Cara Menyewa Kilang di Malaysia: 7 Langkah dan 22 Perkara Perlu Disemak Sebelum Menyewa
Cara menyewa kilang atau gudang di Malaysia dalam tujuh langkah, dengan senarai semak 22 perkara sebelum menyewa: kegunaan tanah, risiko KTK, CCC, bomba, bekalan TNB, beban lantai, banjir, JAS, Akta 446, deposit, SST 6% dan duti setem.
Ingin membeli atau menyewa kilang?
- Peter TanREN 12771 · 016-666 6872
Intipati Utama
- Menyewa kilang di Malaysia melibatkan tujuh langkah: tulis spesifikasi, senarai pendek dan lawat, semak bangunan dan dokumen, tandatangani surat tawaran, bayar deposit, tandatangani dan setemkan perjanjian sewa, kemudian ambil alih unit dengan rekod keadaan.
- Sebelum menandatangani, semak 22 perkara dalam empat kumpulan: kegunaan sah (kategori tanah, zon, status KTK, CCC), keselamatan dan lesen (perakuan bomba, lesen PBT, JAS, Akta 446), spesifikasi bangunan (ampere TNB, beban lantai, ketinggian bersih, tempat memunggah, laluan lori, sejarah banjir) dan terma sewa.
- Kilang di atas tanah pertanian yang belum ditukar syarat ialah KTK. Selangor merekodkan 6,690 KTK di atas 5,352 lot pada Oktober 2024, dan program pemutihannya berjalan hingga 31 Disember 2027.
- Bekalan voltan rendah TNB terhad sehingga 1,000 kVA kehendak maksimum; di atas paras itu anda perlukan 11kV atau lebih dengan pencawang. Minta surat kelulusan dan bil TNB, bukan sekadar melihat papan suis.
- Pakej biasa ialah deposit sekuriti 2 bulan, deposit utiliti 1 bulan dan sewa pendahuluan 1 bulan: RM120,000 bagi sewa RM30,000 sebulan, sebelum duti setem dan cukai perkhidmatan.
- Sewa dikenakan cukai perkhidmatan 6% mulai 1 Januari 2026, dan duti setem perjanjian sewa ialah RM1 hingga RM7 bagi setiap RM250 sewa tahunan ikut tempoh, dibayar oleh penyewa.
- Penanda aras berdaftar: JPPH merekod 2,487 sewaan kilang di Selangor dan KL dalam 24 bulan hingga Ogos 2026, dengan median sewa RM1.54 sekaki persegi sebulan dan tempoh lazim 24 bulan, jadi sebut harga yang jauh berbeza perlu ada sebabnya.
Bagaimana cara menyewa kilang di Malaysia, dan apa yang perlu disemak dahulu? Tetapkan keperluan elektrik, ruang dan memunggah, lawat unit berdasarkan keperluan itu, kemudian sahkan kegunaan sah (kategori tanah, zon, CCC atau CF, tiada isu KTK), perakuan bomba dan lesen PBT untuk aktiviti anda, serta bekalan TNB, beban lantai, ketinggian bersih dan rekod banjir sebelum menandatangani surat tawaran. Selepas itu bayar deposit biasa 2 + 1 + 1 bulan, setemkan perjanjian sewa dalam 30 hari dan rekod keadaan unit semasa serahan. Unit murah yang tidak boleh dilesenkan atau tidak cukup kuasa tidak bernilai kepada penyewa.
Cara menyewa kilang di Malaysia: 7 langkah
- Tulis keperluan operasi anda. Bekalan kuasa TNB dalam ampere, ketinggian siling, beban lantai, ruang memunggah, laman dan akses treler, serta kegunaan tanah yang diperlukan aktiviti anda (industri ringan, sederhana atau berat).
- Senarai pendek dan lawati. Bandingkan unit berdasarkan spesifikasi itu, bukan sewa sahaja. Ejen yang bekerjasama (co-broke) boleh menunjukkan unit yang dipasarkan oleh ejen lain juga.
- Semak bangunan dan dokumen. Gunakan senarai semak 22 perkara di bawah: carian tanah, kegunaan tanah dan kelulusan PBT untuk aktiviti anda, CCC, perakuan bomba, bekalan TNB sebenar, spesifikasi fizikal dan sejarah banjir.
- Persetujui syarat dan tandatangani surat tawaran. Sewa, deposit, tempoh tenansi, opsyen pembaharuan, pembaikan, pemulihan asal dan sebarang kerja ubah suai oleh pemilik. Deposit cengkeram (earnest deposit) biasanya dibayar pada peringkat ini.
- Bayar deposit. Pakej biasa ialah deposit sekuriti dua bulan, deposit utiliti sebulan dan sewa sebulan dibayar lebih awal. Pemilik selalunya meminta lebih apabila penyewa menggunakan banyak air atau elektrik, menjalankan proses yang kotor atau mencemarkan, ialah syarikat baharu atau kecil, atau syarikat asing; apabila pemilik menanggung kerja ubah suai seperti bekalan tiga fasa, pejabat, kren atau pengukuhan lantai; apabila jentera berat atau beban tinggi boleh merosakkan lantai; apabila perniagaan menyimpan barang mudah terbakar, bahan kimia, bateri atau resin plastik; apabila CTOS atau CCRIS menunjukkan hutang tertunggak atau kes mahkamah; dan apabila unit dilengkapi peralatan seperti bilik sejuk, kren, lif barang atau pencawang elektrik. Syarikat besar atau tersenarai kadangkala boleh berunding untuk deposit lebih rendah.
- Tandatangani dan setemkan perjanjian tenansi. Perjanjian mesti disetemkan dalam 30 hari, dan penyewa menanggung duti setem melainkan dipersetujui sebaliknya. Jika pemilik mengenakan SST, cukai perkhidmatan 6% ditambah kepada sewa. Kadar dan contoh pengiraan ada dalam bahagian 11.
- Ambil alih unit. Buat pemeriksaan bersama dengan pemilik, rekod keadaan dengan gambar bertarikh dan bacaan meter, dan terima semua kunci. Rekod inilah yang menentukan pemulangan deposit secara adil apabila anda keluar.
Apa yang perlu disemak sebelum menyewa kilang atau gudang
Semakan di bawah disusun mengikut susunan masalah menjadi mahal: kegunaan sah dahulu, kemudian keselamatan dan lesen, spesifikasi bangunan, dan akhir sekali terma sewa.
1. Kegunaan sah: kategori tanah, zon dan risiko KTK
Kategori tanah dan syarat nyata dalam geran
Di bawah seksyen 52 Kanun Tanah Negara (Akta 828), tanah beri milik dibahagikan kepada tiga kategori kegunaan: pertanian, bangunan atau perusahaan. Geran juga mencatat syarat nyata, contohnya "Perusahaan" atau "Kilang", yang menyatakan kegunaan tanah itu. Kilang sepatutnya berada di atas tanah perusahaan, atau tanah yang kategori dan syaratnya telah diubah oleh kerajaan negeri di bawah seksyen 124.
Cara menyemak: minta salinan geran dan buat carian rasmi di pejabat tanah. Carian itu menunjukkan pemilik berdaftar, kategori, syarat nyata, gadaian kepada bank, kaveat dan sekatan kepentingan.
Zon dalam rancangan tempatan
Rancangan Tempatan PBT menetapkan setiap lot sebagai zon industri ringan, sederhana atau berat, dan proses anda mesti sepadan dengan zon itu. Barisan penyaduran atau kitar semula plastik sukar dilesenkan di zon industri ringan. Semak zon dengan jabatan perancangan PBT: MBSA di Shah Alam, MBDK di Klang, MBSJ di Subang Jaya dan Puchong, MBPJ di Petaling Jaya.
KTK: kilang di atas tanah pertanian
KTK (kilang tanpa kebenaran) ialah kilang yang dibina di atas tanah pertanian tanpa tukar syarat atau kelulusan perancangan. Selangor menjalankan program pematuhan untuk premis ini dari 1 September 2024 hingga 31 Disember 2027. Pemilik perlu memohon selewat-lewatnya 31 Disember 2025 atau dalam tempoh 12 bulan selepas menerima Notis 7A di bawah seksyen 128 Kanun Tanah Negara. Jika tidak, tanah itu boleh dirampas. Penyewa KTK tidak boleh mendapat lesen kilang biasa dan boleh kehilangan premis di tengah tempoh sewa. Panduan kami tentang program KTK Selangor dan Notis 7A menerangkan cara mengenal pastinya.
Tanda bahaya: geran pertanian, sewa yang jauh lebih rendah daripada kadar biasa kawasan itu, atau tuan rumah yang berkata lesen "boleh diuruskan kemudian".
2. CCC atau CF, dan pelan lulus berbanding bangunan sebenar
Setiap kilang perlu ada bukti bahawa bangunan itu siap mengikut pelan yang diluluskan. Sejak April 2007, bukti itu ialah Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC) yang diperakui oleh orang utama yang mengemukakan pelan. Bangunan lama pula mempunyai Sijil Layak Menduduki (CF) yang dikeluarkan oleh PBT. Penjelasan kami tentang CCC menerangkan perbezaannya.
Sijil itu hanya meliputi apa yang diluluskan, jadi bandingkan pelan bangunan lulus dengan unit sebenar:
- Sambungan dan kanopi: halaman berbumbung atau sambungan sisi yang ditambah kemudian perlu kelulusan sendiri.
- Lantai mezanin dan pejabat: mezanin tanpa kelulusan menjejaskan beban lantai, laluan keluar kecemasan dan lesen.
- Tukar kegunaan: bangunan yang diluluskan sebagai gudang mungkin perlu kelulusan baharu untuk barisan pengeluaran.
Tanda bahaya: tiada CCC atau CF, atau bangunan jauh lebih besar daripada pelan lulus.
3. Lesen perniagaan dan kegunaan yang dibenarkan untuk aktiviti anda
Lesen PBT (lesen premis atau lesen perniagaan) dikeluarkan kepada penghuni, bukan tuan rumah, untuk aktiviti tertentu. PBT biasanya meminta geran, CCC atau CF dan surat sokongan bomba sebelum lesen dikeluarkan. Sebelum menandatangani, sahkan dengan PBT bahawa aktiviti anda (pemprosesan makanan, simpanan bahan kimia, percetakan, kitar semula) boleh dilesenkan di alamat itu. Sesetengah aktiviti juga memerlukan kelulusan JAS atau lesen pengilangan; semak dengan agensi berkenaan.
Tanda bahaya: penyewa terdahulu menjalankan aktiviti lain dan tuan rumah tidak dapat menunjukkan sebarang lesen yang pernah dikeluarkan untuk premis itu.
4. Sijil bomba dan Jabatan Bomba
Di bawah seksyen 28 Akta Perkhidmatan Bomba 1988 (Akta 341), premis yang ditetapkan mesti mempunyai perakuan bomba, dan perakuan itu perlu diperbaharui setiap tahun. Sama ada sesebuah kilang atau gudang tergolong sebagai premis yang ditetapkan bergantung pada kegunaan dan saiznya di bawah Perintah Perkhidmatan Bomba (Premis Ditetapkan). Tanya pejabat bomba setempat tentang unit itu.
Perkara yang perlu disemak di tapak:
- Perakuan bomba semasa dan tarikh tamatnya, jika premis itu ditetapkan.
- Sistem pemercik, gelung hos, pili bomba, panel penggera dan alat pemadam api, dengan tag servis yang masih sah.
- Pintu dan laluan keluar kecemasan yang tidak dihalang oleh rak atau sekatan.
- Sama ada barang anda menaikkan risiko kebakaran: rak tinggi, plastik, pelarut atau bateri litium mungkin memerlukan standard pemercik yang lebih tinggi.
Tanda bahaya: perakuan tamat tempoh, injap pemercik ditutup, atau tuan rumah yang berkata perakuan bomba "tidak perlu" tanpa bertanya kepada bomba.
5. Bekalan elektrik: ampere, kehendak maksimum dan pencawang
Bekalan elektrik ialah spesifikasi yang tidak boleh dibaiki dengan cepat selepas menandatangani. TNB mengelaskan bekalan seperti berikut:
| Bekalan TNB | Julat kehendak maksimum | Kegunaan biasa |
|---|---|---|
| 415V tiga fasa, meter terus | Sehingga 72 kVA (100A) | Kilang teres kecil, pemasangan ringan |
| 400/230V meter CT (voltan rendah) | Sehingga 1,000 kVA | Kebanyakan kilang berkembar dan banglo |
| 11kV | 1,000 hingga 5,000 kVA | Kilang besar dengan pencawang sendiri |
| 22kV | 1,000 hingga 10,000 kVA | Kilang besar (hanya di sebahagian Johor dan Perak) |
| 33kV | 5,000 hingga 25,000 kVA | Industri sangat berat |
Sumber: pengelasan bekalan TNB. Pada 415V tiga fasa, 1,000A bersamaan kira-kira 700 kVA.
Untuk menyemak bekalan, minta surat kelulusan bekalan TNB (kapasiti diluluskan, iaitu angka yang paling penting) dan bil TNB (kehendak maksimum yang direkodkan), dan periksa pemutus litar masuk utama di tapak.
Jika anda perlukan lebih, Buku Panduan Permohonan Bekalan Elektrik TNB menetapkan bahawa permohonan bagi beban melebihi 100A mesti dibuat oleh jurutera perunding elektrik berdaftar dengan Lembaga Jurutera. Pencawang baharu pula memerlukan tanah pencawang diserahkan kepada TNB melalui pindah milik atau pajakan pada nilai nominal RM10. Persetujuan bertulis perlu menyatakan siapa membayar naik taraf dan siapa memiliki peralatan apabila sewa tamat. Kira beban anda dengan kalkulator kuasa kilang, dan rujuk panduan ampere TNB kami untuk angka biasa mengikut industri.
Tanda bahaya: iklan yang menonjolkan papan suis besar tetapi tiada kelulusan bekalan, atau kehendak maksimum dalam bil jauh lebih rendah daripada keperluan anda tanpa pelan naik taraf.
6. Beban lantai, ketinggian bersih, tempat memunggah dan laluan lori
Beban lantai
Minta beban reka bentuk lantai daripada lukisan struktur atau jurutera tuan rumah, biasanya dalam kN/m². Bandingkan dengan mesin paling berat, beban kaki rak dan beban roda forklift menggunakan kalkulator beban lantai. Tingkat atas dan mezanin biasanya jauh lebih lemah daripada papak tingkat bawah, dan papak yang retak atau ditampal menunjukkan beban berlebihan.
Ketinggian bersih
Iklan sering menyebut ketinggian puncak bumbung. Yang penting ialah ketinggian bersih di bawah halangan paling rendah (rasuk, paip pemercik, lampu, rel kren). Ukur sendiri dan pastikan rak, jangkauan forklift dan jarak bebas pemercik muat.
Tempat memunggah dan dock leveller
Kira tempat memunggah, ukur pintu, dan uji setiap dock leveller dan pintu gulung di hadapan tuan rumah. Sahkan siapa yang menyelenggaranya. Jika anda memerlukan ketinggian, kuasa atau pintu tertentu, alat cari kilang ikut spesifikasi menapis unit berdasarkan angka ini.
Laluan lori dan ruang membelok
Pandu laluan treler kontena 40 kaki dari jalan masuk, melalui pintu pagar hingga ke ruang membelok. Semak had berat jalan dan kawasan perumahan yang dihadkan untuk lori oleh PBT.
Tanda bahaya: treler terpaksa mengundur masuk dari jalan awam, atau papak lantai retak luas di tempat penyewa lama meletakkan mesin berat.
7. Saliran, sejarah banjir dan bekalan air
Semak longkang dan aras jalan; kilang yang lebih rendah daripada jalan dinaiki air dahulu. Tanya jiran tentang banjir lepas, cari kesan air pada dinding dan papan suis, dan semak kawasan itu di portal maklumat banjir awam JPS. Panduan risiko banjir kawasan perindustrian Selangor menerangkan kesan sejarah banjir terhadap insurans.
Bagi proses yang banyak menggunakan air, semak saiz meter dan tekanan, dan pastikan semua tunggakan utiliti dijelaskan sebelum serahan.
Tanda bahaya: kesan air di atas paras lantai, papan suis dipasang di aras lantai, atau syarikat insurans yang enggan memberi perlindungan banjir untuk alamat itu.
8. Keperluan JAS untuk proses anda
Peraturan alam sekitar terikat kepada aktiviti anda, jadi ia tanggungjawab penyewa:
- Buangan terjadual: di bawah Peraturan-Peraturan Kualiti Alam Sekeliling (Buangan Terjadual) 2005, penjana buangan mesti memaklumkan JAS tentang kategori dan kuantiti baharu dalam tempoh 30 hari selepas buangan dijana. Buangan boleh disimpan di tapak sehingga 180 hari, dan tidak lebih 20 tan boleh dikumpul tanpa kelulusan JAS.
- Efluen perindustrian: Peraturan-Peraturan Kualiti Alam Sekeliling (Efluen Perindustrian) 2009 mewajibkan pemberitahuan bertulis kepada JAS sebelum kerja yang mewujudkan punca pelepasan efluen baharu atau mengubah sistem rawatan.
- Pelepasan udara: dandang, ketuhar dan peralatan pembakaran bahan api lain tertakluk kepada peraturan udara bersih yang berasingan. Semak pemberitahuan yang diperlukan dengan pejabat JAS negeri sebelum memasang apa-apa.
Tanda bahaya: tong yang ditinggalkan, tanah tercemar atau paip yang terus masuk ke longkang monsun. Minta tuan rumah membersihkannya sebelum serahan dan rekod secara bertulis.
9. Asrama pekerja: Akta 446
Jika anda akan menempatkan pekerja, Akta Standard Minimum Perumahan, Penginapan dan Kemudahan Pekerja 1990 (Akta 446) terpakai. Selepas pindaan 2019, akta ini meliputi semua sektor pekerjaan mulai 1 September 2020. Majikan yang tidak mematuhinya boleh didenda maksimum RM50,000 bagi setiap kesalahan. Majikan memohon Perakuan Penginapan melalui portal Akta 446 JTKSM. Menyekat sebahagian kilang menjadi asrama juga memerlukan kelulusan PBT dan bomba. Baca panduan asrama Akta 446 untuk penyewa kilang sebelum merancang penginapan di tapak.
Tanda bahaya: bilik asrama sedia ada di dalam kilang tanpa kelulusan dan tanpa Perakuan Penginapan.
10. Insurans
Biasanya tuan rumah menginsuranskan bangunan terhadap kebakaran, manakala penyewa menginsuranskan stok, mesin, ubah suai (insurans semua risiko kontraktor semasa kerja ubah suai), liabiliti awam dan gangguan perniagaan. Pastikan perjanjian menyatakan siapa menginsuranskan apa, proses sebenar anda didedahkan supaya polisi tuan rumah tidak terbatal, dan perlindungan banjir boleh didapati. Lihat siapa menginsuranskan apa antara tuan rumah dan penyewa dan panduan insurans kebakaran Lulu Loke untuk apa yang polisi penyewa perlu lindungi.
11. Terma sewa: deposit, SST, duti setem, pembaikan dan pemulihan semula
Pemilikan dan kuasa
Sahkan melalui carian tanah bahawa tuan rumah ialah pemilik berdaftar, semak rekod SSM jika ia syarikat, dan tanya sama ada bank pemegang gadaian perlu memberi persetujuan. Bagi tanah pajakan, bandingkan baki tempoh dengan tempoh sewa termasuk pembaharuan. Minta peguam menyemak geran.
Deposit cengkeram, deposit dan tunggakan utiliti
Pakej deposit dan keadaan yang menyebabkan pemilik meminta lebih telah diterangkan dalam langkah 5 di atas. Dua perkara paling kerap menjadi pertikaian:
- Deposit cengkeram: dibayar bersama surat tawaran untuk menempah unit, dan biasanya dikira sebagai sebahagian deposit sekuriti atau sewa bulan pertama apabila perjanjian ditandatangani. Jika anda menarik diri, ia biasanya hangus, jadi jadikan tawaran tertakluk kepada semakan dalam panduan ini (contohnya PBT mengesahkan aktiviti anda boleh dilesenkan).
- Tunggakan utiliti: pemilik patut menjelaskan semua bil TNB, air dan pembetungan sebelum serahan. Minta bil terkini yang telah dibayar, dan jadikan milikan kosong bersyarat kepada akaun yang telah dijelaskan.
Cukai tanah dan cukai taksiran biasanya ditanggung pemilik melainkan perjanjian menyatakan sebaliknya.
Cukai perkhidmatan atas sewa
Cukai perkhidmatan atas sewaan hartanah bukan kediaman ialah 6% mulai 1 Januari 2026, turun daripada 8% bagi Julai hingga Disember 2025. Kenyataan MOF yang sama mengecualikan penyewa PKS dengan jualan tahunan sehingga RM1.5 juta, dan memberi PKS yang baru ditubuhkan pengecualian selama setahun dari tarikh pendaftaran. Tanya tuan rumah sama ada SST dikenakan dan sama ada syarikat anda layak untuk pengecualian.
Duti setem perjanjian sewa
Garis panduan duti setem LHDN menetapkan duti bagi setiap RM250 sewa tahunan atau sebahagian daripadanya:
| Tempoh sewa | Duti bagi setiap RM250 sewa tahunan | Contoh: RM30,000 sebulan (RM360,000 setahun) |
|---|---|---|
| Sehingga 1 tahun | RM1 | RM1,440 |
| Lebih 1 hingga 3 tahun | RM3 | RM4,320 |
| Lebih 3 hingga 5 tahun | RM5 | RM7,200 |
| Lebih 5 tahun | RM7 | RM10,080 |
Penyewa membayar duti bagi perjanjian asal dan tuan rumah bagi salinan pendua. Setemkan perjanjian dalam tempoh 30 hari selepas ditandatangani. Tempoh melebihi tiga tahun ialah pajakan yang juga mesti didaftarkan di pejabat tanah menggunakan Borang 15A.
Contoh pengiraan, RM30,000 sebulan, sewa 3 tahun: deposit sekuriti RM60,000 + deposit utiliti RM30,000 + sewa pendahuluan RM30,000 + duti setem RM4,320 = RM124,320, ditambah cukai perkhidmatan RM1,800 sebulan jika SST dikenakan.
Pembaikan: tuan rumah atau penyewa
| Perkara | Biasanya tuan rumah | Biasanya penyewa | Persetujuan bertulis |
|---|---|---|---|
| Bumbung, struktur, dinding luar | Ya | Bumbung bocor yang dikesan semasa serahan | |
| Longkang utama dan kerja luar | Ya | Longkang tersumbat akibat sisa penyewa | |
| Pembaikan dalaman harian | Ya | ||
| Ubah suai dan pejabat penyewa | Ya | ||
| Dock leveller, pintu gulung | Kos servis dan kerosakan | ||
| Kren atas, bilik sejuk, pencawang | Pemeriksaan tahunan dan pembaikan | ||
| Servis sistem pencegah kebakaran | Siapa bayar servis tahunan | ||
| Cukai tanah dan cukai taksiran | Ya |
Ini amalan biasa, bukan undang-undang. Perjanjian yang ditandatangani yang menentukan.
Pemulihan semula
Kebanyakan perjanjian mewajibkan unit diserahkan semula dalam keadaan asal, kecuali haus dan lusuh biasa. Rekod serahan yang ditandatangani dalam langkah 7 menjadi asas, jadi senaraikan dalam perjanjian ubah suai (pejabat, sekatan, naik taraf elektrik) yang boleh ditinggalkan.
Senarai semak boleh cetak: 22 perkara sebelum menyewa kilang atau gudang
| # | Perkara | Kenapa penting | Cara semak | Tanda bahaya |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Kategori tanah dan syarat nyata | Kegunaan perusahaan mesti dibenarkan dalam geran | Carian rasmi tanah | Geran pertanian |
| 2 | Zon rancangan tempatan | Proses mesti sepadan dengan zon ringan, sederhana atau berat | Jabatan perancangan PBT | Proses berat di zon ringan |
| 3 | Status KTK | KTK berdepan penguatkuasaan dan rampasan | Kategori geran, rekod PBT | "Lesen boleh urus kemudian" |
| 4 | CCC atau CF | Bukti bangunan siap dan diluluskan | Salinan CCC atau CF | Tiada |
| 5 | Pelan lulus berbanding binaan | Sambungan tanpa kelulusan menghalang lesen | Bandingkan pelan di tapak | Tingkat tambahan, halaman bertutup |
| 6 | Lesen PBT untuk aktiviti anda | Tidak boleh beroperasi tanpanya | Tanya PBT sebelum tandatangan | Tiada lesen pernah dikeluarkan |
| 7 | Perakuan bomba | Wajib bagi premis ditetapkan, diperbaharui setiap tahun | Perakuan dan tarikh tamat; tanya bomba | Tamat tempoh atau "tak perlu" |
| 8 | Keadaan sistem kebakaran | Mesti sepadan dengan risiko simpanan | Tag servis, uji penggera | Injap ditutup, tag lama |
| 9 | Bekalan TNB yang diluluskan | Mesin tidak boleh berjalan tanpanya | Surat kelulusan bekalan TNB | Papan suis besar, kelulusan kecil |
| 10 | Kehendak maksimum dan pencawang | Menunjukkan kapasiti sebenar dan ruang naik taraf | Bil TNB, semakan tapak | Tiada pelan naik taraf |
| 11 | Beban lantai | Beban lebih meretakkan papak | Lukisan struktur, kN/m² | Papak retak atau ditampal |
| 12 | Ketinggian bersih | Menentukan aras rak dan isipadu simpanan | Ukur ke halangan paling rendah | Hanya ketinggian puncak diberi |
| 13 | Tempat memunggah dan dock leveller | Kelancaran dan keselamatan | Kira, ukur, uji | Leveller rosak, tiada rekod servis |
| 14 | Laluan lori dan ruang membelok | Treler 40 kaki mesti boleh masuk dan membelok | Pandu laluan itu | Undur masuk dari jalan awam |
| 15 | Saliran dan sejarah banjir | Banjir menghentikan pengeluaran dan menaikkan premium | Portal JPS, jiran, kesan dinding | Kesan air, tapak rendah |
| 16 | Bekalan air | Sesetengah proses perlukan isipadu dan tekanan | Saiz meter, bil terkini | Tunggakan, tekanan rendah |
| 17 | Keperluan JAS | Peraturan buangan dan efluen terikat kepada anda | Semak dengan pejabat JAS negeri | Tong ditinggalkan, tanah tercemar |
| 18 | Asrama Akta 446 | Denda sehingga RM50,000 setiap kesalahan | Perakuan Penginapan | Asrama tanpa kelulusan |
| 19 | Insurans | Pendedahan salah boleh membatalkan tuntutan | Klausa insurans, syarikat insurans | Tiada perlindungan banjir |
| 20 | Pemilikan dan persetujuan bank | Hanya pemilik boleh memberi sewaan yang sah | Carian tanah, SSM, persetujuan bank | Nama tidak sepadan |
| 21 | Deposit, SST 6%, duti setem | Kos tunai pendahuluan dan cukai | Surat tawaran, kadar LHDN | Tunai sahaja, perjanjian tidak disetem |
| 22 | Pembaikan dan pemulihan semula | Elak pertikaian pemulangan deposit | Jadual pembaikan, rekod keadaan | Klausa kabur "penyewa baiki semua" |
Senarai semak ikut kawasan
Senarai semak di atas terpakai di seluruh Lembah Klang. Untuk perkara khusus kawasan, lihat senarai semak pemeriksaan kilang di Shah Alam, panduan Taman Perindustrian Pulau Indah dan perbandingan sewa kilang dan gudang Klang mengikut zon. Untuk membandingkan unit, lihat kilang untuk disewa di Selangor.
Sebelum menandatangani, semak juga kos dokumen: panduan perjanjian sewa kilang dan duti setem kami merangkumi kadar duti setem 2025, cukai perkhidmatan 6% atas sewa dan klausa penting dalam pajakan industri.
Keselamatan kebakaran ialah antara penghalang urus niaga paling biasa: panduan Sijil Perakuan Bomba untuk kilang dan gudang kami menerangkan premis yang memerlukannya, pembaharuan dan apa perlu disemak sebelum menandatangani.
Sebelum melantik sesiapa, pastikan mereka berdaftar: panduan menyemak ejen hartanah perindustrian (REN, PEA, REA) kami menunjukkan cara mencari dalam daftar LPPEH.
Untuk bajet penuh selain sewa atau harga, lihat panduan kos menubuhkan kilang di Malaysia kami: kos masuk, ubah suai, naik taraf kuasa, kelulusan dan kos operasi.
Soalan Lazim
Bagaimana cara menyewa kilang di Malaysia?
Tulis keperluan elektrik, ruang dan memunggah, senarai pendek dan lawat unit, kemudian semak kegunaan tanah, CCC, perakuan bomba, bekalan TNB dan spesifikasi. Tandatangani surat tawaran, bayar deposit, tandatangani dan setemkan perjanjian sewa dalam 30 hari, dan rekod keadaan unit semasa serahan.
Apa yang perlu disemak sebelum menyewa kilang atau gudang?
Semak kegunaan sah dahulu (kategori tanah, zon, status KTK, CCC atau CF), kemudian perakuan bomba, lesen PBT, bekalan TNB, beban lantai, ketinggian bersih, laluan memunggah dan sejarah banjir. Akhir sekali semak terma sewa: pemilikan, deposit, cukai perkhidmatan 6%, duti setem, pembaikan dan pemulihan semula.
Berapa deposit yang diperlukan untuk menyewa kilang di Malaysia?
Pakej biasa ialah deposit sekuriti dua bulan, deposit utiliti sebulan dan sewa sebulan dibayar lebih awal. Pemilik selalunya meminta lebih bagi pengguna air atau elektrik yang tinggi, proses kotor atau mencemar, syarikat baharu atau kecil, syarikat asing, ubah suai yang dibiayai pemilik, jentera berat, barang berisiko kebakaran, rekod CTOS atau CCRIS yang buruk, atau unit yang dilengkapi peralatan seperti bilik sejuk atau kren. Syarikat besar atau tersenarai kadangkala boleh berunding untuk deposit lebih rendah.
Siapa membayar duti setem perjanjian sewa kilang, dan adakah setem wajib?
Mengikut garis panduan LHDN, penyewa membayar bagi perjanjian asal dan pemilik bagi salinan pendua, melainkan dipersetujui sebaliknya, pada kadar RM1, RM3, RM5 atau RM7 bagi setiap RM250 sewa tahunan untuk tempoh sehingga 1, 3, 5 atau lebih 5 tahun. Setemkan dalam 30 hari selepas ditandatangani. Perjanjian yang tidak disetem tidak boleh diterima sebagai keterangan di mahkamah.
Apa berlaku jika tempoh sewa melebihi 3 tahun?
Tempoh melebihi tiga tahun ialah pajakan di bawah Kanun Tanah Negara. Selain disetem, ia mesti didaftarkan di pejabat tanah menggunakan Borang 15A. Ramai penyewa memilih tempoh lebih pendek dengan opsyen pembaharuan, jadi semak dengan peguam mana yang sesuai dengan pelaburan ubah suai anda.
Bagaimana tahu sama ada kilang itu sah untuk beroperasi?
Buat carian rasmi tanah untuk memastikan tanah itu perusahaan atau telah ditukar syarat, minta CCC atau CF dan bandingkan pelan lulus dengan bangunan sebenar. Kemudian tanya PBT sama ada aktiviti anda boleh dilesenkan di situ. Geran pertanian tanpa tukar syarat mungkin bermakna KTK.
Adakah kilang sewa perlu perakuan bomba?
Premis yang ditetapkan mesti mempunyai perakuan bomba di bawah seksyen 28 Akta Perkhidmatan Bomba 1988, yang diperbaharui setiap tahun. Sama ada sesuatu unit ditetapkan bergantung pada kegunaan dan saiznya, jadi tanya pejabat bomba setempat. PBT juga biasanya meminta surat sokongan bomba sebelum mengeluarkan lesen perniagaan.
Bolehkah saya menempatkan pekerja di kilang yang disewa?
Hanya dengan kelulusan. Majikan perlukan Perakuan Penginapan daripada JTKSM di bawah Akta 446, dan menukar ruang kilang menjadi asrama juga perlukan kelulusan PBT dan bomba. Denda boleh mencecah RM50,000 bagi setiap kesalahan.
Permit apa yang perlu disemak sebelum menyewa kilang (CCC, Bomba), dan kawasan perindustrian mana di Klang yang kurang banjir?
Minta CCC (atau CF bagi bangunan lama) dan pelan bangunan yang diluluskan, perakuan bomba jika bangunan itu premis yang ditetapkan (contohnya kilang satu tingkat berpencegah api 2,001 m2 atau lebih, diperbaharui setiap tahun), dan sahkan dengan majlis bahawa perniagaan anda boleh mendapat lesen perindustrian di alamat itu. Tiada senarai rasmi yang menyusun kawasan perindustrian Klang mengikut risiko banjir, jadi semak lot itu sendiri: aras jalan dan lantai, kesan air di dinding dan papan suis, sejarah banjir daripada jiran dan tuan rumah, laman maklumat banjir awam JPS, dan sama ada insurans boleh melindungi banjir di situ. Bukit Raja mempunyai masalah banjir kilat yang diketahui: kerja tebatan banjir persekutuan RM40 juta di sana telah diluluskan tetapi masih di peringkat reka bentuk.
Beli atau sewa, hubungi kami
FactoryHub ialah platform khusus perindustrian Peter Tan (REN 12771) dan Jason Low (PEA 1478), berdaftar dengan LPPEH di bawah CID Realtors Sdn Bhd E(1) 1855. Kami uruskan sewa dan jual, dan kami co-broke merentas seluruh pasaran.
Hantar angka yang menentukan senarai pendek: ampere diperlukan, keluasan binaan, beban lantai, kawasan pilihan dan tarikh sasaran. Kami balas dengan unit yang benar-benar wujud, termasuk yang tidak diiklankan secara terbuka. Untuk keperluan 800A hingga 4,000A+, lihat kilang kuasa tinggi di Selangor.
| Ejen | Lesen | Mudah alih / WhatsApp | |
|---|---|---|---|
| Peter Tan | REN 12771 | +6016-666 6872 | peterindustrial |
| Jason Low | PEA 1478 | +6012-288 1834 | massiveaction |
Kilang dan Gudang di Pelabuhan Klang
Senarai langsung lengkap dengan kuasa, ketinggian siling dan beban lantai setiap unit:
Tag
Fokus pada penyelidikan dan transaksi hartanah perindustrian Malaysia, merangkumi koridor utama Lembah Klang dan Nilai. Setiap artikel berdasarkan data transaksi dan maklumat ejen berlesen.
Semua artikel oleh Peter Tan →