Hakmilik Strata vs Hakmilik Individu untuk Kilang: Hakmilik Induk, Pinjaman dan Ubah Suai

Intipati Utama

• Hakmilik individu: anda memiliki satu lot tanah dan kilang di atasnya. Hakmilik strata: anda memiliki satu petak serta bahagian dalam harta bersama yang dipegang oleh perbadanan pengurusan. Hakmilik induk: satu hakmilik bagi keseluruhan tanah pemajuan sebelum dipecah bahagi.
• Di bawah Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318), pemaju yang telah menjual petak wajib memohon sijil pelan strata cadangan dalam tempoh 3 bulan, kemudian memohon pecah bahagi dalam 1 bulan selepas sijil itu dikeluarkan. Kegagalan boleh didenda RM10,000 hingga RM100,000, penjara sehingga 3 tahun, atau kedua-duanya.
• Petak tanah strata ialah unit dengan bangunan tidak lebih empat tingkat. Inilah sebabnya sesetengah kilang teres dan kluster dalam skim berpagar menerima hakmilik strata, bukan hakmilik individu.
• Di bawah Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757), pemilik membayar caj mengikut unit syer serta caruman kumpulan wang penjelas sekurang-kurangnya 10% daripada caj, dan badan pengurusan bersama (JMB) mesti ditubuhkan dalam 12 bulan dari penyerahan milikan kosong.
• Undang-undang kecil strata mewajibkan kelulusan bertulis badan pengurusan dan pihak berkuasa sebelum anda menambah aras lantai (platform atau mezanin), mengalihkan pintu luar atau menaik taraf keseluruhan sistem elektrik.

Hakmilik strata vs hakmilik individu: kilang hakmilik individu terletak di atas lot tanahnya sendiri, jadi pemilik mengawal tanah dan bangunan, tertakluk hanya kepada pejabat tanah dan PBT. Kilang hakmilik strata ialah satu petak dalam skim yang dipecah bahagi, jadi pemilik berkongsi tanah dan harta bersama dengan pemilik lain dan perlukan persetujuan badan pengurusan untuk banyak kerja. Jika hanya hakmilik induk wujud, pemilikan anda bergantung pada perjanjian jual beli (SPA) sehingga hakmilik anda sendiri dikeluarkan.

Apa itu hakmilik individu, hakmilik strata dan hakmilik induk

Hakmilik individu (hakmilik tanah)

Hakmilik individu ialah hakmilik tanah berasingan bagi satu lot, yang terhasil apabila pemaju memecah sempadan tanah asal di bawah Kanun Tanah Negara. Ia ada nombor lot atau PT sendiri. Jika anda membeli kilang banglo, semi-D atau teres dengan hakmilik individu, anda memiliki tanah dan bangunan, tanpa perbadanan pengurusan. Urusan anda hanya dengan pejabat tanah (cukai tanah dan syarat hakmilik) dan PBT (pelan bangunan dan Perakuan Siap dan Pematuhan, CCC).

Pemaju sering menonjolkan perkara ini. Semasa Sime Darby Property melancarkan kilang banglo di Bandar Bukit Raja, The Edge melaporkan (April 2022) pandangan syarikat itu bahawa tanah pegangan bebas dengan hakmilik individu memberi fleksibiliti kepada pemilik kilang untuk membesar atau mengubah suai. Lihat kilang untuk dijual di Bukit Raja.

Hakmilik strata

Hakmilik strata dikeluarkan di bawah Akta 318, yang terpakai di Semenanjung Malaysia, Putrajaya dan Labuan. JKPTG menyenaraikan enam pindaan, yang terkini Akta A1518, berkuat kuasa di semua negeri mulai 1 Januari 2017. Seksyen 6 membenarkan dua jenis pecah bahagi:

• Petak bangunan: unit dalam bangunan dua tingkat atau lebih, contohnya blok perindustrian bertingkat atau ramp-up. Anda memiliki ruang unit, bukan tanah.
• Petak tanah: unit yang ditandakan dalam satu lot yang ada dua bangunan atau lebih, setiap satu tidak lebih empat tingkat. Kilang teres atau kluster dalam skim berpagar boleh diberi hakmilik begini. Ia nampak seperti kilang bertanah, tetapi jalan, pondok pengawal, pagar dan longkang ialah harta bersama.

Setiap petak ada unit syer (seksyen 18) yang diluluskan oleh Pengarah Tanah dan Galian. Unit syer menentukan undi anda dan bahagian caj yang perlu dibayar. The Edge menjelaskan (Februari 2020) bahawa hakmilik strata menyatakan nama pemilik, keluasan binaan, pembahagian syer dan syarat.

Hakmilik induk

Hakmilik induk meliputi seluruh tanah pemajuan sebelum dipecah bahagi. Pemaju biasanya menjual unit semasa tanah masih di bawah hakmilik induk, dan hakmilik itu sering digadaikan kepada bank pembiaya pemaju, jadi peguam anda perlukan pelepasan bank tersebut bagi unit anda. Selagi hakmilik anda belum dikeluarkan dan dipindah milik, anda hanya ada hak kontrak di bawah SPA, bukan kepentingan berdaftar atas tanah.

Jenis kilang dan hakmilik yang biasa

Jenis kilang	Hakmilik biasa	Apa yang anda miliki	Pihak berurusan
Banglo atau semi-D atas lot sendiri	Hakmilik individu	Tanah dan bangunan	Pejabat tanah, PBT
Teres atau kluster, susun atur terbuka	Hakmilik individu	Tanah dan bangunan	Pejabat tanah, PBT
Teres atau kluster dalam skim berpagar	Individu atau petak tanah strata	Petak serta bahagian harta bersama, jika strata	JMB atau MC, pejabat tanah, PBT
Blok bertingkat atau ramp-up	Strata (petak bangunan)	Ruang unit serta bahagian harta bersama	JMB atau MC, Pesuruhjaya Bangunan
Unit dijual sebelum hakmilik keluar	Hakmilik induk	Hak di bawah SPA	Pemaju, kemudian JMB

Jangan teka berdasarkan reka bentuk; semak hakmilik atau jadual hartanah dalam SPA. Panduan membeli kilang teres kami menerangkan harga dan lokasi, dan anda boleh lihat kilang teres untuk dijual di Selangor.

Perbandingan hakmilik individu, strata dan induk untuk pembeli kilang

Perkara	Hakmilik individu	Hakmilik strata	Hakmilik induk (hakmilik sendiri belum keluar)
Apa yang dimiliki	Lot tanah dan bangunan	Petak serta unit syer dalam harta bersama	Hak di bawah SPA
Cukai kepada negeri	Cukai tanah atas lot anda	Cukai petak atas petak anda	Cukai tanah hakmilik induk, dituntut melalui pemaju atau JMB
Kos berulang	Penyenggaraan sendiri	Caj serta kumpulan wang penjelas (sekurang-kurangnya 10% caj)	Caj kepada pemaju, kemudian JMB
Ubah suai	Kelulusan PBT	Kelulusan badan pengurusan dan pihak berkuasa	Kelulusan pemaju dan pihak berkuasa
Naik taraf bekalan elektrik	Permohonan TNB sendiri	Kelulusan badan pengurusan untuk naik taraf keseluruhan sistem atau bekalan dari harta bersama	Persetujuan pemaju
Sekuriti bank	Gadaian berdaftar	Gadaian berdaftar atas hakmilik strata	Surat ikatan penyerahan hak
Jual semula	Pindah milik di pejabat tanah	Pindah milik, caj dijelaskan dahulu	Penyerahan hak, biasanya perlu persetujuan pemaju
Risiko utama	Syarat hakmilik, guna tanah	Pengurusan lemah, tunggakan, had undang-undang kecil	Hakmilik lewat, pemaju muflis

Dua akta di sebalik kilang strata

Akta Hakmilik Strata 1985: cara hakmilik diwujudkan

1. Tempoh (seksyen 8). Sebaik sahaja mana-mana petak dijual, pemaju mesti memohon sijil pelan strata cadangan kepada Pengarah Ukur, lazimnya dalam tiga bulan dari dokumen yang memperakui peringkat struktur atas, kemudian memohon pecah bahagi dalam satu bulan selepas sijil itu dikeluarkan. Setiap tempoh boleh dilanjutkan sekali, tidak melebihi satu bulan.
2. Hukuman (seksyen 8(8)). Denda RM10,000 hingga RM100,000, penjara sehingga tiga tahun, atau kedua-duanya, serta RM100 hingga RM1,000 bagi setiap hari kesalahan berterusan.
3. Perbadanan pengurusan (seksyen 17). Apabila buku daftar strata dibuka, perbadanan pengurusan (MC) yang dianggotai semua pemilik petak wujud, dan harta bersama terletak hak padanya.
4. Cukai petak (seksyen 23B). Cukai bagi setiap petak ialah hutang kepada Pihak Berkuasa Negeri. FMT melaporkan pada 2017 bahawa pindaan 2016 membolehkan negeri merampas unit yang cukai petaknya tidak dibayar.

Akta Pengurusan Strata 2013: cara skim diurus

Akta 757 terpakai di Semenanjung Malaysia dan Labuan, dan takrif "pemaju" meliputi tanah yang dimajukan bagi kegunaan "kediaman, komersial atau perindustrian", jadi kilang berstrata tertakluk kepadanya. Peraturan dan undang-undang kecilnya diwartakan pada 1 Jun 2015 sebagai P.U.(A) 107. Skim melalui tiga peringkat:

• Tempoh pengurusan pemaju (seksyen 7): dari penyerahan milikan kosong sehingga satu bulan selepas JMB ditubuhkan. Kumpulan wang penjelas tepat 10% daripada caj (seksyen 12).
• Badan pengurusan bersama (seksyen 17): terdiri daripada pemaju dan pembeli, ditubuhkan pada mesyuarat agung tahunan pertama yang diadakan tidak lewat 12 bulan selepas milikan kosong. Kumpulan wang penjelas 10% kecuali mesyuarat agung menetapkan lebih tinggi (seksyen 25).
• Perbadanan pengurusan: wujud apabila daftar strata dibuka. Pemaju mesti mengadakan AGM pertamanya dalam satu bulan selepas pemilik lain memegang sekurang-kurangnya suku daripada unit syer agregat (seksyen 57). MC boleh menetapkan kadar caj berbeza bagi petak yang digunakan untuk tujuan yang jauh berbeza, dan kumpulan wang penjelas tidak boleh kurang 10% (seksyen 60 dan 61).

Setiap kawasan PBT ada Pesuruhjaya Bangunan (COB) yang dilantik di bawah seksyen 4. Jawapan bertulis Dewan Negeri Selangor 2025 menyatakan bahawa PBT melalui Pejabat COB ialah pihak berkuasa penyelia pengurusan strata di kawasannya, boleh mengeluarkan notis atau kompaun, dan di bawah seksyen 86 boleh melantik ejen pengurusan jika JMB gagal ditubuhkan. Tribunal Pengurusan Strata mendengar tuntutan sehingga RM250,000 tetapi tidak boleh memutuskan isu hakmilik tanah (seksyen 105). Timbalan Menteri KPKT memberitahu RTM pada Jun 2026 bahawa akta ini sedang disemak semula di peringkat awal.

Pemilikan petak vs pemilikan tanah

Dengan hakmilik individu, tanah itu milik anda: anda boleh membesarkan bangunan ke ruang lapang, atau merobohkan dan membina semula mengikut peraturan perancangan. Dengan petak bangunan strata, anda memiliki ruang unit, manakala struktur, bumbung, ramp dan kawasan muat turun ialah keputusan bersama. Dengan petak tanah strata, kilang itu milik anda, tetapi jalan, longkang dan pagar milik MC. Jika anda mungkin perlukan lebih tanah, ketinggian atau kuasa elektrik kelak, hakmilik individu memberi kawalan penuh. Jika anda mahu unit kecil yang selamat dengan ruang muat turun dikongsi pada harga lebih rendah, strata boleh sesuai.

Caj penyenggaraan dan kumpulan wang penjelas

Pemilik strata membayar caj penyenggaraan untuk keselamatan, kebersihan, landskap, insurans dan utiliti bersama, mengikut unit syer, dalam 14 hari selepas notis, serta kumpulan wang penjelas sekurang-kurangnya 10% daripada caj untuk kerja modal seperti bumbung dan pintu pagar. Bayaran lewat boleh dikenakan faedah sehingga 10% setahun. Tunggakan kekal pada petak, jadi dapatkan penyata akaun, akaun teraudit dan baki kumpulan wang penjelas sebelum menandatangani.

Kualiti pengurusan berbeza-beza. Presiden Rehda memberitahu New Straits Times pada 2020 bahawa kira-kira 90% hartanah strata baharu masih diurus oleh badan interim kerana hakmilik strata lewat dikeluarkan.

Apa yang berubah bagi pemilik kilang strata

Ubah suai dan mezanin

Undang-undang kecil dalam Jadual Ketiga peraturan 2015 mengikat pemaju, JMB dan MC:

• Undang-undang kecil 27: tiada kerja ubah suai tanpa kelulusan bertulis terlebih dahulu daripada badan pengurusan dan, jika perlu, pihak berkuasa. Deposit dan tarikh siap boleh dikenakan.
• Undang-undang kecil 28(1): kelulusan pihak berkuasa dan badan pengurusan untuk membina aras lantai lain (contoh yang diberi ialah menambah platform), mengalihkan pintu atau tingkap luar, mengubah ciri keselamatan bangunan, mengalihkan paip, atau menukar atau menaik taraf keseluruhan sistem elektrik.
• Undang-undang kecil 28(2): jangan melebihi had maksimum beban lantai yang dibenarkan.
• Undang-undang kecil 29: tiada perubahan pada fasad atau bahagian luar tanpa kelulusan bertulis.

Bagi hakmilik individu, anda masih perlukan kelulusan PBT dan CCC untuk ruang lantai baharu, tetapi tiada badan pengurusan di tengah. Semak beban rak dan mesin dengan kalkulator beban lantai.

Naik taraf bekalan elektrik

Dalam blok strata, bilik suis, laluan kabel dan pencawang biasanya terletak di harta bersama. Undang-undang kecil 28(3) melarang mengambil bekalan elektrik dari harta bersama tanpa kelulusan bertulis, dan pencawang baharu memerlukan ruang yang milik MC. Minta rajah satu garis (single-line diagram) dan baki kapasiti sebelum membeli, dan anggarkan keperluan anda dengan panduan amperage TNB. Bagi hakmilik individu, kontraktor elektrik anda memohon terus kepada TNB.

Pinjaman dan jual semula

Bank memberi pinjaman atas hakmilik individu dan strata dengan gadaian berdaftar. Sebelum hakmilik anda keluar, bank mengambil penyerahan hak SPA anda: surat ikatan penyerahan hak standard CIMB digunakan apabila hakmilik berasingan atau strata belum dikeluarkan, dan mewajibkan gadaian apabila ia dikeluarkan. Kadar dan margin ada dalam panduan pinjaman kilang kami.

Unit yang sudah ada hakmilik dipindah milik di pejabat tanah, selepas apa-apa kebenaran negeri yang dikehendaki oleh sekatan kepentingan. Di bawah hakmilik induk, jual semula dibuat melalui penyerahan hak. Borang CIMB itu menyatakan projek perumahan di bawah Akta Pemajuan Perumahan tidak perlukan persetujuan pemaju untuk penyerahan hak, tetapi akta itu hanya meliputi akomodasi perumahan, jadi bagi kilang, jangkakan persetujuan pemaju diperlukan. Duti setem diterangkan dalam panduan duti setem untuk pembeli kilang, dan kalkulator yuran guaman menganggarkan yuran peguam.

Cara menyemak status hakmilik

1. Baca hakmilik atau jadual SPA. Hakmilik strata menunjukkan nombor bangunan, tingkat dan petak serta unit syer. Hakmilik individu menunjukkan nombor lot atau PT dan keluasan tanah.
2. Buat carian rasmi. Di e-Tanah Selangor, pilih Hakmilik Tanah untuk hakmilik individu atau induk, atau Hakmilik Strata untuk hakmilik strata. Panduan carian tanah kami menunjukkan setiap langkah.
3. Jika hanya hakmilik induk, cari hakmilik induk untuk melihat gadaian pemaju, kaveat dan sekatan, dan minta Sijil Formula Unit Syer (SiFUS) serta status permohonan strata.
4. Semak JMB atau MC: akaun, baki kumpulan wang penjelas, tunggakan unit dan undang-undang kecil tentang lori, waktu operasi dan ubah suai.
5. Padankan dokumen perancangan: kategori kegunaan tanah perindustrian, syarat nyata dan CCC.

Urutan penuh ada dalam panduan cara membeli kilang di Malaysia.

Membeli sebelum hakmilik strata dikeluarkan

• Hakmilik lewat. Sejak 1 Jun 2015 hakmilik strata sepatutnya siap semasa milikan kosong, namun Laporan Ketua Audit Negara 2024 mendapati 419 daripada 3,049 skim di Wilayah Persekutuan masih tiada hakmilik strata.
• Pemaju muflis. Pemilik terpaksa berurusan dengan pelikuidasi. Dalam satu kes yang dilaporkan The Edge, mendapatkan hakmilik dijangka mengambil masa satu hingga dua tahun.
• Gadaian hakmilik induk. Dapatkan pelepasan atau aku janji bank pembiaya untuk unit anda.
• Tiada perlindungan undang-undang perumahan. SPA kilang bukan kontrak perumahan berkanun, jadi syarat penyerahan hakmilik dan kelewatan bergantung pada rundingan anda.

Mahu elak semua ini? Hantar keperluan anda melalui cari kilang untuk saya dan Peter serta Jason akan menyenarai pendek unit hakmilik individu, atau unit strata yang diurus dengan baik.

Soalan Lazim

Apakah beza hakmilik strata dan hakmilik individu bagi kilang?

Hakmilik individu meliputi satu lot tanah, jadi anda memiliki tanah dan kilang. Hakmilik strata meliputi satu petak dalam skim yang dipecah bahagi, dengan harta bersama dimiliki perbadanan pengurusan. Pemilik strata membayar caj dan kumpulan wang penjelas serta perlukan kelulusan untuk banyak kerja.

Apa itu hakmilik induk?

Ia ialah satu hakmilik bagi seluruh tanah pemajuan sebelum dipecah bahagi kepada hakmilik individu atau strata. Pembeli unit yang dijual sebelum pecah bahagi memegang hak kontrak di bawah SPA sehingga hakmilik sendiri dikeluarkan dan dipindah milik.

Bolehkah kilang teres atau kluster mempunyai hakmilik strata?

Boleh. Seksyen 6(1A) Akta Hakmilik Strata 1985 membenarkan tanah dengan dua bangunan atau lebih dalam satu lot dipecah bahagi kepada petak tanah, setiap satu dengan bangunan tidak lebih empat tingkat. Semak hakmilik, bukan reka bentuk.

Berapa lama pemaju diberi untuk memohon hakmilik strata?

Seksyen 8 mewajibkan permohonan sijil pelan strata cadangan dalam tiga bulan, lazimnya dari perakuan struktur atas, dan permohonan pecah bahagi dalam satu bulan selepas sijil itu. Setiap tempoh boleh dilanjutkan sekali selama satu bulan, dan kegagalan boleh didenda RM10,000 hingga RM100,000.

Perlukah kelulusan untuk mengubah suai kilang strata?

Perlu. Undang-undang kecil 27 mewajibkan kelulusan bertulis terlebih dahulu daripada badan pengurusan, dan pihak berkuasa jika perlu. Menambah platform, mengalihkan pintu luar atau menaik taraf keseluruhan sistem elektrik memerlukan kedua-duanya di bawah undang-undang kecil 28.

Bolehkah saya mendapat pinjaman untuk kilang yang belum ada hakmilik sendiri?

Boleh. Bank mengambil surat ikatan penyerahan hak SPA anda sehingga hakmilik dikeluarkan, kemudian mendaftarkan gadaian selepas hakmilik dipindah milik kepada anda.

Berapakah kumpulan wang penjelas bagi kilang strata?

Akta 757 menetapkannya 10% daripada caj penyenggaraan semasa tempoh pengurusan pemaju dan tidak kurang 10% di bawah JMB atau MC. Jumlah sebenar bergantung pada bajet skim dan unit syer anda.

Beli atau sewa, hubungi kami

FactoryHub ialah platform khusus perindustrian Peter Tan (REN 12771) dan Jason Low (PEA 1478), berdaftar dengan LPPEH di bawah CID Realtors Sdn Bhd E(1) 1855. Kami uruskan sewa dan jual, dan kami co-broke merentas seluruh pasaran.

Hantar angka yang menentukan senarai pendek: ampere diperlukan, keluasan binaan, beban lantai, kawasan pilihan dan tarikh sasaran. Kami balas dengan unit yang benar-benar wujud, termasuk yang tidak diiklankan secara terbuka. Untuk keperluan 800A hingga 4,000A+, lihat kilang kuasa tinggi di Selangor.

Ejen	Lesen	Mudah alih / WhatsApp	WeChat
Peter Tan	REN 12771	+6016-666 6872	peterindustrial
Jason Low	PEA 1478	+6012-288 1834	massiveaction

Kilang dan Gudang di Pelabuhan Klang

Senarai langsung lengkap dengan kuasa, ketinggian siling dan beban lantai setiap unit:

• Kilang untuk disewa di Pelabuhan Klang
• Gudang untuk disewa di Pelabuhan Klang
• Kilang untuk dijual di Pelabuhan Klang
• Gudang Westport untuk disewa
• Kilang untuk dijual di Selangor
• Ejen hartanah perindustrian di Pelabuhan Klang