雪兰莪地税查询与网上缴付：e-Tanah 步骤、截止日期与迟缴罚款
如何在 e-Tanah 免登录查询和缴付雪兰莪地税、5月31日截止、7%迟缴费、6A催缴通知，以及买厂租厂要查的事项。
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- Peter TanREN 12771 · 016-666 6872
重点摘要
- 雪兰莪地税（Cukai Tanah，英文 Quit Rent）在州政府的 Portal Awam e-Tanah 查询与缴付，可登录也可免登录，用地契、分层地契或账号搜索，再以 FPX 网银付款（雪兰莪律师公会转载的 PTGS 通告）。
- 地税单已不再邮寄。根据《国家土地法典》第93条，即使没收到账单，业主仍须缴税，所以每年1月起要自己上网下载（乌鲁雪兰莪县土地局）。
- 缴付期为每年1月1日至5月31日。6月1日起加收迟缴费：小额欠款收 RM1、RM2 或 RM5，欠款超过 RM100 则收应缴总额的 7%。
- 仍不缴付，土地局会发出 6A 表格催缴通知，通知日起三个月内未清还，可依第100条没收土地（八打灵县土地局）。
- 买厂房或工业地时，地税欠款跟着土地走，签约前和交割前都要在 e-Tanah 查清该地契的缴税状态。
本文为一般资讯，不构成法律或税务意见。
雪兰莪地税（Cukai Tanah）是什么？
地税是每位注册业主每年向州政府缴付的土地租金。《1965年国家土地法典》第5条对其作出定义，第95条规定由注册业主或其代表负责缴付（乌鲁雪兰莪县土地局）。
地税不等于门牌税（Cukai Pintu）。地税交给州政府，由雪兰莪土地与矿务局（PTGS）及各县土地局收取；门牌税即估价税（Cukai Taksiran），由地方政府征收，例如巴生的 MBDK、莎阿南的 MBSA。厂房业主两样都要缴。雪州两种税的公开费率范围，可参考我们的厂房持有成本指南。
地税还是分层地税（Cukai Petak）？
分层地契的厂房（例如分层工厂）缴的是分层地税（Cukai Petak）。分层地税是取代母地契地税，不是额外的税，雪州自2018年6月起实施。分层地契尚未发出时，母地契地税由 JMB 或 MC 代收；分层地契发出后，每位单位业主各自缴付（八打灵县土地局分层地税问答）。
雪兰莪地税怎么查询（Semakan Cukai Tanah）？
PTGS 已停止邮寄地税单与分层地税单，业主可在 Portal Awam e-Tanah 查询、注册、下载及缴付（雪兰莪律师公会）。新一年的账单每年1月起即可在网上查到（八打灵县土地局）。
免登录查询步骤
根据 PTGS 的免登录 e-Bayaran 使用指南：
- 进入 ptg.selangor.gov.my，点选 Portal Awam e-Tanah。
- 点选 Pembayaran Cukai（缴税）。
- 选择搜索方式：Hakmilik Tanah（地契）、Hakmilik Strata（分层地契）或 No. Akaun / ID Hakmilik（账号或地契编号）。
- 填入资料后点 Cari，系统会显示地契资料与税务资料。
- 点 Bayar 付款，或点 Bil Cukai 打印账单。
| 搜索方式 | 资料从哪里找 |
|---|---|
| 地契资料（县、区 mukim、地契类别与号码、地段号） | 地契正本、买卖合约或官方地契查册 |
| 分层地契资料 | 分层地契，或询问 JMB/MC |
| 账号或地契编号 | 去年的账单或收据 |
大部分厂房以 Sdn Bhd 公司名义持有，搜索靠的是地契资料，不是业主名字。遇到问题可致电 e-Tanah 服务台 03-5520 5612 或 03-5520 5613，或电邮 etanah_helpdesk@selangor.gov.my。
雪兰莪地税怎么网上缴付？柜台怎么付？
PTGS 列出的缴付管道如下（雪兰莪土地与矿务局）：
| 管道 | 方式 |
|---|---|
| e-Tanah 网站 | 查询后以 FPX 网银、信用卡或借记卡、Amex 卡缴付（e-Tanah 指南） |
| CEPat 手机应用（Citizen e-Payment） | 以 FPX 缴付地税与分层地税 |
| 网上银行 | Maybank2u 与 CIMB Clicks，收款方为 "Pejabat Pengarah Tanah & Galian Selangor" |
| PTGS 与各县土地局柜台 | 现金、信用卡或扣账卡、银行汇票 |
| 马来西亚邮政局 | 全国任何邮政局柜台 |
| 地方政府柜台 | 现金 |
几个容易出错的地方：银行汇票和汇款单抬头必须写 "BENDAHARI NEGERI SELANGOR"，一张银行汇票最多只能付 20 张账单。土地局自2017年1月1日起不收支票，2023年10月1日起邮政汇票改为汇款单（Money Order）（乌鲁雪兰莪县土地局）。网上付款后，请保存印有地契号码的收据，日后卖厂或转贷都会用到。
巴生与莎阿南的柜台
巴生、巴生港、英达岛和加埔的厂房，柜台在巴生县土地局（Pejabat Daerah dan Tanah Klang），地址 Jalan Kota, 41902 Klang，电话 03-3371 1963，电邮 hasilklang@selangor.gov.my。莎阿南、梳邦与蒲种属于八打灵县，柜台在莎阿南 Seksyen U5 的八打灵县土地局，电话 03-7841 9400。
截止日期是哪天？迟缴罚款怎么算？
地税每年缴付一次，期限为 1月1日至5月31日。6月1日起按欠款额加收迟缴费（乌鲁雪兰莪县土地局）：
| 欠款额 | 迟缴费 |
|---|---|
| RM10.00 及以下 | RM1.00 |
| RM10.01 至 RM50.00 | RM2.00 |
| RM50.01 至 RM100.00 | RM5.00 |
| 超过 RM100.00 | 应缴总额的 7% |
厂房和工业地的地税单一般都超过 RM100，所以适用的是 7% 那一级。
一直不缴会怎样？
土地局会发出催缴通知 6A 表格（Borang 6A），通知日起三个月内仍未清还，州政府可依《国家土地法典》第100条采取没收土地行动（八打灵县土地局）。分层地税则可依《1985年分层地契法》发出第12号通知采取没收行动（雪兰莪律师公会）。雪州曾在短期内豁免迟缴费，例如2023年1月3日至2月28日（瓜拉雪兰莪市议会），但不能指望每年都有。
厂房与仓库业主要特别注意什么？
步骤与住宅相同，但工业地金额更大，风险也更大。
买厂房或工业地
- 签约前先在 e-Tanah 查地契。 欠缴的地税与罚款跟着土地走，不跟卖家走。请律师在交割前确认地税已缴清到当年。其他过户费用可用律师费与印花税计算器估算。
- 签买卖合约后责任转给买方。 雪州土地局说明，买卖合约签署后，缴付地税即为买方的责任；即使账单仍在发展商名下，也必须缴付（八打灵县土地局）。
- 银行拍卖。 拍卖厂房常有地税欠款，出价前要先查。其他要查的事项见银行拍卖厂房指南。
租厂房或仓库
地税是注册业主的法定责任，租户一般不缴；哪些开销由谁付，以租约为准。签长租约的租户可以请房东出示当年的 e-Tanah 缴税收据，因为土地一旦被没收，租约也会受影响。
更改通讯地址
账单虽然不再邮寄，土地局仍以记录上的地址联系业主。用 26A 表格（Borang 26A） 更新：HSD、PN 或 GRN 地契交到莎阿南的 PTGS，HSM、PM 或 GM 地契交到所属县土地局（八打灵县土地局）。
吉隆坡和森美兰的地税怎么查？
吉隆坡的土地由联邦直辖区土地局（PTGWP）管理，不属雪州。请用 Portal Awam e-Tanah WP Kuala Lumpur，可用账号、地契编号、分层地契编号或地段号查询及缴付。森美兰则通过 e-PTGNS 网站收取地税（森美兰州议会记录）。雪兰莪的 e-Tanah 查不到这两地的地契。
买之前，也可以在工业地产成交数据页比较同区厂房的注册成交价，或浏览雪兰莪工业地出售。
常见问题
雪兰莪地税怎么查询？
进入 etanah.selangor.gov.my，打开 Portal Awam e-Tanah，点 Pembayaran Cukai。用地契、分层地契或账号搜索，点 Cari 就能看到应缴金额。查询和缴付都不需要登录。
雪兰莪地税可以免登录网上缴付吗？
可以。PTGS 通告说明，账单可在 Portal Awam e-Tanah 登录或免登录查询、下载及缴付。付款可用 FPX 网银、信用卡或借记卡、Amex 卡，同一页面也能打印账单和收据。
雪兰莪地税最迟什么时候要缴？
每年1月1日至5月31日。6月1日起加收迟缴费，欠款超过 RM100 的收应缴总额的 7%。
没收到地税单还要缴吗？
要。《国家土地法典》第93条规定，没收到账单业主仍须负责缴付，而雪州已不再邮寄账单，所以每年1月请自行在 e-Tanah 下载，或带地契副本到县土地局柜台索取。
厂房出租的话，地税由谁缴？
由注册业主缴，因为第95条把缴税责任放在业主身上。租户一般只付水电费及租约列明的费用，不负责房东的地税。
地税和门牌税有什么不同？
地税交给州土地局；门牌税即估价税，交给地方政府，如巴生的 MBDK 或莎阿南的 MBSA。两者是不同的账单，缴了一样不代表另一样也缴了。
为每位客户找到合适的厂房与仓库，是 FactoryHub 的使命。在巴生或雪兰莪买、卖、租厂房、仓库或工业地，欢迎 WhatsApp Peter Tan（REN 12771）：016-666 6872。