Nilai工厂出售与出租：2025年买家与投资者完整指南

为何Nilai是2025年马来西亚最具战略性的工业中心

Nilai已迅速崛起成为森美兰州首要的工业目的地,为寻求替代日益昂贵的巴生谷市场的企业提供无与伦比的价值。Nilai位于吉隆坡以南仅50公里,战略性地靠近KLIA,这个蓬勃发展的城镇提供从紧凑型联排厂房到广阔独立制造设施的一切。

无论您是在寻找Nilai出租工厂还是准备购买工业房产,这份综合指南涵盖了所有主要工业区,包括Nilai 3、Nilai 7、XME商业园、阿拉伯马来西亚工业园、Hamilton工业园和Nilai Spring工业园。

战略位置优势:为何全球公司选择Nilai

Nilai的卓越连通性使其成为本地中小企业和跨国公司的磁石:

• KLIA近距离:通过ELITE高速公路15-20分钟到达KLIA和KLIA2 - 非常适合进出口业务
• 高速公路网络:直接连接PLUS、LEKAS和ELITE高速公路,通往吉隆坡、芙蓉和柔佛
• 港口连通性:60-90分钟到达巴生港(马来西亚最大港口)和波德申
• 物流基础设施:靠近Nilai内陆港,实现高效货物处理
• 劳动力可用性:来自周边城镇的大量劳动力,包括Nilai大学和INTI国际大学校园
• 马来西亚愿景谷2.0:国家发展走廊的一部分,即将建设高铁连接

Nilai主要工业园完整指南

1. Nilai 3工业园(Kawasan Perindustrian Nilai 3)

概览:Nilai最古老和最成熟的工业区之一,以Nilai 3批发中心和工业设施而闻名。

厂房类型与价格:

• 联排厂房: 3,000-7,200平方尺 | 租金:RM 8,000-15,000/月 | 售价:RM 150万-330万
• 半独立厂房: 6,000-12,200平方尺 | 租金:RM 12,000-20,000/月 | 售价:RM 250万-500万
• 独立厂房: 15,000-100,000+平方尺 | 租金:RM 30,000-120,000/月 | 售价:RM 700万-7800万

主要特点:土地面积25,000-348,000平方尺 | 天花板高度30-40英尺 | 供电200-1,200安培 | 永久地契 | 地板承重2-3吨/平方米

主要租户: ShopeeXpress配送中心、Thoyyib制药、MK窗帘总部、各类物流和制造公司

2. Nilai 7工业园(Kawasan Perindustrian Nilai 7)

概览:采用A级规格设计的现代工业园,配备重型桥式起重机和先进安全系统。

厂房规格:

• 1.5层联排厂房:土地:30英尺 x 100英尺 | 建筑:不等 | 租金:RM 11,000-35,000/月
• 半独立厂房:建筑:21,000平方尺 | 土地:35,000平方尺 | 租金:RM 35,000/月
• 天花板高度: 36-40英尺 - 非常适合高货架系统
• 供电: 300-1,000安培(适合重型机械)
• 特殊功能: 35吨桥式起重机、10吨起重机、喷淋系统、烟雾探测器

可达性:距Nilai收费站(PLUS高速公路)5分钟 | 距Pajam收费站(LEKAS高速公路)15分钟

设施: 24小时保安 | 祈祷室 | 咖啡厅 | 培训设施

3. XME商业园(Nilai Impian) - 双威达产业开发

概览: Nilai首个占地69.72英亩的高级管理工业园,通过门禁保安设定工业卓越新标准。

厂房选择:

• 半独立厂房:土地:8,964-13,142平方尺 | 建筑:6,355-6,457平方尺 | 租金:RM 12,000-17,000/月 | 售价:RM 330万-360万
• 独立厂房:土地:11,942-36,152平方尺 | 建筑:7,162-16,969平方尺 | 租金:RM 42,000+/月 | 售价:RM 400万-700万
• 3层厂房:建筑:6,457平方尺(3,600平方尺厂房 + 2层办公室) | 租金:RM 12,000/月

高级功能:

• 永久地契
• 150-200安培供电(可升级)
• 30英尺天花板高度
• 门禁保安并配备闭路电视监控
• 门禁卡和屏障门系统
• 毗邻14英亩湖畔花园
• 24小时保安和围栏
• 太阳能电板兼容性
• 雨水收集系统

XME商业园2期:新阶段仅有37个独家单位,从Nilai收费站广场高度可见

4. Hamilton工业园(Hamilton Nilai City) - 双威达产业开发

概览:马来西亚愿景谷2.0的首个规划工业城镇,提供混合工业发展以满足多样化业务需求。

主要亮点:

• 国家发展走廊的一部分
• 配备环保功能的现代基础设施
• 太阳能电板兼容性
• 宽敞的装卸区
• 灵活的办公空间
• 优秀的高速公路网络连接

5. 阿拉伯马来西亚工业园(AMIP)

概览:成立于1991年,这个占地400英亩的成熟工业园位于森美兰-雪兰莪边界,包含约200个单位。

厂房类型与价格:

• 销售价格范围: RM 220万 - RM 795万
• 租金范围: RM 12,000 - RM 120,000/月
• 建筑面积:从6,000-15,000平方尺起
• 地契:永久

设施:公用事业中心 | 多功能厅 | 会议室 | 商务中心 | 停车场 | 24小时保安

房产类型:双层商业店铺、厂房和仓库,适用于轻型到中型工业用途

6. Nilai Spring工业园(Kawasan Perindustrian Nilai Spring)

概览:不断发展的工业区,非常适合轻型和中型工业活动,如物流、仓储、食品加工和组装工作。

战略优势:

• 距KLIA、布城和PLUS高速公路仅几分钟
• 提供永久地契土地选择
• 受益于KLIA航空城开发
• 靠近东海岸铁路线(ECRL)开发
• 强大的劳动力资源
• 预期长期基础设施升级

厂房规模与类型:从小到大

小型厂房(适合初创企业和中小企业)

联排厂房

• 尺寸: 3,000-7,500平方尺建筑 | 5,000-15,000平方尺土地
• 租金: RM 8,000-15,000/月
• 购买: RM 120万-300万
• 最适合:轻型制造、组装、电商履行、小规模生产
• 典型规格:天花板20-25英尺,100-200安培,共用墙

中型厂房(成长型企业)

半独立厂房

• 尺寸: 6,000-15,000平方尺建筑 | 10,000-35,000平方尺土地
• 租金: RM 12,000-35,000/月
• 购买: RM 250万-800万
• 最适合:中型制造、仓储、配送中心、物流中心
• 典型规格:天花板28-40英尺,150-300安培,一侧额外土地

大型厂房(企业和重工业)

独立厂房与工业用地

• 尺寸: 20,000-100,000+平方尺建筑 | 1-8英亩土地
• 租金: RM 35,000-120,000+/月
• 购买: RM 800万-7800万+
• 最适合:大规模制造、重工业、食品加工厂、跨国运营
• 典型规格:天花板30-40英尺,400-2,000安培,可提供重工业分区

成本优势:为何Nilai比巴生谷提供更好的投资回报率

投资潜力与2025年市场趋势

强劲租赁需求驱动因素

• 电商繁荣:来自Shopee、Lazada和其他物流运营商的需求不断增长
• 中国+1战略:制造商从中国多元化选择马来西亚
• 供应链转移:中美贸易紧张推动外国直接投资流向马来西亚
• KLIA航空城开发:大规模航空航天和物流中心开发
• 高铁连接:即将建设的高速铁路增强区域连通性

资本增值潜力

Nilai的工业房地产价值在过去十年中显示出每年5-8%的稳定增长,像XME商业园这样的高级管理园区更获得更高的溢价。

租金收益分析

• 小型厂房:毛租金收益率5-6%
• 中型厂房:毛租金收益率5.5-7%
• 大型设施:毛租金收益率6-8%
• 定制建造项目:长期租约的毛租金收益率7-9%

Nilai的主要行业与企业租户

Nilai拥有从轻型制造到重工业运营的多样化行业:

• 物流与电商: ShopeeXpress、物流运营商、履行中心
• 制造业:顶级手套、SKF轴承工业、Schuts马来西亚
• 油漆与化学品:佐敦油漆马来西亚、Sika化学
• 电子: TDK马来西亚、日立运输系统马来西亚
• 制药: Thoyyib制药
• 食品加工:各类冷藏和食品制造设施
• 汽车:汽车维修设施、零部件制造
• 纺织与家具: MK窗帘总部、纺织制造商

购买或租赁时需考虑的关键因素

分区与土地分类

• 轻工业:适合清洁运营、组装、轻型制造
• 中型工业:最常见类别,允许中等机械使用
• 重工业:允许高功率运营、重型机械(在Nilai 7等特定区域可用)

供电要求

• 100-200安培:轻型制造、小型运营、带仓库的办公室
• 300-600安培:中型制造、机械运营、食品加工
• 800-2,000安培:重工业、大规模制造、高功率设备

天花板高度考虑

• 20-25英尺:基本存储、轻型制造
• 28-32英尺:标准仓储、中等货架系统
• 35-40英尺:高湾仓储、桥式起重机操作、高货架

地板承重能力

• 1-2吨/平方米:轻型存储、办公室
• 2-3吨/平方米:标准仓储、中等存储
• 3-5吨/平方米:重型存储、机械、汽车运营

逐步购买流程

1. 确定需求:确定规模、规格、预算和业务需求
2. 选择位置:根据行业类型和可达性需求选择工业园
3. 看房:检查多个房产,检查基础设施和状况
4. 尽职调查:验证土地所有权、分区、开发商资质和法律合规性
5. 财务规划:获得融资,计算包括装修和设置在内的总成本
6. 谈判:讨论价格、付款条件和包含的设备
7. 法律文件:聘请律师,审查买卖协议
8. 融资批准:向银行提交文件,等待贷款批准(通常2-3个月)
9. 最终付款与交接:完成付款,接收钥匙和适用证书
10. 装修与设置:根据业务需求定制设施

工业房地产融资选择

商业房地产贷款

• 贷款期限:最长30年
• 融资比例: 70-80%(首套房) | 60-70%(后续房产)
• 利率:年利率5.0-6.5%(截至2025年)
• 锁定期:通常3-5年

中小企业融资计划

• 中小企业公司计划:符合条件的中小企业补贴利率
• 国家银行计划:制造业特别项目
• 开发商融资:一些开发项目提供有吸引力的开发商融资套餐

租户的租赁考虑

典型租赁条款

• 租赁期限: 1-3年标准 | 较大设施3-9年
• 保证金: 2-3个月租金 + 1个月公用事业押金
• 租金递增:每3年5-10%
• 维护费:一些管理园区每月收取RM 0.20-0.50 psf

需预算的额外成本

• 公用事业押金(国能、水务、Indah Water)
• 装修和改造成本
• 消防安全合规和设备
• 装卸湾和坞式升降机安装
• 办公室隔断和设施
• 标识和外部品牌

Nilai的便利设施与基础设施

商业设施

• Nilai 3批发中心 - 该地区最大的批发中心
• Mydin、Tesco、Giant大卖场
• Nilai Square购物中心
• 银行设施和ATM
• 加油站(国油、Shell、Caltex)

教育机构

• Nilai大学
• INTI国际大学
• 马来西亚伊斯兰科学大学
• Manipal国际大学
• 各类技术和职业学院

交通

• KTM通勤Nilai站
• 多条连接吉隆坡和芙蓉的巴士路线
• 出租车和电召服务广泛可用
• PLUS高速公路Nilai收费站
• LEKAS高速公路Pajam收费站

未来发展与增长前景

马来西亚愿景谷2.0

Nilai是这个国家发展走廊的关键组成部分,预计在未来十年将获得数十亿基础设施投资,包括:

• KLIA航空城 - 大规模航空航天和物流开发
• 高速铁路连接(恢复时)
• 升级的道路网络和交汇处
• 增强的公共交通
• 智慧城市基础设施

即将开发的工业项目

• XME商业园2期(双威达) - 37个独家单位
• Aero Hub工业 - 新的1.5层联排厂房
• 多个私人工业用地开发
• 现有工业园的扩建

为何选择与FactoryHub.my合作

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• 已验证房源:所有房产均经准确性和可用性验证
• 灵活搜索:按规模、价格、位置和规格筛选

结论:在Nilai工业市场做出正确选择

Nilai为寻求具有出色连通性的经济高效工业设施的投资者和企业提供了卓越机遇。从适合初创企业的小型联排厂房到适合跨国运营的大型独立设施,Nilai多样化的工业园满足各种业务需求。

与巴生谷相比成本更低,靠近KLIA的战略位置,强大的基础设施,以及与马来西亚愿景谷2.0相关的有前景增长预期,Nilai代表了当今马来西亚最佳工业房地产投资之一。

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