容积率（Plot Ratio）是什么意思：雪兰莪工业地能盖多大的厂房
容积率是总楼面面积除以土地面积。本文讲清公式、与覆盖率和退缩线的分别、雪州与吉隆坡图则中的工厂容积率，以及买地或买厂前怎样查清楚。
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- Peter TanREN 12771 · 016-666 6872
重点摘要
- 容积率（Plot Ratio，又称地积比率）＝总楼面面积 ÷ 土地面积。 《1976年城乡规划法令》（Act 172）把它定义为建筑物总楼面面积与按测量界线量出的建筑地段面积之比。1:3 的意思是各层楼面加起来，最多可达土地面积的三倍。
- 容积率不等于建筑覆盖率（plinth area）。 覆盖率是建筑物在地面上可以盖住的土地比例。雪兰莪州规划手册规定独立式工厂、半独立式工厂和多层工厂的覆盖率上限为60%。
- 每块地的实际数字写在地方图则（Rancangan Tempatan）里。 例如梳邦再也地方图则2035规定独立式工厂与多层工厂1:3、半独立式工厂1:2；吉隆坡2040地方图则的工业区最高1:4。
- 单层厂房通常先被退缩线和覆盖率卡住，而不是容积率。 一间盖满60%土地的单层独立式工厂，容积率只有0.6。
- 加建夹层或加一层楼属于"发展"。 根据 Act 172，增加楼面面积要先获市政厅批准，而且不能超出该地段的容积率。
容积率是什么意思？
容积率（马来文 nisbah plot）是马来西亚规划部门控制一块地可以盖多密的主要工具。Act 172 适用于西马半岛，它对"楼面面积"的定义是：建筑物内楼面的总面积，从外墙外侧量起（共用墙则量到墙中线）。
雪兰莪州规划指南与标准手册（第三版）于2016年10月获州行政议会通过，写明了哪些面积要算进去：要算公用设施空间、通风空间、楼梯、走廊和平台；不算多层停车场和地下停车场。
规划文件写成"1:3"，工程师和买家常说"3"或"3.0"，两者意思一样。
容积率怎么算？公式是什么？
容积率 ＝ 各层总楼面面积 ÷ 地段土地面积
反过来，买家最常用的是：
最多可建楼面面积 ＝ 土地面积 × 容积率
雪州手册自己举了例子：一栋20层办公楼，地段50,000平方尺，楼面面积154,600平方尺（不含停车楼层），容积率＝154,600 ÷ 50,000＝3.09，写作1:3.09。
工厂算例（仅作说明，并非真实地段）
以一块1英亩（43,560平方尺）的工业地为例：
| 管制项目 | 采用规定 | 结果 |
|---|---|---|
| 容积率 | 1:3 | 楼面面积最多130,680平方尺 |
| 覆盖率 | 最高60% | 建筑占地最多26,136平方尺 |
| 退缩线（正方形地段） | 前面40尺，两侧与后面25尺 | 可建占地约22,800平方尺 |
| 在这块占地上盖单层厂房 | 容积率约0.52 |
结论：一般单层工厂或仓库，离1:3的上限还很远。容积率真正会卡住的，是多层工厂、地段内的办公楼和大面积夹层。
容积率、覆盖率和退缩线有什么不同？
三项规定同时适用，各管一件事：
- 容积率： 所有楼层加起来，最多可以盖多少总楼面面积。
- 建筑覆盖率（plinth area）： 建筑物可以盖住多少比例的土地。Act 172 的定义是"地段面积中将被建筑物覆盖的比例"。
- 退缩线（anjakan bangunan）： 建筑物要离地界和道路多远。
雪州手册对独立式工厂的退缩线规定如下：
| 位置 | 距离 |
|---|---|
| 面向道路 | 40尺（12.2米） |
| 侧面与后面 | 25尺（7.6米） |
| 角头地面向道路的侧面 | 40尺（12.2米） |
保安亭、水箱、泵房、冷却塔、有盖停车位和变电站等结构可以设在退缩范围内；正门雨篷最多可伸入5尺9寸（1.8米）。
三项规定同时计算，以最小的结果为准。所以面积一样的两块地，能盖的厂房可以差很多。
雪兰莪和吉隆坡工业地的容积率是多少？
全国没有统一数字。州手册订下一般标准，每块地的具体数字由所属市政厅的地方图则决定。以下是两份已公布的例子。
梳邦再也（MBSJ 地方图则2035）
梳邦再也地方图则2035（替代版）于2021年11月获州行政议会同意，工业部分规定：
| 厂房类型 | 最小地段 | 容积率 | 覆盖率 | 楼层 |
|---|---|---|---|---|
| 独立式工厂 | 1英亩 | 1:3 | 60% | |
| 半独立式工厂 | 60尺 x 132尺 | 1:2 | 60% | 3层 |
| 排屋式工厂 | 20尺 x 80尺 | 3层（产生废料的工业2层） | ||
| 多层工厂 | 1英亩 | 1:3 | 60% | 6层 |
| 高科技工业 | 1:3 | 25%至35% |
以最小的半独立式工厂地段7,920平方尺计算，1:2即最多15,840平方尺楼面，60%覆盖率即占地最多4,752平方尺。梳邦再也与USJ工业区的厂房都受这份图则管制。
吉隆坡（PTKL2040）
吉隆坡适用《1982年联邦直辖区（规划）法令》（Act 267），定义基本相同。吉隆坡2040地方图则规定工业区（IP）和混合工业区（MXI）的基本容积率最高1:4，科技园区（TP）最高1:3，每块地的确切数字以强度图（Peta Intensiti）为准。
怎样查某块地的容积率？
- 先查土地分区。 雪州规划局 PLANMalaysia@Selangor 的 SISMAPS 规划信息系统可查分区与现有土地用途。如果土地还不是工业分区，可参考马来西亚工业用地转换指南。
- 读所属市政厅的地方图则：巴生是 MBDK，莎阿南是 MBSA，梳邦再也是 MBSJ。图则的规划管制卷会按分区列出容积率、覆盖率和退缩线。
- 买现成厂房，要看已批准的建筑图和 CCC。 批准图上的楼面面积才是合法面积，详见什么是CCC证书。
- 签约前请市政厅规划部门或注册城市规划师书面确认，打算扩建的买家尤其要做。
买工业地或厂房时，容积率为什么重要？
- 扩建空间。 如果现有厂房已经用掉大部分容许楼面，不论土地多大，加层或加大夹层的空间都有限。
- 夹层和加层要批准。 Act 172 把"增加建筑物高度或楼面面积"列为建筑工程。租客私自加建夹层货架或办公层，可能连累业主的批准文件。
- 楼面面积决定其他要求。 雪州手册的停车位按楼面面积计算：生产空间每1,000平方尺1个、储物每2,500平方尺1个、办公每500平方尺1个，另加10%访客车位；独立式与半独立式工厂每10,000平方尺需1个罗里车位（至少2个）；食堂约为工厂楼面面积的2%。楼面越大，要留给停车的土地也越多。
- 办公面积有上限。 独立式、半独立式与多层工厂，总楼面面积最多30%可作办公用途。
- 地价比较。 登记成交价按每平方尺土地计算。比较地段时，请把该区的工业产业成交记录和容积率、覆盖率一起看，不要只看土地大小。目前雪州的永久地契工业地出售可另行查看。
常见误解
- 把容积率当成占地面积。 1:3 不代表可以把土地盖满三倍，占地仍不能超过覆盖率上限。
- 套用别的市政厅的数字。 梳邦再也独立式工厂的1:3，不一定适用于巴生、莎阿南或瓜拉冷岳。
- 以为数字是绝对的。 梳邦再也图则本身写明，容积率分配并非绝对，还要看现行指南、基础设施容量和公共设施。
- 把停车场算进去。 雪州的计算不包括多层停车场和地下停车场。
本文为规划规定的一般说明，不构成法律或规划意见，具体地段的管制请向市政厅或注册城市规划师确认。
常见问题
容积率是什么意思？
容积率是建筑物总楼面面积除以地段土地面积，土地面积按测量界线计算。容积率1:2，表示各层楼面加起来最多是土地面积的两倍。
容积率的公式是什么？
容积率＝总楼面面积 ÷ 土地面积。要算最多可建多少楼面，就用土地面积乘以容积率，例如1英亩地段在1:3之下：43,560平方尺 × 3＝130,680平方尺。
容积率和建筑覆盖率有什么分别？
容积率管所有楼层的总楼面面积；覆盖率（plinth area）管建筑物在地面上盖住多少比例的土地。雪州手册中多数工厂类型的覆盖率上限是60%。
马来西亚工厂的退缩线要求是多少？
由各州手册和地方图则规定。雪州手册规定独立式工厂面向道路退40尺（12.2米），侧面与后面25尺（7.6米），角头地面向道路的侧面40尺。
夹层算不算进容积率？
算。夹层会增加楼面面积，而 Act 172 把增加楼面面积视为需要批准的建筑工程。加建前先确认地段还有剩余容积率，并取得市政厅批准。
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