Kilang Dijual di Shah Alam 2026: Elaun Modal Yang Boleh Dituntut Pembeli
Membeli kilang di Shah Alam, Klang atau Kapar pada 2026? Bahagian bangunan layak untuk Elaun Bangunan Industri (10% awal dan 3% tahunan), tanah tidak layak, dan ACA Belanjawan 2026 (20% awal, 40% tahunan) hanya untuk jentera buatan tempatan dan ICT, bukan bangunan. Belanjawan 2027 mencadangkan ACA dilanjutkan hingga 2030. Contoh pengiraan, harga pasaran dan langkah pembelian. Hubungi 016-666 6872.
Ingin membeli atau menyewa kilang?
- Peter TanREN 12771 · 016-666 6872
Intipati Utama
- Apabila anda membeli kilang, bahagian bangunan daripada harga layak untuk Elaun Bangunan Industri (IBA): elaun permulaan 10% ditambah elaun tahunan 3% setiap tahun, di bawah Jadual 3 Akta Cukai Pendapatan 1967 (perenggan 12 dan 16). Tanah tidak pernah layak (perenggan 70).
- Elaun Modal Dipercepat (ACA) Belanjawan 2026, iaitu 20% awal ditambah 40% tahunan, meliputi jentera yang dibeli terus daripada pengeluar tempatan, peralatan ICT dan perisian, bukan bangunan. Belanjawan 2027 yang dibentangkan pada 9 Oktober 2026 mencadangkan ACA dilanjutkan daripada 31 Disember 2026 hingga 31 Disember 2030, tertakluk kepada Akta Kewangan.
- Shah Alam kekal sebagai hab perindustrian utama dengan akses terus ke NKVE, ELITE dan Lebuhraya Persekutuan. Tiada tarikh akhir cukai bagi bangunan itu sendiri, jadi pilih lokasi dan unit mengikut keperluan perniagaan, kemudian rancang tuntutan IBA dan jentera.
- Harga jualan dan sewa di Lembah Klang berbeza mengikut lokasi dan spesifikasi: kilang sesebuah berdaftar JPPH di Selangor dan KL dijual pada median RM10.72 juta, atau RM277 sekaki persegi tanah, dan sewaan kilang berdaftar mencatat sewa median RM1.52 psf sebulan; tanah perindustrian berdaftar dijual pada median RM69 sekaki persegi tanah.
- Minta nilai tanah dan bangunan diasingkan dalam SPA dan rancang untuk memegang kilang sekurang-kurangnya dua tahun (perenggan 71). Hubungi 016-666 6872 untuk berbincang tentang kilang Shah Alam yang sesuai dengan bajet anda.
Apa yang Berlaku? Garis Masa Elaun Modal untuk 2026
Belanjawan 2026 Malaysia, yang dibentangkan pada 10 Oktober 2025, memperkenalkan Elaun Modal Dipercepat (ACA) sebanyak 20% elaun awal dan 40% elaun tahunan ke atas perbelanjaan modal layak yang ditanggung dari 11 Oktober 2025 hingga 31 Disember 2026. Menurut Ucapan Belanjawan 2026, Lampiran 21, ia meliputi empat perkara sahaja: jentera berat serta loji dan jentera am yang diperoleh secara langsung daripada pengeluar tempatan, peralatan ICT dan pakej perisian komputer, serta fi pembangunan perisian khusus (customised). Bangunan perindustrian tidak termasuk. Ucapan Belanjawan 2027 pada 9 Oktober 2026 mencadangkan ACA bagi loji dan jentera tempatan serta peralatan dan perisian ICT dilanjutkan hingga 31 Disember 2030; ia hanya berkuat kuasa selepas Akta Kewangan diluluskan.
Bangunan kilang yang anda beli dituntut di bawah Elaun Bangunan Industri biasa, yang tidak berubah: 10% pada tahun perbelanjaan ditanggung ditambah 3% setahun, jadi kos dihapus kira dalam kira-kira 30 tahun taksiran. Panduan Elaun Bangunan Industri (IBA) kami menerangkan peraturannya dengan lengkap.
| Apa yang anda bayar | Peraturan | Elaun Awal | Elaun Tahunan | Tuntutan Tahun Pertama (atas kos layak RM1J) |
|---|---|---|---|---|
| Bangunan kilang (IBA) | Jadual 3, perenggan 12 dan 16 | 10% | 3% | 13% (RM130,000) |
| Loji dan jentera am, kadar biasa | Ketetapan Umum 12/2014 | 20% | 14% | 34% (RM340,000) |
| Jentera dibeli terus daripada pengeluar tempatan, atau ICT, di bawah ACA Belanjawan 2026 | Belanjawan 2026, Lampiran 21 | 20% | 40% | 60% (RM600,000), baki RM400,000 pada tahun kedua |
| Tanah | Jadual 3, perenggan 70 | Tiada | Tiada | RM0 |
Sumber: Akta Cukai Pendapatan 1967, Jadual 3; LHDN Ketetapan Umum No. 3/2018 dan Ketetapan Umum No. 12/2014; Ucapan Belanjawan 2026, Lampiran 21.
Elaun dipercepat mengubah bila anda menuntut, bukan berapa banyak: sepanjang hayatnya, jentera RM1 juta dihapus kira sepenuhnya di bawah mana-mana kadar, tetapi ACA melakukannya dalam dua tahun dan bukan kira-kira enam tahun.
Kesan ke atas Pemilik Kilang di Shah Alam, Klang & Kapar
Kenapa Shah Alam?
Shah Alam adalah ibu negeri Selangor dan salah satu koridor perindustrian paling mantap di Malaysia. Taman perindustrian utama termasuk:
- Seksyen 15, 25, 26, 27, 28, 32, Campuran kilang sesebuah, berkembar dan berangkai.
- Kawasan Perindustrian Kota Kemuning, Hab berkembang untuk pembuatan ringan dan logistik.
- Hicom Industrial Park, Industri berat, berhampiran lebuh raya ELITE.
Membeli kilang untuk dijual di Shah Alam pada tahun 2026 memberi anda:
- Ketersambungan lebuh raya terus ke NKVE (Lebuhraya Koridor Utara Lembah Klang), ELITE (Linkedua), Lebuhraya Persekutuan, dan Lebuhraya Shah Alam-KLIA yang akan datang.
- Kedekatan dengan Pelabuhan Klang (~25 km) dan Lapangan Terbang Subang (~15 km), mengurangkan kos logistik.
- Akses kepada tenaga kerja mahir daripada populasi Lembah Klang yang melebihi 8 juta.
Seberapa Pantas Anda Boleh Tuntut?
Andaikan sebuah syarikat membeli kilang di Seksyen 25, Shah Alam dengan harga RM3.5 juta dan terus menggunakannya untuk pembuatan. SPA mengasingkan harga, dan bahagian bangunan, termasuk bahagiannya daripada yuran guaman dan duti setem, berjumlah RM2.5 juta. Baki RM1 juta ialah tanah dan tidak mendapat sebarang elaun.
- IBA atas bangunan, tahun 1: Awal RM250,000 (10%) + Tahunan RM75,000 (3%) = RM325,000.
- IBA dari tahun 2: RM75,000 setahun sehingga RM2.5 juta dituntut sepenuhnya, kira-kira 30 tahun taksiran keseluruhannya.
- Kesan cukai pada kadar syarikat 24%: kira-kira RM78,000 kurang cukai pada tahun 1 dan kira-kira RM18,000 setahun selepas itu, dengan syarat syarikat mempunyai pendapatan perniagaan yang mencukupi untuk menyerap elaun tersebut.
Andaikan juga syarikat membelanjakan RM500,000 untuk jentera pengeluaran baharu yang dibeli terus daripada pengeluar Malaysia pada 2026:
- ACA Belanjawan 2026: Awal RM100,000 + Tahunan RM200,000 = RM300,000 pada tahun 1, dan baki RM200,000 pada tahun 2. Ini bermakna kira-kira RM72,000 kurang cukai pada tahun 1 dan RM48,000 pada tahun 2.
- Kadar loji biasa (20% + 14%): RM170,000 pada tahun 1, kira-kira RM40,800 kurang cukai, dengan baki diagihkan pada tahun-tahun berikutnya.
Dalam kedua-dua kes, jumlah cukai yang dijimatkan atas jentera itu kira-kira RM120,000 (24% daripada RM500,000); ACA hanya mempercepatkannya. Jentera yang datang bersama kilang terpakai, dibeli daripada pemilik terdahulu, tidak diperoleh daripada pengeluar tempatan, jadi lazimnya tertakluk kepada kadar loji biasa. Minta item sebegini disenaraikan dan dinilai berasingan dalam SPA.
Nota: Penjimatan cukai bergantung kepada keuntungan syarikat anda, kadar cukainya (kadar PKS lebih rendah bagi RM600,000 pendapatan pertama) dan potongan lain. Minta ejen cukai mengesahkan pengiraan sebelum anda memfailkan.
Konteks Pasaran: Klang dan Kapar
Klang (termasuk Meru, Pandamaran, Bukit Raja) kekal sebagai alternatif kos lebih rendah berbanding Shah Alam, dengan kilang lama dan tanah perindustrian. Kapar menawarkan plot lebih besar dan taman perindustrian baru muncul seperti LCH Industrial Park. Peraturan elaun modal adalah sama di seluruh Malaysia: IBA atas bangunan dan ACA atas jentera layak tidak bergantung pada lokasi. Jadi sama ada anda membeli di Shah Alam, Klang, atau Kapar, bandingkan harga, spesifikasi dan logistik, kerana layanan cukainya sama.
Apa yang Perlu Anda Lakukan Sekarang: Pelan Tindakan 5 Langkah untuk Pembeli 2026
Langkah 1: Sahkan Kelayakan
Pastikan hartanah layak sebagai bangunan industri di bawah Jadual 3 Akta Cukai Pendapatan 1967. Ini termasuk:
- Kilang, kilang pemprosesan dan bengkel yang digunakan untuk pembuatan atau pemprosesan.
- Bangunan simpanan dalam kawasan yang sama dengan kilang anda, gudang yang perniagaannya menyewakan ruang simpanan kepada orang awam, dan gudang yang digunakan semata-mata untuk barangan eksport atau barangan import untuk diproses dan dieksport semula.
- Bangunan yang digunakan untuk penyelidikan dan pembangunan yang diluluskan.
Pejabat, bilik pameran dan kedai tidak layak. Pejabat di dalam kilang masih dikira jika kosnya tidak melebihi satu persepuluh daripada keseluruhan bangunan (perenggan 66).
Langkah 2: Kenal Pasti Lokasi Sasaran Anda
Fokus pada kilang siap huni atau binaan baharu yang hampir siap yang memenuhi keperluan kuasa elektrik, ketinggian siling dan beban lantai anda. IBA bermula apabila bangunan digunakan, atau akan digunakan, sebagai bangunan industri, jadi masa yang penting ialah tarikh anda berpindah masuk, bukan tarikh akhir kerajaan. Lihat penyenaraian kami:
- Kilang untuk dijual di Shah Alam
- Tanah perindustrian untuk dijual Selangor
- Kilang untuk disewa di Shah Alam, jika anda lebih suka menyewa sambil merancang pembelian.
Langkah 3: Jalankan Analisis Elaun Modal
Bekerja dengan perunding cukai untuk menganggarkan:
- Perbelanjaan bangunan layak (bahagian bangunan daripada harga ditambah bahagiannya daripada yuran guaman dan duti setem, tidak termasuk tanah). Jika SPA tidak mengasingkan tanah dan bangunan, LHDN menjangkakan penilaian daripada JPPH atau penilai profesional.
- Loji dan jentera yang termasuk dalam pembelian, yang mendapat elaun loji dan bukan IBA.
- Baki perbelanjaan selepas elaun awal dan tahunan.
- Caj pengimbangan atau elaun pengimbangan jika anda menjual kilang kemudian.
Langkah 4: Dapatkan Pembiayaan
Kadar Dasar Semalaman (OPR) Bank Negara Malaysia kini pada 2.75% (setakat Mac 2026). Banyak bank menawarkan pinjaman hartanah perindustrian khas dengan margin sehingga 85%. Hubungi broker gadai janji atau jurubank anda untuk pra-kelulusan pinjaman sebelum membuat tawaran.
Langkah 5: Rancang Masa Tuntutan dan Pegang Sekurang-kurangnya Dua Tahun
Bagi bangunan yang dibeli, perbelanjaan layak dianggap ditanggung apabila harga kena dibayar. Elaun awal diberi bagi tahun taksiran itu jika anda memiliki bangunan dan ia digunakan, atau akan digunakan, sebagai bangunan industri pada akhir tempoh asas; elaun tahunan diberi bagi setiap tahun ia digunakan. Di bawah perenggan 71, aset yang dipegang kurang daripada dua tahun kehilangan elaunnya, jadi rancang untuk menyimpan kilang sekurang-kurangnya selama itu.
Tinjauan Pasaran: Hartanah Perindustrian di Lembah Klang, 2026-2027
Menurut JPPH (Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta) dan data urus niaga Shah Alam kami, pasaran hartanah perindustrian Lembah Klang mengalami:
- Permintaan meningkat untuk kilang moden berspesifikasi tinggi disebabkan kemasukan syarikat multinasional dan projek pusat data.
- Bekalan ketat kilang sesebuah di lokasi utama (Shah Alam, Bukit Raja, Bandar Baru Bangi).
- Perubahan sewa: sewaan berdaftar JPPH di Selangor dan KL, taman dan jenis yang sama, tahun ke tahun: sewa kilang teres +6% (18 taman), kilang sesebuah +27% (8 taman).
Indikator Harga Biasa (Suku Pertama 2026)
| Jenis Hartanah | Harga Jualan Berdaftar (psf tanah) | Sewa Median Berdaftar (psf/bulan) |
|---|---|---|
| Kilang Sesebuah (Shah Alam) | RM310 | RM1.55 |
| Kilang Berangkai (Klang) | RM422 | RM1.44 |
| Tanah Perindustrian (Kapar) | RM95 | Tidak berkenaan |
| Gudang Logistik (Bukit Raja) | RM130 (median gudang Klang & Pelabuhan Klang) | Tiada data sewa berdaftar |
Sumber: harga jualan: pindah milik berdaftar JPPH, median 24 bulan hingga Julai 2026; sewa: sewaan berdaftar JPPH, median 24 bulan hingga Julai 2026.
Soalan Lazim (FAQ)
1. Adakah elaun bangunan terpakai jika saya membeli kilang sedia ada atau hanya bangunan baharu?
Kedua-duanya. Sejak tahun taksiran 2005, perbelanjaan layak bagi bangunan industri yang dibeli ialah harga belian anda sendiri bagi bahagian bangunan, sama ada anda membeli daripada pemaju atau pemilik terdahulu, dan anda tidak mewarisi baki perbelanjaan penjual. Kadarnya ialah IBA biasa, 10% awal dan 3% tahunan. ACA 20% + 40% Belanjawan 2026 tidak terpakai kepada bangunan, sama ada baharu atau terpakai.
2. Bolehkah saya menuntut elaun jika saya menyewa kilang dan bukan membeli?
Penyewa tidak boleh menuntut IBA atas bangunan tuan tanah, kerana hanya pemilik boleh menuntutnya. Tetapi penyewa boleh menuntut elaun modal atas jentera dan peralatan yang dibelinya sendiri, termasuk ACA jika jentera itu dibeli terus daripada pengeluar tempatan atau ia peralatan ICT, serta IBA atas tambahan atau pengubahsuaian yang dibiayainya sendiri dan digunakan sebagai bangunan industri. Sewa pula boleh ditolak sebagai perbelanjaan perniagaan.
3. Bagaimana jika saya menjual kilang sebelum tempoh elaun tamat?
Penjualan dibandingkan dengan baki perbelanjaan. Jika bahagian bangunan daripada harga jualan melebihi baki itu, caj pengimbangan ditambah kepada pendapatan, tetapi tidak melebihi jumlah elaun yang telah dituntut; jika kurang, anda mendapat elaun pengimbangan. Jika anda menjual dalam tempoh dua tahun, elaun yang telah diberi ditarik balik (perenggan 71). Runding dengan perunding cukai.
4. Adakah tanah perindustrian layak untuk elaun modal?
Tidak. Perenggan 70 mengecualikan bahagian harga yang berkaitan dengan tanah, termasuk yuran guaman dan duti setem bagi tanah. Namun, kos membina bangunan industri di atas tanah perindustrian layak untuk IBA (10% awal dan 3% tahunan), dan perbelanjaan itu dianggap ditanggung pada tarikh pembinaan siap.
5. Apakah dokumen yang diperlukan untuk menuntut IBA?
LHDN tidak mengeluarkan sijil kelayakan bangunan industri. Anda perlu menyimpan:
- SPA yang menyatakan nilai tanah dan bangunan, atau laporan penilaian JPPH atau penilai profesional.
- Sijil duti setem, invois dan resit yuran guaman.
- Rekod tarikh harga kena dibayar dan tarikh bangunan mula digunakan, serta CCC dan pelan yang diluluskan jika anda membina atau membesarkan bangunan.
6. Adakah elaun ini terpakai untuk kilang di luar Selangor?
Ya. IBA dan ACA adalah peraturan cukai nasional di bawah Akta Cukai Pendapatan 1967, bukan terhad kepada Selangor. Anda boleh menuntutnya untuk kilang di mana-mana negeri di Malaysia selagi syaratnya dipenuhi.
Kesimpulan: Rancang Tuntutan Elaun Modal Sebelum Menandatangani SPA
Elaun Bangunan Industri membolehkan syarikat menolak bahagian bangunan daripada pembelian kilang pada kadar 10% pada tahun pertama dan 3% setahun selepas itu, manakala ACA Belanjawan 2026 mempercepatkan elaun atas jentera buatan tempatan dan ICT. Kedua-duanya tidak meliputi tanah. Shah Alam kekal sebagai lokasi utama, dan pilihan di Klang, Kapar serta kawasan lain mendapat layanan cukai yang sama. Langkah pertama anda: kenal pasti hartanah, dapatkan pengasingan nilai tanah dan bangunan, dan minta ejen cukai menyemak pengiraan sebelum anda menandatangani.
Hubungi kami untuk senarai kilang terkini dan maklumat spesifikasi setiap unit yang anda pertimbangkan.
📞 Hubungi 016-666 6872 untuk senarai kilang terkini di Shah Alam, Klang dan Kapar.
Kilang dan Gudang di Pelabuhan Klang
Senarai langsung lengkap dengan kuasa, ketinggian siling dan beban lantai setiap unit:
Tag
Fokus pada penyelidikan dan transaksi hartanah perindustrian Malaysia, merangkumi koridor utama Lembah Klang dan Nilai. Setiap artikel berdasarkan data transaksi dan maklumat ejen berlesen.
Semua artikel oleh Peter Tan →