工业巨头迁入双威，2026年在莎亚南租厂房是否明智？

关键要点

• 2026年4月莎亚南第15区（Seksyen 15）工厂平均租金仅为每平方英尺RM 1.06（按建筑面积计算），这是巴生谷最具竞争力的价格之一，背后是当地工业物业供应量超过1,930间所带来的充足选择。
• 双威广场（Sunway Square）耗资18亿令吉的综合发展项目（包括双威广场购物中心、双威企业大楼及大学扩建）显示出双威走廊的经济活力，进而带动周边莎亚南工业空间的需求。
• 2026年莎亚南工业市场对租户非常友好，目前有超过1,856间工厂/仓库挂牌出租，租金涨幅温和，租户议价能力强劲。
• 雪兰莪制造业仍是关键需求驱动力，受马来西亚投资发展局（MIDA）政策支持，制造业持续为GDP作出贡献（来源：大马统计局）。
• 双威购物广场组合已扩展至11个物业，并计划在2029年前陆续开业新商场，这显示出长期的零售信心，利好莎亚南–双威走廊的物流和制造业租户。

发生了什么：双威广场盛大开幕及其对工业需求的涟漪效应

2026年初，双威城吉隆坡（Sunway City Kuala Lumpur）揭幕了双威广场（Sunway Square），一个耗资18亿令吉、占地230万平方英尺的综合发展项目。该综合体包括：

• 双威广场购物中心 ， 开业时已达95%入驻率，仅2025年双威旗下商场就有超过500家新店及翻新店面（每年总计翻新100万平方英尺零售空间）。
• 双威企业大楼 ， 两栋甲级办公楼（1号楼21层，2号楼23层），总面积约100万平方英尺，获得LEED黄金级及GreenRE白金级认证。
• 双威大学扩建 ， 新增70万平方英尺，容纳艺术与商业学院，可容纳8,000多名学生。
• Jeffrey Cheah表演艺术中心 ， 拥有1,200个座位的镜框式舞台及实验剧场。

这一发展并非孤立事件。双威购物广场目前在马来西亚运营11间商场，另有4间正在规划中（双威怡保2027年第四季度、双威码头巴生港2028年第一季度、双威芙蓉中心2028年、双威新山RTS 2029年）。集团的积极扩张反映出强劲的消费需求与健康的零售生态系统，这两者都需要稳健的供应链、仓储及制造能力。

对于双威周边的工业租户，制造商、物流运营商及装配企业，问题来了：是否应该在附近的莎亚南租赁工厂，而非在双威内部租赁？

为什么选择莎亚南？2026年租赁莎亚南工厂的四大理由

莎亚南是雪兰莪州首府，也是长期以来的工业重镇。2026年，它在距离双威商业中心仅30分钟车程的范围内，为租户提供了价格实惠、交通便利的工厂空间。

1. 极具竞争力的租金

根据**《2026年莎亚南第15区工厂出租市场展望》，第15区工业空间的平均租金为每平方英尺RM 1.06（建筑面积）。部分单位甚至低于RM 1.00每平方英尺，给租户带来强大的议价筹码。虽然莎亚南其他地区的租金各有差异，但整体市场因供应充足而偏向租户**。

表：2026年4月莎亚南第15区工业租金概览

来源：《2026年莎亚南第15区工厂出租市场展望》/物业挂牌分析

2. 供应充足 = 租户优势

目前莎亚南工业市场供过于求。全市范围内有超过1,856间工厂及仓库物业挂牌出租（第15区和第16区尤为集中），业主之间竞争激烈，纷纷争夺优质租户。这导致租金增长温和，租户可获得更优惠的租约条款，如免租期或装修补贴。

3. 毗邻双威与关键基础设施

• 距离双威城：经新巴生谷大道（NKVE）/联邦大道约15–20公里（车程约25–35分钟）。
• 距离巴生港：往西仅约25公里，经莎亚南–巴生港高速。
• 交通连接：可直接通往ELITE（E6）、NKVE（E1）及联邦大道（2号公路）。
• 吉隆坡国际机场：经ELITE及KLIA快速路约45–60分钟。

这使得莎亚南成为服务双威零售及企业租户、以及通过巴生港出口货物的公司的理想物流与制造基地。

4. 国家政策支撑的稳定需求

马来西亚投资发展局（MIDA）持续推广雪兰莪作为制造业及服务业的优先投资目的地。大马统计局（DOSM）报告显示，制造业仍是GDP主要贡献者，持续推动工业空间需求。这些政策支持确保莎亚南工业市场的稳定性。

此外，对于考虑长期资产配置的企业，莎亚南工厂出售市场同样值得关注。在第15区及周边区域，近年有不少工厂单位以合理价格放售，买家可同时享受自用与投资的双重收益。

双威广场发展对莎亚南工业租户的影响

双威广场的开幕强化了更广泛的趋势：双威走廊正在成为一个自给自足的经济强区。以下因素的结合：

• 70层以上甲级办公楼（双威企业大楼）
• 8,000多名大学师生及员工
• 95%入驻率、高人流的购物中心
• 吸引游客的表演艺术中心

……对商品、服务及物流产生了下游需求。那些为双威零售商供货、服务企业租户或满足学生群体需求的企业，需要附近的工业空间，而莎亚南是30分钟车程内最具成本效益的选择。

表：2026年双威城内 vs 莎亚南租赁对比

注：双威城工业租金在调研数据中未明确列出；上表为基于巴生谷整体趋势的示意。请联络 016-666 6872 获取当前报价。

2026–2027年莎亚南工业市场展望

短期（2026–2027年）：预计租金涨幅将保持在3–5%以内，因大量新供应入市。双威走廊的持续发展将逐步吸收空置空间，但租户仍可享受至少12–18个月的议价优势。

长期（2028年后）：随着双威广场完全稳定运作、双威新购物中心陆续开业（双威怡保、双威码头等），莎亚南作为后勤与制造基地的战略价值将进一步凸显。届时租金有望温和回升，但短期内仍是入市良机。

常见问题（FAQ）

问：在莎亚南租工厂需要多少押金？
答：通常业主会要求3个月租金作为押金（租赁押金+水电押金），具体视租约条款而定。建议在谈判中争取免租期或装修优惠。

问：莎亚南第15区与第16区哪个更适合轻工业？
答：两区均以轻工业及仓储为主。第15区更靠近联邦大道，适合需要快速通往巴生港的企业；第16区则更接近主干道ELITE，适合面向吉隆坡及南部地区的物流。具体需根据业务需求选择。

问：租约通常签多久？可以续约吗？
答：标准工业租约为3年，部分可签至5年。续约条款应在签约前明确租金调整机制（如每年涨幅不超过5%）。

问：除了租厂，莎亚南的工厂值得买吗？
答：对于现金流充裕且计划长期运营的企业，莎亚南工厂出售是一个值得考虑的选项。目前部分第15区工厂售价约为每平方英尺RM 250–350，考虑到未来双威走廊的溢出效应，资本增值潜力可观。但建议先评估自身资金与贷款能力。

问：2026年莎亚南工业租金会下降吗？
答：短期内因供应过剩，个别业主可能接受略低于市场的租金，但整体大幅下跌可能性低。租户可重点谈判免租期及装修补贴。

问：双威广场的开幕对莎亚南工厂出租有什么具体影响？
答：直接利好是增加了来自双威零售与办公供应商的仓储和制造需求。例如，为双威广场配送商品的物流中心、为双威大学提供服务的印刷/设备制造商，都可能转向莎亚南租赁。此外，双威企业大楼的租户也可能需要周边工业空间用于展示或轻组装。

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