Senarai Semak Usaha Wajar Kilang di Malaysia Sebelum Membeli

Intipati Utama

• Usaha wajar (due diligence) sebelum membeli kilang di Malaysia merangkumi lima semakan: hakmilik tanah, kelulusan bangunan, cukai dan bil, kesesuaian bangunan untuk operasi anda, dan latar belakang penjual.
• Mulakan dengan carian rasmi hakmilik. Ia menunjukkan pemilik berdaftar, kategori kegunaan tanah, syarat nyata, sekatan kepentingan, serta gadaian atau kaveat.
• Minta salinan Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC, Borang F) atau Perakuan Kelayakan Menduduki (CFO) bagi bangunan lama, berserta pelan bangunan yang diluluskan.
• Di Selangor, kilang di atas tanah yang tidak diluluskan untuk industri ialah kilang tanpa kebenaran (KTK). Program negeri berjalan hingga 31 Disember 2027 dan tuan tanah yang menerima Notis 7A diberi 12 bulan untuk memohon tukar syarat.
• Semak tunggakan cukai tanah, cukai taksiran dan utiliti, buat carian kebankrapan atau penggulungan ke atas penjual, dan pastikan peguam anda menahan wang CKHT (3% hingga 7%) dan membayarnya kepada LHDN dalam masa 60 hari.

Panduan ini bukan nasihat undang-undang atau cukai. Peguam dan penasihat cukai anda perlu mengesahkan setiap perkara untuk urus niaga anda.

Apakah usaha wajar kilang, dan siapa yang membuatnya?

Usaha wajar ialah semakan yang dibuat oleh pembeli untuk memastikan kilang itu benar seperti yang dinyatakan, boleh digunakan secara sah untuk perniagaan anda, dan tidak membawa hutang atau pertikaian tersembunyi. Bagi rumah, kebanyakan kerja ini diuruskan oleh peguam dan bank. Bagi kilang atau gudang, semakan lebih luas kerana syarat tanah, kelulusan bangunan, bekalan elektrik dan sijil bomba menentukan sama ada perniagaan boleh beroperasi di situ.

Masa terbaik untuk bermula ialah sebelum membayar deposit tempahan.

Langkah 1: Apa yang perlu dilihat dalam carian hakmilik?

Peguam anda akan membeli carian rasmi daripada pejabat tanah atau sistem e-Tanah negeri.

Pemilik, gadaian dan kaveat

• Pemilik berdaftar mesti sama dengan penjual. Jika penjual ialah syarikat, nama dan nombor pendaftaran mesti sepadan.
• Gadaian kepada bank adalah perkara biasa dan akan dilepaskan semasa penyelesaian.
• Kaveat persendirian atau perintah larangan bermaksud ada pihak lain yang menuntut kepentingan. Jangan teruskan sehingga peguam mengesahkan cara ia akan dibatalkan.

Kategori tanah, syarat nyata dan sekatan kepentingan

Kanun Tanah Negara mengawal syarat nyata dan sekatan kepentingan di bawah seksyen 116, 117 dan 120, dan penggunaan lain daripada syarat nyata memerlukan kelulusan Pihak Berkuasa Negeri, seperti yang dinyatakan oleh Jabatan Kerajaan Tempatan KPKT. Jika ada sekatan kepentingan yang memerlukan kebenaran negeri untuk pindah milik, jadikan kebenaran itu syarat dalam SPA.

Pegangan

Semak sama ada tanah pegangan bebas atau pajakan. Bagi pajakan, baki tempoh yang pendek boleh menghadkan tempoh pinjaman dan menyukarkan jualan semula.

Langkah 2: Adakah bangunan itu sah?

CCC (Borang F) atau CFO

Sejak sistem CCC bermula pada 2007, hanya Orang Utama Yang Mengemukakan (PSP), iaitu arkitek, jurutera profesional atau pelukis pelan bangunan berdaftar, boleh mengeluarkan CCC, bukan PBT. Borang F ialah CCC dan Borang F1 ialah CCC separa. CCC disokong oleh 21 Borang G, dan lapan daripadanya memerlukan pengesahan agensi teknikal termasuk Bomba (G8, G9), JKKP (G11), pihak berkuasa air (G13), pembetungan (G14, G15) dan TNB (G16) (KPKT). Baca lanjut: Apa itu CCC.

Pelan lulus berbanding keadaan sebenar

Bawa pelan lulus semasa lawatan tapak. Pejabat mezanin, bumbung tambahan di halaman, pondok pengawal dan kantin sering dibina kemudian tanpa kelulusan. Kerja tanpa kelulusan mungkin perlu disahkan atau dirobohkan, jadi ambil kira kosnya dalam harga atau minta penjual menyelesaikannya.

Kilang tanpa kebenaran (KTK)

Program Pematuhan Syarat dan Penguatkuasaan KTK Selangor berkuat kuasa 1 September 2024 hingga 31 Disember 2027. Selepas Notis 7A disampaikan, tuan tanah diberi 12 bulan untuk memohon tukar syarat kategori kegunaan dan syarat nyata kepada industri; jika gagal, proses perampasan diteruskan oleh Pejabat Daerah dan Tanah (DUN Selangor). Masalah ini kekal bersama tanah, jadi pembeli mewarisinya.

Langkah 3: Adakah cukai tanah, cukai taksiran dan bil sudah dibayar?

Cukai tanah

Cukai tanah dibayar sekali setahun dari 1 Januari hingga 31 Mei. Jika gagal, fi tunggakan dikenakan dan Notis 6A dikeluarkan; jika tidak dijelaskan dalam tiga bulan, tanah boleh dirampas di bawah seksyen 100 Kanun Tanah Negara (Pejabat Tanah Petaling). Selepas SPA ditandatangani, bayaran cukai tanah menjadi tanggungjawab pembeli. Cara semak: Semakan cukai tanah Selangor.

Bagi kilang strata yang telah menerima hakmilik strata, pemilik membayar cukai petak; jika hakmilik strata belum dikeluarkan, cukai tanah hakmilik induk dikutip melalui JMB atau MC (Pejabat Tanah Petaling).

Cukai taksiran (cukai pintu)

Cukai taksiran dikenakan ke atas semua pegangan termasuk bangunan industri dan tanah kosong di bawah seksyen 127 Akta Kerajaan Tempatan 1976. Di Petaling Jaya, ia perlu dibayar sebelum 28 Februari dan sebelum 31 Ogos setiap tahun (MBPJ). Minta resit terkini bagi kedua-dua penggal.

Langkah 4: Bolehkah bangunan menampung operasi anda?

Bekalan elektrik

Semak bil TNB dan kadar papan suis utama, kemudian bandingkan dengan beban mesin anda menggunakan kalkulator kuasa kilang.

Sijil bomba

Di bawah seksyen 28 Akta Perkhidmatan Bomba 1988, setiap premis yang ditetapkan memerlukan perakuan bomba yang diperbaharui setiap tahun. Tanya sama ada bangunan itu premis yang ditetapkan, dan jika ya, minta sijil semasa.

Struktur, lantai dan tapak

Semak beban lantai, ketinggian bersih di bawah kekuda, kebocoran bumbung, keretakan, laluan treler dan saliran. Di bawah seksyen 85A Akta 133, PBT boleh mengarahkan pemilik menjalankan pemeriksaan struktur berkala selepas 10 tahun CCC dikeluarkan (KPKT).

Langkah 5: Siapa penjual, dan apa yang perlu ada dalam SPA?

Carian kebankrapan dan penggulungan

Sesiapa sahaja boleh membuat carian status kebankrapan individu atau penggulungan syarikat melalui portal e-Insolvensi, dan keputusan yang dicetak ialah dokumen rasmi (Jabatan Insolvensi Malaysia).

Penahanan CKHT

Jika harga dibayar secara tunai, pembeli wajib menahan sebahagian harga dan membayarnya kepada LHDN dalam tempoh 60 hari selepas tarikh pelupusan. Kadarnya 3%, 5% atau 7% mengikut kategori penjual, dan kegagalan membayar dikenakan kenaikan 10% atas jumlah yang tidak dibayar (LHDN). Borang CKHT 2A wajib dihantar secara dalam talian melalui e-CKHT sejak 1 Januari 2025.

Syarat SPA yang perlu diminta

• Kebenaran negeri untuk pindah milik jika ada sekatan kepentingan.
• Milikan kosong, atau penyerahan penyewaan sedia ada yang jelas.
• Penjual menjelaskan cukai tanah, cukai taksiran dan utiliti sehingga tarikh penyelesaian.
• Penjual mengesahkan atau merobohkan struktur tanpa kelulusan, atau pelarasan harga.

Anggarkan duti setem dan yuran guaman dengan kalkulator yuran guaman dan duti setem, dan bandingkan harga dengan data transaksi industri FactoryHub, di mana setiap harga per kaki persegi dikira mengikut keluasan tanah.

Kesilapan biasa

• Membayar deposit tempahan sebelum melihat carian hakmilik dan CCC.
• Menyangka kilang yang sudah beroperasi pasti ada kelulusan.
• Menyemak bangunan tetapi tidak menyemak penjual.
• Terlepas penahanan CKHT yang dikenakan kenaikan 10% jika lewat.

Soalan Lazim

Apakah yang perlu ada dalam senarai semak usaha wajar kilang di Malaysia?

Sekurang-kurangnya carian rasmi hakmilik, kategori tanah dan syarat nyata, sekatan kepentingan, pegangan, CCC atau CFO bersama pelan lulus, resit cukai tanah dan cukai taksiran, sijil bomba jika premis ditetapkan, bekalan elektrik, carian insolvensi ke atas penjual dan penahanan CKHT.

Bilakah usaha wajar perlu dibuat semasa membeli kilang?

Sebelum membayar deposit tempahan atau menandatangani tawaran. Minta salinan geran, CCC, pelan dan bil terkini pada lawatan pertama supaya peguam dan jurutera boleh menyemaknya lebih awal.

Bagaimana menyemak sama ada kilang mempunyai CCC?

Minta salinan Borang F (atau CFO bagi bangunan lama) dan pelan bangunan yang diluluskan. CCC dikeluarkan oleh PSP yang mengemukakan pelan, bukan oleh PBT, jadi pastikan nama pengeluar dan rujukan pelan sepadan dengan bangunan.

Apa berlaku jika saya membeli kilang di atas tanah pertanian di Selangor?

Ia dianggap kilang tanpa kebenaran (KTK). Tuan tanah yang menerima Notis 7A diberi 12 bulan untuk memohon tukar syarat kepada industri, jika tidak tanah boleh dirampas. Tanggungjawab ini berpindah kepada anda sebagai pemilik baharu.

Siapa yang membayar CKHT apabila membeli kilang?

Penjual menanggung cukai, tetapi pembeli wajib menahan 3%, 5% atau 7% daripada harga mengikut kategori penjual dan membayarnya kepada LHDN dalam 60 hari selepas tarikh pelupusan.

Perlukah usaha wajar jika saya menyewa kilang?

Ya, dalam bentuk yang lebih ringkas. Pastikan tuan rumah ialah pemilik berdaftar, bangunan mempunyai CCC atau CFO dan sijil bomba jika perlu, kegunaan tanah membenarkan aktiviti anda, dan bekalan elektrik mencukupi.

FactoryHub komited membantu setiap pelanggan mencari kilang atau gudang yang sesuai. Untuk bantuan menyemak kilang sebelum membeli, hubungi Peter Tan (REN 12771) di 016-666 6872 atau Jason Low (PEA 1478) di 012-288 1834.