Kilang Lelong Bank di Malaysia: Proses, Deposit 10%, Tempoh 120 Hari dan Risiko

Intipati Utama

• Ya, kilang, gudang dan tanah industri boleh dibeli melalui lelongan bank (kilang lelong) di Malaysia, sama ada melalui lelongan mahkamah atau pejabat tanah bagi hartanah berhakmilik di bawah seksyen 253 hingga 269 Kanun Tanah Negara (KTN), atau lelongan LACA bukan kehakiman yang dikendalikan bank apabila hartanah belum mempunyai hakmilik sendiri.
• Dalam lelongan mahkamah dan pejabat tanah, syarat utama ditetapkan undang-undang: harga rizab pertama bersamaan anggaran nilai pasaran, anda perlu 10% daripada harga rizab untuk membida, dan baki mesti dijelaskan dalam 120 hari tanpa lanjutan (KTN s.257 dan s.263).
• Syarat LACA ditentukan oleh bank. Tempoh penyelesaian biasanya 90 hingga 120 hari, lanjutan mungkin dikenakan penalti, dan pemaju perlu memberi persetujuan pindah milik.
• Jika tiada bidaan pada harga rizab, hartanah dilelong semula, lazimnya kira-kira 10% lebih rendah setiap pusingan.
• Risiko utama kilang: dijual "as is where is", tidak boleh melihat bahagian dalam, milikan kosong tidak dijamin, tunggakan, dan kelulusan yang tidak dapat disemak dengan pemilik. Di Selangor, warga asing tidak dibenarkan membeli hartanah yang diperoleh melalui lelongan awam.

Kilang lelong bank di Malaysia dijual sama ada oleh Mahkamah Tinggi atau pejabat tanah (hartanah berhakmilik, di bawah Kanun Tanah Negara), atau oleh bank melalui pelelong berlesen (LACA, hartanah tanpa hakmilik sendiri). Anda membida dengan deposit 10% dan menjelaskan baki dalam tempoh yang dinyatakan dalam perisytiharan jualan, paling lama 120 hari bagi lelongan mahkamah dan pejabat tanah. Harganya boleh jauh di bawah pasaran, tetapi anda membeli dalam keadaan sedia ada, jadi semakan sebelum lelongan yang menentukan sama ada ia tawaran baik atau perangkap.

Dua jenis lelongan bank di Malaysia

Lelongan mahkamah atau pejabat tanah (kehakiman). Jika kilang mempunyai hakmilik sendiri dan bank memegang gadaian berdaftar, bank memohon perintah jualan. Bagi hakmilik Pendaftar (seperti Geran atau H.S.(D)), permohonan dibuat di Mahkamah Tinggi di bawah KTN s.256 dan Aturan 83 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012. Bagi hakmilik Pejabat Tanah (seperti Geran Mukim atau H.S.(M)), permohonan dibuat kepada Pentadbir Tanah daerah di bawah s.260. Jualan dijalankan di bawah arahan pegawai mahkamah atau Pentadbir Tanah, biasanya dengan pelelong berlesen, dan lelongan Mahkamah Tinggi juga boleh dibida dalam talian melalui sistem e-Lelong badan kehakiman.

Lelongan LACA (bukan kehakiman). Banyak kilang strata masih belum mempunyai hakmilik individu atau strata. Pemilik hanya memegang hak di bawah perjanjian jual beli dengan pemaju, yang diserahhakkan kepada bank melalui perjanjian pinjaman cum penyerahhakan (LACA). Apabila peminjam gagal membayar, bank menjual hak itu melalui pelelong berlesen. The Edge menyatakan lelongan LACA tidak dikawal oleh statut khusus, jadi syarat jualan bank menentukan hampir semuanya.

Lelongan berhakmilik memberi anda perakuan jualan yang didaftarkan seperti pindah milik, dan hakmilik berpindah bebas daripada gadaian lama (KTN s.267). Pembelian LACA pula memerlukan anda berurusan dengan pemaju, badan pengurusan dan pengeluaran hakmilik kemudian. Panduan hakmilik strata berbanding hakmilik individu kami menerangkan kesannya kepada pinjaman dan jualan semula.

Di mana mencari kilang dan gudang lelong

Setiap lelongan mempunyai perisytiharan jualan (POS) yang menyatakan hartanah, hakmilik, harga rizab, tarikh, tempat dan syarat jualan. Mahkamah mesti menetapkan lelongan sekurang-kurangnya sebulan selepas perintahnya (KTN s.257(1)(b)), jadi POS biasanya keluar beberapa minggu lebih awal melalui notis akhbar, notis pelelong dan senarai lelongan bank.

Untuk melihatnya di satu tempat, BidNest.my, laman senarai lelongan bank yang turut dikendalikan oleh Peter Tan, menyediakan senarai kilang dan gudang lelong bank di KL dan Selangor. Apa pun sumbernya, dapatkan POS dan syarat jualan penuh daripada pelelong: senarai hanyalah ringkasan, syarat jualan yang mengikat anda.

Cara lelongan kilang berjalan, langkah demi langkah

Deposit. Di bawah KTN s.257(1)(e) dan s.263(2)(e), anda hanya boleh membida jika memegang 10% harga rizab, biasanya dalam bentuk draf bank, dan jumlah itu menjadi deposit apabila tukul jatuh. Menurut The Edge, sesetengah syarat juga meminta pemenang menambah deposit hingga 10% harga bidaan.

Jika tiada bidaan pada harga rizab. Hartanah ditarik balik dan dilelong semula pada harga rizab yang sama atau baharu (KTN s.259(2)(c) dan s.265). Lazimnya harga rizab turun kira-kira 10% setiap kali. Kilang yang gagal dijual dua atau tiga kali selalunya memberi diskaun sebenar, tetapi tanya sebabnya: penghuni, masalah hakmilik dan binaan tanpa kelulusan adalah punca biasa.

Jika anda gagal membayar. Bagi lelongan mahkamah dan pejabat tanah, tempoh 120 hari tidak boleh dilanjutkan dan deposit akan dilucuthak (KTN s.257(1)(g) dan (h), s.267A). Bagi LACA, bank boleh memberi lanjutan, selalunya dengan penalti.

Pemilik masih boleh menghentikan jualan. Di bawah KTN s.266, pemilik boleh menjelaskan jumlah terhutang pada bila-bila masa sebelum jualan selesai, dan perintah jualan terbatal. Wang yang dibelanjakan untuk laporan sebelum itu berisiko hilang.

Pembiayaan kilang lelong

• Tanya bank sebelum lelongan. The Edge menasihatkan pembida bertanya dahulu sama ada bank sanggup membiayai hartanah tersebut, kerana sesetengah bank mengelak kawasan tertentu dan tidak membiayai hartanah yang tempoh pajakannya tinggal kira-kira 20 tahun. Lihat panduan freehold berbanding leasehold tentang tempoh pegangan dan pinjaman.
• Penilaian dahulu. Bank akan menilai hartanah sendiri. Tanya sama ada margin dikira atas penilaian bank atau atas bidaan anda; jika penilaian lebih rendah, anda menanggung bezanya. Baca cara kilang dinilai.
• Pembeli syarikat perlukan lebih masa. Kebanyakan kilang dibeli oleh Sdn Bhd. Pinjaman syarikat berasaskan kadar asas (BR) atau kadar pinjaman asas (BLR), dan bank akan meminta akaun syarikat serta jaminan pengarah, jadi mohon sebaik sahaja anda menyenarai pendek.
• Sediakan pelan tunai. Pinjaman yang lewat tidak menyelamatkan deposit anda dalam lelongan mahkamah atau pejabat tanah.

Kos selain harga bidaan

Contoh pengiraan. Kilang dengan harga rizab RM1.5 juta, dimenangi pada harga rizab oleh syarikat tempatan dengan pinjaman RM1.2 juta: RM150,000 untuk membida, baki RM1.35 juta dalam 120 hari, duti setem pindah milik RM44,000, duti setem pinjaman RM6,000, dan yuran guaman pinjaman kira-kira RM14,310 pada skala penuh SRO termasuk cukai perkhidmatan. Tunggakan, pembaikan dan pengusiran adalah tambahan.

Anggarkan duti setem atas nilai pasaran, bukan harga bidaan, kerana Pejabat Setem boleh menaikkan taksiran. Dalam kes Prima Cahaya Sdn Bhd lwn Pemungut Duti Setem, Mahkamah Tinggi menolak penilaian JPPH yang jauh melebihi harga yang sanggup dibayar pembida selepas tiga lelongan gagal, tetapi ia memerlukan rayuan. Panduan yuran guaman dan duti setem kami ada contoh pengiraan.

Risiko khusus kilang dan gudang

"As is where is" dan tiada lawatan dalam

Hartanah lelong dijual dalam keadaan "as is where is", dan anda biasanya tidak boleh melihat bahagian dalam. Periksa bumbung, ruang memunggah dan laluan treler dari luar, dan bercakap dengan jiran. Anggap bumbung, kren, sistem kebakaran dan pendawaian perlu dibaiki.

Milikan kosong tidak dijamin

The Edge melaporkan hampir semua syarat jualan menyatakan bank tidak wajib menyerahkan milikan kosong, dan kos mengusir penghuni ditanggung pembeli. Di bawah KTN s.267(2) dan (3), penyewaan pendek yang diberi selepas gadaian tidak mengikat anda melainkan diendorskan pada hakmilik, tetapi pajakan berdaftar boleh mengikat. Mana-mana penghuni mesti dikeluarkan melalui mahkamah, bukan dengan menukar kunci (Akta Relief Spesifik 1950, seksyen 7 dan 8), dan ini boleh mengambil masa berbulan-bulan bagi kilang yang masih beroperasi.

Persetujuan Negeri dan sekatan kepentingan

Banyak hakmilik industri mempunyai sekatan kepentingan yang memerlukan persetujuan Pihak Berkuasa Negeri untuk pindah milik atau gadaian. Semak dalam POS siapa yang perlu memohon persetujuan, dan tanya pejabat tanah sama ada ia diperlukan untuk mendaftar perakuan jualan serta berapa lama prosesnya. Carian rasmi di e-Tanah menunjukkan sekatan, syarat nyata dan kaveat.

Pembeli asing

Jawapan bertulis Dewan Negeri Selangor menyenaraikan hartanah yang diperoleh melalui lelongan awam sebagai kategori yang tidak dibenarkan untuk warga asing, bersama tanah pertanian dan tanah rizab Melayu. Bagi pembelian biasa, harga minimum hartanah industri ialah RM3 juta. Jika syarikat anda mempunyai pemegang saham asing, tanya peguam hartanah sama ada ia dikira asing sebelum membida; bagi Kuala Lumpur dan Negeri Sembilan, semak dengan pihak berkuasa masing-masing. Panduan syarikat asing kami menerangkan laluan biasa.

CCC, sambungan tanpa kelulusan dan kategori tanah

Kilang lelong mungkin mempunyai sambungan tanpa kelulusan atau terletak di atas tanah pertanian, dan masalah itu menjadi milik anda. Di Selangor, pemilik yang menerima Notis 7A mempunyai 12 bulan untuk memohon tukar syarat atau berdepan risiko perampasan; baca panduan program KTK dahulu. Minta pelan bangunan yang diluluskan dan CCC atau CF daripada majlis.

Elektrik, perakuan bomba, jentera dan pencemaran

Semak meter TNB, pencawang jika ada dan sama ada bekalan telah dipotong, kemudian gunakan kalkulator kuasa kilang untuk membandingkan dengan beban anda. Semak status perakuan bomba (panduan kami). Anggap hanya tanah dan bangunan yang dijual: jentera, rak dan kren mungkin milik syarikat pajakan atau sewa beli melainkan POS menyatakan sebaliknya. Bagi tapak kimia, penyaduran atau kitar semula, peruntukkan bajet untuk semakan alam sekitar.

Membeli tanah industri secara lelong

Senarai tanah lelong BidNest merangkumi semua zon, pertanian, kediaman, komersial dan industri, jadi sahkan sendiri tiga perkara sebelum membida: kategori kegunaan tanah pada hakmilik ialah perusahaan atau industri, syarat nyata membenarkan kegunaan anda, dan sekatan kepentingan yang ada boleh diterima. Kemudian semak pengezonan dalam rancangan tempatan majlis. Panduan tanah industri di Selangor kami memberi harga dan zon mengikut kawasan.

Senarai semak sebelum membida

Lelongan atau pembelian pasaran biasa?

Bandingkan harga rizab dengan harga urus niaga sebenar. Dalam 12 bulan hingga Julai 2026, urus niaga industri yang direkodkan JPPH di Selangor dan Kuala Lumpur mempunyai median RM1.7 juta bagi bangunan kilang dan kira-kira RM70 sekaki persegi bagi tanah industri; halaman urus niaga industri kami memecahkannya mengikut kawasan. Untuk perbandingan kilang lelong semasa dengan harga pasaran ini, lihat panduan BidNest tentang cara menyemak harga kilang lelong di Selangor.

Jika anda memerlukan kuasa elektrik, ketinggian siling dan beban lantai yang pasti menjelang tarikh tertentu, pasaran biasa lebih selamat. Peter Tan dan Jason Low boleh mencarinya melalui perkhidmatan cari kilang untuk saya, dan menyemak spesifikasi kilang lelong yang anda pertimbangkan.

Soalan Lazim

Bolehkah saya membeli kilang lelong bank di Malaysia?

Boleh. Kilang berhakmilik dijual oleh Mahkamah Tinggi atau pejabat tanah di bawah Kanun Tanah Negara, dan kilang tanpa hakmilik individu dijual oleh bank melalui LACA. Di Selangor, warga asing tidak dibenarkan membeli hartanah yang diperoleh melalui lelongan awam.

Berapakah deposit untuk membida kilang lelong?

Bagi lelongan mahkamah dan pejabat tanah, anda mesti memegang 10% harga rizab, biasanya dalam bentuk draf bank. Deposit LACA mengikut syarat jualan bank, dan ada yang meminta pemenang menambah hingga 10% harga bidaan.

Berapa lama tempoh untuk menjelaskan baki selepas lelongan?

Dalam 120 hari bagi lelongan mahkamah dan pejabat tanah, tanpa sebarang lanjutan. Lelongan LACA biasanya memberi 90 hingga 120 hari, dan lanjutan bergantung pada budi bicara bank serta mungkin dikenakan penalti.

Apa berlaku jika kilang lelong tidak terjual?

Ia dilelong semula pada harga rizab yang sama atau baharu. Lazimnya harga rizab turun kira-kira 10% setiap pusingan, jadi tiga lelongan gagal mengurangkan kira-kira 30% daripada rizab pertama.

Adakah saya perlu membayar tunggakan pemilik lama?

Dalam lelongan mahkamah dan pejabat tanah, cukai tanah dan cukai taksiran dibayar dahulu daripada hasil jualan di bawah KTN s.268. Tunggakan utiliti, strata dan lain-lain bergantung pada syarat jualan; keputusan Mahkamah Tinggi Julai 2026 memutuskan pembeli lelongan mahkamah tidak bertanggungjawab atas tunggakan strata lama.

Bolehkah saya mendapat pinjaman bank untuk kilang lelong?

Boleh, tetapi uruskan sebelum lelongan kerana tempohnya singkat. Bank akan menilai hartanah sendiri, mungkin menolak pajakan pendek atau kawasan tertentu, dan mungkin meminjamkan kurang daripada jangkaan jika penilaiannya lebih rendah daripada bidaan anda.

Adakah duti setem dikira atas harga lelongan atau nilai pasaran?

Atas yang lebih tinggi, sama seperti pindah milik lain. Pejabat Setem boleh menaikkan taksiran harga lelongan, jadi anggarkan atas nilai pasaran dan minta peguam membantah jika taksiran tidak adil.

Beli atau sewa, hubungi kami

FactoryHub ialah platform khusus perindustrian Peter Tan (REN 12771) dan Jason Low (PEA 1478), berdaftar dengan LPPEH di bawah CID Realtors Sdn Bhd E(1) 1855. Kami uruskan sewa dan jual, dan kami co-broke merentas seluruh pasaran.

Hantar angka yang menentukan senarai pendek: ampere diperlukan, keluasan binaan, beban lantai, kawasan pilihan dan tarikh sasaran. Kami balas dengan unit yang benar-benar wujud, termasuk yang tidak diiklankan secara terbuka. Untuk keperluan 800A hingga 4,000A+, lihat kilang kuasa tinggi di Selangor.