马来西亚工业地产出售:2026 买家完整指南

核心要点

• 马来西亚工业地产分五类产品:连排工厂、半独立式工厂、独立式工厂、仓库和工业用地,各自的买家画像、融资条件和转手逻辑都不同。
• FactoryHub 目前在吉隆坡、雪兰莪与森美兰挂售 950 多个工业房源,集中在巴生港口带、莎阿南和雪邦、汝来一带的南部走廊。
• 买工业地产的流程与住宅不同:先核对分区与执照匹配、电力与楼板承重,再谈价格;贷款成数也普遍更低。
• 预算要算到标价之外:印花税、律师费、估价费,以及可能的 TNB 电力升级或环保合规成本。
• 最快的筛选路径是"规格先行":先定死安培、楼板承重、净高和地块大小,再比较走廊。

无论你是不想再帮房东打工的自用业主,还是从住宅升级过来的投资者,在马来西亚买工业地产,准备越充分回报越大。本指南走完全程:产品类型、地段、流程、融资,以及避免昂贵意外的检查项。

五类产品

1. 连排工厂:入场成本最低,两侧共墙,轻型规格,中小企业的第一间厂。详见连排工厂出售指南。
2. 半独立式工厂:独立地契和货场,一面共墙,扩张期中小企业的选择。详见半独立式工厂出售指南。
3. 独立式工厂:独占地块,货场、楼板承重和私密性都最大;浏览莎阿南独立式工厂。
4. 仓库:为仓储和吞吐而生,供应最深的在港口边;看巴生港口在售仓库。
5. 工业用地:定制厂房和土地储备的选择;看雪兰莪在售工业用地。

在哪里买

选地段先是货运和用工问题,然后才是价格问题:

• 巴生港口带(巴生港口、Pulau Indah、Kapar、Meru):集装箱物流和出口制造,全马供应最深。
• 莎阿南与雪州中部:高端物流和总部级设施。
• 北部走廊(双溪毛糯、万挠、Puncak Alam):更新的厂房、更好的性价比,还在巴生谷内。
• 南部走廊(雪邦、汝来、万津):KLIA 和 IDRISS 周边的增长区,以 NCT Smart Industrial Park 等新型管理式园区为代表。
• 东部走廊(巴拉贡、士毛月):服务市区的产业和价格实惠的永久地契新盘。

完整的分走廊地图见吉隆坡与雪兰莪工业区完整指南。

购买流程分步走

1. 定规格:安培、楼板承重、净高、货场和地块大小、分区等级。参考按技术规格找厂房指南。
2. 核对执照:先确认你的制造执照和 DOE 要求与地块分区匹配,再去看房。
3. 筛选与实地看房:对照走廊页面的实时开价,至少比较三个单位。
4. 提前锁定融资:工业贷款成数通常 70% 至 85%,低于住宅;谈价前先拿到原则性批复。详见工业地产贷款指南。
5. 出价、买卖合约与尽调:查册、土地用途条件、产权负担;老单位加做结构与电力检测。
6. 交割与装修:把 TNB 升级周期和装修审批算进搬迁时间表。

标价之外的成本

• 印花税:按阶梯税率计算的过户税。
• 律师费:买卖合约和贷款合约两笔,用律师费计算器估算。
• 估价费与贷款手续费。
• 升级成本:TNB 增容、地面、阁楼和合规改造,往往比表面新旧更重要。

常见问题

在马来西亚投资工业地产靠谱吗?

供应链转移、电商物流和数据中心建设持续支撑巴生谷的工业需求。租户是企业,租约更长(通常 2 至 3 年起),收益率普遍不输住宅;代价是单笔金额更大、转手时买家池更小。

外国人能买马来西亚工业地产吗?

可以,但需州政府批准,且各州有不同的最低购买价门槛。很多外资制造商选择先租后买,或通过马来西亚注册实体持有;架构问题请找专业律师。

银行给工业地产多少贷款成数?

企业买家通常 70% 至 85%,年限常见 20 至 25 年。中小企业融资计划和自用可以改善条件。工业地产贷款指南有完整算法和月供计算器。

该买厂还是继续租厂?

要灵活性和轻现金流就租;有 5 年以上经营确定性、想把租金变成自己的资产就买。决定前用房贷计算器把两笔账都算一遍。

我们帮买家在全市场筛选:单一对接人,co-broke 覆盖所有房源,按规格匹配通常几小时内给结果。电话或 WhatsApp 联系 Peter Tan(REN 12771):016-6666 872,微信:peterindustrial,或从雪兰莪在售工业地产开始浏览。