行业趋势
2026年柔佛数据中心热潮：应购买工业用地吗？
柔佛数据中心热潮推高工业地价，巴西古当241英亩地块挂牌7530万令吉。雪兰莪厂房业主面临套利机会与物流需求上升，投资者应把握2026年购地窗口。
PPeter Tan
2026年4月29日
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柔佛数据中心热潮推高工业地价，巴西古当241英亩地块挂牌7530万令吉。雪兰莪厂房业主面临套利机会与物流需求上升，投资者应把握2026年购地窗口。
截至2026年4月，柔佛工业用地出售市场已进入一个几乎完全由数据中心繁荣驱动的超活跃新阶段。根据PropertyGuru的数据，一块位于巴西古当（柔佛）的优质工业用地——由Benson NEC挂牌——现已上市，要价为7530万令吉。这块241英亩的地块代表了超大规模云提供商（AWS、谷歌、微软）和托管公司（Equinix、GDS）正在积极寻求的那种大型地块。
柔佛的吸引力并非偶然。正如大英百科全书（Britannica）所指出的，柔佛沿马六甲海峡和南海的400公里海岸线环绕着新加坡的北部边界。这一地理优势，加上即将建成的新山-新加坡捷运系统（RTS）——这将把两地之间的通勤时间缩短至两小时以内——使柔佛成为新加坡工业生态系统的延伸。该州不再仅仅是棕榈油和橡胶生产地；它现在是马来西亚的数据中心前沿阵地。
| 指标 | 数值 | 来源 |
|---|---|---|
| 工业用地价格（巴西古当，241英亩） | 7530万令吉 | PropertyGuru（2026年4月） |
| 柔佛待售商业/工业用地总数 | 241处物业 | iProperty（2026年4月） |
| 柔佛工业用地价格范围 | 从600万令吉起 | iProperty（2026年4月） |
| 绿盛世QUANTUM Edge土地出售（49.588英亩） | 2.808亿令吉 | iProperty / EdgeProp |
| IOI Properties土地出售（136英亩） | 7.4亿令吉 | EdgeProp.my |
这些交易并非孤立事件。根据MIDA的数据，马来西亚在2025年吸引了创纪录的数字基础设施外国直接投资，其中柔佛占据了很大份额。2030年新工业大蓝图明确瞄准数据中心和数字经济区，而柔佛毗邻新加坡——该地区的金融和云枢纽——使其成为合乎逻辑的落脚点。
虽然头条新闻聚焦于柔佛，但其连锁反应正波及整个巴生谷。对于莎阿南厂房出租、巴生厂房出售和加埔厂房出租的业主来说，数据中心繁荣既带来了机遇也带来了威胁。
数据中心并非孤立存在。它们需要：
根据巴生港务局（PKA）的数据，2026年第一季度巴生港的集装箱吞吐量同比增长了8%，部分原因是数据中心设备的进口。这推高了对柔佛仓库出售邻近物业的需求，同时也推高了对巴生仓库出售和加埔厂房出租的需求，这些地方充当着溢出物流节点。
| 地点 | 典型工业用地价格（每平方英尺） | 典型厂房租金（每平方英尺/月） |
|---|---|---|
| 巴西古当，柔佛 | 7 – 12令吉 | 1.50 – 2.50令吉 |
| 莎阿南，雪兰莪 | 25 – 40令吉 | 2.80 – 4.50令吉 |
| 巴生，雪兰莪 | 18 – 30令吉 | 2.00 – 3.50令吉 |
| 加埔，雪兰莪 | 12 – 20令吉 | 1.50 – 2.80令吉 |
注：价格基于当前挂牌信息，仅供参考。实际价格因地点、产权和基础设施而异。
随着柔佛土地价格上涨（巴西古当地块现为7530万令吉），一些投资者正在出售其在雪兰莪的资产，将资金重新部署到柔佛，在那里他们可以用相同的预算购买更大的地块。这为莎阿南和巴生的最终用户创造了购买机会。
柔佛-新加坡经济特区（JS-SEZ） 不仅仅是柔佛的故事。它旨在创建一个从新加坡经柔佛沿西海岸直至巴生港的无缝经济走廊。根据MATRADE的数据，JS-SEZ预计到2030年将使双边贸易额增加500亿令吉。这意味着：
截至2026年4月，巴西古当一块特定的241英亩工业用地挂牌价为7530万令吉。这是大型数据中心用地的一个基准。根据iProperty的数据，士隆和乌鲁地南等地区的小地块（2-10英亩）起价为600万令吉。
根据iProperty的数据，截至2026年4月，柔佛有241块商业用地可供出售。价格从600万令吉起，可使用高级搜索筛选功能按价格、面积和地点进行细化。
柔佛提供三个关键优势：（1）靠近新加坡——新山-新加坡捷运系统将把通勤时间缩短至两小时以内；（2）土地可用性——目前市场上有241块商业用地，包括巴西古当的大型地块；（3）政府支持——JS-SEZ和MIDA激励措施使柔佛成为超大规模数据中心替代新加坡的成本效益之选。
这取决于您的用途。对于超大规模数据中心（10+ MW），柔佛更优，因为土地成本较低（每平方英尺7-12令吉，而莎阿南为25-40令吉），且靠近新加坡的海底电缆登陆站。对于边缘数据中心或服务于巴生港的物流枢纽，雪兰莪（巴生、加埔）可能更具战略意义。请始终咨询专业的工业物业代理。
JS-SEZ是马来西亚和新加坡之间的一项双边倡议，旨在创建一个无缝的经济走廊。它涵盖新山、依斯干达公主城（Iskandar Puteri）、巴西古当以及古来（Kulai）的部分地区。好处包括简化海关、数据中心税务激励以及促进商品和人才的跨境流动。根据MATRADE的数据，JS-SEZ预计到2030年将使双边贸易额增加500亿令吉。
新山-新加坡捷运系统（计划于2027年完工）将连接新山的武吉查卡和新加坡的兀兰（Woodlands）。从历史上看，公共交通导向型开发（TOD）项目在车站1公里范围内的物业价值会增长15-30%。预计靠近武吉查卡站和沿RTS线路的工业用地将大幅升值。
柔佛的数据中心繁荣并非短暂趋势——这是马来西亚工业格局的结构性转变。随着241块商业用地可用、价格从600万令吉起，以及像7530万令吉的巴西古当挂牌价等重大交易设定新基准，机会之窗正在收窄。
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