2026年巴生工厂出售：外国买家最低200万令吉——是推高价格还是限制需求？

关键要点（Key Takeaways）

• 雪兰莪州2026年新政：外国买家购买工业物业的最低价格上调至RM200万（200万令吉），该政策仅适用于购买，不涉及租赁。因此，在巴生租厂成为外国制造商的首选方案。
• 额外8%印花税：雪兰莪州对外国买家购买工业物业征收额外8%的印花税。以RM500万的工厂为例，仅印花税就需支付RM40万。
• 本地买家不受影响：马来西亚公民及本地控制的公司可以不受RM200万门槛限制，任意购买工业物业。
• 巴生工厂出租需求预计上升：随着外国企业从“买厂”转向“租厂”，靠近巴生港的工业区（如Pulau Indah、Bandar Sultan Suleiman）的租赁市场将更加活跃。
• 2026年市场展望：租金收益保持稳定，但外国买家购买活动减少；卖方可能需要针对外国买家群体调整售价预期。

2026年巴生工厂出售：外国买家最低200万令吉——是推高价格还是限制需求？

2026年，雪兰莪州政府正式实施新规：外国公民及外资控股公司购买工业物业的最低价格为RM200万。这项政策是雪州管控外资进入马来西亚房地产市场的系列举措之一，且明确只针对购买行为，租赁不受影响。政策覆盖所有工业资产类别，包括独立式工厂、半独立式工厂、仓库及工业地。

2026年雪兰莪外国买家200万令吉新规到底意味着什么？

雪兰莪州依据《国家土地法典》赋予的权力，将工业物业的外国买家最低购买价设定为RM200万，高于联邦经济规划局（EPU）自2014年3月起设定的全国最低RM100万门槛。其他州的门槛各不相同：槟城一般要求RM100万，柔佛（除依斯干达特区外）也是RM100万。而雪州对工业物业设置了RM200万的门槛，与许多发达州属对住宅及商业物业的门槛看齐。

资料来源：雪兰莪州政府公告；EPU外资拥有权指引；LHDN印花税率。

与其他州相比有何不同？

在雪兰莪，外国买家购买工业物业的最低价格为RM200万。此外，雪州自2026年1月1日起对外国买家征收额外8%的印花税。而租赁行为则完全没有最低价格限制。

根据马来西亚内陆税收局（LHDN）的规定，物业转让印花税通常按累进税率计算。雪州对外国买家征收的8%固定税率，相比标准税率（超过RM100万的部分最高4%）大幅提高了交易成本。

外国人可以在马来西亚购买商业物业吗？

可以，但需遵守各州的最低价格门槛，并需获得经济规划局（EPU）及州政府的批准。在雪兰莪，工业/商业物业的最低门槛为RM200万。建议您咨询持牌物业律师或参考马来西亚投资发展局（MIDA）的指引，以获取详细指导。

新规对2026年巴生工厂出售市场的实际影响

1. 租赁需求从“买厂”转向“租厂”

由于租赁不受RM200万最低价的限制，越来越多的外国制造商——尤其是那些计划在巴生港附近设立区域物流枢纽的企业——选择租厂而非买厂。如今，巴生工厂出租比巴生工厂出售更受外国买家关注。

根据2026年4月的市场挂牌数据（来源：FactoryHub），不同地段的租金范围如下：

注：以上租金为2026年4月的参考值，实际价格取决于厂房状况、装修程度及业主谈判。欲获取最新报价，请致电 016-666 6872。

2. 额外8%印花税进一步抑制外国买家购买意愿

自2026年1月1日起，外国公司在雪兰莪购买工业物业时，需按购买价缴纳8%的印花税。以RM500万的工厂为例，印花税高达RM40万。这笔额外成本使得买厂显著更贵，从而促使更多外国企业选择租赁。

3. 外国买家购买活动预计降温

RM200万的最低门槛加上8%的印花税，使得能够“买得起”的外国买家群体大幅缩小。资本预算超过RM500万的大型跨国公司可能仍会买厂，但中型外资企业大概率转向租赁。这可能导致原本面向外国买家的高端工厂售价承压，同时租赁需求保持旺盛。

4. 本地买家迎来机会

本地买家及马来西亚人控股的公司不受RM200万门槛限制，可以购买任何价位的工业物业。这为本地投资者创造了机会——那些以往可能被外资抢走的厂房，现在本地人可以优先入手。例如，Kapar地区有不少低于RM200万的老旧厂房，近期对**莎阿南工厂出租**（搜索热度中包含Kapar附近区域）的本地咨询显著增加。

现在该怎么办？外国制造商应租厂还是买厂？

对于在2026年评估巴生市场的外国制造商：

• 租厂更简单、前期成本更低。 无最低购买价、无8%额外印花税、无需EPU审批。适合对长期承诺不确定的企业，或希望将资本用于运营的公司。
• 买厂仍适用于大型运营，预算超过RM500万以上、希望获得资产增值并掌控装修方案的企业。但必须将8%印花税和RM200万最低价纳入计算。
• 考虑租转购选项——部分业主提供固定租期后可以选择购买的权利。

对于本地买家，无门槛限制意味着可以积极寻找优质资产。若您正在物色**雪兰莪工业地出售**或现成厂房，建议抓住当前外资观望期的议价空间。

常见问题（FAQ）

外国人可以在雪兰莪购买工厂吗？

可以，但购买价必须至少RM200万，并且需额外支付8%的印花税。租赁则没有这些限制。

新规是否会影响本地人买厂？

不会。马来西亚公民及本地控股公司不受任何最低价格或额外印花税限制。

如果我通过马来西亚本地公司（但外资控股）购买，是否需要遵守RM200万门槛？

需要。政策中的“外国买家”包括外资控股的公司。通常以50%股权为界定线，建议咨询专业律师确认。

雪兰莪的工业物业租赁市场前景如何？

由于外资购买受限，租赁需求预计持续增长，尤其在巴生港周边区域。租金收益率保持稳定，但业主可能会随需求上涨适度调高租金。

其他州也有类似政策吗？

各州不同。槟城、柔佛的最低购买价通常为RM100万，且目前没有额外8%印花税。但政策可能变动，购买前务必核实当地规定。

雪州新规对工业地价格有何影响？

对于低于RM200万的工业地，外资需求减弱，可能使价格承压；而高端工业地（RM200万以上）由于外资购买成本骤增，交易量预计下降，但持有现金的本地买家可能获得议价空间。

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