莎阿南半独立式工厂出售：来自Hicom和Glenmarie的真实租户故事2026

关键要点

• 莎阿南出售的半独立式工厂（Semi-D Factory），根据当前Seksyen 32和Seksyen 23的挂牌数据，价格范围在RM 850万至RM 1,150万之间。
• 平均租金约为每平方尺RM 2.11/月（按建筑面积计算）。
• 热门工业区包括Hicom-Glenmarie、Seksyen 23、Seksyen 25、Seksyen 32，均可快速连接KESAS、联邦大道、NKVE等高速。
• Hicom和Glenmarie的租户反馈：物流运输便利、供电稳定（如130安培/3吨每平方米楼板荷载）、靠近巴生、蒲种、万津等劳工来源地。
• 2026年市场对半独立式工厂需求稳定，企业追求空间效率与成本平衡，永久地契与租赁地契选项并存。

莎阿南半独立式工厂出售：来自Hicom和Glenmarie的真实租户故事（2026年）

莎阿南（Shah Alam）一直是雪兰莪州工业活动的重镇，提供多种工业物业类型。其中，半独立式工厂（semi-detached factory） 因空间大于排屋式工厂，又比独立式工厂总价更低，成为许多企业主的热门选择。本文聚焦 莎阿南半独立式工厂出售 的最新市场动态，分享Hicom工业区和Glenmarie（U1区）的真实租户经验，并为买家和投资者提供实用建议。

无论您是正在扩展制造业务、搬迁仓库，还是寻找长期工业资产，了解莎阿南各工业区的特点及租户实际体验都至关重要。让我们开始。

莎阿南半独立式工厂热门工业区一览

莎阿南的工业景观多样，每个地段各有优势。下表整理了常见 半独立式工厂出售 的工业区，并附上交通、典型规格等信息。

备注：距离和规格基于一般观察，各物业可能有差异。欲知当前房源，请联系 016-666 6872。

真实租户故事：Hicom与Glenmarie

故事一：Hicom工业区——物流运营商的视角

公司： 中型物流公司，从事第三方仓储及最后一公里配送。
物业： 半独立式工厂，占地8,800平方尺，建筑面积7,500平方尺（Hicom典型单元），永久地契。

老板陈先生在2024年初购买了位于Hicom的 莎阿南半独立式工厂。他说：“我们需要一个能停放小型货车、并为高价值电子产品提供安全仓储的物业。3吨/平方米的楼板荷载对我们重型货架系统至关重要，而130安培的电源足以支持分拣设备。”

Hicom的位置——紧邻ELITE高速，距离北港和西港仅15分钟——是决定性因素。“我们每天都要运输集装箱，不用经过市区拥堵就能到达巴生港，每周节省大约RM 800的油费和过路费。”陈先生补充。半独立式设计只有一面共墙，购买价格比独立式工厂低，同时拥有有门禁的入口和一个小院子供卡车掉头。

给买家的启示： 物流业对楼板荷载和电力供应不可让步。签合同前务必核实电容量（安培）。

故事二：Glenmarie——轻型制造业的成功案例

公司： 精密塑料模具公司，供应医疗设备行业。
物业： 半独立式工厂，建筑面积10,800平方尺，占地15,600平方尺（类似Seksyen 32的规格），租赁地契99年。

运营总监林女士将公司从蒲种一间拥挤的排屋式工厂搬迁至此。“我们原空间不足，需要层高至少30英尺的半独立式工厂来安装天车。”她在 Glenmarie（U1区） 找到的单元檐高35英尺，楼板荷载3吨/平方米，非常适合她的注塑机。

“连接 KESAS 和 联邦大道 让我们的原材料从槟城更快到达。”林女士说，“而且员工来自巴生、蒲种和万津，Glenmarie的位置正好是中间点。”她称赞附近有Aeon Big、餐厅和银行等配套，员工满意度高。

给买家的启示： 若需安装天车或高大机器，务必检查檐高。Glenmarie常见租赁地契（99年），但许多单元仍保有较强的剩余价值。

莎阿南半独立式工厂当前出售与租金价格

根据2025–2026年已验证的挂牌信息，市场价格如下。以下价格均来自Industrial Malaysia等真实房源网站。

重要提示： 除上述两个挂牌外，莎阿南半独立式工厂出售价格通常在RM 450万至RM 1,150万之间，视面积、地契和位置而定。在Hicom或Glenmarie等优质区域，价格浮动较大。欲知当前报价，请联系 016-666 6872。

半独立式 vs 独立式 vs 排屋式工厂：该如何选择？

• 半独立式工厂（Semi-D）：两面有墙（一面共墙），空间灵活，适合中型制造、仓储和物流。价格介于排屋和独立式之间，是性价比之选。
• 独立式工厂（Detached）：四面独立，完全私密，适合重工业或需大面积装卸区。总价高，土地利用率相对低。
• 排屋式工厂（Terrace）：连排共享墙壁，成本最低，但空间受限，适合轻工业或小型仓库。

对于需要 工厂出售莎阿南 的买家，半独立式往往是平衡空间与预算的最佳选择。若您有特殊需求，例如超大跨距或超高层高，可考虑独立式。欢迎通过 莎阿南工厂出售 查看最新房源，或浏览 巴生工厂出租 对比其他区域。

常见问题（FAQ）

Q1: 在莎阿南购买半独立式工厂，贷款政策如何？

马来西亚银行通常对工业物业提供70%–85%的贷款，具体取决于物业估价、买家收入和公司财务状况。永久地契（Freehold）物业更容易获批较高贷款成数。建议提前准备公司财报、业务合同等文件。

Q2: 哪些工业区最适合物流/仓储用途？

Hicom工业区因邻近ELITE高速和巴生港，最适合频繁集装箱运输的物流企业。Glenmarie靠近KESAS和联邦大道，适合服务于吉隆坡及雪兰莪南部的仓储配送。

Q3: 半独立式工厂的楼板荷载一般多大？是否足够安装重型机械？

多数莎阿南半独立式工厂的楼板荷载为2–3吨/平方米。对于注塑机、冲压机等重型设备，建议选择3吨荷载的单元。购买前务必要求卖方提供结构承重文件。

Q4: 租赁地契（Leasehold）还剩20年，还值得买吗？

这取决于续约成本与所在工业区的发展前景。莎阿南部分区域如Glenmarie仍流行99年租赁地契，剩余年限若长于50年，通常银行仍愿意提供贷款。若剩余年限较短，建议咨询专业地产顾问评估续约可能性。

Q5: 莎阿南半独立式工厂的租金回报率如何？

根据当前市场数据，净租金回报率大约在4%–6%之间，视位置和物业条件而定。Hicom和Seksyen 23因交通便利，租金相对稳定。

Q6: 购买时需要注意哪些隐藏成本？

除了房价，还需考虑律师费（约0.5%–1%）、印花税（产业价值越高，税率越高）、估价费以及未来可能的地契续期费用。另外，检查工厂的电源容量、排污系统是否符合您的业务需求。

结论

莎阿南的工业物业市场在2026年继续保持活跃，半独立式工厂凭借适中的价格和灵活的空间，成为中型企业扩张的首选。无论您是看重Hicom的物流优势，还是Glenmarie的制造业配套，了解真实租户的体验能帮您少走弯路。

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免责声明：本文数据来自公开房源及行业估计，仅供参考。实际交易请以律师合同及专业估价为准。

权威机构参考：马来西亚投资发展局（MIDA）、马来西亚统计局（DOSM）、房地产估价及服务局（JPPH）、马来西亚国家银行（Bank Negara）。