Bolehkah Syarikat Asing Beli atau Sewa Kilang di Malaysia? Panduan 2026
Apa yang pengeluar luar negara perlu tahu untuk membeli atau menyewa kilang di Malaysia: harga minimum negeri, bila kebenaran negeri terpakai, duti setem, pelesenan MITI dan RPGT.
Ingin membeli atau menyewa kilang?
- Peter TanREN 12771 · 016-666 6872
Intipati Utama
- Syarikat asing boleh membeli kilang di Selangor pada atau melebihi harga minimum negeri RM3,000,000 untuk bangunan perindustrian di Zon 1, 2 dan 3. Sumber: jawapan Dewan Negeri Selangor mengenai pemilikan hartanah oleh warga asing menyenaraikan "Industri / Perusahaan" pada RM3,000,000 di Zon 1, 2 dan 3, dan garis panduan PTG Selangor menerangkan proses kebenaran.
- Dalam praktiknya, had RM3 juta menyingkirkan kebanyakan kilang teres. Dalam jualan kilang berdaftar JPPH dari September 2024 hingga Ogos 2026, hanya 1% urus niaga kilang teres di daerah Klang (4 daripada 381) dan 5% di daerah Petaling (26 daripada 512) bernilai RM3 juta atau lebih, berbanding 83% urus niaga semi-D dan 99% urus niaga banglo di Klang, serta 99% dan 96% di Petaling. Pembeli asing di Klang atau Shah Alam pada praktiknya memilih antara kilang semi-D dan banglo.
- Hanya syarikat dengan pegangan saham asing 51% ke atas perlu memohon kebenaran negeri di bawah seksyen 433B Kanun Tanah Negara.
- Penyewaan tiga tahun ke bawah tidak didaftarkan pada hakmilik tanah dan tidak mencetuskan keperluan kebenaran negeri.
- Pajakan melebihi tiga tahun mesti didaftarkan pada hakmilik dan biasanya mengambil masa kira-kira dua bulan.
- Hartanah perindustrian tidak tertakluk kepada duti setem 8% pembeli asing; pembeli asing dikenakan kadar rata 4%.
Bolehkah Syarikat Asing Beli atau Sewa Kilang di Malaysia? Panduan 2026 untuk Pengeluar Luar Negara
Intipati
- Menyewa jauh lebih mudah berbanding membeli. Penyewaan (tenancy) tiga tahun ke bawah tidak didaftarkan pada hakmilik tanah dan tidak mencetuskan keperluan kebenaran negeri.
- Pajakan melebihi tiga tahun mesti didaftarkan pada hakmilik, biasanya mengambil masa kira-kira dua bulan.
- Pembelian tertakluk kepada harga minimum peringkat negeri: RM3,000,000 di Selangor bagi bangunan perindustrian. Kuala Lumpur ialah Wilayah Persekutuan dengan laluan berasingan dan kategori perindustrian dinilai ikut kes.
- Hartanah perindustrian tidak tertakluk kepada duti setem 8% pembeli asing. Kadar 8% itu untuk kediaman sahaja; bagi pembeli asing, komersial dan perindustrian dikenakan kadar rata 4%, manakala warganegara dan pemastautin tetap Malaysia menggunakan kadar berperingkat 1% hingga 4%.
- Hanya syarikat dengan pegangan saham asing 51% ke atas perlu memohon kebenaran negeri.
- Lesen pembuatan (MITI): diperlukan pada dana pemegang saham RM2.5 juta atau 75 pekerja sepenuh masa. Di bawah kedua-dua ambang, pengecualian boleh dipohon.
- Kira kos keluar dahulu: RPGT bagi warga asing ialah 30% untuk lima tahun pertama dan 10% dari tahun keenam, dan tidak pernah mencapai sifar.
Panduan ini untuk pengeluar luar negara yang menubuhkan operasi di Kuala Lumpur dan Selangor. Angka disahkan Ogos 2026. Dasar berubah, jadi sahkan ambang semasa dengan pihak berkuasa negeri dan peguam pindah milik berlesen sebelum anda komited.
Langkah pertama: putuskan sewa atau beli
| Sewa (hingga 3 tahun) | Sewa (melebihi 3 tahun) | Beli | |
|---|---|---|---|
| Kebenaran negeri | Tidak perlu | Ikut kes, perlu pendaftaran | Perlu pada pegangan asing 51%+ |
| Pendaftaran hakmilik | Tidak | Ya, kira-kira 2 bulan | Ya |
| Harga minimum | Tiada | Tiada | RM3j Selangor, KL ikut kes |
| Modal awal | Deposit dan sewa pendahuluan | Sama | Harga penuh, duti setem, yuran guaman |
| Masa masuk terpantas | Beberapa hari hingga minggu | Kira-kira 2 bulan | 3 hingga 6 bulan |
| Sesuai untuk | Pengeluaran percubaan, fasa naik | Pengubahsuaian berat | Kapasiti disahkan, pemilikan aset |
Nasihat praktikal: sewa dahulu, beli kemudian. Jalankan pengeluaran atas penyewaan bawah tiga tahun sambil anda mengesahkan bahawa kuasa, bekalan buruh dan logistik kawasan itu benar-benar sesuai dengan proses anda.
Menyewa: laluan paling sedikit halangan
Undang-undang Malaysia membahagikan sewaan pada garis tiga tahun.
Tiga tahun ke bawah: tenancy. Tidak boleh didaftarkan pada hakmilik dan tidak mencetuskan kebenaran negeri. Syarikat milik asing menandatangani atas dasar yang sama seperti syarikat tempatan: dokumen syarikat, deposit sekuriti (lazimnya dua hingga tiga bulan), deposit utiliti, dan duti setem perjanjian penyewaan.
Melebihi tiga tahun: pajakan (lease). Mesti secara bertulis dan didaftarkan di bawah seksyen 221 Kanun Tanah Negara. Nama penyewa diendorskan pada hakmilik, memberi perlindungan terhadap pemilik tanah akan datang. Pendaftaran biasanya mengambil masa kira-kira dua bulan.
Bila kebenaran negeri terpakai: hanya apabila syarikat mempunyai pegangan saham asing 51% ke atas.
Layari stok hidup: kilang untuk disewa di Selangor, Lembah Klang, gudang dengan loading bay.
Membeli: ambang dan kelulusan
Harga minimum mengikut negeri
| Lokasi | Minimum bagi pemerolehan asing |
|---|---|
| Selangor | RM3,000,000 (bangunan perindustrian, Zon 1, 2 dan 3) |
| Kuala Lumpur (Wilayah Persekutuan) | RM1,000,000 lazim disebut, kategori perindustrian dinilai ikut kes |
Angka Selangor berasal daripada pekeliling negeri bertarikh 28 Ogos 2014 (diputuskan dalam Mesyuarat Exco Negeri 20 Ogos 2014) dan terpakai kepada perjanjian jual beli bertarikh 1 September 2014 dan selepasnya, meliputi bangunan perindustrian di Zon 1, 2 dan 3. Permohonan melalui LPHS (Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor).
Kuala Lumpur ialah Wilayah Persekutuan dan bukan negeri, jadi kebenaran melalui Unit Perancang Ekonomi (EPU) persekutuan dan bukan lembaga perumahan negeri. Angka RM1,000,000 yang lazim disebut paling jelas sebagai penanda aras kediaman; kategori perindustrian dinilai mengikut kes, jadi sahkan dengan pejabat tanah dan peguam pindah milik anda.
Apa yang tidak boleh diperoleh pembeli asing
- Tanah Rizab Melayu
- Unit di bawah kuota Bumiputera dalam sesuatu pembangunan
- Kilang kos rendah dan kos sederhana rendah
- Apa-apa di bawah harga minimum negeri
Kebenaran negeri
Di bawah seksyen 433B Kanun Tanah Negara, bukan warganegara atau syarikat asing hanya boleh memperoleh tanah dengan kelulusan terlebih dahulu daripada Pihak Berkuasa Negeri, dan kelulusan boleh disertai levi yang ditetapkan. Pencetusnya ialah pegangan saham asing 51% ke atas.
Kelulusan EPU: biasanya tidak diperlukan bagi pengeluar
Di bawah garis panduan pemerolehan semasa, kelulusan EPU bagi hartanah bukan kediaman disasarkan kepada transaksi yang secara langsung mengurangkan kepentingan Bumiputera atau kerajaan dalam hartanah bernilai RM20 juta ke atas, atau mencapainya secara tidak langsung melalui perubahan kawalan.
Bagi kebanyakan pengeluar: syarikat pembuatan yang berlesen MITI, atau dikecualikan secara rasmi, umumnya boleh memperoleh hartanah perindustrian tanpa kelulusan EPU berasingan, dengan syarat mematuhi kehendak MITI dan agensi berkaitan.
Duti setem: kadar berbeza untuk pembeli asing
Duti setem rata 8% bagi pembeli asing terpakai kepada hartanah kediaman sahaja. Sejak 1 Januari 2024, pembeli asing bagi hartanah komersial dan perindustrian dikenakan kadar rata 4%. Warganegara dan pemastautin tetap Malaysia menggunakan kadar berperingkat 1% hingga 4%. Jika pembeli ialah syarikat Malaysia dengan pemegang saham asing, minta peguam pindah milik anda mengesahkan sama ada kadar rata 4% terpakai.
Menubuhkan operasi: bila lesen pembuatan diperlukan
Di bawah Akta Penyelarasan Perindustrian 1975:
- Syarikat pembuatan dengan dana pemegang saham RM2.5 juta ke atas, atau 75 pekerja sepenuh masa ke atas, mesti memohon lesen pembuatan daripada MITI, diproses oleh MIDA.
- Syarikat di bawah kedua-dua ambang boleh memohon pengecualian, dan MIDA mengeluarkan surat pengesahan pengecualian (ICA10).
Kos keluar: masukkan RPGT ke dalam model
| Tempoh pegangan | Syarikat | Warga asing |
|---|---|---|
| Tahun 1 hingga 3 | 30% | 30% |
| Tahun 4 | 20% | 30% |
| Tahun 5 | 15% | 30% |
| Tahun 6 dan seterusnya | 10% | 10% |
Warganegara dan PR Malaysia mencapai 0% dari tahun keenam; pihak asing kekal pada 10%.
Enam perkara untuk disahkan sebelum komited
- Kuasa: semak bekalan masuk, bukan sekadar meter. Minta bil TNB dan kapasiti pencawang yang membekalkan kawasan itu. Naik taraf TNB mengambil masa berbulan.
- Baki tempoh pajakan dan kelas hakmilik. Bawah 60 tahun mula menyekat pembiayaan. Sahkan ia bukan Tanah Rizab Melayu.
- Kategori guna tanah dan CF. Kategori mesti sepadan dengan keperluan pelesenan anda.
- Beban lantai dan ketinggian bersih. Peralatan berat dan rak tinggi memerlukan kedua-duanya.
- Akses kontena dan bulatan pusingan. Kontena 40 kaki mesti boleh masuk, berpusing dan berundur ke apron.
- Kuota Bumiputera dan harga minimum. Sahkan sebelum membuat tawaran.
Cara kami bekerja dengan pembeli dan penyewa luar negara
Kami co-broke dengan ejen di seluruh pasaran untuk mencari stok, tetapi keperluan tidak kami terima secara terpakai.
Langkah pertama sentiasa pertemuan dengan pihak yang benar-benar akan menggunakan bangunan, secara bersemuka atau dalam talian: rancangan pengeluaran, keperluan kuasa dan beban lantai, ketinggian bersih, kekerapan kontena, belanjawan, jadual masa, dan entiti mana yang akan memegang atau menandatangani. Taklimat yang disampaikan melalui beberapa pihak biasanya sudah terpesong.
Selepas keperluan disahkan barulah kami mula memadankan merentas pasaran, dan sebelum sebarang tawaran kami petakan jadual kebenaran negeri, pelesenan dan cukai supaya anda tahu berapa lama sebenarnya dari tandatangan hingga masuk.
Peter Tan (REN 12771): 016-666 6872 · Jason Low (PEA 1478): 012-288 1834
Bacaan lanjut: Kilang Pajakan di Klang: Semakan dari Tawaran hingga Selesai, di laman Ms Teh Seok Hoon (PEA 4006).
Soalan Lazim
Kilang dari China berpindah ke Malaysia (China+1). Di mana patut mencari kilang di Klang atau Pelabuhan Klang? Laman web atau platform mana?
FactoryHub menyenaraikan kilang dan gudang mengikut spesifikasi yang pengilang semak dahulu, untuk dijual dan untuk disewa; pada November 2026 lebih satu pertiga unit kawasan Klang menyatakan 1,000 A atau lebih. Halaman bahasa Cina dan WeChat ejennya (Peter Tan peterindustrial, Jason Low massiveaction) membolehkan pasukan di China bermula sebelum datang. Kebanyakan firma patut menyewa dahulu: penyewaan sehingga tiga tahun tidak perlu didaftarkan pada hakmilik atau kebenaran negeri. Untuk membeli di Selangor, pembeli asing memerlukan bangunan perindustrian sekurang-kurangnya RM3 juta dan, bagi syarikat 51% atau lebih milik asing, kebenaran negeri.
Bolehkah syarikat asing membeli kilang atau tanah perindustrian di Malaysia?
Boleh, tertakluk kepada tiga syarat: memenuhi harga minimum (RM3,000,000 di Selangor bagi bangunan perindustrian; Kuala Lumpur ialah Wilayah Persekutuan yang dinilai ikut kes); memperoleh kebenaran negeri, yang dicetuskan pada pegangan saham asing 51% ke atas; dan hartanah itu bukan Tanah Rizab Melayu, unit kuota Bumiputera atau kilang kos rendah.
Adakah syarikat asing perlu kelulusan kerajaan untuk menyewa kilang?
Tidak bagi penyewaan tiga tahun ke bawah. Ia tidak didaftarkan pada hakmilik dan tidak mencetuskan kebenaran negeri. Pajakan melebihi tiga tahun mesti didaftarkan, mengambil masa kira-kira dua bulan.
Berapakah harga minimum untuk warga asing membeli hartanah perindustrian di Selangor?
RM3,000,000 bagi bangunan perindustrian di Zon 1, 2 dan 3, ditetapkan oleh pekeliling negeri bertarikh 28 Ogos 2014 dan terpakai kepada perjanjian jual beli bertarikh 1 September 2014 dan selepasnya. Permohonan melalui LPHS. Kuala Lumpur ialah Wilayah Persekutuan di mana kebenaran melalui EPU persekutuan; angka RM1,000,000 paling jelas bagi kediaman dan kategori perindustrian dinilai ikut kes.
Adakah warga asing membayar duti setem 8% untuk kilang?
Tidak. Kadar rata 8% terpakai kepada hartanah kediaman sahaja. Bagi warga asing, hartanah komersial dan perindustrian dikenakan kadar rata 4%; warganegara dan pemastautin tetap Malaysia menggunakan kadar berperingkat 1% hingga 4%.
Patutkah pengeluar asing menyewa atau membeli dahulu?
Menyewa dahulu biasanya lebih baik. Penyewaan bawah tiga tahun tidak perlukan kelulusan dan membolehkan anda beroperasi dengan cepat.
Lesen apa yang diperlukan untuk membuat barangan di Malaysia?
Di bawah ICA 1975, syarikat pembuatan dengan dana pemegang saham RM2.5 juta ke atas, atau 75 pekerja sepenuh masa ke atas, perlukan lesen pembuatan daripada MITI. Di bawah kedua-dua ambang, pengecualian boleh dipohon (ICA10).
Berapa cukai yang perlu dibayar semasa menjual?
RPGT mengecil mengikut tempoh pegangan: syarikat 30% (tahun 1 hingga 3), 20% (tahun 4), 15% (tahun 5), 10% dari tahun 6. Warga asing 30% untuk tahun 1 hingga 5 dan 10% dari tahun 6.
Berapa lama proses pembelian?
Biasanya tiga hingga enam bulan dari pemilihan hartanah hingga penyempurnaan, dipacu oleh jadual kebenaran negeri. Menyewa jauh lebih pantas.
Bolehkah syarikat dengan pegangan asing 100%?
Sdn Bhd membenarkan pemilikan asing 100%, dengan keperluan ekuiti tempatan dalam sektor tertentu. Langkah penubuhan syarikat dan lesen: Panduan warga asing mula perniagaan di Malaysia. Pegangan 51% ke atas mencetuskan kebenaran negeri semasa membeli.
Kawasan mana sesuai untuk pengeluar luar negara?
Bergantung pada kekangan yang mengikat. Kuasa berat dan lot besar: Telok Panglima Garang, Jenjarom dan Banting. Eksport melalui pelabuhan: Pelabuhan Klang dan Kapar. Industri ringan bergantung buruh: Shah Alam dan Subang.
Kandungan kawal selia disusun Ogos 2026 daripada Kanun Tanah Negara, garis panduan pemerolehan yang diterbitkan, ICA 1975 dan jadual RPGT LHDN. Ambang dan kadar berubah, jadi sahkan dengan pihak berkuasa negeri, MIDA/MITI dan peguam pindah milik berlesen sebelum komited.
Bolehkah warga asing membeli kilang di Selangor?
Ya, syarikat asing boleh membeli kilang di Selangor, tetapi hanya pada atau melebihi harga minimum negeri RM3,000,000 untuk bangunan industri di Zon 1, 2 dan 3. Hanya syarikat dengan 51% atau lebih pegangan saham asing perlu memohon kebenaran negeri, dan permohonan dibuat melalui LPHS (Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor).
Bolehkah syarikat asing membeli kilang di Malaysia?
Ya, syarikat asing boleh membeli kilang di Malaysia, tetapi ia mesti memenuhi ambang harga minimum peringkat negeri dan mendapatkan persetujuan negeri jika pegangan saham asing ialah 51% atau lebih. Di Selangor, bangunan industri di Zon 1, 2 dan 3 memerlukan harga minimum RM3,000,000, dan pembeli asing membayar duti setem pindah milik kadar rata 4% ke atas hartanah industri. Syarikat pembuatan yang dilesenkan oleh MITI, atau dikecualikan secara rasmi daripada pelesenan, secara amnya boleh memperoleh hartanah industri tanpa kelulusan EPU berasingan.
Kilang dan Gudang di Pelabuhan Klang
Senarai langsung lengkap dengan kuasa, ketinggian siling dan beban lantai setiap unit:
Fokus pada penyelidikan dan transaksi hartanah perindustrian Malaysia, merangkumi koridor utama Lembah Klang dan Nilai. Setiap artikel berdasarkan data transaksi dan maklumat ejen berlesen.
Semua artikel oleh Peter Tan →