行业趋势
2026年建材成本上涨：是否应在巴生租用厂房以避免价格飙升？
2026年马来西亚建材成本因柴油涨价与大型项目需求飙升。本文分析巴生、莎阿南与Kapar的租厂与买厂策略，探讨为何租厂可规避价格波动，并提供地点对比与专业建议。
PPeter Tan
2026年5月19日
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2026年马来西亚建材成本因柴油涨价与大型项目需求飙升。本文分析巴生、莎阿南与Kapar的租厂与买厂策略，探讨为何租厂可规避价格波动，并提供地点对比与专业建议。
如果您是工业开发商或企业主，正计划在2026年搬迁工厂，那么您正面临一场成本上涨的完美风暴。钢材、水泥和沙——任何建筑项目的核心原料——价格都在急剧攀升。与此同时，政府柴油涨价正在推高整条供应链的物流支出。对于那些正在考虑是新建厂房还是租用巴生现有厂房的人来说，答案已不再简单。
本文将剖析马来西亚建材供应商的运营如何受到影响，这对巴生、莎阿南和Kapar的厂房与仓库业主意味着什么，以及为何2026年在巴生租厂可能是规避建筑成本波动的更明智之举。
根据近期行业报告，马来西亚建材成本将在2026年因物流支出飙升与大型项目需求而上涨。第13马来西亚计划正在推动重大基础设施工程，而数据中心建设与工业建筑的同步扩张，对水泥、钢材等核心材料产生了前所未有的需求。这不是暂时性飙升——而是结构性转变，马来西亚建材供应商正将成本沿供应链向下传递。
影响已经显现。工程部已与承包商协会开会讨论价格管控以及针对特定工程施工的针对性柴油补贴。但对于计划在巴生或莎阿南新建厂房的企业来说，信息很明确：2026年的建筑成本将更高且更难预测。
除了上述四点，还需要关注以下结构性变化：
这些因素叠加，使得2026年建造新厂房的成本不仅高于往年，而且波动性更大。企业主在预算编制时需要预留至少15%-20%的不可预见费，而这对于现金流本已紧张的中型企业来说，可能意味着项目延迟或搁置。
对于任何考虑在2026年建造厂房或仓库的企业来说，原材料成本的上涨直接提高了整个项目预算。钢材价格影响结构框架和屋顶；水泥和沙是地基和地板的必需品；柴油价格影响每一趟运输。
根据马来西亚商业房地产市场报告（CBRE | WTW），该市场2026年估值达USD 10.30 billion，年复合增长率为7.81%。工业物业仍是关键板块，但新空间开发成本的上涨速度超过了许多区域的租金收益率。
关键在于选择能最小化总占用成本（租金+物流）的地点，尤其是考虑到新的柴油价格现实。
不妨从每一项主要建材的角度来看其对厂房造价的具体影响：
| 建材类别 | 占厂房建造成本比例（估算） | 2026年成本波动趋势 | 对厂房结构的影响 |
|---|---|---|---|
| 钢材 | 20%-25% | 受全球铁矿石价格及本地需求双重推动，明显上涨 | 钢架、屋顶、柱体 |
| 水泥 | 15%-20% | 因大型项目挤占供应，涨幅显著 | 地基、地板、墙体 |
| 沙石 | 10%-15% | 运输成本传导明显，且部分采石场限产 | 混凝土、找平层 |
| 砖块/砌块 | 5%-10% | 涨幅相对温和，但物流费影响售价 | 隔墙、防火墙 |
| 屋顶板材 | 8%-12% | 受钢铁成本主导，同步上涨 | 屋面系统 |
| 其他（电气、管线、门窗） | 余下部分 | 视材料进口依赖度而定，部分需加征关税 | 配套工程 |
对于预期投资额在数百万令吉的中型厂房项目，即使仅5%的成本涨幅也意味着数十万令吉的额外支出。而2026年的整体涨幅预计超过10%，这很可能将项目投资回收期延长1-2年。
2026年的柴油涨价正在重塑马来西亚的工业物业格局。对于厂房和仓库业主来说，2026年燃油价格对马来西亚工厂物流的影响已不再是次要问题，而是决定盈利能力和生存的核心因素。
2026年，马来西亚政府进一步削减柴油补贴，推动零售柴油价格与国际市场接轨。这一政策调整直接导致运输车队运营成本上涨。对于依赖公路运输的制造业和物流企业，每辆卡车每月油耗成本可能增加数百至数千令吉。而巴生港作为全国最大的货物集散中心，周边工厂的每日收发货物频率极高，柴油成本对利润的侵蚀更为明显。
虽然许多企业因靠近巴生港而自然选择巴生，但新的柴油价格现实使莎阿南成为越来越有吸引力的替代选项。
| 因素 | 巴生（港口区） | 莎阿南（内陆） | Kapar（北部） |
|---|---|---|---|
| 距巴生港距离 | 非常近（5–10公里） | 中等（25–35公里） | 中等（15–25公里） |
| 南北大道可达性 | 良好（通过NKVE） | 极佳（直接入口） | 一般（经联邦大道） |
| 2026年租金趋势 | 因港口溢价可能较高 | 可能较低（内陆位置） | 视情况而定，请洽询 |
| 典型工业区 | 巴生港自由贸易区、Pulau Indah | Hicom、第15、26、32区 | Kapar工业区 |
| 长途柴油消耗 | 如需频繁前往内陆则较高 | 较低 – 南北大道中心位置 | 若向南配送则较高 |
注：租金因规格、楼龄与认证而异。了解具体物业当前市场报价，请洽询 016-666 6872。
根据 CBRE | WTW 2026年市场展望报告，马来西亚物业市场预计在工业及旅游相关领域带动下保持稳定增长。报告强调资产质量与适应性日益重要，基础设施与连通性继续发挥影响。
巴生工业区最大的卖点是与巴生港的零距离。对于需要频繁进出口货物、依赖集装箱运输的企业（如原材料进口加工、出口型制造业、国际仓储分拨中心），巴生几乎是不二之选。然而，柴油涨价后，如果企业的终端客户或上游供应商位于内陆地区（如吉隆坡、雪兰莪中北部），则从巴生出发的长途配送将显著推高物流成本。此外，巴生交通繁忙，高峰时段拥堵严重，进一步增加油耗与时间成本。
适合的行业： 国际贸易、大宗商品加工、冷藏仓储、港口配套物流、大型组装厂。
莎阿南的优势在于其位于南北大道的核心出口（第15区、Hicom等片区），无论是向北前往怡保、槟城，还是向南直达马六甲、柔佛，均无需绕行市区。柴油涨价后，每公里燃油成本上升，选择最短路线和最优路况变得至关重要。莎阿南到巴生港的距离约25-35公里，对于每周只需进出港2-3次的企业来说，额外运费远低于从巴生出发到内陆客户的成本。同时，莎阿南的租金水平普遍低于巴生港口区，且工业区规划更成熟，配套设施（如工人宿舍、便利店、餐饮）更完善。
适合的行业： 内销型制造业、电商配送中心、轻工业组装、建材销售、区域物流中转站。
Kapar位于巴生以北，传统上以棕榈油加工和低密度工业为主。2026年，随着部分企业外迁寻求更低租金，Kapar开始吸引中小型工厂。其租金可能是三者中最低的，但基础设施相对薄弱，部分道路狭窄，大型集装箱卡车通行不便。前往南北大道需绕行联邦大道或乡村路，燃油效率不如莎阿南。不过，如果企业主要服务于北部市场（如瓜拉雪兰莪、霹雳南部），且港口依赖度较低，Kapar可以作为租金成本优先的选项。
适合的行业： 本地消费品制造、农业机械维修、轻型仓储、废旧物资回收加工。
| 决策维度 | 租厂 | 买厂（自建或购买二手） |
|---|---|---|
| 初始资金需求 | 较低（押金+首期租金） | 高（首付或全额建设资金） |
| 月度成本确定性 | 固定租金（可能续约时调整） | 月供+维修+保险+地税 |
| 建材风险暴露 | 无 | 直接承受（自建）或间接（二手房价受重置成本影响） |
| 运营灵活性 | 高（可搬迁、可扩张） | 低（处置资产耗时） |
| 税务处理 | 租金可抵扣营业成本 | 折旧可抵扣，但需资产处置收益纳税 |
| 适合企业生命周期 | 初创、快速扩张、周期性业务 | 成熟稳定、家族传承、长期经营 |
2026年的经济环境波动较大，工业物业空置率因新建项目增多而有所上升，租户议价能力增强。对于大多数企业而言，锁定3-5年租约并附带续约优先权，是平衡成本与灵活性的最佳方案。
租用厂房不仅是选地点，更是选长期运营的基础。以下清单可帮助您在看房时快速判断物业是否满足需求。
不同地区的工业物业在结构、配套设施和劳动力市场方面各有侧重。以下为2026年最适合在巴生、莎阿南和Kapar租厂发展的行业类型，供企业主对照。
很多企业主因为急于投产，在未充分考察的情况下匆忙签约，导致后期产生额外成本。以下是2026年推荐的标准化流程。
在联系中介之前，先列出以下核心参数：
访问 FactoryHub.my 搜索对应区域的厂房，利用筛选工具锁定符合基本条件的物业。建议每个区域至少挑选3-5个备选，避免看房后无对比。
看房时建议携带：
注意观察屋顶漏水痕迹、墙体裂缝、地面平整度等细节。同时与周边工厂工人闲聊，了解该区域是否存在断电、供水不足、偷窃等问题。
驾驶货车或轿车模拟一次从厂房到最近高速公路入口的路线，记录耗时。最好在早晚高峰和非高峰时段各测试一次。
要求业主/中介提供：
建议聘请熟悉工业地产的律师审查租赁合同条款，尤其是租金调整公式、押金退还条件、提前解约权利。
2026年工业物业市场供大于求，租户具有较强议价权。可以尝试商谈：
签约前确认交房日期，并完成物业现状记录（拍照、录像）。支付押金后，保留所有收据和合同副本。安排水电过户与搬迁计划。
有可能。若业主面临更高的重置成本，他们可能会提高租金。然而，当前市场供应充足，许多新建厂房在2025-2026年集中竣工，空置率有所上升，因此租金涨幅可能滞后于建筑成本涨幅。尽早锁定长期租约可规避短期调整。另外，老旧厂房的租金受重置成本影响较小，反而是优质新厂房的租金可能因成本推动而上涨。
取决于您的配送目的地。若主要服务巴生港或西海岸，巴生更优；若需要覆盖全马（尤其南北大道沿线），莎阿南因直接连接南北大道，长途燃油消耗更低。此外，柴油涨价后，每公里成本增加，建议根据每月预估行驶里程计算总燃油费。举例来说，如果每月有50趟次至吉隆坡市中心（单程50公里），莎阿南比巴生节省约10-15公里/趟，月省里程500-750公里，转化为燃油成本节约可达数百令吉。
Kapar位于巴生以北，租金可能更低，但基础设施与配套设施相对有限。如果您的业务主要面向北部市场（如瓜拉雪兰莪、霹雳州），且对港口依赖度很低，Kapar可以作为低成本选项。但要注意道路条件是否适合集装箱卡车通行，以及消防站、医疗设施等应急资源是否充足。建议根据您的具体业务需求评估，欢迎致电咨询当前可租物业。
马来西亚政府针对特定行业（如公共运输、农业、渔业）保留了柴油补贴，但对于一般制造业和物流企业，补贴逐步退出。不过，部分企业可申请“针对性柴油补贴”计划，条件是符合能源效率标准或属于关键出口行业。建议企业主与当地商会或咨询公司确认自身是否具备申请资格。此外，政府鼓励企业采用电动叉车、混合动力卡车等节能设备，并提供部分税务优惠。
最有效的方式是在首次签约时约定续约租金调整机制。建议采用：
此外，选择3年以上的较长期限并附带“续约优先权”，可以确保在合同到期前有充裕时间谈判，同时避免被业主以更高租金转租给其他租户。
如果二手厂房房龄在10年以内，且结构完好、消防系统合规，往往租金更低、适合短期使用。但需注意其电力容量可能不足，增容费用不菲。新建厂房虽然租金较高，但能保障能耗效率、符合最新安全标准，且业主通常提供更好的售后服务。综合来看，如果业务对电力、洁净度、层高有特别要求，新建厂房更可靠；否则优先考虑二手厂房以节省成本。
2026年的建材成本上涨与柴油涨价构成双重压力。对于多数企业，在巴生、莎阿南或Kapar选择租厂而非自建，可有效规避成本波动并保持运营弹性。莎阿南因其优越的南北大道连接和潜在较低租金，正成为巴生港口区的有力替代。Kapar则作为低成本备选方案，适合本地化运营的特定行业。
无论您选择哪个区域，建议在2026年上半年完成决策——因为随着建材成本传导至租赁市场，租金可能在年中出现一轮调整。尽早看房、对比、谈判，并与专业中介合作，将帮助您锁定优质物业。
立即联系我们，获取专业建议并探索最适合您业务的工业物业选项。我们的团队熟悉雪兰莪地区每个工业区的市场动态，可为您提供免费选址咨询和租赁谈判支持。
联系 016-666 6872 获取专业建议。
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