Kelulusan Kilang Malaysia: KM, JAS dan Lesen Pengilangan

Intipati Utama

Kilang baharu di Selangor perlu melepasi kira-kira sedozen kelulusan mengikut turutan: kategori tanah perusahaan, kebenaran merancang (KM), pelan bangunan, CCC, bekalan TNB, Bomba dan JAS, diikuti permit operasi seperti lesen industri PBT.
Lesen pengilangan MIDA diperlukan apabila syarikat pengilang mempunyai dana pemegang saham RM2.5 juta ke atas, atau 75 pekerja sepenuh masa ke atas (Akta Penyelarasan Perindustrian 1975). Syarikat lebih kecil boleh memohon surat pengecualian.
JAS mahukan pemberitahuan bertulis sekurang-kurangnya 30 hari sebelum kerja yang mewujudkan punca pelepasan udara atau efluen, dan buangan terjadual baharu dimaklumkan dalam 30 hari. Selepas pindaan 2024, kesalahan buangan terjadual boleh membawa penjara sehingga 5 tahun dan denda sehingga RM10 juta.
TNB memerlukan pencawang baharu bagi beban melebihi 350 kVA (kira-kira 505A), dengan tempoh 3 hingga 12 bulan. Bomba memerlukan Perakuan Bomba tahunan bagi premis ditetapkan, contohnya kilang satu tingkat bersprinkler seluas 2,001 m² ke atas.
Senarai semak lesen industri MBDK melibatkan 10 agensi dan fail lengkap diproses dalam 30 hari. Menyewa kilang yang sudah lulus memintas enam kelulusan bangunan; anda masih perlu lesen yang terikat pada perniagaan anda.

Untuk memulakan kilang di Selangor, tanah mesti dalam kategori perusahaan, PBT mesti memberi kebenaran merancang dan meluluskan pelan bangunan melalui Pusat Setempat (OSC), dan bangunan perlu ada CCC, bekalan TNB, kelulusan Bomba serta pematuhan Jabatan Alam Sekitar (JAS). Untuk beroperasi, anda perlukan lesen industri PBT, lesen pengilangan MIDA jika dana pemegang saham mencecah RM2.5 juta atau pekerja sepenuh masa 75 orang, dan perakuan JKKP bagi jentera terkawal.

Setiap kelulusan bergantung pada kelulusan sebelumnya: pelan tidak boleh diluluskan di atas tanah yang syaratnya tidak membenarkan kilang, CCC tidak boleh dikeluarkan bagi bangunan yang menyimpang daripada pelan, dan PBT menyemak kelulusan bangunan sebelum melesenkan industri. Panduan ini meliputi Selangor; Kuala Lumpur dan Negeri Sembilan memakai undang-undang persekutuan yang sama tetapi prosedur PBT berbeza.

Jadual induk: kelulusan kilang di Selangor

#	Kelulusan	Pihak yang mengeluarkan	Bila diperlukan	Apa yang perlu disediakan
1	Kategori tanah perusahaan dan syarat nyata (atau tukar syarat)	Pihak Berkuasa Negeri melalui pejabat tanah daerah	Sebelum membina; semak semasa membeli	Carian hakmilik, resit cukai tanah, permohonan tukar syarat
2	Kebenaran merancang (KM)	PBT melalui OSC	Sebelum pemajuan atau perubahan material penggunaan	Pelan susun atur, cadangan pemajuan, dokumen tanah
3	Kelulusan pelan bangunan	Jabatan Bangunan PBT melalui OSC	Sebelum pembinaan atau tambahan	Pelan arkitek, struktur, M&E dan pelan pencegahan kebakaran
4	CCC (Borang F)	Orang Utama Yang Mengemukakan (arkitek atau jurutera)	Apabila siap, sebelum diduduki	Perakuan peringkat Borang G1 hingga G21
5	Bekalan elektrik	TNB	Mohon di peringkat reka bentuk	Kehendak maksimum; jurutera perunding melebihi 100A; tapak pencawang melebihi 350 kVA
6	Perakuan Bomba	JBPM	Premis ditetapkan, setiap tahun	Pelan disahkan Bomba, rekod ujian
7	Kelulusan EIA	JAS	Aktiviti yang ditetapkan sahaja	Laporan EIA oleh perunding berdaftar
8	Pemberitahuan udara dan efluen	JAS negeri	30 hari sebelum kerja	Borang; sistem kawalan direka jurutera profesional
9	Pemberitahuan buangan terjadual	JAS (eSWIS)	Dalam 30 hari dari tarikh dijana	Inventori buangan, stor, kontraktor berlesen
10	Lesen pengilangan atau pengecualian	MIDA bagi pihak MITI	Dana RM2.5 juta atau 75 pekerja	Permohonan dalam talian InvestMalaysia
11	Lesen industri dan iklan	Jabatan Pelesenan PBT	Sebelum berniaga	Pengesahan agensi, CCC, hakmilik atau perjanjian sewa
12	Perakuan Kelayakan (CF) loji	JKKP (DOSH)	Sebelum guna dandang, bejana tekanan, kren berkuasa	Pengesahan reka bentuk, kebenaran memasang
13	Perakuan Penginapan	JTKSM (Akta 446)	Sebelum menempatkan mana-mana pekerja	Kelulusan PBT untuk penginapan, fi RM100 atau RM300
14	Sijil halal (sukarela)	JAKIM melalui MYeHALAL	Makanan, OEM atau logistik yang mahu logo halal	Sistem jaminan halal, pekerja terlatih
15	Status LMW atau zon bebas (pilihan)	Jabatan Kastam Diraja Malaysia	Pengilang berorientasikan eksport	Sistem keselamatan dan inventori

Langkah 1 hingga 6 terikat pada tanah dan bangunan; langkah 7 hingga 15 terikat pada perniagaan anda. Inilah sebabnya menyewa kilang yang sudah lulus jauh lebih cepat.

Langkah 1: Kategori tanah, syarat nyata dan tukar syarat

Setiap hakmilik di Selangor mencatat kategori kegunaan tanah (pertanian, bangunan atau perusahaan) dan syarat nyata. Di bawah Kanun Tanah Negara (Akta 828), pelanggaran syarat boleh membawa kepada perampasan tanah. Pemilik menukarnya dengan memohon ubah kategori atau syarat (seksyen 124), menggabungkannya dengan pecah sempadan atau penyatuan (seksyen 124A), atau menyerah balik dan memberi milik semula (seksyen 204D). Prosedur PLANMalaysia Selangor mengesahkan permohonan seksyen 124A dan 204D diproses melalui OSC bersama KM dan pelan bangunan. Baca panduan penukaran tanah kepada perindustrian dan panduan tanah pertanian ke perindustrian di Klang.

Kilang di atas tanah pertanian (KTK). Program pematuhan KTK Selangor berjalan dari 1 September 2024 hingga 31 Disember 2027. Kilang dalam inventori KTK sebelum 28 Ogos 2019 perlu memohon sebelum 31 Disember 2025, atau dalam 12 bulan selepas menerima Notis 7A, dan permohonan yang berjaya mendapat diskaun 30% premium tukar syarat (jawapan DUN Selangor). Baca penjelasan program KTK sebelum membeli atau menyewa kilang sebegini.

Langkah 2: Kebenaran merancang (KM) melalui OSC

KM ialah kelulusan PBT, dengan atau tanpa syarat, untuk menjalankan pemajuan di bawah Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172). OSC PBT menerima permohonan melalui sistem OSC 3.0 Plus, mengedarkannya kepada agensi teknikal (termasuk PLANMalaysia Selangor) dan memaklumkan keputusan. Pemajuan termasuk perubahan material penggunaan bangunan, jadi menukar gudang kepada kilang makanan mungkin memerlukan KM baharu. Tiada tempoh piawai untuk seluruh Selangor; minta anggaran bertulis daripada OSC PBT semasa menghantar permohonan.

Langkah 3: Kelulusan pelan bangunan

PBT meluluskan pelan bangunan di bawah Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 (Akta 133) dan Undang-Undang Kecil Bangunan Seragam 1984. Pelan dikemukakan oleh arkitek profesional, jurutera profesional atau pelukis pelan bangunan berdaftar (Lembaga Arkitek Malaysia), manakala pelan pemasangan pencegahan kebakaran dihantar kepada Bomba untuk disahkan sebelum kerja bermula. Tambahan seperti mezanin, kanopi dan sambungan juga perlu pelan lulus; tambahan tanpa kelulusan antara masalah paling biasa apabila kilang lama dijual atau dicagar.

Langkah 4: CCC (Perakuan Siap dan Pematuhan)

Sejak 12 April 2007, CCC (Borang F) dikeluarkan oleh Orang Utama Yang Mengemukakan (PSP) berdasarkan Borang G1 hingga G21, menggantikan Perakuan Kelayakan Menduduki (CF) yang dahulunya dikeluarkan PBT. Bangunan tidak boleh diduduki tanpa CCC. Panduan CCC untuk pembeli kilang menerangkan cara menyemaknya.

Langkah 5: Bekalan elektrik TNB

Buku Panduan Permohonan Bekalan Elektrik TNB (ESAH 3.1) menetapkan skim bekalan mengikut kehendak maksimum:

Kehendak maksimum	Susunan bekalan	Tempoh biasa
Bawah 100 kVA (kira-kira 145A)	Voltan rendah daripada rangkaian sedia ada	Semak dengan TNB
100 hingga 350 kVA	TNB putuskan selepas kajian sistem	Bergantung pada kajian
Melebihi 350 kVA (kira-kira 505A)	Kabel dari pencawang baharu di tapak anda	3 hingga 12 bulan pada 400V
1,000 kVA ke atas (kira-kira 1,440A)	11kV, pengguna memiliki pengubah	6 hingga 12 bulan

Beban melebihi 100A mesti dipohon oleh Jurutera Perunding Elektrik, dan tapak pencawang perlu dirancang dalam susun atur sejak peringkat KM. Kira beban anda dengan kalkulator kuasa kilang dan baca panduan pencawang TNB untuk kilang.

Langkah 6: Kelulusan pelan Bomba dan Perakuan Bomba

Bomba mengesahkan pelan kebakaran di peringkat pelan, dan selepas siap setiap "premis yang ditetapkan" memerlukan Perakuan Bomba di bawah seksyen 28 Akta Perkhidmatan Bomba 1988, diperbaharui setiap tahun. Menurut jadual premis ditetapkan JBPM, ini termasuk kilang satu tingkat bersprinkler 2,001 m² ke atas, mana-mana kilang tiga tingkat ke atas, dan gudang melebihi 7,000 m³. Fi ialah RM400 (RM620 bagi proses berbahaya). Pemilik premis ditetapkan tanpa perakuan boleh didenda sehingga RM50,000, dipenjara sehingga 5 tahun atau kedua-duanya, dan JBPM mengumumkan penguatkuasaan penuh mulai 2026 (Bernama melalui Astro Awani). Penyewa wajib memaklumkan Bomba sebelum perubahan material, contohnya menyimpan bahan kimia.

Langkah 7: Keperluan JAS (Akta Kualiti Alam Sekeliling 1974)

EIA, hanya bagi aktiviti yang ditetapkan. Perintah EIA 2015 menyenaraikannya. Contoh industri termasuk pengeluaran kimia 100 tan sehari atau lebih, pengisaran simen 200 tan sehari atau lebih, dan pembangunan estet perindustrian 20 hektar atau lebih. Aktiviti Jadual Kedua juga memerlukan pameran awam. Kebanyakan kilang tunggal di taman perindustrian sedia ada tidak tersenarai, tetapi semak proses sebenar anda.

Pemberitahuan bertulis. Peraturan Udara Bersih 2014 mewajibkan pemberitahuan bertulis kepada JAS sekurang-kurangnya 30 hari sebelum membina bangunan yang boleh menjadi punca pelepasan baharu, atau mengubah loji atau sistem kawalan pencemaran udara. Sistem itu mesti direka oleh jurutera profesional, dan akuan bertulis serta lukisan siap bina perlu dihantar dalam 30 hari selepas operasi bermula. Peraturan Efluen Perindustrian 2009 menetapkan notis 30 hari yang sama bagi punca efluen baharu.

Buangan terjadual. Di bawah Peraturan Buangan Terjadual 2005, setiap kategori buangan baharu mesti dimaklumkan dalam 30 hari dari tarikh dijana (kini melalui eSWIS), dan buangan boleh disimpan di tapak sehingga 180 hari dan 20 tan metrik. Lesen premis yang ditetapkan hanya untuk jenis tertentu seperti kilang kelapa sawit dan kemudahan rawatan buangan.

Pindaan 2024. Akta Kualiti Alam Sekeliling (Pindaan) 2024 (Akta A1712) mendapat Perkenan Diraja pada 27 Mei 2024 dan diwartakan pada 6 Jun 2024, dengan tarikh kuat kuasa ditetapkan oleh Menteri. Penalti dinaikkan:

Kesalahan	Penalti di bawah Akta A1712
Premis ditetapkan tanpa lesen (s.18)	RM25,000 hingga RM250,000, penjara sehingga 5 tahun, atau kedua-duanya
Kerja tanpa kelulusan bertulis JAS (s.19(2) baharu)	RM25,000 hingga RM250,000, penjara sehingga 5 tahun, atau kedua-duanya
Pelanggaran EIA (s.34A)	Penjara sehingga 5 tahun dan denda RM100,000 hingga RM1 juta
Kesalahan buangan terjadual (s.34B)	Penjara sehingga 5 tahun dan denda RM100,000 hingga RM10 juta

Satu lagi rang undang-undang pindaan yang diumumkan JAS pada Mei 2026 terutamanya memberi kuasa kepada Sabah dan Sarawak berhubung buangan terjadual.

Langkah 8: Lesen pengilangan (Akta Penyelarasan Perindustrian 1975)

Garis panduan MIDA menetapkan syarat berikut:

Kriteria	Syarat
Wajib lesen	Dana pemegang saham RM2.5 juta ke atas, atau 75 pekerja sepenuh masa ke atas
Pengecualian	Di bawah kedua-dua had; mohon borang ICA10 untuk surat pengecualian
Pelaburan modal setiap pekerja (CIPE)	Sekurang-kurangnya RM140,000
Tenaga kerja Malaysia	Sekurang-kurangnya 80% pekerja sepenuh masa
Kemahiran atau nilai ditambah	Sekurang-kurangnya 25% kakitangan pengurusan, teknikal dan penyeliaan, atau nilai ditambah 40%
Tempat memohon	Portal InvestMalaysia, secara penilaian dan akuan sendiri

Pekerja sepenuh masa ialah sesiapa yang bekerja sekurang-kurangnya enam jam sehari dan 20 hari sebulan. Pengisaran padi, pengilangan minyak sawit mentah dan pemprosesan getah asli mentah dikecualikan. MIDA menyatakan syarikat yang dikecualikan masih boleh memohon pengecualian duti import bagi jentera dan bahan mentah.

Langkah 9: Lesen industri PBT

Bagi kebanyakan penyewa, inilah lesen pertama yang diuruskan. Senarai semak MBDK bagi Lesen Sementara Industri dan Iklan (borang JPL.B-10/2024) menyenaraikan pengesahan daripada 10 agensi: Bomba, JKKP, JAS, Jabatan Perkhidmatan Persekitaran PBT, polis, Kastam, APAD, pejabat tanah daerah, serta Jabatan Bangunan dan Jabatan Perancang Bandar PBT. Fail lengkap diproses dalam 30 hari (senarai semak MBDK). MBSA, MBSJ dan MBPJ mempunyai sistem serupa dengan borang masing-masing.

Langkah 10: Pendaftaran jentera dengan JKKP

Akta Kilang dan Jentera 1967 telah dimansuhkan oleh Akta 835. Sejak 1 Jun 2024, dandang stim, bejana tekanan tak berapi dan mesin angkat berkuasa memerlukan kebenaran memasang dan Perakuan Kelayakan (CF) di bawah Akta Keselamatan dan Kesihatan Pekerjaan 1994. Ketua Pengarah JKKP memberitahu The Star pada September 2026 bahawa CF mesin angkat sah selama 15 bulan dan beroperasi tanpanya boleh didenda sehingga RM100,000. Panduan spesifikasi kilang menerangkan cara menyemak kren.

Langkah 11: Penginapan pekerja (Akta 446)

Majikan yang menempatkan mana-mana pekerja perlu mendapatkan Perakuan Penginapan daripada JTKSM sebelum pekerja berpindah masuk: RM100 bagi 10 pekerja atau kurang, RM300 jika lebih, dengan denda sehingga RM50,000 bagi setiap kesalahan. JTKSM hanya memproses selepas PBT meluluskan bangunan untuk penginapan. Baca panduan asrama pekerja Akta 446.

Langkah 12: Pensijilan halal bagi kilang makanan

Pensijilan halal adalah sukarela tetapi diperlukan untuk menggunakan logo halal Malaysia. Permohonan JAKIM dibuat melalui MYeHALAL di Portal Halal Malaysia, dengan kategori produk makanan, OEM, logistik dan rumah sembelihan. Audit meliputi susun atur, penyimpanan dan pengasingan, jadi rancang sebelum kerja ubah suai. Lihat panduan keperluan kilang halal JAKIM.

Langkah 13: Status kastam (LMW, gudang berlesen, zon bebas)

Gudang Pengilangan Berlesen (LMW) di bawah seksyen 65A Akta Kastam 1967 membolehkan pengilang berorientasikan eksport membawa masuk bahan dengan duti ditangguhkan. Zon bebas seperti Zon Bebas Pelabuhan Klang di Pulau Indah ialah rejim berasingan dengan pintu kastam sendiri. Panduan PKFZ membandingkan pilihan ini.

Bagaimana menyewa kilang yang sudah lulus memendekkan proses

Jika pemilik sudah melengkapkan langkah 1 hingga 6, anda mewarisi hakmilik perusahaan, pelan lulus, CCC, bekalan TNB dan biasanya Perakuan Bomba. Anda melangkau peringkat tanah, perancangan, pembinaan dan elektrik yang mengambil masa berbulan atau bertahun, lalu terus kepada lesen PBT, pemberitahuan JAS, JKKP, MIDA dan Akta 446 atas nama sendiri. Jalan pintas ini hanya berkesan jika kelulusan bangunan sah dan sepadan dengan kegunaan anda.

Senarai semak sebelum menandatangani:

Hakmilik menunjukkan kategori perusahaan dan syarat nyata yang membenarkan kilang.
Pelan lulus meliputi setiap sambungan, mezanin dan kanopi.
CCC (atau CF bagi bangunan lama) sepadan dengan unit.
Ampere TNB mencukupi untuk kehendak maksimum anda dengan ruang untuk berkembang.
Perakuan Bomba yang sah jika bangunan ialah premis ditetapkan.
Tiada notis KTK, Notis 7A atau surat penguatkuasaan PBT.
Proses anda sepadan dengan kegunaan yang diluluskan, jadi KM baharu tidak diperlukan.
CF kren dan bejana tekanan masih sah.

Lihat kilang untuk disewa di Selangor, atau hantar keperluan anda dan kami akan menyenarai pendek unit yang kelulusannya sudah sesuai dengan proses anda.

Soalan Lazim

Adakah saya perlu lesen pengilangan untuk memulakan kilang di Malaysia?

Hanya jika syarikat anda mempunyai dana pemegang saham RM2.5 juta ke atas, atau 75 pekerja sepenuh masa ke atas, di bawah Akta Penyelarasan Perindustrian 1975. Jika di bawah kedua-dua had, anda boleh memohon surat pengecualian MIDA melalui borang ICA10. Setiap kilang tetap memerlukan lesen industri PBT, yang berasingan.

Berapa lama kelulusan kilang di Selangor?

Sesetengah langkah mempunyai tempoh tetap: JAS memerlukan notis bertulis 30 hari sebelum kerja pada punca pelepasan atau efluen, MBDK memproses fail lesen lengkap dalam 30 hari, dan TNB menyebut 3 hingga 12 bulan untuk bekalan 400V dengan pencawang baharu. Tempoh KM dan pelan bangunan berbeza mengikut PBT dan saiz projek, jadi minta anggaran daripada OSC.

Apakah beza kebenaran merancang (KM) dan kelulusan pelan bangunan?

KM di bawah Akta 172 menentukan sama ada pemajuan atau kegunaan itu dibenarkan di atas tanah tersebut, termasuk kegunaan, kepadatan dan akses. Kelulusan pelan bangunan di bawah Akta 133 menyemak bangunan itu sendiri mengikut Undang-Undang Kecil Bangunan Seragam. Di Selangor kedua-duanya melalui OSC PBT, dan KM biasanya didahulukan.

Adakah kilang saya perlu kelulusan JAS?

Setiap kilang tertakluk kepada Akta Kualiti Alam Sekeliling 1974, tetapi hanya aktiviti yang tersenarai dalam Perintah EIA 2015 memerlukan EIA penuh. Kebanyakan kilang sebaliknya menghantar pemberitahuan bertulis kepada JAS 30 hari sebelum memasang punca pelepasan atau efluen, dan memaklumkan buangan terjadual dalam 30 hari dari tarikh dijana.

Siapa yang memohon Perakuan Bomba, pemilik atau penyewa?

Pemilik, penghuni atau pengurusan boleh memohon, tetapi pemilik bertanggungjawab jika premis ditetapkan tiada perakuan. Penyewa wajib memaklumkan Bomba sebelum perubahan material kegunaan atau penyimpanan. Tetapkan dalam perjanjian sewa siapa yang memperbaharui perakuan dan siapa yang membayar kos naik taraf.

Jika saya menyewa kilang, kelulusan apa yang masih saya perlukan?

Kategori tanah, KM, pelan bangunan, CCC, bekalan TNB dan biasanya Perakuan Bomba kekal bersama bangunan pemilik. Anda masih perlu lesen industri PBT sendiri, pemberitahuan JAS bagi proses anda, perakuan JKKP bagi jentera yang dipasang, lesen MIDA atau pengecualian jika mencapai had, dan Perakuan Penginapan Akta 446 jika menempatkan pekerja.

Beli atau sewa, hubungi kami

FactoryHub ialah platform khusus perindustrian Peter Tan (REN 12771) dan Jason Low (PEA 1478), berdaftar dengan LPPEH di bawah CID Realtors Sdn Bhd E(1) 1855. Kami uruskan sewa dan jual, dan kami co-broke merentas seluruh pasaran.

Hantar angka yang menentukan senarai pendek: ampere diperlukan, keluasan binaan, beban lantai, kawasan pilihan dan tarikh sasaran. Kami balas dengan unit yang benar-benar wujud, termasuk yang tidak diiklankan secara terbuka. Untuk keperluan 800A hingga 4,000A+, lihat kilang kuasa tinggi di Selangor.

Ejen	Lesen	Mudah alih / WhatsApp	WeChat
Peter Tan	REN 12771	+6016-666 6872	peterindustrial
Jason Low	PEA 1478	+6012-288 1834	massiveaction

Kilang dan Gudang di Pelabuhan Klang

Senarai langsung lengkap dengan kuasa, ketinggian siling dan beban lantai setiap unit:

Kelulusan Kilang di Malaysia: Tanah, Kebenaran Merancang, JAS dan Lesen Pengilangan