Jenis Hakmilik Tanah di Malaysia: Geran, Pajakan, HS(D) dan Semakan Sebelum Beli Kilang

Intipati Utama

• Kanun Tanah Negara (Akta 828, Semakan 2020) mengiktiraf dua jenis hakmilik: hakmilik tetap (hakmilik Pendaftar atau hakmilik Pejabat Tanah) dan hakmilik sementara yang dikeluarkan sebelum tanah diukur sepenuhnya. Hakmilik strata ialah hakmilik subsidiari dan juga dikira hakmilik tetap.
• Kod pada hakmilik memberi banyak maklumat: GRN (Geran) dan PN (Pajakan Negeri) ialah hakmilik Pendaftar, GM (Geran Mukim) dan PM (Pajakan Mukim) ialah hakmilik Pejabat Tanah, manakala HS(D) dan HS(M) ialah versi hakmilik sementaranya.
• "Geran" bermaksud tanah dipegang selama-lamanya (pegangan bebas). "Pajakan" bermaksud tanah dipajak daripada kerajaan negeri untuk satu tempoh, yang menurut seksyen 76 tidak boleh melebihi 99 tahun.
• Bagi kilang, baris paling penting ialah kategori kegunaan tanah: ia sepatutnya berbunyi "Perusahaan". Kategori ini membawa syarat tersirat di bawah seksyen 117, termasuk memulakan operasi dalam tempoh tiga tahun dan mendapat kebenaran sebelum mengubah atau membesarkan bangunan.
• Hakmilik HS(D) atau HS(M) memberi hak yang sama seperti hakmilik tetap, tetapi sempadannya sementara dan tanah tidak boleh dipecah sempadan atau dicantum sehingga ditukar kepada hakmilik tetap.

Apakah jenis hakmilik tanah di Malaysia?

Seksyen 77 Kanun Tanah Negara menetapkan hakmilik yang boleh digunakan apabila tanah kerajaan diberi milik: hakmilik Pendaftar dan hakmilik Pejabat Tanah (dua bentuk hakmilik tetap), serta hakmilik sementara.

Hakmilik Pendaftar dan hakmilik Pejabat Tanah

Hakmilik Pendaftar disimpan di Pejabat Tanah dan Galian (PTG) negeri. Ia sesuai untuk tanah bandar atau pekan, tanah desa melebihi empat hektar serta pantai dan dasar laut. Dokumennya ialah Geran (GRN), Borang 5B untuk tanah selama-lamanya, dan Pajakan Negeri (PN), Borang 5C untuk tanah bertempoh.

Hakmilik Pejabat Tanah disimpan di Pejabat Daerah dan Tanah. Ia sesuai untuk tanah desa empat hektar atau kurang, walaupun negeri boleh mengarahkan lot kecil dipegang di bawah hakmilik Pendaftar. Dokumennya ialah Geran Mukim (GM), Borang 5D, dan Pajakan Mukim (PM), Borang 5E.

Kedua-duanya memberi hak yang sama kepada pemilik. Bezanya hanya pejabat yang menyimpan daftar, jadi pejabat itulah tempat anda membuat carian dan pendaftaran.

Hakmilik sementara: HS(D) dan HS(M)

Hakmilik sementara dikeluarkan sebelum ukur halus selesai. Menurut seksyen 177, ada dua bentuk: HS(D) (Hakmilik Sementara Daftar) yang sepadan dengan hakmilik Pendaftar, dan HS(M) (Hakmilik Sementara Mukim) yang sepadan dengan hakmilik Pejabat Tanah. Banyak kilang di taman perindustrian yang lebih baharu masih berhakmilik HS(D).

Hakmilik strata untuk unit kilang

Hakmilik strata dikeluarkan untuk petak dalam bangunan yang dipecah bahagi di bawah Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318). Ia digunakan untuk unit kilang atau gudang berstrata, bukan untuk kilang teres atau kilang sesebuah di atas lot sendiri.

Bagaimana tahu tanah pegangan bebas atau pajakan?

Lihat jenis dokumen dahulu. Geran dan Geran Mukim ialah pemberian selama-lamanya. Pajakan Negeri dan Pajakan Mukim pula menunjukkan tempoh dan tarikh luput pajakan. Seksyen 76 mengehadkan pemberimilikan bertempoh kepada tidak melebihi 99 tahun. Bagi hakmilik sementara, baca ruangan Tempoh Pegangan pada hakmilik atau carian rasmi. Baki tempoh pajakan penting untuk pembiayaan bank dan nilai jualan semula. Jika anda mahukan pegangan bebas, lihat tanah perindustrian pegangan bebas di Selangor.

Apakah maksud kategori "Perusahaan" pada hakmilik kilang?

Seksyen 52 mewujudkan tiga kategori kegunaan tanah: Pertanian, Bangunan dan Perusahaan. Kategori ini diendorskan pada hakmilik dan menentukan syarat tersirat yang terpakai.

Syarat tersirat tanah perusahaan (seksyen 117)

1. Tanah hanya boleh digunakan untuk tujuan perindustrian: kilang, bengkel, faundri, gudang, dok, jeti dan bangunan lain untuk pembuatan, peleburan, penjanaan atau pengagihan kuasa, atau pemasangan, pemprosesan, penyimpanan, pengangkutan dan pengagihan barangan.
2. Industri mesti memulakan operasi dalam tempoh tiga tahun dari tarikh tanah mula tertakluk kepada kategori itu, dan setiap bangunan mesti dijaga dalam keadaan baik.
3. Bangunan tidak boleh dirobohkan, diubah atau dibesarkan tanpa kebenaran bertulis pihak berkuasa yang berkenaan.

Syarat ini terpakai setakat ia tidak bercanggah dengan syarat nyata pada hakmilik.

Syarat nyata dan sekatan kepentingan

Di bawah seksyen 120, negeri boleh mengenakan syarat nyata (contohnya jenis industri yang dibenarkan) dan sekatan kepentingan, iaitu had ke atas kuasa pemilik untuk berurusniaga seperti pindah milik, pajakan atau gadaian. Kedua-duanya mesti dicatat pada hakmilik. Jika kategori atau syarat tidak sesuai, seksyen 124 membenarkan pemilik memohon kepada negeri untuk menukarnya. Lihat panduan penukaran tanah kepada perindustrian.

Selamatkah membeli kilang berhakmilik HS(D)?

Seksyen 176(2) menyatakan hakmilik sementara memberi pemilik hak yang sama dari segala segi seperti hakmilik tetap, kecuali sempadannya sementara dan tanah tidak boleh dipecah sempadan, dipecah bahagian atau dicantum. Anda masih boleh membeli, memindah milik, memajak atau menggadaikannya. Oleh sebab keluasan tanah juga sementara, perjanjian jual beli patut menyatakan cara pelarasan jika keluasan selepas ukur halus berbeza.

Penukaran QT kepada FT di Selangor

Menurut PTG Selangor, penukaran hakmilik sementara kepada hakmilik tetap diuruskan oleh Unit Flying Squad. Selepas tanah diukur dan pelan diperakui diluluskan oleh Pengarah Ukur, pemilik boleh memohon di Unit Pendaftaran Pejabat Tanah dan Daerah berkenaan. HS(D) kepada GRN atau PN dipungut di Unit QTFT PTG Selangor (Tingkat 2, Bangunan SSAAS) secara temu janji, dengan talian semakan 03-5544 7154 / 7510 / 7517. HS(M) kepada GM atau PM diuruskan terus dengan Pejabat Tanah dan Daerah.

Senarai semak PTG Selangor:

1. Hakmilik sementara (HSD/HSM) yang asal.
2. Salinan resit cukai tanah tahun semasa yang telah dijelaskan.
3. Dua salinan kad pengenalan pemungut.
4. Surat kebenaran tuan tanah jika diambil oleh wakil atau tuan tanah lebih daripada seorang.
5. Jika tanah digadai, hanya wakil pemegang gadaian boleh mengambilnya dengan surat kebenaran.
6. Cop syarikat jika berkaitan.
7. Sijil kematian jika pemilik telah meninggal dunia.
8. Bayaran Notis Borang 5F sebanyak RM20.

Di mana membuat carian hakmilik?

Menurut JKPTG, carian rasmi bagi hakmilik HSM, GM dan PM dibeli di Pejabat Tanah Daerah, manakala bagi HSD, GRN dan PN di PTG negeri. Carian menunjukkan pemilik, kategori, syarat nyata, sekatan kepentingan, gadaian, kaveat dan pajakan berdaftar. Selepas hakmilik disahkan bersih, pindah milik didaftarkan dengan Memorandum of Transfer (Borang 14A).

Apa bezanya hakmilik kilang berbanding rumah?

• Kategori mesti Perusahaan, bukan Bangunan atau Pertanian.
• Syarat mula operasi dalam tiga tahun dan kebenaran untuk membesarkan bangunan tidak wujud bagi tanah kediaman.
• Keluasan binaan yang dibenarkan tidak tertera pada hakmilik; ia datang daripada rancangan tempatan. Lihat maksud nisbah plot.
• Di bawah seksyen 433B, bukan warganegara atau syarikat asing memerlukan kelulusan terdahulu Pihak Berkuasa Negeri bagi kebanyakan urusniaga tanah.
• Bagi unit kilang berstrata, pastikan hakmilik strata telah dikeluarkan.

Panduan ini menerangkan undang-undang secara umum dan bukan nasihat guaman; minta peguam anda menyemak hakmilik bagi urus niaga anda.

Soalan Lazim

Apakah jenis-jenis hakmilik tanah di Malaysia?

Ada hakmilik tetap dan hakmilik sementara. Hakmilik tetap terdiri daripada hakmilik Pendaftar (Geran, Pajakan Negeri) di PTG dan hakmilik Pejabat Tanah (Geran Mukim, Pajakan Mukim) di Pejabat Daerah dan Tanah, serta hakmilik strata. Hakmilik sementara ialah HS(D) dan HS(M).

Apakah maksud land title dalam bahasa Melayu?

Land title dalam bahasa Melayu ialah hakmilik tanah, dan ramai menyebutnya "geran". Sebenarnya geran hanyalah satu jenis hakmilik, iaitu pemberian selama-lamanya. Hakmilik pajakan dipanggil pajakan, dan hakmilik yang belum diukur dipanggil hakmilik sementara.

Apakah beza Geran dan Pajakan Negeri?

Geran (GRN) ialah pegangan selama-lamanya atau pegangan bebas. Pajakan Negeri (PN) ialah pajakan kerajaan negeri untuk tempoh tertentu, tidak melebihi 99 tahun. Kedua-duanya hakmilik Pendaftar di PTG negeri.

Apakah maksud HS(D) pada hakmilik?

HS(D) ialah Hakmilik Sementara Daftar yang disimpan di PTG negeri. Ia memberi hak yang sama seperti hakmilik tetap, tetapi sempadannya sementara dan tanah tidak boleh dipecah sempadan. Kemudian ia ditukar kepada GRN atau PN.

Bolehkah kilang HS(D) digadaikan kepada bank?

Kanun Tanah Negara membenarkan tanah berhakmilik sementara digadaikan kerana haknya sama dengan hakmilik tetap. Sama ada bank memberi pinjaman dan dengan syarat apa ialah keputusan bank sendiri. Tanya bank dan peguam lebih awal.

Apakah yang patut tertera pada hakmilik kilang?

Kategori kegunaan tanah sepatutnya Perusahaan. Kemudian baca syarat nyata untuk jenis industri yang dibenarkan, dan semak sebarang sekatan kepentingan seperti kebenaran negeri untuk pindah milik atau gadaian.

FactoryHub komited membantu setiap pelanggan mencari kilang atau gudang yang sesuai. Untuk menyemak hakmilik sebelum membuat tawaran, hubungi Peter Tan (REN 12771) di 016-666 6872.