Program Kilang Tanpa Kebenaran (KTK) Selangor Dilanjutkan Hingga 2027: Notis 7A, Diskaun 30% dan Semakan Pembeli

Intipati Utama

• Program Kilang Tanpa Kebenaran (KTK) Selangor telah dilanjutkan tiga tahun, dari 1 September 2024 hingga 31 Disember 2027, dengan sasaran KTK sifar menjelang akhir 2027.
• Ia meliputi kilang yang dibina di atas tanah yang kategori atau syarat nyatanya bukan industri, biasanya tanah pertanian, dan kilang yang beroperasi tanpa Kebenaran Merancang. KTK yang tersenarai dalam inventori sebelum 28 Ogos 2019 layak mendapat insentif.
• Tarikh yang sebenar bukan 2027. Pemilik tanah yang menerima Notis 7A diberi 12 bulan dari tarikh penerimaan untuk memohon tukar syarat kepada industri. Jika gagal, tanah boleh dilucut hak dan menjadi Tanah Kerajaan.
• Insentif: potongan 30% premium tukar syarat bagi permohonan yang berjaya, pengecualian premium khas, diskaun 30% caj pemajuan dan diskaun 30% Improvement Service Fund (ISF), kedua-duanya boleh dibayar secara ansuran.
• Kilang di luar zon industri boleh diberi Permit Khas Sementara sehingga tiga tahun untuk berpindah, dengan penalti lima kali ganda. Ini untuk berpindah, bukan kelulusan kekal.
• Pembeli dan penyewa: semak kategori tanah, syarat nyata, Kebenaran Merancang dan CF atau CCC sebelum menandatangani apa-apa. Kilang murah di atas tanah pertanian boleh membawa risiko lucut hak yang berpindah kepada pemilik baharu.

Apakah program KTK

Selangor melancarkan program pemutihan kilang tanpa kebenaran yang pertama pada 31 Julai 2006. Program itu dilanjutkan tujuh kali dan ditamatkan sepenuhnya pada 31 Disember 2020, selepas itu Kerajaan Negeri menumpukan kepada penguatkuasaan.

Program ini kembali pada 2024 dengan nama baharu: Program Pematuhan Syarat dan Penguatkuasaan Kilang Tanpa Kebenaran, dengan jenama #KitaSelangor KTK Sifar (KIKS). MMKN Ke-24/2024 meluluskan pelanjutan tiga tahun dari 1 September 2024 hingga 31 Disember 2027, dan butirannya ditetapkan dalam Pekeliling Pengarah Tanah dan Galian Negeri Selangor Bil. 3 Tahun 2025. Jawatankuasa peringkat daerah dan negeri ditubuhkan untuk mempercepat kelulusan.

Namanya menunjukkan perubahan. Pusingan ini ialah "pematuhan dan penguatkuasaan": insentif masih ada, tetapi kerajaan kini menyampaikan notis dahulu dan melucut hak tanah jika pemilik tidak bertindak.

Kilang yang terlibat

Kilang dikira KTK apabila bangunan atau kegunaan tanahnya tidak diluluskan untuk industri. Biasanya satu atau lebih daripada yang berikut:

• Kategori atau syarat nyata tanah salah. Hakmilik menyatakan pertanian atau bangunan atau kediaman, tetapi ada kilang beroperasi di atasnya. Ini kes paling biasa: bancian 2015 mendapati kira-kira 2,998 kilang di atas 2,523 lot tanah pertanian.
• Tiada Kebenaran Merancang (KM) atau kelulusan pelan bangunan. Struktur tidak pernah diluluskan oleh PBT, jadi tiada CF atau CCC.
• Dibina di atas tanah kerajaan. Kilang yang menceroboh tanah kerajaan, serta kilang berhampiran sungai, menjadi keutamaan penguatkuasaan.

Program ini mengasingkan kilang mengikut zon dalam Rancangan Tempatan (RT) PBT:

	Dalam zon industri	Luar zon industri (Zon B)
Boleh diputihkan?	Ya: tukar syarat tanah kepada industri dan dapatkan KM serta kelulusan bangunan	Biasanya tidak di tapak sedia ada: berpindah, atau mohon tukar zoning kepada industri jika sesuai
Langkah sementara	Syarat teknikal minima, Lesen Perniagaan Sementara	Permit Khas Sementara sehingga 3 tahun untuk berpindah, penalti 5 kali ganda, dengan ulasan PBT dan kelulusan Bomba
Jika pemilik tidak bertindak	Notis 7A, kemudian lucut hak	Penguatkuasaan, permit dibatalkan jika ada aduan atau pencemaran

Sumber: jawapan bertulis Dewan Negeri Selangor, Mac 2023 dan November 2025.

Kelayakan insentif: kilang yang tersenarai dalam inventori KTK sebelum 28 Ogos 2019 layak. Kilang di luar inventori dikendalikan sebagai pelanggaran syarat tanah biasa di bawah Kanun Tanah Negara.

Tarikh yang penting: Notis 7A dan 12 bulan

31 Disember 2027 ialah tarikh program tamat, bukan tarikh untuk ditunggu. Mengikut pekeliling 2025, pemilik tanah yang disenaraikan oleh PBT akan menerima Notis 7A (Notis untuk Memulih Pelanggaran Syarat) di bawah seksyen 128 Kanun Tanah Negara (Akta 828). Selepas itu:

1. Pemilik ada 12 bulan dari tarikh menerima notis untuk memohon KM dan menukar kategori serta syarat nyata tanah kepada industri. Jawapan Kerajaan Negeri pada Julai 2025 menyatakan tempohnya sebelum atau pada 31 Disember 2025, atau 12 bulan daripada penerimaan Notis 7A.
2. Jika pemilik gagal memohon, Pejabat Daerah dan Tanah meneruskan proses lucut hak: tanah boleh dirampas dan menjadi Tanah Kerajaan.
3. PBT juga mengeluarkan notis di bawah Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172) serta kompaun kerana berniaga tanpa lesen, seperti yang diterangkan oleh MBDK pada November 2024.

Jika anda telah menerima Notis 7A, catat tarikh penerimaannya dan berbincang dengan Pejabat Daerah dan Tanah serta PBT sekarang. Jangan merancang berdasarkan 2027.

Insentif program 2024 hingga 2027

Perkara	Dibayar kepada	Insentif
Premium tambahan tukar syarat	Pejabat tanah	Potongan 30%, bagi permohonan yang berjaya
Premium khas	Pejabat tanah	Dikecualikan
Caj pemajuan	PBT	Diskaun 30%, dibayar ansuran sehingga CCC dikeluarkan
Improvement Service Fund (ISF), Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974	PBT	Diskaun 30%, dibayar ansuran
Permit khas dan Lesen Perniagaan Sementara	Pejabat tanah dan PBT	Membolehkan urusan seperti kebenaran eksport dan ulasan Bomba sementara menunggu kelulusan

Sumber: jawapan bertulis Dewan Negeri Selangor, Julai 2025.

Diskaun 30% masih meninggalkan bil yang besar. Premium tukar syarat bergantung pada syarat guna tanah dan nilaian JPPH, dan Kerajaan Negeri telah memungut kira-kira RM194.4 juta premium tambahan dan permit khas daripada 365 permohonan sehingga Oktober 2023. Panduan penukaran tanah perindustrian kami menerangkan cara premium dikira dan proses yang terlibat.

Di mana kilang tanpa kebenaran berada

Selepas pemurnian data PBT, Kerajaan Negeri mencatatkan 6,690 KTK di atas 5,352 hakmilik atau tanah Kerajaan setakat Oktober 2024:

Daerah	PBT	Kilang
Petaling	MBSA 2,503, MBPJ 49, MBSJ 36	2,588
Klang	MBDK 614, MBSA (kawasan Klang) 592	1,206
Hulu Langat	MPKJ 543, MPAJ 535	1,078
Gombak	MPS 1,018	1,018
Kuala Langat	MPKL	297
Kuala Selangor	MPKS	262
Sepang	MPSP	130
Hulu Selangor	MPHS	86
Sabak Bernam	MDSB	25
Jumlah		6,690

Pada Mei 2025, Kerajaan Negeri menganggarkan kira-kira 4,170 premis masih belum diputihkan, dan angka sebenar masih disahkan bersama pejabat tanah dan PBT.

Bacaan kami: kawasan MBSA sahaja mempunyai kira-kira 3,100 KTK di daerah Petaling dan Klang, manakala daerah Klang ada kira-kira 1,200. Ini kawasan yang paling banyak menerima pertanyaan kilang, jadi pembeli di Shah Alam dan Pelabuhan Klang paling mungkin bertemu unit KTK.

Mengapa permohonan gagal dan mengapa pemilik tidak memohon

Antara 2006 dan Oktober 2023, hanya 415 permohonan (7.37% daripada inventori) diterima oleh pejabat tanah: 356 diluluskan, 56 ditolak dan 3 masih dalam tindakan. Kerajaan Negeri menyenaraikan sebab penolakan berikut:

• Bangunan berada di luar zon perindustrian yang ditetapkan dalam Rancangan Tempatan.
• Aktiviti kilang melanggar piawaian Jabatan Alam Sekitar (JAS).
• Struktur atau susun atur lantai tidak mengikut piawaian keselamatan Bomba.
• Tiada set back dan keperluan perancangan lain oleh PLAN Malaysia Selangor.
• Tidak semua pemilik bersama menyertai permohonan, termasuk hakmilik yang pemiliknya telah meninggal dunia tanpa harta pusaka diselesaikan.
• Sebahagian bangunan berada di atas tanah orang lain.

Sebab pemilik langsung tidak memohon juga praktikal: pemilik tanah yang ramai, pemilik yang telah meninggal dunia, penyewa yang tidak mendapat kerjasama pemilik tanah, serta kos caj dan naik taraf infrastruktur yang tinggi.

Jika anda membeli atau menyewa kilang

Kebanyakan unit KTK tidak menyatakannya dalam iklan. Kilang di atas tanah pertanian selalunya lebih murah, dan itulah sebabnya ia perlu disemak. Sebelum membayar deposit:

Semakan	Di mana	Apa yang patut dilihat
Kategori tanah dan syarat nyata	Carian rasmi di pejabat tanah	Perusahaan atau perindustrian, bukan pertanian atau bangunan
Kebenaran Merancang dan pelan diluluskan	PBT	KM untuk kegunaan kilang, pelan yang sepadan dengan bangunan di tapak
CF atau CCC	Pemilik, PBT	CF atau CCC yang meliputi seluruh struktur, termasuk tambahan
Notis	Tanya pemilik secara bertulis	Sebarang Notis 7A, notis PBT atau kompaun, dan tarikh diterima
Zoning dalam Rancangan Tempatan	PBT atau PLAN Malaysia Selangor	Zon industri; luar zon bermakna risiko perlu berpindah
Lesen	PBT, Bomba, JAS	Lesen perniagaan dan sijil bomba atas nama pengusaha

Mengapa ia penting:

• Lucut hak dan penguatkuasaan mengikut tanah, bukan penjual. Jika anda membeli dan tempoh notis tamat, masalah itu menjadi milik anda.
• Pembiayaan. Jangkakan bank meminta hakmilik, pelan diluluskan dan CF atau CCC. Tanya bank sebelum komited; lihat panduan pinjaman hartanah perindustrian kami.
• Operasi perniagaan. Penyewa bergantung kepada pemilik tanah untuk memohon. Jawapan Kerajaan Negeri sendiri menyebut penyewa sering tidak mendapat kerjasama pemilik, jadi penyewa terdedah kepada masalah lesen dan penguatkuasaan.

Panduan CCC dan panduan membeli kilang kami meliputi semakan wajar yang lebih luas. Jika anda mahu bermula dengan unit yang sudah bergeran industri, beritahu kami keluasan, kuasa dan kawasan melalui Cari Kilang Untuk Saya, atau lihat tanah perindustrian di Selangor.

Jika anda pemilik kilang KTK

1. Kumpulkan fakta secara bertulis. Buat carian rasmi hakmilik, semak zoning Rancangan Tempatan, dan cari sebarang Notis 7A, notis PBT atau kompaun berserta tarikh diterima.
2. Dalam zon industri: mohon. Lantik perunding (perancang atau arkitek) untuk menyediakan permohonan KM dan permohonan tukar syarat serentak. Gunakan syarat teknikal minima yang ditawarkan, dan selesaikan isu Bomba dan JAS dahulu kerana itu sebab penolakan yang biasa.
3. Selesaikan pemilikan. Dapatkan persetujuan setiap pemilik bersama, dan selesaikan harta pusaka pemilik yang telah meninggal dunia sebelum memohon. Pemilik bersama yang tidak menyertai ialah sebab penolakan yang dinyatakan.
4. Bajet bil selepas diskaun. Minta anggaran premium daripada pejabat tanah, kemudian kira diskaun 30% dan terma ansuran. Panduan tanah pertanian ke perindustrian di Klang kami menunjukkan bagaimana tukar syarat mengubah nilai lot.
5. Luar zon industri: rancang perpindahan. Gunakan tempoh Permit Khas Sementara untuk berpindah. Kami boleh menyenarai pendek kilang bergeran industri di kawasan yang anda perlukan, termasuk unit yang tidak diiklankan secara terbuka; mulakan dengan Cari Kilang Untuk Saya.
6. Bercadang menjual? Kilang yang sudah diputihkan dengan geran industri, KM dan CCC jauh lebih mudah dijual dan dibiayai. Lihat cara menjual kilang lama di Selangor, perkhidmatan jual kilang anda, dan data transaksi perindustrian Shah Alam untuk harga.

Artikel ini meringkaskan jawapan rasmi Kerajaan Negeri. Ia bukan nasihat undang-undang: sahkan kes anda dengan Pejabat Daerah dan Tanah, PBT dan perunding bertauliah.

Mahu membandingkan tanah di kawasan lain? Panduan tanah perindustrian untuk dijual di Selangor kami membandingkan harga sekaki persegi mengikut daerah, semakan zon, pinjaman dan kos membeli.

Soalan Lazim

Adakah program kilang tanpa kebenaran (KTK) Selangor dilanjutkan hingga 2027?

Ya. MMKN Ke-24/2024 meluluskan pelanjutan tiga tahun Program Pematuhan Syarat dan Penguatkuasaan KTK dari 1 September 2024 hingga 31 Disember 2027, seperti dalam Pekeliling PTGS Bil. 3/2025.

Bolehkah saya masih memohon pada 2026?

Program berjalan hingga akhir 2027, tetapi tempoh permohonan terikat kepada Notis 7A: Kerajaan Negeri menyatakan 31 Disember 2025, atau 12 bulan dari tarikh pemilik tanah menerima Notis 7A. Jika anda telah menerima notis, kira 12 bulan dari tarikh itu dan sahkan dengan Pejabat Daerah dan Tanah.

Apakah Notis 7A?

Notis 7A ialah Notis untuk Memulih Pelanggaran Syarat di bawah seksyen 128 Kanun Tanah Negara (Akta 828). Ia diberikan kepada pemilik lot yang disenaraikan oleh PBT sebagai melanggar syarat kerana ada struktur kilang di atasnya. Jika tidak dipatuhi, tanah boleh dilucut hak dan menjadi Tanah Kerajaan.

Apakah diskaun yang diberikan?

Potongan 30% premium tukar syarat bagi permohonan yang berjaya, pengecualian premium khas, diskaun 30% caj pemajuan yang boleh dibayar ansuran sehingga CCC dikeluarkan, dan diskaun 30% ISF yang boleh dibayar ansuran. Permit khas dan Lesen Perniagaan Sementara juga diberikan sementara menunggu kelulusan.

Kilang mana yang layak mendapat insentif?

Kilang yang tersenarai dalam inventori KTK sebelum 28 Ogos 2019. Kilang dalam zon industri boleh diputihkan melalui tukar syarat dan kelulusan. Kilang di luar zon industri boleh diberi Permit Khas Sementara sehingga tiga tahun untuk berpindah, dengan penalti lima kali ganda, atau kawasan itu dizon semula jika sesuai.

Bolehkah semua kilang di atas tanah pertanian ditukar kepada industri?

Tidak. Permohonan ditolak jika bangunan di luar zon industri, melanggar piawaian JAS atau Bomba, tiada set back, sebahagiannya di atas lot lain, atau tidak semua pemilik bersama memohon.

Selamatkah membeli atau menyewa kilang di atas tanah pertanian?

Hanya selepas semakan. Sahkan kategori dan syarat nyata hakmilik, KM, CF atau CCC, zoning dan sebarang Notis 7A. Penguatkuasaan dan lucut hak terikat pada tanah, jadi pembeli mewarisi risikonya.

Beli atau sewa, hubungi kami

FactoryHub ialah platform khusus perindustrian Peter Tan (REN 12771) dan Jason Low (PEA 1478), berdaftar dengan LPPEH di bawah CID Realtors Sdn Bhd E(1) 1855. Kami uruskan sewa dan jual, dan kami co-broke merentas seluruh pasaran.

Hantar angka yang menentukan senarai pendek: ampere diperlukan, keluasan binaan, beban lantai, kawasan pilihan dan tarikh sasaran. Kami balas dengan unit yang benar-benar wujud, termasuk yang tidak diiklankan secara terbuka. Untuk keperluan 800A hingga 4,000A+, lihat kilang kuasa tinggi di Selangor.

Ejen	Lesen	Mudah alih / WhatsApp	WeChat
Peter Tan	REN 12771	+6016-666 6872	peterindustrial
Jason Low	PEA 1478	+6012-288 1834	massiveaction