Contoh Perjanjian Sewa Malaysia: Format Standard, Klausa dan Tambahan untuk Kilang

Intipati Utama

• Tiada templat perjanjian sewa rasmi kerajaan yang berkuat kuasa di Malaysia. Rang Undang-undang Sewaan Kediaman masih dimuktamadkan oleh KPKT (Bernama, 4 Ogos 2026) dan ia untuk rumah kediaman, bukan kilang atau gudang.
• Di bawah Kanun Tanah Negara, penyewaan sehingga tiga tahun boleh dibuat secara bertulis dalam apa jua bentuk atau secara lisan (seksyen 213). Pajakan melebihi tiga tahun ialah pajakan berdaftar menggunakan Borang 15A (seksyen 221).
• Format yang baik: pihak, mukadimah, jadual terma utama, pemberian dan tempoh, sewa dan deposit, waad penyewa dan tuan rumah, pembaharuan, kemungkiran dan penamatan, penyerahan semula, klausa am, tandatangan dan lampiran.
• Perjanjian sewa kilang atau gudang perlu klausa tambahan: kegunaan industri yang dibenarkan, bekalan elektrik, beban lantai, sijil bomba, pengubahsuaian dan pemulihan semula, serta cukai perkhidmatan atas sewa.
• Setemkan perjanjian dalam 30 hari melalui MyTax. Bagi perjanjian yang ditandatangani mulai 2025, duti ialah RM1, RM3, RM5 atau RM7 bagi setiap RM250 sewa tahunan mengikut tempoh (Akta Kewangan 2024, seksyen 27).

Ramai mencari "contoh perjanjian sewa" atau "format perjanjian sewa Malaysia" kerana mahu dokumen yang boleh diisi dan ditandatangani. Panduan ini menyusun strukturnya klausa demi klausa dan menerangkan apa yang berubah apabila premis itu kilang atau gudang. Ini maklumat umum, bukan nasihat undang-undang atau cukai: minta peguam menyemak perjanjian akhir.

Adakah perjanjian sewa standard di Malaysia?

Tidak ada. Tiada borang statutori yang wajib digunakan. KPKT masih memuktamadkan Rang Undang-undang Sewaan Kediaman dan kerajaan menyatakan tiada rancangan kawalan sewa seluruh negara (Bernama). Cadangan "Perjanjian Sewaan Standard" yang meliputi tempoh, deposit, sewa, penyelenggaraan, utiliti, notis penamatan dan pembaharuan sedang dibincangkan di bawah undang-undang kediaman itu (Bernama, 14 Ogos 2026), tetapi belum berkuat kuasa.

Seksyen 223 Kanun Tanah Negara membenarkan tuan tanah memberi penyewaan sehingga tiga tahun secara lisan atau melalui surat cara bertulis dalam apa jua bentuk. Maka sebarang templat "standard" hanyalah dokumen persendirian. Yang penting, templat itu meliputi urus niaga anda dengan betul.

Garis tiga tahun

Seksyen 213(3) menyatakan penyewaan yang tidak didaftar tidak mengikat pembeli atau pemegang gadaian kemudian, kecuali ia dilindungi oleh endorsan pada dokumen hakmilik daftar sebelum urusan itu. Penyewa kilang yang membuat pengubahsuaian besar perlu bertanya kepada peguam tentang perlindungan ini.

Apakah format perjanjian sewa yang lengkap?

Contoh klausa sewa

"Penyewa hendaklah membayar sewa bulanan seperti dalam Jadual secara pendahuluan pada atau sebelum hari [7] setiap bulan, tanpa potongan, melalui pindahan bank ke akaun yang dinamakan secara bertulis oleh Tuan Rumah."

Contoh klausa kegunaan (versi kilang)

"Penyewa hanya boleh menggunakan premis sebagai [kilang industri ringan bagi pengeluaran ____ berserta pejabat dan stor sampingan] dan hendaklah atas kosnya sendiri mendapatkan semua lesen dan kelulusan yang diperlukan."

Apa yang perlu ditambah untuk kilang atau gudang?

1. Kegunaan dan kelulusan. Kaitkan kegunaan dengan syarat hakmilik dan kebenaran PBT, dan nyatakan siapa memohon lesen perniagaan.
2. Bekalan elektrik. Rekodkan bekalan sedia ada dalam ampere atau kVA dan siapa menanggung kos naik taraf. Gunakan kalkulator kuasa kilang untuk menganggar keperluan mesin.
3. Beban lantai. Penyewa bertanggungjawab atas kerosakan akibat beban berlebihan.
4. Sijil bomba. Siapa memegang dan memperbaharui sijil kebakaran jika diperlukan, dan siapa menyelenggara sprinkler serta penggera.
5. Pengubahsuaian dan pemulihan. Mezanin, partition dan kren memerlukan izin tuan rumah dan selalunya kelulusan PBT.
6. Cukai perkhidmatan. Mulai 1 Januari 2026, cukai perkhidmatan atas sewaan atau pajakan diturunkan daripada 8% kepada 6%, dan had jualan tahunan penyewa PMKS yang dikecualikan dinaikkan daripada RM1 juta kepada RM1.5 juta (Kementerian Kewangan).

Berapa lama tempoh sewa kilang dan berapa sewanya?

Dalam transaksi berdaftar JPPH bagi Selangor dan Kuala Lumpur, terdapat 2,487 penyewaan kilang berdaftar dalam 24 bulan, dengan sewa median RM1.54 psf sebulan, lazimnya RM1.02 hingga RM2.24 psf sebulan, dan tempoh lazim 24 bulan. Ini rekod berdaftar yang ada setakat ini, bukan semua penyewaan di pasaran. Tempoh 2 atau 3 tahun dengan opsyen pembaharuan mengekalkan perjanjian sebagai penyewaan; jika perlukan jaminan lebih lama, pajakan berdaftar Borang 15A ialah laluan yang betul.

Bagaimana menyetem perjanjian sewa dan berapa kosnya?

1. Persetujui terma dalam surat tawaran, kemudian isi jadual templat.
2. Kedua-dua pihak menandatangani dengan saksi.
3. Setemkan dalam 30 hari dari tarikh ditandatangani (LHDN). Mulai 1 Januari 2026, perjanjian sewa berada dalam Fasa 1 Sistem Taksir Sendiri Duti Setem: perlu nombor pengenalan cukai, log masuk MyTax, muat naik surat cara, isi borang, taksir sendiri, bayar dan simpan rekod selama 7 tahun (LHDN). Lihat panduan duti setem LHDN online.

Contoh: kilang teres pada sewa median berdaftar RM3,700 sebulan bersamaan RM44,400 setahun, iaitu 178 unit RM250. Tempoh 2 tahun: 178 x RM3 = RM534. Kira sendiri dengan kalkulator duti setem sewa. Penalti lewat setem ialah RM50 atau 10% duti terkurang (yang lebih tinggi) dalam 3 bulan selepas tarikh akhir, dan RM100 atau 20% selepas itu.

Kesilapan biasa dengan templat percuma

• Menggunakan templat kondominium untuk kilang.
• Membiarkan klausa kegunaan kosong.
• Menandatangani "penyewaan" 5 atau 6 tahun tanpa pajakan berdaftar.
• Tidak menyebut cukai perkhidmatan.
• Tidak menyemak sama ada penandatangan ialah pemilik berdaftar.
• Terlepas tarikh akhir setem 30 hari.

Soalan Lazim

Apakah perjanjian sewa standard?

Ia istilah biasa untuk perjanjian sedia ada yang mengandungi klausa lazim seperti pihak, premis, tempoh, sewa, deposit, tanggungjawab, pembaharuan dan penamatan. Di Malaysia tiada versi rasmi kerajaan yang berkuat kuasa. Perjanjian Sewaan Standard sedang dibincangkan di bawah cadangan Akta Sewaan Kediaman, khusus untuk rumah.

Bolehkah saya menulis perjanjian sewa sendiri?

Boleh. Kanun Tanah Negara membenarkan penyewaan sehingga tiga tahun dibuat dalam apa jua bentuk bertulis atau secara lisan. Namun bagi kilang atau gudang, jumlah wang dan risikonya besar, jadi minta peguam menyemaknya.

Di mana boleh muat turun contoh perjanjian sewa?

Banyak templat tersebar dalam talian, tetapi tiada satu pun borang rasmi. Gunakan sebagai titik mula sahaja, semak dengan senarai klausa dalam panduan ini dan tambah klausa industri jika premis ialah kilang atau gudang.

Bagaimana setem perjanjian sewa pada 2026?

Log masuk MyTax dan gunakan e-Duti Setem di bawah Sistem Taksir Sendiri Duti Setem yang meliputi perjanjian sewa mulai 1 Januari 2026. Muat naik perjanjian, taksir duti pada RM1, RM3, RM5 atau RM7 bagi setiap RM250 sewa tahunan, dan bayar dalam 30 hari.

Perlukah perjanjian sewa melebihi 3 tahun didaftarkan?

Sewaan melebihi tiga tahun ialah pajakan di bawah seksyen 221 Kanun Tanah Negara dan dibuat dalam Borang 15A untuk didaftarkan di pejabat tanah. Penyewaan tiga tahun ke bawah tidak perlu didaftar tetapi mungkin tidak mengikat pembeli kemudian tanpa endorsan pada hakmilik.

Adakah SST dikenakan atas sewa kilang?

Cukai perkhidmatan dikenakan atas sewaan premis bukan kediaman oleh tuan rumah berdaftar. Kadarnya 6% mulai 1 Januari 2026, dan penyewa PMKS dengan jualan tahunan sehingga RM1.5 juta dikecualikan. Nyatakan dalam perjanjian sama ada sewa termasuk atau tidak termasuk cukai ini.

FactoryHub komited membantu setiap pelanggan mencari kilang atau gudang yang sesuai. Hubungi Peter Tan (REN 12771) di 016-666 6872 atau Jason Low (PEA 1478) di 012-288 1834, atau lihat kilang untuk disewa di Klang.