Memorandum of Transfer (MOT) Borang 14A: Maksud, Kos dan Langkah Pindah Milik Kilang

Intipati Utama

• Memorandum of Transfer (MOT) ialah Borang 14A di bawah Kanun Tanah Negara 1965, suratcara yang memindahkan hak milik berdaftar daripada penjual kepada pembeli. Hak milik hanya berpindah apabila pejabat tanah mendaftarkannya, bukan semasa SPA ditandatangani (Kanun Tanah Negara, s.215).
• Duti setem utama dalam pembelian kilang dikenakan pada MOT: 1%, 2%, 3% dan 4% mengikut lapisan atas harga atau nilai pasaran, yang mana lebih tinggi, atau 4% rata bagi pembeli asing. Bagi harga median kilang teres Klang yang didaftarkan JPPH, RM850,000, dutinya RM19,500.
• Fi pendaftaran pindah milik di Selangor antara RM50 hingga RM1,500 mengikut nilai, iaitu RM500 bagi urus niaga antara RM500,001 dan RM1 juta.
• Banyak hak milik industri pajakan ada sekatan kepentingan, jadi kebenaran Pihak Berkuasa Negeri diperlukan sebelum MOT boleh didaftarkan. Di Selangor permohonan dibuat dalam talian melalui e-Tanah, RM50 bagi setiap hak milik.
• Tiada hak milik berasingan bermakna tiada MOT: kilang di bawah hak milik induk dibeli melalui surat ikatan penyerahan hak (DOA), dan MOT dibuat selepas hak milik dikeluarkan.

Ramai mencari "memorandum of transfer" atau "MOT maksud" apabila peguam menghantar bil yang ada baris duti setem MOT, atau apabila penjual meminta mereka menandatangani Borang 14A. Panduan ini menerangkan apa itu MOT, siapa yang menandatangani, kosnya bagi kilang, gudang atau tanah industri di Selangor, dokumen yang diminta pejabat tanah dan kesilapan yang melambatkan pendaftaran.

Ini maklumat umum, bukan nasihat undang undang atau cukai. Sila sahkan dokumen dan duti dengan peguam anda.

Apa itu Memorandum of Transfer (MOT)?

Seksyen 215 Kanun Tanah Negara menetapkan bahawa pindah milik tanah berimilik dibuat melalui suratcara dalam Borang 14A, dan hak milik penjual terletak hak pada pembeli apabila pindah milik itu didaftarkan (KTN). Borang yang sama digunakan untuk bahagian tak berpecah dan pajakan berdaftar (seksyen 217 dan 218).

Ringkasnya, SPA ialah kontrak antara pembeli dan penjual, manakala MOT ialah borang yang membolehkan pejabat tanah menukar nama pada geran. Selagi MOT belum didaftarkan, penjual masih pemilik sah dari segi undang undang.

Siapa yang menandatangani MOT dan siapa saksinya?

Penjual (pemindah milik) dan pembeli (penerima pindah milik) menandatangani Borang 14A. Senarai semak PTG Selangor (Senarai Semak Pindahmilik Tanah) menetapkan:

1. Borang dicetak atau ditaip dalam warna hitam, atau ditulis jelas dengan dakwat hitam atau biru hitam.
2. Tandatangan diakusaksi oleh Pentadbir Tanah atau Peguambela dan Peguam Cara.
3. Jika ditandatangani di luar negara, diakusaksi di Kedutaan atau Perwakilan Malaysia, atau oleh Notari Awam.
4. Syarikat perlu salinan sah dokumen SSM atau carian SSM berkod QR yang sah dalam tempoh 30 hari dari tarikh suratcara, serta resolusi syarikat jika perlu.

Kebanyakan kilang di Lembah Klang dimiliki Sdn Bhd, jadi carian SSM yang sudah lama antara punca paling mudah pejabat tanah membangkitkan kuiri.

Berapa kos MOT bagi kilang?

Kos MOT terdiri daripada duti setem, fi pendaftaran pejabat tanah dan fi guaman. Gunakan kalkulator fi guaman dan duti setem untuk harga anda sendiri.

Duti setem MOT

Butiran 32(a) Jadual Pertama Akta Setem 1949 mengenakan duti atas harga atau nilai pasaran, yang mana lebih tinggi (garis panduan LHDN):

Syarikat asing atau individu yang bukan warganegara dan bukan pemastautin tetap membayar 4% rata di bawah butiran 32(aa). Kadar 8% mulai 2026 hanya untuk kediaman, jadi tidak terpakai pada kilang. Pembeli membayar duti MOT. Lihat juga panduan kami tentang Akta Setem 1949.

Fi pendaftaran di Selangor

Sumber: PTG Selangor dan senarai fi Pejabat Tanah Klang, yang juga menetapkan RM120 untuk gadaian dan RM70 untuk melepaskan gadaian.

Contoh mengikut harga berdaftar Klang

Berdasarkan median berdaftar JPPH bagi Klang dan Pelabuhan Klang dalam 24 bulan hingga Ogos 2026:

Apakah langkah dari tandatangan hingga pendaftaran?

1. Tandatangan SPA dan MOT. Peguam pembeli menyediakan Borang 14A.
2. Dapatkan kebenaran pindah milik jika hak milik memerlukannya.
3. Hantar MOT untuk penyeteman dalam 30 hari dari tarikh tandatangan. Pindah milik masih di bawah taksiran formal: BNDS dan Borang 14A dihantar melalui MyTax, pegawai LHDN menaksir duti, dan bayaran dibuat dalam 30 hari dari notis taksiran. Mulai 1 Januari 2027 pindah milik yang tidak melibatkan nilaian JPPH beralih ke taksir sendiri, dan suratcara lain mulai 1 Januari 2028 (LHDN STSDS).
4. Tahan dan remit CKHT. Pembeli menahan 3%, 5% atau 7% daripada harga (atau kesemua balasan wang, yang mana lebih rendah) dan membayarnya kepada HASiL dalam 60 hari dari tarikh pelupusan (HASiL).
5. Perserahan di pejabat tanah dengan Borang 14A yang disetem, geran asal, Notis Taksiran dan Sijil Setem asal LHDN, resit cukai tanah dan cukai taksiran tahun semasa, surat kebenaran, serta gadaian bank jika ada pinjaman.
6. Pendaftaran. Nama pembeli diendorskan pada hak milik.

Bila MOT kilang perlukan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri?

Jika hak milik ada sekatan kepentingan, contohnya tanah tidak boleh dipindah milik tanpa kebenaran Pihak Berkuasa Negeri, pejabat tanah tidak akan mendaftarkan MOT tanpa kebenaran itu. Senarai semak PTG Selangor juga memerlukan kebenaran pengkaveat, pemegang gadaian atau pemegang pajakan, dan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri jika penerima ialah bukan warganegara atau syarikat asing di bawah seksyen 433B KTN (Pekeliling PTGS Bil 3/2011).

Sejak 26 Oktober 2023 permohonan kebenaran pindah milik di Selangor dibuat sepenuhnya melalui Portal Awam e-Tanah, dengan fi RM50 bagi setiap hak milik (PTG Selangor). Banyak kawasan perindustrian di Klang, Pulau Indah dan Shah Alam berstatus pajakan dengan sekatan pindah milik, jadi pembeli kilang lebih kerap melalui langkah ini berbanding pembeli rumah. Minta peguam membuat carian rasmi sebelum SPA supaya tempoh kebenaran dimasukkan dalam tempoh siap.

Apakah kesilapan biasa?

• Lewat setem. Penalti RM50 atau 10% duti terkurang dalam tiga bulan selepas tarikh akhir, kemudian RM100 atau 20%, yang mana lebih tinggi (LHDN).
• Tunggakan cukai tanah atau cukai pintu. Resit tahun semasa diperlukan.
• Dokumen syarikat lapuk. Carian SSM melebihi 30 hari.
• Harga diisytiharkan rendah. Duti dikira atas nilai yang lebih tinggi dan LHDN boleh merujuk kepada JPPH.
• Lupa tahanan CKHT. Kegagalan remit dalam 60 hari boleh dikenakan kenaikan 10%.

Soalan Lazim

Apa maksud MOT dalam hartanah?

MOT ialah Memorandum of Transfer, iaitu Borang 14A di bawah Kanun Tanah Negara 1965 untuk memindahkan hak milik berdaftar. Apabila didaftarkan, hak milik terletak hak pada pembeli. Ia digunakan untuk kilang, gudang dan tanah jika penjual sudah memegang hak milik individu atau strata.

Berapa fi MOT untuk kilang?

Kos utama ialah duti setem: 1% bagi RM100,000 pertama, 2% hingga RM500,000, 3% hingga RM1 juta dan 4% selebihnya, atas harga atau nilai pasaran yang lebih tinggi. Pembeli asing membayar 4% rata. Fi pendaftaran Selangor RM50 hingga RM1,500, dan fi guaman berasingan.

Siapa bayar duti setem MOT?

Pembeli sebagai penerima pindah milik membayar duti setem MOT. Penjual menanggung penebusan pinjaman sedia ada dan CKHT, yang sebahagiannya ditahan oleh pembeli dan diremit kepada HASiL.

Apa beza MOT dan DOA?

MOT memindahkan hak milik berdaftar di pejabat tanah. DOA menyerahkan hak kontrak penjual apabila hak milik berasingan belum dikeluarkan. Selepas hak milik dikeluarkan, pemilikan didaftarkan melalui MOT.

Boleh syarikat asing membeli tanah industri di Selangor melalui MOT?

Boleh, tetapi kebenaran Pihak Berkuasa Negeri di bawah seksyen 433B KTN diperlukan sebelum pendaftaran, dan duti setem ialah 4% rata. Ramai pelabur asing membeli melalui syarikat yang diperbadankan di Malaysia.

Berapa lama pendaftaran MOT?

Bergantung pada kebenaran, penyeteman dan giliran pejabat tanah. Penyeteman mesti dihantar dalam 30 hari dari tandatangan dan dibayar dalam 30 hari dari taksiran. Minta peguam anda jadual yang sepadan dengan tempoh siap SPA.

FactoryHub komited membantu setiap pelanggan mencari kilang atau gudang yang sesuai. Untuk membeli atau menjual kilang di Klang dan seluruh Selangor, hubungi Peter Tan (REN 12771) di 016-666 6872 atau Jason Low (PEA 1478) di 012-288 1834.