Akta Pengambilan Tanah 1960: Panduan Pampasan untuk Pemilik Kilang

Intipati Utama

• Akta Pengambilan Tanah 1960 (Akta 486) membenarkan Pihak Berkuasa Negeri mengambil tanah bagi maksud awam, bagi orang atau perbadanan yang projeknya dianggap memberi faedah kepada ekonomi, atau bagi maksud perlombongan, kediaman, pertanian, perdagangan, perindustrian atau rekreasi (seksyen 3).
• Prosesnya mengikut borang yang diwartakan: Borang A (tanah mungkin diperlukan), Borang D (pengisytiharan), Borang E (notis siasatan), Borang G dan H (award) dan Borang K (pengambilan milik, selepas itu tanah terletak hak pada Negeri).
• Pampasan berasaskan nilai pasaran pada tarikh warta Borang A (jika Borang D menyusul dalam 12 bulan) atau tarikh Borang D, ditambah kerosakan akibat pemisahan, kesan mudarat dan kos memindahkan perniagaan. Anda tidak akan diberi lebih daripada jumlah yang anda tuntut.
• Jika tidak bersetuju, failkan Borang N kepada Pentadbir Tanah dalam masa enam minggu dari tarikh award. Selepas pindaan 2016, award RM5,000 ke bawah adalah muktamad dan caj bayaran lewat ialah 5% setahun.
• Pembeli kilang berhampiran jajaran jalan, rel atau utiliti baharu perlu menyemak catatan pengambilan pada geran (seksyen 9) sebelum menandatangani.

Panduan ini ialah maklumat umum untuk pemilik, penyewa dan pembeli kilang, bukan nasihat undang-undang atau penilaian. Dapatkan nasihat peguam dan penilai berdaftar untuk kes anda.

Apakah Akta Pengambilan Tanah 1960?

Akta ini ialah undang-undang persekutuan yang menetapkan cara tanah di Semenanjung Malaysia diambil secara paksa dan cara pemilik serta orang berkepentingan diberi pampasan. Keputusan dibuat oleh Pihak Berkuasa Negeri, manakala Pentadbir Tanah di pejabat tanah daerah menjalankan siasatan, membuat award dan mengambil milik tanah. Di Selangor, ini bermakna pejabat tanah daerah bagi lot berkenaan, contohnya Klang, Petaling atau Kuala Langat.

Tiga maksud di bawah seksyen 3

Bagi permohonan di bawah 3(1)(b) dan (c), SOP JKPTG menetapkan deposit 125% daripada anggaran nilai pasaran, separuh dibayar bersama permohonan dan bakinya apabila pemohon menerima syarat kelulusan Negeri.

Bagaimanakah proses pengambilan tanah berjalan?

Borang D luput bagi mana-mana lot yang tiada award dalam masa dua tahun dari tarikh warta (seksyen 8(4)). Jika Negeri menarik balik sebelum mengambil milik, seksyen 35 mewajibkan bayaran kos dan kerosakan kepada anda.

Bagaimanakah pampasan dikira bagi kilang atau tanah industri?

Nilai pasaran

Nilai pasaran diambil pada tarikh warta Borang A jika Borang D menyusul dalam 12 bulan, jika tidak pada tarikh Borang D. Penilai melihat jualan tanah serupa berhampiran dan memberi perhatian khusus kepada urus niaga terakhir lot anda dalam tempoh dua tahun sebelum tarikh itu. Jualan selepas tarikh penilaian tidak diambil kira. Bagi tanah pajakan, baki tempoh pajakan dikira tetapi kemungkinan pembaharuan tidak. Lihat harga tanah industri yang didaftarkan di halaman transaksi industri kami.

Apa yang ditambah

• Kerosakan akibat pemisahan, contohnya kilang yang kehilangan laluan masuk kedua atau kawasan pemunggahan.
• Kesan mudarat terhadap harta anda yang lain.
• Perbelanjaan munasabah memindahkan tempat perniagaan.
• Dalam kes Semenyih Jaya (2017), Mahkamah Persekutuan memutuskan kerugian akibat perniagaan terhenti boleh dibayar sebagai sebahagian nilai pasaran.

Apa yang tidak dikira

• Penambahbaikan dalam tempoh dua tahun sebelum Borang D, kecuali dibuat dengan suci hati.
• Kenaikan nilai daripada penggunaan yang menyalahi undang-undang.
• Nilai bangunan yang tidak dibenarkan oleh kategori kegunaan tanah atau syarat hakmilik.
• Apa-apa jumlah melebihi tuntutan anda sendiri.

Apa yang perlu dilakukan selepas menerima Borang E?

1. Catat tarikh siasatan.
2. Lantik penilai berdaftar lebih awal untuk menilai tanah, bangunan, pemisahan dan kos pindah.
3. Sediakan geran, pelan bangunan diluluskan, CCC atau CF, lesen perniagaan, perjanjian sewa dan sebut harga memindahkan mesin.
4. Kemukakan tuntutan bertulis yang lengkap dan hadir siasatan.
5. Maklumkan bank dan penyewa anda.

Jika perlu berpindah, mula mencari kilang ganti serentak. Panduan nisbah plot kami membantu menyemak keluasan lantai yang dibenarkan pada lot ganti.

Bolehkah saya membantah award pampasan?

Boleh. Di bawah seksyen 37 dan 38, orang berkepentingan yang menuntut dalam masa dan tidak menerima award, atau menerima di bawah bantahan, boleh membantah ukuran tanah, jumlah pampasan, penerima atau pembahagian melalui Borang N kepada Pentadbir Tanah, yang akan merujuk kepada Mahkamah Tinggi.

Award RM5,000 ke bawah adalah muktamad. Sejak keputusan Semenyih Jaya, hakim yang memutuskan jumlah pampasan, manakala pengapit memberi pendapat.

Bilakah pampasan dibayar?

Pampasan dibayar sebaik Borang H diserahkan, atau didepositkan ke mahkamah jika ada pertikaian (seksyen 29). Caj bayaran lewat 5% setahun bermula dari tarikh pengambilan milik atau tiga bulan selepas Borang H, mana yang lebih awal. Dalam kes mendesak, Sijil Segera boleh dikeluarkan 15 hari selepas Borang E, dan penghuni bangunan diberi notis Borang J sehingga 60 hari untuk mengosongkan.

Membeli kilang berhampiran projek jalan atau rel

Buat carian hakmilik sebelum menandatangani perjanjian, kerana catatan Borang D dibuat pada dokumen hakmilik. Projek seperti laluan kargo ECRL ke Pelabuhan Klang melalui Kapar wajar disemak terus dengan pejabat tanah. Kira kos pindah milik dengan kalkulator yuran guaman dan duti setem.

Soalan Lazim

Apakah seksyen 4 Akta Pengambilan Tanah 1960?

Seksyen 4 membolehkan Pihak Berkuasa Negeri mewartakan Borang A apabila tanah di sesuatu kawasan mungkin diperlukan, dan pegawai boleh masuk untuk mengukur. Ia hanya amaran awal. Notis luput jika tiada pengisytiharan Borang D dalam masa 12 bulan.

Apakah seksyen 8 Akta Pengambilan Tanah 1960?

Seksyen 8 ialah pengisytiharan Borang D bahawa lot tertentu diperlukan, dan ia bukti muktamad keperluan itu. Catatan kemudian dibuat pada hakmilik. Pengisytiharan luput bagi lot yang tiada award dalam dua tahun.

Bagaimanakah pampasan pengambilan tanah dikira?

Pentadbir Tanah menilai nilai pasaran pada tarikh Borang A atau D berdasarkan jualan setanding, kemudian menambah kerosakan pemisahan, kesan mudarat dan kos pindah perniagaan mengikut Jadual Pertama. Bangunan yang tidak dibenarkan dan penambahbaikan menjelang pengambilan tidak dikira.

Bolehkah kerajaan mengambil tanah kilang saya?

Boleh, jika Pihak Berkuasa Negeri memutuskan tanah itu diperlukan bagi maksud di bawah seksyen 3. Anda tidak boleh menolak, tetapi berhak mendapat pampasan, didengar semasa siasatan dan membantah award di mahkamah.

Berapa lama tempoh untuk membantah award?

Enam minggu dari tarikh award jika anda hadir siasatan. Jika tidak hadir, enam minggu dari menerima Borang H atau enam bulan dari award, mana yang lebih awal. Nyatakan semua alasan dalam Borang N.

Adakah penyewa kilang boleh menuntut pampasan?

Penyewa sesuka hati (tenant at will) tidak boleh. Penyewa atau pemajak yang mempunyai kepentingan sebenar boleh menuntut bahagian mereka semasa siasatan. Semak klausa pengambilan dalam perjanjian sewa anda.

FactoryHub komited membantu setiap pelanggan mencari kilang atau gudang yang sesuai. Jika kilang anda terlibat dengan pengambilan tanah dan anda memerlukan tapak ganti di Klang, Pelabuhan Klang atau Selangor, hubungi Peter Tan (REN 12771) di 016-666 6872 atau Jason Low (PEA 1478) di 012-288 1834.