面积和装卸设施而定 |
| 工业地 | Kapar | 租金比已建厂房低，但需自行开发成本 | 售价相对较低，适合长期持有或自建 |
注：以上为2026年趋势预测，实际价格请以FactoryHub.my最新房源为准。数据参考自JPPH和NAPIC市场报告。
答：是的。受物流、制造业和电商需求推动，以及优质供应有限，预计租金将温和上涨。标准工厂租金预计处于市场中档区间，靠近港口和高速的现代化工厂将更为抢手。建议尽早锁定空间，避免市场进一步收紧。
答：永久地契工厂提供长期资产安全性和更高转售价值，但价格更高。租赁地契工厂初始成本较低，适合短期或预算有限的企业。选择取决于您的业务计划和财务能力。通常，计划长期运营（10年以上）且希望资产保值的公司更倾向永久地契。若您仅仅是中期仓储需求，租赁地契工厂完全可以满足。
答：武吉拉惹、实达阿南、Kapar和巴生港周边地区因靠近港口和高速公路而需求旺盛。每个地区在租金、规格和可达性方面各有优势。武吉拉惹适合对规格要求高的电子制造；实达阿南适合轻工和电商；Kapar适合需要大场地的企业。建议根据您的供应链路线和租金预算综合评估。
答：建议现在行动。利率稳定且需求强劲，等待可能面临更高租金和更少选择。锁定当前租金可提供成本确定性。另外，2026-2027年巴生港扩建完工后，周边工业区吸引力将进一步上升，届时租金上涨概率更大。
答：除常规检查外，建议：
答：重点包括：
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