Pulangan Sewa Hartanah Industri di Malaysia: Cara Mengira Hasil Kasar dan Bersih Kilang

Intipati Utama

• Pulangan sewa kasar ialah sewa tahunan dibahagi harga belian; pulangan bersih menolak cukai tanah, cukai taksiran, insurans, pembaikan, fi ejen dan bulan kosong terlebih dahulu.
• Kira berdasarkan sewa dan kos sebenar unit anda, bukan purata kawasan: sewa industri dikira sekaki persegi keluasan binaan, manakala harga jualan berdaftar dikira sekaki persegi tanah.
• Sewa kilang berdaftar JPPH dalam 24 bulan hingga Ogos 2026 mencatat median RM1.71 sekaki persegi sebulan di Shah Alam, RM1.43 di Klang dan Pelabuhan Klang, serta RM1.39 di Rawang dan Kundang.
• Kilang berkembar berdaftar dijual pada median RM5.92 juta di Shah Alam, RM5 juta di Klang dan Pelabuhan Klang, dan RM4.3 juta di Rawang dan Kundang.
• Pajakan panjang dengan penyewa kukuh dan terma pembaikan yang jelas sering lebih bernilai daripada sewa yang sedikit lebih tinggi.

Panduan ini maklumat umum, bukan nasihat kewangan.

Apakah pulangan sewa hartanah industri?

Pulangan sewa ialah sewa setahun sebagai peratus daripada kos hartanah.

• Pulangan kasar = sewa tahunan ÷ harga belian × 100
• Pulangan bersih = (sewa tahunan tolak perbelanjaan tahunan) ÷ jumlah kos belian × 100

Contoh pengiraan (ilustrasi sahaja)

Harga belian RM3,000,000, sewa RM15,000 sebulan atau RM180,000 setahun: pulangan kasar 6.0%. Tolak satu bulan kosong (RM15,000), cukai tanah dan taksiran (RM8,000), insurans kebakaran (RM3,000) dan pembaikan (RM6,000): pendapatan bersih RM148,000. Jika duti setem dan fi guaman RM120,000, pulangan bersih ialah 148,000 ÷ 3,120,000 = 4.7%. Angka ini rekaan untuk menunjukkan kaedah. Gunakan bil sebenar anda, panduan kos pegangan kilang dan kalkulator fi guaman. Jika meminjam, bandingkan pendapatan bersih dengan ansuran tahunan menggunakan kalkulator pinjaman.

Kenapa tidak boleh membahagi purata sewa dengan purata harga?

Dalam data berdaftar JPPH, harga jualan sekaki persegi dikira atas tanah, manakala sewa sekaki persegi dikira atas lantai yang disewa. Kilang sesebuah di lot besar boleh mempunyai harga sekaki persegi tanah yang rendah dengan bangunan jauh lebih kecil daripada tanah, jadi mencampurkan kedua-duanya memberi pulangan yang tidak bermakna. Median kawasan juga datang daripada unit berbeza. Gunakan angka berdaftar untuk menyemak sama ada harga dan sewa selaras dengan pasaran, kemudian kira pulangan bagi unit sebenar.

Sewa dan harga berdaftar di Selangor

Urus niaga berdaftar JPPH, 24 bulan hingga Ogos 2026:

Mengikut jenis, sewa kilang berkembar berdaftar mencatat median RM2.12 sekaki persegi sebulan di Shah Alam (RM17,300 sebulan bagi kira-kira 8,810 kaki persegi) dan RM1.78 di Klang dan Pelabuhan Klang (RM15,000 sebulan bagi kira-kira 8,630 kaki persegi). Ini rekod yang ada setakat ini, bukan semua urus niaga.

Apa yang menaikkan atau menurunkan pulangan?

• Penyewa dan pajakan: pajakan lebih panjang dan penyewa yang kukuh mengurangkan bulan kosong; tempoh biasa dalam data ini ialah 24 bulan.
• Siapa membayar apa: setuju dalam perjanjian siapa membayar bumbung, struktur, naik taraf elektrik dan pemulihan semasa keluar.
• Spesifikasi: bekalan elektrik, ketinggian siling, beban lantai dan dok pemunggahan menentukan penyewa yang boleh menggunakan bangunan.
• Lokasi dan pegangan: akses pelabuhan dan lebuh raya penting kepada penyewa logistik, akses pekerja penting kepada pengilang, dan bagi tanah pajakan, baki pajakan akan disemak oleh bank dan pembeli seterusnya.

Sebelum membeli kilang bersewa, minta salinan perjanjian sewa, rekod bayaran sewa penyewa, dan senarai pembaikan yang dijanjikan. Penyewa yang membayar tepat pada masanya dan pajakan yang tinggal lebih lama memberi aliran tunai yang lebih stabil, walaupun sewanya sedikit lebih rendah daripada pasaran.

Soalan Lazim

Bagaimana mengira pulangan sewa kilang?

Bahagikan sewa tahunan dengan harga belian dan darab 100 untuk pulangan kasar. Untuk pulangan bersih, tolak bulan kosong, cukai, insurans dan pembaikan, kemudian bahagikan dengan harga belian ditambah duti setem dan fi guaman.

Berapakah pulangan sewa yang baik?

Tiada penanda aras rasmi. Bandingkan pulangan bersih unit dengan kos pembiayaan dan pelaburan lain, dan semak sewa serta harga dengan angka berdaftar JPPH.

Kenapa perlu memisahkan keluasan binaan dan tanah?

Harga jualan berdaftar dikira atas tanah dan sewa atas lantai yang disewa. Mencampurkannya memberi pulangan yang salah.

Berapakah sewa industri di Shah Alam?

Median sewa kilang berdaftar JPPH di Shah Alam ialah RM1.71 sekaki persegi sebulan dalam 24 bulan hingga Ogos 2026, daripada 119 penyewaan.

Adakah pajakan lebih panjang menaikkan pulangan?

Ia mengurangkan bulan kosong dan kos penyewaan, jadi pulangan bersih meningkat dari masa ke masa.

FactoryHub komited membantu setiap pelanggan mencari kilang atau gudang yang sesuai. Untuk kilang bersewa dan nasihat sewaan, hubungi Peter Tan (REN 12771) di 016-666 6872.