2026年巴生工厂出租：446法令工人宿舍新规

除了LINX Avenue，H&A Industrial Hub Kapar、Klang Industrial Park（KIIP）部分升级厂房也值得考察。建议实地查看并核实CLQ批准文件。

如果你需要合规住宿且看重长期增值，买仓库 Kapar Klang是一个明智选择。加埔靠近巴生港，物流便利，且新工业园设施完善。建议对比莎阿南等地，可参考我们的莎阿南工厂出租和巴生工厂出售页面。

关键要点

2026年巴生工厂出租将受446法案严格约束，拥有合规集中式工人宿舍（CLQ）的厂房将成为租户首选，不合规物业面临空置风险。
LINX Avenue @ Kapar，位于巴生加埔的甲级工业园，正争取青铜级GreenRE认证，提供多达500个床位的集中宿舍，显著缩短通勤时间，提升运营效率。
第二期2026年第一季度推出，包括14间KB2单位（建筑面积12,120平方呎，售价从RM6,788,000起）和16间KB3单位（建筑面积12,600–13,455平方呎，售价从RM7,088,000起），预计2028年第二季度完工。
并非所有巴生工厂都符合446法案，租户必须核实物业是否拥有已获批的集中式宿舍（CLQ）或等效住宿安排。
当前巴生谷工业租金实况：标准独立式/半独立式工厂RM1.80–RM2.50/psf BU；优质GBI认证项目RM2.20–RM3.00/psf BU。请勿参考过时数据。

马来西亚《1990年工人最低住房与设施法案》（Act 446）已逐步加强执法，对雇主提供住宿的要求越来越严格。到2026年，违规罚款将高达每名工人RM50,000。对于依赖外劳的巴生工厂运营者而言，这项法律直接影响租赁决策。

核心要求：任何为工人提供住宿的工厂，都必须提供符合最低空间、通风、卫生和安全标准的集中式工人宿舍（CLQ）。无论宿舍是在厂区内还是厂区外，该法律均适用。厂区外的CLQ必须位于合理距离内，或由雇主提供交通工具。

这正是**巴生，尤其是加埔（Kapar）**成为焦点的原因。加埔工业区正涌现一批将合规工人宿舍作为标配的新开发项目。

446法案并非新法律，但政府近年加大执法力度，尤其是针对制造业、建筑业和种植业。关键条款包括：

对于工厂房东：如果租户计划为外劳提供住宿，房东必须确保物业拥有已获批的CLQ，否则租户无法合法使用。这也意味着，没有CLQ的工厂将失去大量潜在租户。

在巴生加埔寻找买仓库 Kapar Klang的买家，一定会注意到LINX Avenue @ Kapar，一个面向未来的甲级工业园，其最大亮点是内置最多500个床位的集中式工人宿舍。这对需要避免另寻合规宿舍麻烦的企业而言，是罕见的“一站式”解决方案。

地点：位于加埔核心地带，周边跨国公司和成熟工业区环绕，交通便利。
绿色认证：目标获得青铜级GreenRE认证，配备太阳能板（每单位最高30kW，其中10kW由发展商免费提供），有效降低电费。
分期：第一期已售罄；第二期（最终期）将于2026年第一季度推出，包括：
- 14间KB2单位（建筑面积12,120平方呎，土地面积14,876平方呎），售价从RM6,788,000起
- 16间KB3单位（建筑面积12,600–13,455平方呎，土地面积17,170平方呎），标准单位从RM7,088,000起，优质单位RM7,588,000
完工：预计2028年第二季度。

单位类型	建筑面积（平方呎）	土地面积（平方呎）	起售价	工人住宿
KB2	12,120	14,876	RM6,788,000	厂区集中宿舍最多500床位（共用）
KB3	12,600–13,455	17,170	RM7,088,000–RM7,588,000	厂区集中宿舍最多500床位（共用）

来源：EdgeProp工业特别报道

在巴生没有获批CLQ的工厂，将发现吸引雇佣外劳的租户越来越困难。相反，拥有厂区CLQ或靠近合规厂外宿舍的物业，可以要求更强的租赁需求。

根据行业惯例，目前巴生谷工业租赁市场实际行情：

对于LINX Avenue @ Kapar，因为是出售型项目（KB2起价RM6,788,000），业主购买后出租的收益率取决于市场条件。我们的建议是：市场租金实时变动，请致电 016-666 6872 获取当前报价。

不。只有当租户为工人提供住宿（厂内或厂外）时才适用。如果租户完全不雇佣外劳（例如全部本地员工），446法案则不适用。但巴生许多制造业和物流业依赖外劳，CLQ实际上是刚需。

加埔正涌现更多内置宿舍的工业园。除了LINX Avenue，类似项目如H&A Industrial Hub Kapar也采用类似理念。对租户而言，优势明显：减少通勤时间、提升工人士气、规避法律风险。

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