Surat Ikatan Penyerahhakan (Deed of Assignment) di Malaysia: Membeli Kilang Sebelum Hakmilik Dikeluarkan

Intipati Utama

• Surat ikatan penyerahhakan (deed of assignment, DOA) memindahkan hak anda di bawah perjanjian jual beli apabila hakmilik individu atau strata kilang belum dikeluarkan; memorandum pindah milik (MOT) digunakan selepas hakmilik wujud.
• HASiL mengenakan duti ad valorem yang sama seperti pindah milik ke atas penyerahhakan atas jualan: 1% bagi RM100,000 pertama, 2% sehingga RM500,000, 3% sehingga RM1,000,000 dan 4% selebihnya, dibayar pembeli.
• Syarikat asing dan bukan warganegara membayar 4% ke atas keseluruhan harga di bawah butiran 32(aa).
• Bank yang memberi pinjaman sebelum hakmilik dikeluarkan mengambil penyerahhakan secara sekuriti ke atas hak SPA, dan memberi surat ikatan penyerahhakan semula apabila pinjaman selesai.
• Risiko utama: rantaian penyerahhakan yang tidak lengkap, syarat persetujuan pemaju, dan menunggu lama untuk hakmilik.

Panduan ini maklumat umum, bukan nasihat undang-undang: peguam hartanah anda menyediakan dan menyemak dokumen.

Apakah surat ikatan penyerahhakan?

Ia surat cara bertulis di mana satu pihak (penyerah hak) memindahkan hak dan kepentingannya kepada pihak lain (penerima serah hak). Dalam hartanah, ia cara pembeli mengambil alih hak penjual ke atas hartanah yang belum mempunyai hakmilik sendiri, dengan menggantikan tempat penjual di bawah perjanjian jual beli asal dengan pemaju atau pemilik tanah. Panduan hakmilik strata vs individu menerangkan hakmilik induk.

Bila DOA digunakan berbanding MOT?

Templat sekuriti CIMB menyatakan syaratnya: hakmilik berasingan atau hakmilik strata belum dikeluarkan, jadi peminjam menyerahhakkan semua hak di bawah SPA kepada bank (CIMB).

Berapakah duti setem bagi DOA?

Garis panduan HASiL menyatakan perjanjian bagi penjualan atau penyerahhakan apa-apa kepentingan atas harta dikenakan duti ad valorem sebagai surat cara pemindahhakan atas jualan di bawah butiran 32, dan menyenaraikan deed of assignment sebagai contoh (HASiL). Kadar butiran 32(a): RM1 bagi setiap RM100 untuk RM100,000 pertama, RM2 sehingga RM500,000, RM3 sehingga RM1,000,000 dan RM4 selebihnya. Bagi syarikat asing atau bukan warganegara, RM4 bagi setiap RM100 ke atas keseluruhan nilai. Pembeli membayar duti. Gunakan kalkulator fi guaman dan duti setem untuk anggaran.

Bagaimana pinjaman bank tanpa hakmilik?

Tanpa hakmilik, bank tidak boleh mendaftar gadaian, jadi ia mengambil penyerahhakan mutlak hak SPA sebagai sekuriti. Apabila pinjaman selesai, bank menandatangani surat ikatan penyerahhakan semula; borang UOB misalnya menyerahhakkan semula semua hak di bawah perjanjian jualan kepada peminjam (UOB).

Apakah risikonya?

• Rantaian penyerahhakan tidak lengkap: setiap pemilik selepas pembeli pertama mesti ada DOA bersetem daripada pemilik sebelumnya.
• Syarat persetujuan: sesetengah SPA memerlukan persetujuan bertulis pemaju dan fi pentadbiran.
• Menunggu hakmilik: tanpa hakmilik, sesetengah bank memberi pinjaman lebih rendah.
• Kelulusan: DOA memindahkan hak kontrak, bukan kelulusan; semak CCC, kegunaan dan cukai.

Jika anda membeli unit jualan semula melalui DOA dengan pinjaman baharu, peguam anda menyelaraskan tiga langkah: penyerahhakan kepada bank anda, penyerahhakan semula oleh bank penjual semasa penebusan, dan persetujuan pemaju jika SPA asal memerlukannya. Minta SPA asal dan setiap DOA sejak itu, semuanya bersetem, sebelum membayar deposit. Tanya juga pemaju atau badan pengurusan tentang status permohonan hakmilik strata atau pecah sempadan, kerana tempoh menunggu mempengaruhi pinjaman dan jualan semula.

Dokumen yang perlu disediakan

SPA asal, semua DOA bersetem mengikut urutan, pengesahan pemaju tentang pembeli berdaftar semasa, carian hakmilik induk dan status permohonan strata, penyata penebusan dan dokumen penyerahhakan semula bank penjual, serta CCC dan resit cukai. Lihat juga taman perindustrian untuk kilang yang sudah berhakmilik.

Soalan Lazim

Apakah tujuan surat ikatan penyerahhakan?

Ia memindahkan hak penjual di bawah perjanjian jual beli asal kepada pembeli apabila hartanah belum mempunyai hakmilik berasingan, sehingga hakmilik dikeluarkan dan dipindahkan.

Apakah beza DOA dan MOT?

MOT (Borang 14A) memindahkan hakmilik berdaftar di pejabat tanah. DOA memindahkan hak kontrak di bawah SPA apabila hakmilik belum wujud.

Berapakah duti setem bagi DOA?

Sama seperti pindah milik di bawah butiran 32: 1% bagi RM100,000 pertama, 2% sehingga RM500,000, 3% sehingga RM1,000,000 dan 4% selebihnya, atau 4% penuh bagi pembeli asing.

Perlukah DOA didaftarkan?

Ia tidak didaftarkan di pejabat tanah kerana tiada hakmilik berasingan, tetapi mesti disetem dan pemaju perlu dimaklumkan atau memberi persetujuan jika SPA memerlukannya.

Bolehkah mendapat pinjaman bagi kilang tanpa hakmilik?

Ya, banyak bank memberi pinjaman berdasarkan penyerahhakan hak SPA dan memberi surat ikatan penyerahhakan semula selepas pinjaman selesai.

FactoryHub komited membantu setiap pelanggan mencari kilang atau gudang yang sesuai. Untuk bantuan membeli kilang, hubungi Peter Tan (REN 12771) di 016-666 6872.