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在马来西亚成为工业地产经纪(REN):执照步骤

执照是最简单的部分。每一位地产经纪(REN)都走同样的步骤,由 LPPEH(估价师、评估师、地产代理及产业经理局)规定。真正决定你学工业地产学得多快的,是选对团队和带你的 leader。

1. 1. 符合基本学历

   至少 SPM、UEC 或大学文凭。

2. 2. 上 NCC 课程

   NCC(Negotiator Certification Course)是由 LPPEH 认可机构开办的两天课程,通常在周末上(例如 PEPS 在吉隆坡和八打灵再也开班)。还没加入公司也可以先上,证书有效期一年。

3. 3. 加入注册的地产代理公司

   REN 不能独立执业,也不能自己开公司,必须在注册地产代理之下工作。由公司向 LPPEH 申请你的 REN 证件,附上申请表、照片、身份证副本、聘用信和 NCC 证书。证件上有 REN 编号和 QR 码,见客户时都要佩戴。

4. 4. 每年通过 RRP 续证

   REN 续证课程(REN Renewal Program,RRP)是每年必须完成的要求,才能保留注册资格。你参加 LPPEH 认可的 RRP 课程,由主办方把出席记录上传到 LPPEH 的 BIS2 系统,再从 BIS2 下载电子证书。未获认可的课程不算数。

5. 5. 签约前先查公司和 leader

   到 LPPEH 公开名册 search.lppeh.gov.my 查公司和带你的人:地产经纪按 REN 编号或姓名查,注册中介按注册编号查,公司按公司编号查。也可以扫他们 REN 证件上的 QR 码核对。

LPPEH 公开名册(search.lppeh.gov.my)→

想在巴生、巴生港或莎阿南做工业地产,怎么选团队

先选人,再看招牌。只挂几个工厂盘的公司教不了你工业地产。在你想做的地区搜工厂和仓库房源,看哪些公司和中介的名字一直重复出现,再拿下面这几个问题去问他们。以下是我们自己的回答,方便你比较。

• 带你的 leader 是不是专做工业?

  是。Peter Tan 和 Jason Low 专注巴生、巴生港(西港、英达岛、北港、直落昂、班达马兰)、莎阿南以及整个巴生谷的工厂、仓库和工业地。

• 会不会带你看厂、带你谈 deal?

  会。我们手把手带:示范给你看、跟你一起做,从第一通打给业主的电话一路带到成交。

• 有没有底薪?

  没有。马来西亚的地产中介都是佣金制,我们也一样。不管去哪一家面试,都请对方在签约前把佣金分成写清楚。

• 房源和客户从哪里来?

  我们教你自己 farming 一个工业区:查地段、查地契、扫街、跟进业主。网站带来的询盘会视情况分配。

• 全职还是兼职?

  只收全职。工业客户决定周期长,兼职跟不上。

工业地产,让你的视野越来越广

• 接触食品与清真食品、物流仓储、电子、医疗、汽车、塑胶、金属加工、新能源等不同产业。
• 与企业老板、工厂负责人、营运主管直接交流。
• 了解企业如何成长、扩张与投资,而不是只看市场新闻。

当你接触的产业越来越多,你累积的不只是成交经验,更是对整个工业市场的理解。

你会真正学到的东西

• 怎么看一间厂:电力容量、楼板承重、净空高度、装卸位、消防等级,以及每一项对真实产线意味着什么。
• 怎么看一块地:地契种类、分区、地目转换、发展密度,还有决定这块地值不值得建的基建配套。
• 交易怎么做:估值逻辑、租约结构、SST、印花税,以及买卖从头到尾的完整流程。
• 这些知识跟你一辈子。它是你的,不是公司的。

收入怎么算

• 马来西亚的房地产中介是佣金制,没有月底薪。这一点我们直说,不包装。
• 工业地产的单子金额比住宅大,单笔佣金也相应更高。稳定开单的工业中介,年收入通常在 RM20 万至 RM30 万这个区间。
• 做得好的年份会超过这个数,接到大委托时七位数也出现过,但那不是常态,我们不会拿它当卖点来招人。
• 你能拿多少,取决于你开发客户的稳定程度,以及你能不能答得上客户真正会问的技术问题。后面这半,是我们负责带你练的。

一个客户,不止一单生意

• 工厂客户是会长大的。今天租一万尺的租户,三年后可能要三万尺,再往后可能直接买地自建。
• 把一个客户服务好,后面的续租、扩租、出售、再买入,全都会回来找你。
• 这种复利在住宅市场很难有,也是这个领域值得你花力气去学的真正原因。

我们在找什么样的人

• 有拼劲,不安于现状。

  愿意挑战更高目标,而不是满足于舒适圈。

• 愿意全职投入。

  工业地产不是兼职可以做好的行业,它需要时间、专业与持续经营客户。

• 愿意学习,不怕从零开始。

  无论你已经是 REN、PEA、REA,还是准备踏入这个行业,我们都会陪你一步步建立专业;还没有执照的,也会协助你报读 NCC 课程考取 REN。

• 具备基本资格。

  学历至少 SPM、UEC 或大学文凭,符合马来西亚地产中介的基本执业要求。

• 欢迎有产业经验的人。

  来自制造业、物流、工程、采购或 B2B 销售的人,往往拥有天然优势,因为你懂企业真正需要什么。

• 相信诚信,重视长期关系。

  我们希望成交不是终点,而是一段长期合作关系的开始。

我们怎么带新人:手把手教你 farming 一个工业区

我们不开课,也不排课表。工业地产要走进市场才学得会,所以我们带新人的方式很直接:告诉你怎么做,带你实际操作,给你任务,遇到问题随时指导。目标是有一天,你能独立负责一个工业区。

1. 第一步:学会查资料

   • 用 JUPEM、MyLot 和 SISMAP 查地段资料。
   • 到土地局查地契,看懂土地面积、地契年限、土地用途、产权资料和相关限制,分清哪些已经核实、哪些还要确认。
   • 给每一间厂建立记录:门牌、面积、出租还是出售、开价、适合什么租客或买家、资料来源和最后核实日期、下一步跟进谁。

2. 第二步:到工业区扫街

   从指定的工业区开始,一条街一条街地走,记录每一间厂的门牌、出租出售广告、空置和装修搬迁的情况。重复走访、持续更新,慢慢建立自己的工业区资料库:哪间已经租出,哪间还空着,哪间换了广告或业主。现场看到的只是线索,要通过实际联系去确认。

3. 第三步:每天都有任务

   我们会按你的进度和负责的地区,定下每天的目标:走访多少条街、打多少通开发电话、见多少个业主或客户、挂多少个 banner、更新多少条跟进记录。真心想学、不怕压力的人,我们会给更多任务,让你在更短的时间里接触更多真实案例。

4. 第四步:开发业主,持续跟进

   学会怎样打第一通电话:介绍自己,说明来意,了解工厂是自用还是出租、有没有搬迁或出售的计划。记下每一次沟通和下一次跟进的时间,不因为一次没结果就放弃。慢慢学会判断哪些厂值得优先跟进。

5. 第五步:帮租客和买家配对

   先把客户需求问清楚:用途、面积、预算、出入条件、搬迁时间、哪些条件不能妥协。再筛选合适的厂、安排看厂,看完了解客户的反馈;客户不满意,就弄清楚原因。

• 有问题,随时问

  这里没有固定的上课时间,有问题随时问。问之前,先整理好你已经知道什么、卡在哪里、打算怎么处理。刚开始不会很正常,因为你还没做过。真正的问题,是从来不问问题的人。

• 为什么我们要求比较高

  房地产中介没有底薪。与其让你花一两年才发现自己不适合,不如一开始就让你接触这份工作真实的日常,在最短的时间里知道自己适不适合这一行。认真投入的人会成长得很快,不够认真的人通常会觉得压力比较大。我们不承诺短时间内一定成交,任务量也不等于业绩保证。我们给你方向、方法和实战机会,能走多远,看你自己的执行力。

• 只收全职

  工业客户的决定周期长,技术知识也要时间累积,兼职跟不上,所以我们只收全职。

• 我们带过三十多位中介

  Peter 和 Jason 至今一起带过三十多位中介。现在的团队大多已经是成熟的队伍,不少人是在其他公司做过之后,转过来专做工业地产的。有住宅经验不代表熟悉工业地产,完全没有经验也不代表没有机会,我们更在意你愿不愿意从基础学起。

完整做法,一步一步:如何 farming 一个工业区 →

你会跟谁学

Peter Tan

REN 12771

创立 FactoryHub,深耕巴生谷工业地产 14 年以上。带你看懂电力容量、楼板承重、净空高度、分区与地契,以及一单工业交易从看厂到成交的完整流程。

Jason Low

PEA 1478

巴生工业地产专家。带你熟悉巴生港(西港、英达岛、北港、直落昂、班达马兰)一线的厂房实际行情、租金水平,以及那一带业主的做事方式。

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