Cara Farming Kawasan Perindustrian: Panduan Praktikal untuk Ejen Hartanah Perindustrian di Malaysia

Intipati Utama

• Farming kawasan perindustrian bermaksud mengusahakan satu kawasan sehingga anda mengenalinya dengan mendalam: menyemak setiap kilang, merekod setiap nombor unit, terus berhubung dengan pemilik, kemudian memadankan penyewa dan pembeli.
• Semakan bermula dengan JUPEM, MyLot dan SISMAP untuk maklumat lot, dan hakmilik tanah disahkan di pejabat tanah.
• Tinjau kawasan jalan demi jalan, bina pangkalan data kawasan anda sendiri, dan kembali secara berkala untuk mengemas kininya.
• Membangunkan pemilik bergantung pada susulan. Satu panggilan tanpa hasil tidak bermakna tiada peluang.
• Ejen hartanah tiada gaji pokok, jadi lebih awal anda melihat rutin sebenar, lebih awal anda tahu sama ada kerjaya ini sesuai.

Apakah maksud farming kawasan perindustrian?

Apabila ejen hartanah perindustrian bercakap tentang farming, maksudnya mengusahakan satu kawasan perindustrian yang tetap dalam jangka panjang. Anda perlu tahu berapa banyak jalan di kawasan itu, kilang apa di setiap jalan, mana yang digunakan dan mana yang kosong, siapa pemiliknya dan apa yang berubah baru-baru ini. Untuk gambaran kawasan perindustrian utama di Lembah Klang, mulakan dengan panduan lengkap kawasan perindustrian KL dan Selangor.

Semua ini tidak boleh dipelajari dengan duduk di dalam kelas. Lot, hakmilik, pemilik, penyewa dan pembeli memerlukan anda turun ke pasaran, mengenali kilang satu demi satu dan bertemu pelanggan satu demi satu. Berikut ialah cara Peter Tan dan Jason Low melatih perunding baharu untuk farming kawasan perindustrian.

Langkah 1: Belajar membuat semakan dahulu

Sebelum menghubungi mana-mana pelanggan, anda sekurang-kurangnya perlu tahu apa yang anda perkenalkan.

Gunakan JUPEM, MyLot dan SISMAP untuk menyemak lot. Belajar menggunakan alat ini untuk mencari maklumat tanah, mengenal pasti lot dan menyemak butiran asas yang tersedia. Sebuah kilang bukan sekadar alamat: di belakangnya ada lot, kegunaan tanah dan butiran lain yang perlu disahkan. Apabila menemui kilang yang berpotensi, dapatkan fakta yang betul dahulu dan jangan hanya bergantung pada gambar serta harga yang diminta pemilik.

Buat carian hakmilik di pejabat tanah. Sesetengah maklumat tiada dalam talian. Belajar membaca keluasan tanah, tempoh pegangan, kegunaan tanah, butiran pemilikan dan sekatan pada hakmilik, dan tahu kepada siapa perlu bertanya apabila ada perkara yang tidak jelas. Untuk cara kegunaan tanah dan penukaran syarat berfungsi, rujuk panduan penukaran tanah kepada perindustrian. Dengan itu, apabila berdepan pemilik atau pembeli, anda dapat membezakan apa yang sudah disahkan dan apa yang masih perlu disemak.

Simpan rekod untuk setiap kilang:

• Alamat, nombor unit dan nama jalan
• Keluasan tanah, keluasan binaan dan maklumat asas lain yang tersedia
• Untuk disewa atau dijual, harga diminta dan syarat
• Jenis penyewa atau pembeli yang sesuai
• Sumber maklumat, tarikh terakhir disahkan dan perkara yang belum disahkan
• Siapa yang perlu dihubungi seterusnya dan bila perlu membuat susulan

Semakin lengkap rekod anda, semakin anda mengenali kawasan anda, dan anda tidak perlu bermula dari kosong setiap kali pelanggan bertanya.

Langkah 2: Tinjau kawasan perindustrian

Jalan demi jalan. Mulakan dengan kawasan perindustrian yang ditetapkan dan tinjau jalan demi jalan, bukan sekadar memandu sekeliling. Rekod nombor unit setiap kilang, catat nombor pada setiap papan iklan sewa atau jual, dan perhatikan unit kosong serta kilang yang sedang diubah suai, diperluas atau berpindah. Lama-kelamaan anda akan tahu jalan mana kebanyakannya kilang kecil, bahagian mana lebih banyak gudang, bangunan mana sesuai untuk logistik, pembuatan atau penyimpanan, dan kilang mana mungkin sesuai dengan jenis pelanggan tertentu.

Bina pangkalan data kawasan anda sendiri. Setiap jalan yang ditinjau, setiap kilang yang direkod dan setiap papan iklan yang dilihat perlu disusun. Apabila kembali ke kawasan yang sama, anda boleh membandingkan: unit mana sudah disewa, mana masih kosong, mana ada papan iklan baharu, mana mungkin bertukar pemilik atau orang hubungan, apa yang perlu disahkan semula dan kilang mana patut dilawati sekali lagi. Lama-kelamaan pangkalan data ini menjadi asas perniagaan anda.

Belajar memerhati. Jika sebatang jalan tiba-tiba banyak papan iklan sewa, keadaan sewaan setempat mungkin sedang berubah. Jika sebuah kilang lama kosong, semak sama ada pemilik bersedia menyewakannya. Jika sesuatu kawasan banyak lori keluar masuk, fikirkan jenis penyewa yang sesuai. Namun apa yang dilihat di lapangan hanyalah petunjuk, bukan bukti pemilik mahu menyewa atau menjual. Sahkan dengan benar-benar menghubungi mereka.

Langkah 3: Sasaran harian

Kami tetapkan sasaran harian mengikut kemajuan dan kawasan setiap perunding baharu. Pada peringkat awal, ia mungkin termasuk:

• Meninjau jalan yang ditetapkan dan merekod sejumlah kilang
• Menyusun dan mengemas kini rekod kawasan
• Membuat sejumlah panggilan prospek
• Menghubungi pemilik untuk mengetahui sama ada mereka bercadang menyewa atau menjual
• Mengatur lawatan untuk belajar berbincang dengan pemilik secara bersemuka
• Memasang banner
• Mencari kilang yang sepadan dengan keperluan pelanggan
• Mengemas kini rekod susulan dan merancang kerja hari berikutnya

Tugasan diselaraskan mengikut kemajuan dan kawasan setiap orang, jadi bukan semua orang membuat perkara yang sama setiap hari. Jika anda benar-benar mahu belajar dan tahan tekanan, kami beri lebih banyak tugasan. Semakin banyak kes sebenar yang anda kendalikan, semakin cepat anda memahami pasaran dan semakin cepat anda tahu apa yang masih kurang.

Gementar semasa panggilan pertama, tidak tahu apa yang perlu ditanya semasa lawatan pertama ke pemilik, atau buntu apabila pelanggan bertanya tentang kegunaan tanah atau hakmilik adalah perkara biasa. Apabila tidak pasti, jangan meneka. Catat soalan itu, sahkan, kemudian beri jawapan yang tepat kepada pelanggan.

Langkah 4: Dekati pemilik dan buat susulan

Senarai kilang belum bermakna anda sudah ada perniagaan.

Jadikan panggilan pertama bermakna. Apabila menghubungi pemilik, jangan sekadar bertanya "Kilang tuan untuk disewa?" Perkenalkan diri dengan jelas, nyatakan tujuan, dan ketahui kedudukan mereka: adakah kilang itu digunakan sendiri atau disewakan, adakah ada rancangan berpindah, adakah mereka mempertimbangkan untuk menjual, dan apa jangkaan mereka untuk sewaan atau jualan? Panggilan pertama biasanya untuk menjalin hubungan dan memahami keadaan, bukan untuk terus mendapat senarai.

Teruskan susulan. Sesetengah pemilik belum ada rancangan, sesetengahnya perlukan masa, dan ada yang tidak banyak bercerita pada kali pertama. Rekod tarikh setiap perbualan, maklum balas pemilik, langkah seterusnya dan bila perlu membuat susulan, kemudian hubungi semula pada masa yang sesuai. Begitulah anda perlahan-lahan membina rangkaian pemilik sendiri.

Tentukan kilang mana yang perlu diutamakan. Bukan setiap kilang layak mendapat masa yang sama. Pertimbangkan lokasi, saiz, kegunaan, sewa atau harga, keadaan tapak, kesediaan pemilik dan permintaan pasaran. Apabila anda tahu peluang mana yang perlu didahulukan, kerja anda mempunyai hala tuju.

Langkah 5: Padankan penyewa dan pembeli

Kerja sebenar ialah menghubungkan hartanah yang betul dengan pelanggan yang betul.

Mulakan dengan mengenal pasti keperluan pelanggan: gudang, kilang pembuatan atau unit untuk kegunaan tertentu? Berapa luas ruang? Berapa bajet? Akses yang bagaimana? Bila perlu berpindah? Syarat apa yang tidak boleh dikompromi?

Rekod keperluan dengan jelas, kemudian senarai pendek hartanah yang sesuai, semak perkara asas, aturkan lawatan dan dapatkan maklum balas pelanggan selepas itu. Jika pelanggan tidak berpuas hati, ketahui sebabnya: melebihi bajet, lokasi tidak sesuai, ruang tidak cukup, atau hartanah tidak sesuai dengan kegunaan sebenar. Setiap maklum balas mengajar anda lebih banyak tentang pelanggan dan pasaran.

Apabila anda memegang rekod pemilik, rekod kilang dan keperluan pelanggan pada masa yang sama, anda akan nampak bagaimana hartanah perindustrian benar-benar berfungsi: anda membina sumber sendiri, kemudian mencari padanan yang sesuai.

Tanya bila-bila masa

Kami tiada waktu kelas tetap, kerana masalah dalam kerja sebenar berbeza setiap hari. Hari ini anda mungkin tidak tahu cara memulakan panggilan kepada pemilik, esok anda mungkin berdepan hakmilik yang sukar difahami, dan lusa anda mungkin membawa pelanggan melawat kilang lalu mendapati hartanah itu tidak seperti yang dibayangkan.

Tanya bila-bila masa anda ada soalan. Sebelum bertanya, susun dahulu apa yang anda sudah tahu, di mana anda tersekat dan apa yang anda rancang untuk buat, supaya kami dapat membantu menganalisisnya dengan tepat dan anda belajar menyelesaikan masalah sendiri. Tidak tahu pada awalnya adalah perkara biasa, kerana anda belum pernah melakukannya. Masalah sebenar ialah orang yang tidak pernah bertanya.

Mengapa jangkaan kami terhadap perunding baharu tinggi

Ejen hartanah di Malaysia tiada gaji pokok. Ini perniagaan mencari prospek, membuat susulan, membina kepercayaan dan hidup dengan pendapatan yang tidak menentu. Anda mungkin bekerja keras untuk satu tempoh tanpa menutup urus niaga, atau mengikuti seorang pelanggan lama tanpa hasil.

Daripada membiarkan anda menghabiskan setahun dua sebelum sedar bidang ini tidak sesuai, kami tunjukkan rutin sebenar dari awal: melaksanakan tugasan, berdisiplin, berkomunikasi dan membuat susulan. Sesetengah orang merasa rentak ini menekan, tetapi bagi mereka yang sanggup komited, ia menunjukkan kekuatan dan kelemahan mereka dengan lebih awal.

Kami tidak menjanjikan semua orang akan menutup urus niaga dengan cepat, dan tugasan bukan jaminan hasil. Kami beri hala tuju, kaedah, kes sebenar dan sokongan pasukan. Sejauh mana anda pergi bergantung pada pelaksanaan dan usaha anda.

Kami hanya menerima perunding sepenuh masa. Pelanggan perindustrian mengambil masa berbulan untuk membuat keputusan dan pengetahuan teknikal perlukan masa untuk dibina, jadi pekerja sambilan tidak dapat mengikut rentak.

Lebih 30 perunding telah dilatih

Peter Tan (REN 12771) dan Jason Low (PEA 1478) telah bersama-sama melatih lebih 30 perunding. Kebanyakan pasukan hari ini sudah berpengalaman, dan ramai yang datang dari agensi lain untuk fokus pada hartanah perindustrian. Kedua-duanya berdaftar dengan LPPEH di bawah CID Realtors Sdn Bhd (E(1) 1855).

Pengalaman kediaman tidak bermakna anda faham hartanah perindustrian: pelanggan, hartanah, cara maklumat disahkan dan fokus kerja harian semuanya berbeza, jadi ejen berpengalaman pun mungkin perlu membina semula cara kerja mereka. Tiada pengalaman juga tidak bermakna anda tiada peluang. Yang penting bagi kami ialah kesediaan anda bermula dari asas, menerima maklum balas daripada kerja sebenar dan membina kawasan anda sendiri dalam jangka panjang.

Untuk syarat kemasukan dan cara pendapatan dikira, baca cara menjadi ejen hartanah perindustrian di Malaysia. Jika anda serius mahu menceburi hartanah perindustrian, lihat halaman kerjaya kami dan mohon.

Soalan Lazim

Apakah maksud farming bagi ejen hartanah perindustrian?

Mengusahakan satu kawasan perindustrian yang tetap dalam jangka panjang: menyemak setiap kilang, merekod setiap nombor unit, terus berhubung dengan pemilik, kemudian memadankan penyewa dan pembeli. Matlamatnya ialah mengenali kawasan itu lebih baik daripada sesiapa pun.

Apa yang digunakan untuk menyemak lot dan hakmilik kilang?

Maklumat lot disemak melalui JUPEM, MyLot dan SISMAP, manakala carian hakmilik dibuat di pejabat tanah untuk menyemak keluasan tanah, tempoh pegangan, kegunaan tanah, butiran pemilikan dan sekatan.

Apa yang dilakukan perunding perindustrian baharu setiap hari?

Mereka bekerja mengikut sasaran harian yang ditetapkan pasukan: meninjau jalan dan merekod kilang, membuat panggilan prospek, menghubungi dan melawat pemilik, memasang banner dan mengemas kini rekod susulan. Tugasan diselaraskan mengikut kemajuan dan kawasan setiap orang, dan mereka yang mahu belajar serta tahan tekanan diberi lebih banyak tugasan.

Siapa yang melatih perunding baharu dalam hartanah perindustrian di Lembah Klang?

Di FactoryHub, Peter Tan (REN 12771) dan Jason Low (PEA 1478) sendiri melatih perunding baharu secara langsung, dan telah bersama-sama melatih lebih 30 orang. Latihan berjalan melalui kerja sebenar, daripada semakan dan tinjauan jalan hingga membangunkan pemilik dan memadankan pelanggan.

Bolehkah saya buat hartanah perindustrian tanpa pengalaman hartanah?

Boleh. Yang penting ialah kesediaan bermula dari asas dan menerima maklum balas daripada kerja sebenar. Sebaliknya, pengalaman kediaman tidak bermakna anda faham hartanah perindustrian, kerana pelanggan dan cara maklumat disahkan berbeza.

Bolehkah saya buat secara sambilan?

Tidak, kami hanya menerima perunding sepenuh masa. Pelanggan perindustrian mengambil masa berbulan untuk membuat keputusan dan pengetahuan teknikal perlukan masa untuk dibina, jadi pekerja sambilan tidak dapat mengikut rentak.