Maksud Nisbah Plot (Plot Ratio): Berapa Besar Kilang Boleh Dibina di Tanah Industri Selangor

Intipati Utama

• Nisbah plot ialah jumlah luas lantai dibahagi dengan luas tanah. Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172) mentakrifkannya sebagai nisbah jumlah luas lantai sesuatu bangunan kepada luas plot bangunan yang diukur antara garisan sempadan ukur. Nisbah 1:3 bermaksud jumlah luas semua tingkat boleh mencapai tiga kali luas tanah.
• Nisbah plot tidak sama dengan kawasan plinth. Kawasan plinth ialah bahagian lot yang boleh diliputi bangunan di atas tanah. Manual perancangan Selangor menetapkan kawasan plinth maksimum 60% bagi kilang sesebuah, berkembar dan bertingkat.
• Angka sebenar bagi lot anda datang daripada Rancangan Tempatan (RT). Contohnya, RT Subang Jaya 2035 menetapkan 1:3 bagi kilang sesebuah dan kilang bertingkat serta 1:2 bagi kilang berkembar, manakala PTKL2040 membenarkan sehingga 1:4 bagi zon industri di Kuala Lumpur.
• Bagi kilang setingkat, anjakan bangunan dan kawasan plinth biasanya menghadkan anda lebih awal daripada nisbah plot. Kilang sesebuah yang meliputi 60% tanah hanya mempunyai nisbah plot 0.6.
• Menambah luas lantai (mezanin, tingkat baharu) ialah pemajuan di bawah Akta 172, jadi ia perlukan kelulusan PBT dan mesti kekal dalam had nisbah plot.

Apakah maksud nisbah plot?

Nisbah plot (plot ratio) ialah alat utama perancang bandar untuk mengawal intensiti pembangunan di atas sesuatu tanah. Manual Garis Panduan dan Piawaian Perancangan Negeri Selangor (Edisi Ketiga), yang diluluskan MMKN pada Oktober 2016, menjelaskan apa yang dikira. Luas lantai termasuk ruang utiliti, ruang pengudaraan, tangga, koridor dan teres, tetapi tidak termasuk tempat letak kereta bertingkat dan tempat letak kereta bawah tanah.

Dokumen perancangan menulisnya sebagai "1:3", manakala ramai pembeli dan jurutera menyebut "3" atau "3.0". Maksudnya sama.

Bagaimana cara mengira nisbah plot?

Nisbah plot = jumlah luas lantai kasar semua tingkat ÷ luas tanah lot

Luas lantai maksimum yang boleh dibina = luas tanah × nisbah plot

Manual Selangor memberi contoh sendiri: blok pejabat 20 tingkat di atas tapak 50,000 kaki persegi dengan luas lantai 154,600 kaki persegi (tidak termasuk tingkat parkir) mempunyai nisbah plot 154,600 ÷ 50,000 = 3.09, ditulis 1:3.09.

Contoh kilang (ilustrasi sahaja, bukan lot sebenar)

Kesimpulannya, bagi kilang atau gudang setingkat, had 1:3 jauh daripada tercapai. Ia hanya penting untuk kilang bertingkat, blok pejabat di dalam lot dan mezanin besar.

Apakah beza nisbah plot, kawasan plinth dan anjakan bangunan?

• Nisbah plot: berapa banyak jumlah luas lantai yang dibenarkan bagi semua tingkat.
• Kawasan plinth: berapa peratus tanah yang boleh diliputi bangunan. Akta 172 mentakrifkannya sebagai bahagian luas lot yang akan diliputi bangunan.
• Anjakan bangunan: jarak bangunan dari sempadan lot dan jalan.

Bagi kilang sesebuah, manual Selangor menetapkan anjakan 40 kaki (12.2 m) menghadap jalan, 25 kaki (7.6 m) di sisi dan belakang, dan 40 kaki di sisi yang menghadap jalan. Pondok pengawal, tangki air, rumah pam, menara penyejuk, tempat letak kereta berbumbung dan pencawang elektrik antara struktur yang dibenarkan dalam anjakan. Kanopi hadapan boleh masuk sehingga 5 kaki 9 inci (1.8 m).

Oleh kerana ketiga-tiga peraturan terpakai serentak, hasil yang paling kecil yang menentukan.

Berapa nisbah plot tanah industri di Selangor dan KL?

Tiada satu angka kebangsaan. Manual negeri menetapkan piawaian umum, dan angka bagi setiap lot ditetapkan dalam RT pihak berkuasa tempatan.

Subang Jaya (RT Subang Jaya 2035)

RT ini dipersetujui MMKN pada November 2021:

Kilang di kawasan perindustrian Subang Jaya dan USJ tertakluk kepada RT ini.

Kuala Lumpur (PTKL2040)

KL menggunakan Akta (Perancangan) Wilayah Persekutuan 1982 (Akta 267). PTKL2040 menetapkan nisbah plot asas sehingga 1:4 bagi zon Industri (IP) dan Industri Bercampur (MXI), dan sehingga 1:3 bagi Taman Teknologi (TP). Angka setiap lot dirujuk pada Peta Intensiti.

Bagaimana menyemak nisbah plot sesuatu lot?

1. Semak zon guna tanah. PLANMalaysia@Selangor menyediakan SISMAPS untuk zoning dan guna tanah semasa. Jika tanah belum berzon industri, baca panduan penukaran tanah kepada perindustrian.
2. Baca RT pihak berkuasa tempatan berkenaan (MBDK di Klang, MBSA di Shah Alam, MBSJ di Subang Jaya dan seterusnya).
3. Bagi kilang sedia ada, semak pelan bangunan yang diluluskan dan CCC. Lihat panduan apa itu CCC.
4. Dapatkan semakan bertulis daripada jabatan perancangan PBT atau perancang bandar berdaftar sebelum menandatangani, terutamanya jika anda merancang pembesaran.

Mengapa nisbah plot penting semasa membeli kilang atau tanah industri?

• Ruang untuk berkembang. Jika kilang sedia ada sudah menggunakan hampir semua luas lantai yang dibenarkan, ruang untuk tingkat tambahan atau mezanin besar adalah terhad.
• Mezanin perlukan kelulusan. Akta 172 mengira "sebarang penambahan ketinggian atau luas lantai bangunan" sebagai operasi bangunan.
• Luas lantai menentukan keperluan lain. Dalam manual Selangor, tempat letak kereta dikira ikut luas lantai (1 petak bagi setiap 1,000 kaki persegi ruang pengeluaran, 2,500 kaki persegi stor, 500 kaki persegi pejabat, tambah 10% pelawat), tempat letak lori 1 petak bagi setiap 10,000 kaki persegi (minimum 2) bagi kilang sesebuah dan berkembar, dan kantin 2% daripada luas lantai kilang.
• Ruang pejabat dihadkan. Sehingga 30% daripada luas lantai kasar dianggap ruang pejabat bagi kilang sesebuah, berkembar dan bertingkat.
• Nilai tanah. Bandingkan transaksi industri berdaftar bersama peraturan nisbah plot dan plinth, bukan saiz tanah sahaja. Senarai tanah industri untuk dijual di Selangor boleh dilihat di sini.

Kesilapan biasa

• Menganggap nisbah plot sebagai tapak bangunan.
• Menggunakan angka PBT lain: 1:3 di Subang Jaya tidak semestinya terpakai di Klang atau Kuala Langat.
• Lupa bahawa angka itu tidak mutlak: RT Subang Jaya sendiri menyatakan peruntukan nisbah plot tertakluk kepada garis panduan semasa, kemampuan infrastruktur dan kemudahan awam.

Panduan ini menerangkan peraturan perancangan secara umum dan bukan nasihat undang-undang atau perancangan; sahkan kawalan bagi lot anda dengan PBT atau perancang bandar berdaftar.

Soalan Lazim

Apakah maksud nisbah plot?

Nisbah plot ialah jumlah luas lantai bangunan dibahagi dengan luas tanah lot, diukur antara garisan sempadan ukur. Nisbah 1:2 bermaksud jumlah luas semua tingkat boleh mencapai dua kali luas tanah.

Apakah formula nisbah plot?

Nisbah plot = jumlah luas lantai kasar ÷ luas tanah. Untuk luas lantai maksimum, darabkan luas tanah dengan nisbah plot, contohnya 43,560 kaki persegi × 3 = 130,680 kaki persegi bagi lot 1 ekar pada 1:3.

Apakah beza nisbah plot dan kawasan plinth?

Nisbah plot mengawal jumlah luas lantai semua tingkat. Kawasan plinth mengawal peratus tanah yang diliputi bangunan, iaitu 60% bagi kebanyakan jenis kilang dalam manual Selangor.

Berapakah anjakan bangunan bagi kilang di Selangor?

Bagi kilang sesebuah, manual Selangor menetapkan 40 kaki (12.2 m) dari jalan, 25 kaki (7.6 m) di sisi dan belakang, dan 40 kaki di sisi yang menghadap jalan. RT setiap PBT boleh menetapkan butiran sendiri.

Adakah mezanin dikira dalam nisbah plot?

Ya. Mezanin menambah luas lantai, dan Akta 172 menganggap penambahan luas lantai sebagai operasi bangunan yang perlu kelulusan. Pastikan lot masih ada baki nisbah plot dan dapatkan kelulusan PBT dahulu.

FactoryHub komited membantu setiap pelanggan mencari kilang atau gudang yang sesuai. Untuk menyemak berapa besar sesuatu lot atau kilang boleh dibesarkan sebelum membeli, hubungi Peter Tan (REN 12771) di 016-666 6872 atau Jason Low (PEA 1478) di 012-288 1834.