莎阿南仓库出租：来自Hicom Glenmarie与Seksyen 15的真实租户故事（2026年）

核心要点

• Hicom Glenmarie 因毗邻NKVE和KESAS高速，2026年租金高达 每平方尺RM1.30–RM1.80，是物流和仓储操作的黄金地段。
• 莎阿南第15区 平均租金仅 每平方尺RM1.06，性价比突出，深受轻工业和中小型企业（SME）欢迎。
• 真实租户经验显示，隐藏成本（印花税、装修、与MBSA确认用途分区）可使初始预算增加20–30%；务必做好尽职调查。
• 两个区域均能快速接入NKVE、KESAS、ELITE、联邦大道，其中Hicom Glenmarie距离巴生港仅约20分钟，且靠近梳邦机场。
• 2026年市场展望：电商和物流增长带动莎阿南仓库需求稳定，租金的优质区域有轻微上涨压力。

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引言

莎阿南（Shah Alam）是马来西亚的工业脊梁，成熟的工业区如 Hicom Glenmarie 和 莎阿南第15区（Seksyen 15） 持续吸引物流、制造和电商行业的租户。但在这里租用仓库的实际体验如何？除了宣传册和价目表，真实租户还会遇到用途分区的意外、谈判难题以及可能打乱搬迁计划的隐藏成本。

本文将超越数据统计，分享 三个来自Hicom Glenmarie和莎阿南第15区的真实租户故事，并引用2026年租金数据，帮助你在寻找下一个 莎阿南工厂出租 时做出明智决策。

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2026年莎阿南最新租金与售价

根据2026年4–5月的市场数据，莎阿南工业市场的区域差异明显。以下所有价格除非特别注明，均为 每平方尺建筑面积（BU）。

区域	典型租金范围 (RM/psf BU)	典型物业类型	地契（如已知）
Hicom Glenmarie	RM1.30 – RM1.80	工厂、仓库、半独立式	租赁地契（60–99年）
莎阿南第15区	平均RM1.06	排厂、仓库	租赁/永久地契混合
UEP梳邦	RM1.50 – RM2.00（售价）	高规格工厂	永久地契
U1区	RM1.10 – RM1.50（售价）	混合工业	租赁/永久地契

注：Hicom Glenmarie售价范围约为RM380–RM500 psf BU，UEP梳邦为RM450–RM600 psf BU（数据来源：JPPH及行业报告）。如需实时报价，请致电016-666 6872。

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莎阿南主要工业区与园区

Hicom Glenmarie

• 位置：毗邻NKVE（新巴生谷大道）和KESAS，距巴生港20分钟，距梳邦机场15分钟。
• 典型租户：物流公司、第三方物流供应商、汽车零件、轻装配。
• 物业类型：独立式/半独立式工厂、现代化高顶仓库（高度8–12米）。
• 租金范围：RM1.30–RM1.80 psf BU（2026年）。
• 优点：高速公路连接极佳，楼龄较新，靠近巴生港。
• 缺点：租金较高，小型单位供应有限。

莎阿南第15区（Seksyen 15）

• 位置：莎阿南中心，沿Persiaran Dato' Menteri，靠近联邦大道。
• 典型租户：轻工业、中小型企业、印刷、包装。
• 物业类型：排厂（单层、双层），部分较旧的独立式工厂。
• 平均租金：RM1.06 psf BU（2026年）。
• 优点：价格实惠，单位尺寸选择多，工业社区成熟。
• 缺点：较旧建筑可能需要投入装修；高峰时段交通拥堵。

重点区域对比表

因素	Hicom Glenmarie	莎阿南第15区	最适合
到巴生港距离	~20公里（经NKVE约20–25分钟）	~30公里（经联邦大道约35–40分钟）	物流
到吉隆坡国际机场距离	~45公里（约40分钟）	~50公里（约50分钟）	进出口
高速公路接驳	NKVE、KESAS、ELITE	联邦大道、NKVE（经Batu Tiga）	灵活性
典型天花板高度	8–12米	6–9米（较旧单位）	需要高净空
典型单位面积	5,000–50,000平方尺	2,000–20,000平方尺	中小型企业 vs 大型运营
租金水平	高端	经济实惠	预算 vs 位置

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可用物业类型

莎阿南的工业物业主要分为以下几类：

• 独立式工厂：独栋建筑，高挑空，重型楼面荷载，常见于Hicom Glenmarie。适合重型制造或仓储。
• 半独立式工厂：一侧共用墙壁，通常较新且设施现代化。常见于Hicom Glenmarie。
• 排厂：排屋式单位，常见于第15区及较旧的园区。租金较低但卡车进出可能受限。
• 仓库/物流枢纽：单层或多层带坡道，如莎阿南国际物流中心。适合第三方物流和电商。

想深入了解？请阅读我们的专门对比指南： Hicom Glenmarie vs 莎阿南第15区 vs Bukit Jelutong：2026年最佳莎阿南工厂区域？。

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来自Hicom Glenmarie与莎阿南第15区的三个真实租户故事

故事一：物流公司在Hicom Glenmarie找到速度

公司背景：CargoSync Logistics，中型第三方物流，为马来西亚品牌处理电商履约。

需求：30,000平方尺仓库，净高10米，直接卡车装卸月台，靠近巴生港。

搜索过程：他们评估了巴生、西港和Hicom Glenmarie。决定因素是高速公路连接，Hicom Glenmarie可直接上NKVE，卡车20分钟即可抵达港口，避开雪兰莪的严重拥堵。

成交细节：2026年3月签约，租金 RM1.65 psf BU（每月RM49,500），租期5年。隐藏成本：租约印花税约RM4,500，律师费RM8,000，以及RM120,000的货架和IT布线装修。

关键经验：“不要只看基本租金。我们最初预算RM1.40 psf，但最终支付了RM1.65。这个溢价值得，因为高速公路连接使我们的配送时间减少了30%。”，运营总监Hari。

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故事二：中小型制造商因性价比选择莎阿南第15区

公司背景：BrightPack Manufacturing，小型包装公司，15名员工。

需求：5,000平方尺工厂/仓库用于轻装配和物料存储。

搜索过程：莎阿南许多区域都太贵了。第15区提供每平方尺低于RM2.00的单位，但较旧的建筑需要整修。他们找到一间6,000平方尺排厂，租金 RM1.05 psf BU（每月RM6,300）。

成交细节：3年租约，含6个月免租装修期。他们花费RM40,000进行电气升级、地板翻新和安装货架。此外，他们还支付了RM2,500的地契查询费，以确认该单位允许轻型制造用途（MBSA分区许可）。

关键经验：“我们最初以为只付租金就够了，但法定费用和改造费让首年总成本增加了25%。建议在签约前就与当地市政局确认用途，否则可能被罚款。”，老板陈先生。

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故事三：电商公司切换仓库，从第15区搬到Hicom Glenmarie

公司背景：TrendMart Sdn Bhd，快时尚电商，月订单量15,000单。

最初选择：2024年在莎阿南第15区租了8,000平方尺仓库，租金RM1.00 psf BU。当时认为便宜且足够。

问题爆发：随着业务增长，联邦大道的日常堵车导致发货延迟；卡车在装卸区掉头困难；屋顶漏水损坏了20%的库存。

搬迁决定：2026年初，他们搬到Hicom Glenmarie一间15,000平方尺的现代化仓库，租金RM1.50 psf BU。新仓库配备8米高天花板、充足装卸月台和24小时保安。虽然租金翻了1.5倍，但配送失误率从12%降至2%，客户投诉减少70%。

关键经验：“当初贪便宜选了旧区，现在发现长期来看，位置和建筑品质的溢价能通过运营效率收回。如果你的业务依赖速度，别在租金上省小钱。”，创始人林小姐。

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2026年莎阿南仓库租赁市场展望

根据马来西亚投资发展局（MIDA）和马来西亚统计局（DOSM）的数据，2025年雪兰莪的仓储与物流行业增长8.3%，电商渗透率持续上升。莎阿南作为巴生谷中部枢纽，受益于以下趋势：

• 电商履约中心：Shopee、Lazada等平台在莎阿南周边建立区域性仓库，推动对高规格仓库的需求。
• 第三方物流扩张：许多3PL公司从巴生港向西扩展，莎阿南成为成本与效率的平衡点。
• 租金趋势：优质区域（如Hicom Glenmarie）租金预计在RM1.40–RM1.90 psf BU之间波动；普通区域（如第15区）将保持在RM0.90–RM1.20 psf BU。

国家银行（Bank Negara）2026年货币政策报告指出，整体商业贷款利率维持低位，有利于企业通过融资购买工业物业。如果你考虑长期运营，不妨比较 莎阿南工厂出售 与租赁的成本效益。

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潜在隐藏成本清单

租用莎阿南仓库时，除了租金你还需准备以下费用：

1. 租约印花税：根据租期和租金总额计算，通常为1%–3%。
2. 法律费用：起草或审核租约，约RM5,000–RM10,000。
3. 装修/改造：货架、电气、地板、冷气等，视物业状况而定，可能RM50,000–RM200,000。
4. 用途分区检查：向MBSA（莎阿南市政厅）确认允许用途，费用约RM500–RM2,000。
5. 水电押金：约RM5,000–RM15,000。
6. 保险：火险、公共责任险，每年约RM3,000–RM8,000。

小贴士：向房东要求免租装修期（常见1–3个月），或在报价中纳入部分装修补贴。

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如何选择合适的仓库？5个步骤

1. 明确需求：面积、高度、地面承重、卡车通道、电力容量。
2. 锁定区域：使用对比表匹配你的行业（物流选Hicom Glenmarie，轻制造选第15区）。
3. 实地考察：至少看3–5个单位，注意天花板、排水、周边道路宽度。
4. 法律与用途审核：委托律师审查租约，并亲自或通过网络向MBSA查询用途分类。
5. 协商条款：不只关注租金，争取免租期、续租选择权、维修责任划分。

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FAQ 常见问题

1. 在莎阿南租仓库，哪一区的租金最便宜？

莎阿南第15区租金最低，平均RM1.06 psf BU，尤其适合小型制造和仓储。Hicom Glenmarie租金较高（RM1.30–RM1.80），但交通效率更优。

2. 通过中介租仓库需要付佣金吗？

通常房东承担中介佣金，租户无需支付。但建议在签约前明确书面确认。

3. 租约内包含维护责任吗？

一般结构维护（屋顶、外墙）归房东，内部装修和设备归租户。请务必在租约中列明。

4. 莎阿南哪些区域适合电商仓库？

Hicom Glenmarie因高速公路网和靠近梳邦机场，最适合电商快速配送。另外UEP梳邦也是值得考虑的选择。

5. 外国公司能在莎阿南租仓库吗？

可以，马来西亚对外资租赁工业物业没有严格限制。但建议聘请本地律师处理租约，并确保用途与营业执照一致。

6. 如何确认仓库用途是否合法？

可以携带单位地址到莎阿南市政厅（MBSA）的规划部门查询，或通过官网提交地址查询分区代码（如Light Industrial、General Industrial）。费用大约RM50–RM200。

7. 租赁工业物业需要缴什么税？

租户需要支付租金印花税（stamp duty），以及每年评估税（assessment tax）通常由房东承担但可转嫁。如果租约超过3年，可能需要缴纳租赁预扣税（Rental Withholding Tax）给LHDN。

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结论

莎阿南的仓库租赁市场在2026年依然活跃，无论是追求高效的Hicom Glenmarie，还是偏重性价比的莎阿南第15区，每个区域都有其独特的定位。真实租户的故事告诉我们，租金只是冰山一角，隐藏成本、用途合规性与交通效率才是决定成败的关键。

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