Carian Rasmi Tanah di e-Tanah Selangor: Cara dan Kos

Intipati Utama

Carian tanah menunjukkan siapa pemilik sesuatu hakmilik dan apa yang didaftarkan ke atasnya. Di Selangor, carian dibuat dalam talian melalui Portal Awam e-Tanah, yang mula beroperasi di semua pejabat tanah Selangor pada 30 Oktober 2023.
Ada dua jenis carian: carian persendirian (seksyen 384 Kanun Tanah Negara, Akta 828) dan carian rasmi (seksyen 385). Hanya carian rasmi berbentuk sijil yang ditandatangani dan dimeterai oleh Pendaftar, dan hanya carian rasmi memberi hak pampasan jika ada kesilapan (seksyen 386).
PTG Selangor menyenaraikan bayaran carian rasmi RM50 bagi setiap hakmilik. Panduan e-Tanah menyatakan carian rasmi diproses dalam 1 hari bekerja dan sijil boleh dimuat turun selama 3 hari dari tarikh kelulusan.
Bagi pembeli kilang atau tanah industri, empat bahagian keputusan carian paling penting: kategori penggunaan tanah (mesti industri), syarat nyata, sekatan kepentingan dan bebanan (gadaian, kaveat, pajakan, perintah larangan).
Tiga tanda bahaya yang paling kerap kami jumpa: kilang di atas tanah berkategori pertanian (program KTK Selangor hanya berjalan hingga 31 Disember 2027), tanah pajakan yang tinggal beberapa tahun, dan sekatan yang memerlukan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri sebelum tanah boleh dipindah milik atau digadai.

Untuk membuat carian tanah di Selangor, daftar akaun di Portal Awam e-Tanah Pejabat Tanah dan Galian Selangor (PTGS), buka menu e-Carian, isi maklumat hakmilik (daerah, mukim, jenis dan nombor hakmilik, nombor lot) dan bayar dalam talian. Carian persendirian boleh dimuat turun sebaik bayaran dibuat. Carian rasmi pula keluar sebagai sijil bermeterai, biasanya dalam satu hari bekerja. Sebelum membeli tanah industri atau kilang, semak kategori penggunaan tanah, syarat nyata, sekatan kepentingan dan setiap bebanan dalam keputusan carian itu.

Apa itu carian tanah dan kenapa pembeli kilang perlu membuatnya

Di bawah Kanun Tanah Negara, dokumen hakmilik daftaran yang disimpan di pejabat tanah ialah rekod yang sah. Salinan geran yang ditunjukkan penjual mungkin sudah lama dan tidak menunjukkan suratcara yang baru diserahkan minggu lepas.

Kanun membenarkan mana-mana orang atau badan membuat carian ke atas mana-mana hakmilik (seksyen 384 dan 385). Anda tidak perlukan kebenaran pemilik, dan tidak perlu peguam untuk membuat carian pertama sendiri.

Bagi hartanah industri, risikonya lebih besar berbanding rumah. Kilang di atas kategori tanah yang salah boleh didenda atau dirampas, perintah larangan menyekat sebarang gadaian baharu, dan sekatan kebenaran boleh menambah beberapa bulan sebelum pindah milik didaftarkan. Ketahui semua ini sebelum anda membayar wang pendahuluan.

Beza carian persendirian dan carian rasmi

	Carian persendirian	Carian rasmi
Asas undang-undang (Akta 828)	Seksyen 384	Seksyen 385
Apa yang anda dapat	Ekstrak daftar hakmilik, dicetak atau dimuat turun	Sijil carian yang ditandatangani dan dimeterai Pendaftar
Wajib nyatakan syarat nyata dan sekatan kepentingan	Tidak diwajibkan oleh Kanun	Ya, seksyen 385(2)(ba)
Wajib nyatakan suratcara yang diserah tetapi belum didaftar, dan perintah larangan	Tidak diwajibkan oleh Kanun	Ya, seksyen 385(2)(c), dengan masa sijil dikeluarkan
Pampasan jika ada kesilapan	Tiada laluan berkanun	Ya, seksyen 386
Bayaran di Selangor	Dipaparkan di skrin sebelum bayar	RM50 bagi setiap hakmilik
Tempoh di e-Tanah Selangor	Muat turun sebaik bayaran	Kira-kira 1 hari bekerja
Sesuai untuk	Menapis beberapa lot dengan cepat	Sebelum bayar deposit atau tandatangan SPA

Panduan lama, termasuk halaman PTG Selangor sendiri, menyebut "seksyen 384" untuk carian rasmi. Itu penomboran Kanun 1965. Dalam Kanun yang disemak pada 2020, seksyen 384 ialah carian persendirian dan seksyen 385 ialah carian rasmi.

Cara buat carian tanah di e-Tanah Selangor

Perkara yang perlu disediakan

Maklumat hakmilik: daerah, mukim, bandar atau pekan, jenis hakmilik, nombor hakmilik dan nombor lot. Ambil daripada salinan geran penjual, draf SPA atau bil cukai tanah. Jenis hakmilik yang biasa ditemui termasuk GRN dan PN (hakmilik Pejabat Pendaftaran), GM dan PM (hakmilik Pejabat Tanah), serta HSD atau HSM (hakmilik sementara).
Akaun e-Tanah: individu atau syarikat. Borang pendaftaran individu meminta salinan kad pengenalan.
Perbankan dalam talian (FPX). Soalan Lazim e-Tanah menyatakan kad Visa dan Mastercard hanya diterima untuk carian persendirian dan cukai tanah, jadi gunakan FPX untuk carian rasmi.

Langkah demi langkah

Langkah	Apa yang perlu dibuat	Masa
1	Layari ptg.selangor.gov.my, klik Portal Awam e-Tanah dan daftar di Pendaftaran Akaun Pengguna (pilih Individu atau Syarikat)	10 minit
2	Tunggu ID pengguna dan kata laluan melalui emel	1 hingga 2 hari bekerja
3	Buat pengesahan biometrik (cap ibu jari) sekali sahaja di pejabat tanah berdekatan. Ia sah untuk semua pejabat tanah di Selangor	Satu lawatan
4	Log masuk, buka e-Carian, pilih Carian Persendirian atau Carian Rasmi, kemudian Hakmilik Tanah atau Hakmilik Strata	2 minit
5	Isi maklumat hakmilik dan klik Tambah. Tambah hakmilik lain jika anda membandingkan beberapa lot; fi setiap carian dipaparkan dalam senarai	2 minit
6	Klik Teruskan Permohonan, tanda perakuan dan bayar melalui FPX	3 minit
7	Carian persendirian: klik Muat Turun. Carian rasmi: tunggu emel, kemudian buka Status Permohonan	Serta-merta, atau kira-kira 1 hari bekerja
8	Simpan PDF segera. Hasil carian dan resit hanya disimpan selama 3 hari	Hari yang sama

Langkah ini berdasarkan panduan e-Carian dan panduan carian rasmi PTG Selangor. Pengguna Smartbox Selangor yang sedia berdaftar dipindahkan terus ke e-Tanah, menurut pekeliling KL Bar ketika sistem mula beroperasi.

Di kaunter, carian persendirian boleh dibeli di mana-mana Pejabat Daerah dan Tanah di Selangor, bukan hanya di pejabat yang menyimpan hakmilik itu. Talian meja bantuan e-Tanah ialah 03-5520 5613 (hari bekerja, 8 pagi hingga 4.30 petang).

Kilang strata dan unit kluster

Banyak kilang teres dan kluster di taman perindustrian Selangor dipegang di bawah hakmilik strata. Pilih Hakmilik Strata dan isi nombor bangunan, tingkat dan petak. Panduan PTG menyatakan jika hakmilik strata tiada nombor tingkat atau petak, nombor bangunan dimasukkan di ruangan petak. Jika hakmilik strata belum dikeluarkan, buat carian ke atas hakmilik induk kerana gadaian pemaju dan kaveat didaftarkan di situ.

Kuala Lumpur dan Negeri Sembilan

Hakmilik di Kuala Lumpur dicari melalui portal e-Tanah PTG Wilayah Persekutuan yang berasingan. Soalan lazimnya menyatakan carian rasmi diproses dalam 3 hari bekerja dan dibayar melalui FPX sahaja. Bagi Negeri Sembilan, semak dengan PTG Negeri Sembilan.

Cara membaca keputusan carian untuk tanah industri atau kilang

Ruangan dalam keputusan	Maksud	Apa yang perlu disemak
Pemilik Berdaftar	Tuan punya berdaftar	Nama dan nombor KP atau nombor syarikat sama dengan penjual. Jika ada beberapa pemilik, semua perlu tandatangan. Jika pemilik syarikat, buat carian SSM juga
Jenis Hakmilik	Jenis hakmilik	GRN atau PN di Pejabat Pendaftaran negeri, GM atau PM di pejabat daerah, HSD atau HSM ialah hakmilik sementara dengan keluasan sementara
Tempoh Pegangan	Pegangan	"Selama-lamanya" bermaksud pegangan bebas. Pajakan menunjukkan tempoh dan tarikh luput. Tanah kerajaan diberi milik sehingga 99 tahun di bawah seksyen 76
Kategori Penggunaan Tanah	Kategori	Mesti industri untuk kilang atau gudang
Syarat Nyata	Syarat nyata	Kegunaan yang dibenarkan. Mesti sepadan dengan kegunaan sebenar anda
Sekatan Kepentingan	Sekatan kepentingan	Kebenaran untuk pindah milik, gadai atau pajak, atau had siapa boleh memiliki
Luas	Keluasan tanah	Sama dengan SPA dan tapak. Sementara bagi hakmilik sementara
Cukai Tahunan	Cukai tanah	Semak tunggakan di e-Bayaran
Urusniaga / Bebanan	Urus niaga dan bebanan	Gadaian, pajakan, kaveat, perintah larangan, lien

Kategori penggunaan tanah: pertanian, bangunan, industri

Seksyen 52 Kanun menetapkan tiga kategori: pertanian, bangunan dan industri. Seksyen 117 menyenaraikan kegunaan kategori industri: kilang, bengkel, faundri, gudang, dok, jeti dan bangunan lain untuk pembuatan, peleburan, penjanaan kuasa, atau pemasangan, pemprosesan, penyimpanan, pengangkutan dan pengedaran barangan. Gudang dan yard logistik juga termasuk dalam kategori industri.

Kilang yang berdiri di atas tanah berkategori pertanian sedang melanggar syarat. Bagi tanah bangunan, baca syarat nyata: biasanya untuk kediaman atau perniagaan, yang tidak meliputi kilang.

Syarat nyata dan sekatan kepentingan

Seksyen 120 mewajibkan kedua-duanya diendorskan dalam hakmilik dan dibezakan. Syarat nyata menyatakan kegunaan tanah, contohnya bangunan perindustrian sahaja, atau kegunaan yang lebih sempit seperti industri ringan. Jika proses anda tidak sepadan, anda perlu memohon ubah syarat di bawah seksyen 124 dan membayar premium sebelum beroperasi. Sekatan kepentingan pula mengehadkan urus niaga. Jenis yang biasa memerlukan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri sebelum tanah dipindah milik, digadai atau dipajak. Ada hakmilik yang mengehadkan pemilikan kepada Bumiputera atau golongan tertentu.

Pelanggaran syarat ialah perkara serius. Di bawah seksyen 127, tanah boleh dirampas, atau Pentadbir Tanah boleh mengenakan denda sekurang-kurangnya RM500 dan sekurang-kurangnya RM100 bagi setiap hari pelanggaran berterusan.

Pegangan dan baki tempoh pajakan

Bagi tanah pajakan, kira baki tahun hingga tarikh luput dalam hakmilik. Bank dan pembeli melihat baki tempoh ini, dan pelanjutan pajakan memerlukan premium baharu kepada kerajaan negeri. Panduan kami tentang kilang pajakan dan kos pelanjutan menerangkan cara kos itu dikira.

Bebanan: gadaian, kaveat, pajakan, perintah larangan

Catatan	Istilah	Maksud kepada anda
Gadaian	Gadaian	Pinjaman bank penjual. Perkara biasa. SPA mesti mengatur penebusan dan pelepasan gadaian semasa penyempurnaan
Kaveat persendirian	Kaveat persendirian	Ada pihak menuntut kepentingan. Ia menyekat pendaftaran urus niaga oleh pemilik (seksyen 322) dan luput selepas 6 tahun jika tidak ditarik balik lebih awal (seksyen 328). Tanya siapa yang memasukkannya dan kenapa
Kaveat Pendaftar	Kaveat Pendaftar	Dimasukkan oleh Pendaftar di bawah seksyen 320, contohnya untuk mencegah penipuan, melindungi kepentingan negeri atau menjamin hutang kepada kerajaan. Anggap ia isyarat berhenti sehingga dijelaskan
Pajakan melebihi 3 tahun	Pajakan	Penyewa berdaftar (seksyen 221). Pajakan ini mengikat anda selepas membeli
Perintah larangan	Perintah larangan	Perintah mahkamah yang membekukan urus niaga, selalunya kerana hutang penghakiman. Ia luput selepas 6 bulan kecuali dilanjutkan mahkamah (seksyen 338)
Kaveat pemegang lien	Kaveat pemegang lien	Pemilik menyerahkan dokumen hakmilik keluaran kepada pemberi pinjaman sebagai cagaran (seksyen 281)

Tanda bahaya sebelum menandatangani

Kilang di atas tanah pertanian. Program kilang tanpa kebenaran (KTK) Selangor berjalan hingga 31 Disember 2027, tetapi pemilik yang menerima Notis 7A hanya ada 12 bulan untuk memohon tukar syarat. Panduan KTK kami menerangkan diskaun dan risiko rampasan yang berpindah kepada pemilik baharu.
Kategori industri tetapi syarat nyata tidak sesuai, contohnya industri ringan sahaja sedangkan proses anda lebih berat.
Baki pajakan yang pendek. Dapatkan pandangan bank dan anggaran premium pelanjutan secara bertulis dahulu.
Sekatan kebenaran. Jadikan SPA bersyarat kepada kebenaran negeri dan ambil kira masanya. Bukan warganegara dan syarikat asing juga memerlukan kelulusan Pihak Berkuasa Negeri di bawah seksyen 433B. Panduan pembeli asing kami menerangkan peraturan Selangor.
Kaveat persendirian, Kaveat Pendaftar atau perintah larangan yang tidak dapat dijelaskan atau dibatalkan oleh penjual sebelum penyempurnaan.
Pemilik berdaftar bukan penjual, contohnya pengarah menjual tanah syarikat, atau seorang pemilik bersama bertindak sendirian.
Suratcara yang diserah tetapi belum didaftar. Hanya carian rasmi wajib menyenaraikannya. Pindah milik atau gadaian yang belum selesai bermakna ada pihak lain sudah beratur.
Tunggakan cukai tanah. Cukai yang tidak dibayar membawa kepada notis tuntutan (seksyen 97) dan kemudian rampasan (seksyen 100).

Apa yang tidak ditunjukkan oleh carian tanah

Hakmilik merekod tanah, bukan bangunan atau perancangan. Semak perkara ini secara berasingan:

Zon guna tanah dalam rancangan tempatan: tanya majlis bandaraya atau perbandaran.
Kelulusan bangunan dan CCC atau CF: baca apa itu CCC dan kenapa ia penting.
Sama ada lot itu dalam inventori KTK: tanya Pejabat Daerah dan Tanah.
Sempadan, jalan masuk dan keluasan sebenar tapak: jurukur tanah berlesen boleh mengesahkannya.

Langkah seterusnya

Buat carian persendirian bagi setiap lot yang anda serius.
Buat carian rasmi bagi lot yang dipilih, sebelum membayar sebarang deposit.
Minta peguam anda membuat carian rasmi baharu sebelum menandatangani SPA dan sekali lagi sebelum penyempurnaan.
Jika kategorinya pertanian, baca panduan kami tentang tukar tanah pertanian kepada industri di Klang dan penukaran tanah kepada perindustrian di Malaysia.
Bandingkan harga mengikut kawasan dalam panduan tanah industri Selangor dan lihat tanah industri untuk dijual di Selangor.
Kira fi guaman dan duti setem dengan kalkulator fi guaman.
Ikuti urutan penuh dalam cara membeli kilang di Malaysia.

Atau hantar keperluan anda melalui cari kilang untuk saya, dan Peter serta Jason akan menyemak hakmilik, kategori dan syarat setiap lot yang dicadangkan.

Membeli kilang kluster atau berstrata? Baca dahulu panduan hakmilik strata vs hakmilik individu untuk kilang kami: hakmilik induk, pinjaman, kelulusan ubah suai dan jualan semula berbeza.

Soalan Lazim

Apakah beza carian rasmi dan carian persendirian?

Carian persendirian (seksyen 384 Akta 828) ialah ekstrak daftar hakmilik yang boleh dimuat turun sebaik bayaran dibuat. Carian rasmi (seksyen 385) ialah sijil yang ditandatangani dan dimeterai Pendaftar, dan wajib menyenaraikan syarat nyata, sekatan kepentingan, suratcara yang belum didaftar serta perintah larangan. Hanya carian rasmi memberi hak pampasan berkanun jika ada kesilapan, di bawah seksyen 386.

Berapakah kos carian tanah di Selangor?

PTG Selangor menyenaraikan bayaran carian rasmi sebanyak RM50 bagi setiap hakmilik. Fi carian persendirian dipaparkan di skrin e-Tanah sebelum anda membayar, dan beberapa hakmilik boleh dibayar sekali gus. Peguam dan ejen carian mengenakan caj perkhidmatan mereka sendiri.

Berapa lama carian rasmi di e-Tanah Selangor?

Panduan PTG Selangor menyatakan kira-kira 1 hari bekerja. Anda akan menerima emel apabila sijil siap, dan sijil boleh dimuat turun selama 3 hari dari tarikh kelulusan, jadi simpan segera. Carian persendirian boleh dimuat turun sebaik bayaran berjaya.

Bolehkah saya buat carian tanah tanpa kebenaran pemilik?

Boleh. Seksyen 384 dan 385 Kanun Tanah Negara membenarkan mana-mana orang atau badan membuat carian ke atas mana-mana hakmilik. Anda hanya perlukan maklumat hakmilik, akaun e-Tanah dan kaedah pembayaran.

Maklumat apa yang diperlukan untuk carian hakmilik di Selangor?

Anda perlukan daerah, mukim atau bandar, jenis hakmilik (seperti GRN, PN, GM, PM, HSD atau HSM), nombor hakmilik dan nombor lot, yang semuanya tercetak pada geran, SPA dan bil cukai tanah. Kilang strata juga memerlukan nombor bangunan, tingkat dan petak.

Geran tertulis "pertanian" tetapi ada kilang di atasnya. Bolehkah saya beli?

Boleh, tetapi kilang itu melanggar syarat tanah dan tanah boleh didenda atau dirampas di bawah seksyen 127. Di Selangor, pemilik mungkin boleh memutihkannya melalui program KTK yang berjalan hingga 31 Disember 2027, dan pemilik yang menerima Notis 7A ada 12 bulan untuk memohon. Jadikan pembelian bersyarat kepada tukar syarat, atau ambil kira premium dan tempohnya dalam harga.

Adakah carian tanah menunjukkan zon atau sama ada kilang ada CCC?

Tidak. Carian hanya merangkumi hakmilik: pemilik, pegangan, kategori, syarat, sekatan dan bebanan. Zon datang daripada rancangan tempatan majlis, manakala CCC atau CF daripada rekod kelulusan bangunan, jadi semak kedua-duanya secara berasingan.

Beli atau sewa, hubungi kami

FactoryHub ialah platform khusus perindustrian Peter Tan (REN 12771) dan Jason Low (PEA 1478), berdaftar dengan LPPEH di bawah CID Realtors Sdn Bhd E(1) 1855. Kami uruskan sewa dan jual, dan kami co-broke merentas seluruh pasaran.

Hantar angka yang menentukan senarai pendek: ampere diperlukan, keluasan binaan, beban lantai, kawasan pilihan dan tarikh sasaran. Kami balas dengan unit yang benar-benar wujud, termasuk yang tidak diiklankan secara terbuka. Untuk keperluan 800A hingga 4,000A+, lihat kilang kuasa tinggi di Selangor.

Ejen	Lesen	Mudah alih / WhatsApp	WeChat
Peter Tan	REN 12771	+6016-666 6872	peterindustrial
Jason Low	PEA 1478	+6012-288 1834	massiveaction

Kilang dan Gudang di Pelabuhan Klang

Senarai langsung lengkap dengan kuasa, ketinggian siling dan beban lantai setiap unit:

Carian Rasmi Tanah di e-Tanah Selangor: Cara Semak Hakmilik Sebelum Beli Tanah Industri