Writ of Distress (Waran Distres): Cara Tuan Rumah Kilang dan Gudang Tuntut Sewa Tertunggak

Intipati Utama

• Writ of distress atau waran distres di bawah Akta Distres 1951 (Akta 255) membolehkan tuan rumah menuntut sewa tertunggak dengan meminta bailif mahkamah menyita dan menjual harta alih penyewa yang berada di premis sewaan.
• Tuan rumah wajib memohon kepada mahkamah dahulu. Seksyen 4 melarang distres selain cara yang ditetapkan Akta, jadi mengunci pintu kilang atau mengambil mesin penyewa sendiri tidak dibenarkan.
• Tuntutan dihadkan kepada sewa bagi tempoh tidak melebihi dua belas bulan genap sebelum permohonan (seksyen 5), dan masih boleh dibuat selepas penyewaan tamat jika penyewa atau barangnya masih berada di premis.
• Selepas penyitaan, penyewa menerima notis bersama inventori dan nilaian. Jualan tidak boleh diadakan kurang daripada enam hari dari tarikh notis, dan penyewa boleh menghalangnya dengan membayar dalam lima hari atau mendapatkan perintah mahkamah (seksyen 9).
• Waran distres hanya mendapatkan semula sewa. Untuk mengambil semula kilang daripada penyewa yang enggan keluar, tuan rumah perlu prosiding mahkamah berasingan di bawah seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik 1950.

Panduan ini ialah maklumat am, bukan nasihat undang-undang. Dapatkan nasihat peguam sebelum memfailkan atau menjawab permohonan distres.

Apakah writ of distress di Malaysia?

Istilah writ of distress merujuk kepada waran distres yang dikeluarkan di bawah Akta Distres 1951. Ia khusus untuk satu perkara sahaja: sewa yang terhutang di bawah pajakan, pajakan kecil atau perjanjian sewa.

Menurut seksyen 7, waran dialamatkan kepada bailif dan mengarahkannya menyita harta alih di premis yang dinamakan, secukupnya untuk menampung sewa tertunggak, kos tuan rumah serta fi dan perbelanjaan bailif apabila dijual. Tuan rumah sendiri tidak menyita apa-apa.

Dua perkara yang perlu diketahui pemilik kilang:

• Akta ini tidak terpakai bagi sewa yang terhutang kepada Kerajaan Persekutuan atau Kerajaan Negeri (seksyen 3).
• Jika kilang dimiliki bersama, mana-mana seorang pemilik boleh memohon atas namanya dan nama pemilik lain, tetapi mahkamah boleh meminta kebenaran bertulis mereka (seksyen 6).

Bilakah tuan rumah kilang boleh memohon waran distres?

Syarat di bawah seksyen 5

• Siapa: tuan rumah, atau ejen yang diberi kuasa secara bertulis. Surat kuasa wakil diterima dan mesti dikemukakan semasa permohonan.
• Cara: permohonan ex parte kepada Hakim atau Pendaftar.
• Jumlah: sewa bagi tempoh tidak melebihi dua belas bulan genap sejurus sebelum tarikh permohonan. Tunggakan yang lebih lama perlu dituntut melalui guaman sivil biasa.
• Selepas penyewaan tamat: masih boleh, jika penyewa masih menduduki premis atau barangnya masih ada di situ.

Mahkamah mana?

Di bawah seksyen 65(1)(a) Akta Mahkamah Rendah 1948, Mahkamah Sesyen mempunyai bidang kuasa tanpa had bagi tindakan sivil berkaitan tuan tanah dan penyewa serta distres. Majistret Kelas Pertama pula membicarakan tindakan sivil yang amaun pertikaiannya tidak melebihi RM100,000 (seksyen 90).

Setemkan perjanjian sewa dahulu

Perjanjian sewa ialah bukti kadar sewa. Menurut seksyen 52 Akta Setem 1949, surat cara yang tidak disetem dengan sewajarnya tidak boleh diterima sebagai keterangan sehingga duti dan penalti dibayar. Kira duti dengan kalkulator duti setem perjanjian sewa dan rujuk panduan duti setem LHDN online.

Apakah langkah-langkahnya?

Kos prosiding adalah atas budi bicara hakim dan boleh ditambah kepada jumlah di bawah waran (seksyen 18).

Apa yang boleh disita di kilang atau gudang?

Seksyen 8 mengecualikan beberapa jenis harta yang sangat relevan bagi premis industri:

• Barang yang sedang digunakan di tangan seseorang semasa penyitaan.
• Alat dan perkakas yang tidak digunakan, jika harta alih lain sudah mencukupi.
• Barang dagangan pelanggan: barang dalam milikan penyewa untuk diangkut, diproses atau diuruskan dalam perjalanan biasa perniagaannya. Bagi kilang pembuatan kontrak atau syarikat logistik yang menyimpan kargo pelanggan, banyak stok di lantai mungkin bukan milik penyewa.
• Barang dalam jagaan undang-undang dan harta kerajaan atau pihak berkuasa tempatan.

Penyewa kecil atau pihak ketiga yang barangnya disita boleh memohon pelepasan di bawah seksyen 10. Namun seksyen 12 menyatakan laluan ini tidak terpakai bagi barang di bawah perjanjian sewa beli, barang rakan kongsi penyewa, barang syarikat di pejabat yang penyewanya pengarah atau pegawai syarikat itu, dan barang di pejabat atau gudang yang pemiliknya gagal mengalihkannya dalam satu bulan kalendar selepas notis. Jika kilang disewakan semula kepada pihak lain, seksyen 14 membenarkan tuan rumah menghantar notis melalui pos berdaftar supaya penyewa kecil membayar sewa terus kepadanya sehingga tunggakan selesai.

Apa yang boleh dilakukan penyewa kilang?

• Bayar dalam lima hari selepas notis penyitaan.
• Mohon kepada mahkamah untuk membatalkan atau menggantung waran, atau melepaskan sebahagian harta (seksyen 16 dan seksyen 17).
• Jangan pindahkan mesin atau stok untuk mengelak bailif. Hakim boleh membenarkan bailif mengejar dan menyita barang yang dipindahkan dalam tempoh tiga puluh hari (seksyen 21).

Bolehkah tuan rumah kunci kilang atau potong elektrik?

Tidak. Seksyen 4 Akta Distres dan seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik 1950 mewajibkan prosiding mahkamah. Menukar mangga pintu gulung, memotong bekalan TNB atau mengangkut mesin sendiri boleh mendedahkan tuan rumah kepada tuntutan penyewa. Sesiapa yang menjual harta sitaan secara bercanggah dengan Akta boleh didenda sehingga RM500 atau dipenjara sehingga tiga bulan (seksyen 24).

Bagaimana jika penyewa meninggalkan kilang?

Di bawah seksyen 23, jika sewa sekurang-kurangnya tiga perempat nilai tahunan, tunggakan sekurang-kurangnya dua bulan, dan penyewa telah meninggalkan premis tanpa harta yang mencukupi, hakim boleh membenarkan bailif masuk dan menampal notis. Jika tiada permohonan dalam sepuluh hari, tuan rumah diberi milikan dan penyewaan dianggap tamat.

Cara mengelak sewa tertunggak

• Semak syarikat penyewa dan pengarahnya sebelum menandatangani perjanjian.
• Tetapkan tarikh bayaran, faedah lewat bayar dan klausa mungkir yang jelas, kemudian setemkan perjanjian tepat pada masanya.
• Pantau tunggakan setiap bulan kerana had dua belas bulan di bawah seksyen 5.
• Ambil kira risiko tunggakan semasa mengira hasil sewa bersih kilang.

Soalan Lazim

Apakah writ of distress dalam bahasa Melayu?

Ia dipanggil waran distres, dikeluarkan di bawah Akta Distres 1951. Waran ini membenarkan bailif mahkamah menyita dan menjual harta alih penyewa di premis sewaan untuk membayar sewa tertunggak.

Berapa bulan sewa boleh dituntut melalui waran distres?

Sehingga dua belas bulan genap sejurus sebelum permohonan, menurut seksyen 5(1) Akta Distres 1951. Tunggakan yang lebih lama perlu dituntut melalui guaman sivil biasa.

Berapa lama penyewa diberi masa untuk keluar?

Tiada tempoh tetap dalam undang-undang bagi premis perniagaan; ia bergantung pada tempoh notis dalam perjanjian sewa. Jika penyewa enggan keluar selepas penyewaan tamat, tuan rumah mesti memohon milikan melalui mahkamah.

Bolehkah bailif menyita mesin kilang?

Barang yang sedang digunakan semasa penyitaan dan barang pelanggan yang sedang diproses atau diangkut dikecualikan oleh seksyen 8. Alat yang tidak digunakan hanya boleh disita jika harta lain tidak mencukupi. Penyewa boleh memohon pelepasan di bawah seksyen 16.

Adakah waran distres sama dengan writ penyitaan dan penjualan?

Tidak. Writ penyitaan dan penjualan menguatkuasakan penghakiman mahkamah selepas kes diputuskan. Waran distres ialah remedi khusus tuan rumah untuk sewa yang dipohon terus di bawah Akta Distres 1951.

Bolehkah tuan rumah memotong elektrik kilang?

Tidak. Distres hanya boleh dibuat melalui mahkamah di bawah seksyen 4 Akta Distres, dan seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik 1950 mewajibkan prosiding mahkamah untuk mendapatkan semula premis.

Hubungi kami

Jika anda menyewakan atau mencari kilang dan gudang di Klang atau Selangor, lihat ejen hartanah industri di Klang. FactoryHub komited membantu setiap pelanggan mencari kilang atau gudang yang sesuai. Hubungi Peter Tan (REN 12771) di 016-666 6872.