银行拍卖厂房：马来西亚拍卖工厂流程、10%订金、120天付款与风险

重点摘要

• 在马来西亚，厂房、仓库和工业地都可以通过银行拍卖（lelong）买到。拍卖分两种：一种是依据《国家土地法典》第253至269条，由法庭或土地局主持、针对已有地契的抵押产业的司法拍卖；另一种是产业还没有独立地契时，由银行按贷款合约委托拍卖师进行的非司法 LACA 拍卖。
• 法庭和土地局拍卖的关键条件由法律写死：首次底价等于估计市值，竞拍者必须持有底价的10%才可出价，余款必须在拍卖日起120天内付清，不得延期（《国家土地法典》第257条与第263条）。
• LACA 拍卖的条件由银行自定，付清余款的期限通常是90至120天，银行若同意延期可能要收罚款，而且过户必须取得发展商同意。
• 如果没有人以底价出价，产业会重新拍卖，按惯例每流拍一次底价下调约10%，连续流拍三次约便宜三成。
• 厂房拍卖的主要风险：按"现状"出售、通常不能进屋看、不保证交空屋、可能有各种欠款，以及无法向原业主核实的审批文件。在雪兰莪，外国人不得购买通过公开拍卖取得的产业。

简单来说，马来西亚的银行拍卖厂房有两条路：有地契的产业由高庭或土地局依《国家土地法典》拍卖，没有独立地契的产业由银行通过持牌拍卖师以 LACA 方式拍卖。竞拍时先准备10%订金，赢标后在拍卖公告规定的期限内付清余款，法庭和土地局拍卖最长120天。拍卖价可能明显低于市价，但买的是现状，所以拍卖前做的调查，决定了这是一笔好买卖还是一个坑。

马来西亚银行拍卖的两种方式

借款人断供后，银行会出售抵押产业来收回贷款。走哪一条程序，取决于这间厂房的地契状况。

一、法庭或土地局拍卖（司法拍卖）。 厂房已有独立地契、银行持有已注册的抵押（charge）时，银行要申请出售令。属于注册局地契（Registry title，例如 Geran 或 H.S.(D)）的，向高庭申请，依据是《国家土地法典》第256条和《2012年法庭规则》第83号令；属于土地局地契（Land Office title，例如 Geran Mukim 或 H.S.(M)）的，则依第260条向县土地局的土地局长申请。拍卖由法庭官员或土地局长主持，通常请持牌拍卖师协助。高庭拍卖还可以通过司法机构的电子拍卖系统 e-Lelong 在线竞拍。

二、LACA 拍卖（非司法拍卖）。 不少分层厂房至今还没有发出独立地契或分层地契。原业主手上只有与发展商签的买卖合约权益，这份权益通过"贷款合约兼转让书"（LACA）转让给银行作担保。断供后，银行就通过持牌拍卖师卖掉这份合约权益。《The Edge》指出，LACA 拍卖没有专门的成文法规管，几乎一切都以银行的拍卖条件为准。同一篇报道也提醒，LACA 过户必须取得发展商同意，有些发展商不接受直接转给拍卖买家，需要先转回原业主再转给你，也就是"两次过户"，交易时间会因此拉长；发展商通常也要等管理费欠款还清才肯发同意书。

	法庭拍卖	土地局拍卖	LACA 拍卖
地契类型	注册局地契	土地局地契	尚无独立地契
法律依据	《国家土地法典》第256至259条、第83号令	《国家土地法典》第260至265条	贷款合约与转让书
主持者	法庭官员及拍卖师	土地局长及拍卖师	银行委任的拍卖师
首次底价	估计市值	土地局长估计的市值	银行自定
竞拍门槛	底价的10%	底价的10%	依拍卖条件
余款期限	120天内，不得延期	120天内，不得延期	通常90至120天
买家拿到什么	出售证明书（表格16F）	出售证明书（表格16I）	权益转让，须发展商同意

对工业买家来说，最实际的差别是：有地契的拍卖会给你一份可注册的出售证明书，注册后产权视同过户转到你名下，而且不再背负原来的抵押（第267条）；LACA 买家则还要和发展商、管理机构打交道，并等待日后发出地契再办过户。这对贷款和转售有什么影响，可参考我们的分层地契与独立地契厂房对比。

去哪里找拍卖厂房和仓库

每一场拍卖都有一份拍卖公告（Proclamation of Sale，简称 POS），列明产业资料、地契详情、底价、日期、地点和拍卖条件。法律规定法庭的拍卖日期必须在出售令发出至少一个月之后（第257(1)(b)条），所以拍卖公告一般会提前几个星期出现，渠道包括报章公告、拍卖师的公告和银行公布的拍卖名单。

想集中查看，可以浏览 BidNest.my，这是同样由 Peter Tan 经营的银行拍卖房产网站，整理了吉隆坡和雪兰莪的银行拍卖厂房与仓库。不论从哪个渠道看到，都要向拍卖师索取完整的拍卖公告和拍卖条件。网站上的资料只是摘要，真正约束你的是拍卖条件。《The Edge》也建议，看中一间拍卖产业后，要到土地局做地契查询，确认上面有没有其他 caveat。

厂房拍卖流程：一步一步来

步骤	内容
1. 研读拍卖公告	地契、底价、拍卖条件、拍卖师与银行律师
2. 尽职调查	地契查询、实地察看、欠款、审批、电力、估价（见下方清单）
3. 安排资金	拍卖日前取得银行估价和原则性批准，或准备现金
4. 登记竞拍	身份证或公司文件、代人竞拍须授权书、订金银行本票
5. 拍卖当天	从底价起叫，等于或高于底价的最高出价者得标
6. 付清余款	法庭及土地局拍卖须在120天内付给银行，LACA 依拍卖条件
7. 过户	在土地局注册出售证明书，或办理 LACA 转让并取得发展商同意
8. 接手产业	接管厂房，如有占用者须通过法庭程序收回

订金。 依《国家土地法典》第257(1)(e)条和第263(2)(e)条，竞拍者必须持有相当于底价10%的款项才可出价，一般是银行本票，落槌后这笔钱就成为订金。《The Edge》提到，部分拍卖条件还要求得标者把订金补足到成交价的10%，所以一定要看清楚拍卖公告。

没有人出价怎么办？ 产业会被撤下，之后以相同或新的底价再拍（第259(2)(c)条和第265条）。按惯例，底价每次下调约10%。流拍过两三次的厂房往往才有真正的折扣，但一定要问清楚为什么流拍，常见原因包括厂房有人占用、地契有问题，或者有未获批准的加建。

得标后付不出余款？ 法庭和土地局拍卖的120天期限不能延长，逾期订金会被没收（第257(1)(g)、(h)条及第267A条）。LACA 拍卖则看银行是否同意延期，通常要付罚款。

原业主还可以叫停拍卖。 依第266条，原业主在拍卖完成前随时可以还清欠款，出售令随即失效。所以拍卖前花在报告上的钱，有白花的风险。

拍卖厂房怎么贷款

• 拍卖前先问银行。 《The Edge》建议竞拍者事先确认银行是否愿意为该产业融资，因为有些银行不贷某些地区，而剩余地契年限只有约20年的产业，银行也不会贷。地契年限对贷款的影响，可参考永久地契与有限期地契厂房对比。
• 先估价。 银行会自己估价。要问清楚贷款成数是按银行估价还是按你的出价计算；如果估价低于出价，差额要自己补上。估价方法可参考工厂估价指南。
• 公司名义买要预留更多时间。 大部分厂房以私人有限公司（Sdn Bhd）名义购买。公司贷款以银行基准利率（BR）或基本贷款利率（BLR）计价，银行还会要求公司账目和董事担保，所以一锁定目标就要开始申请。
• 准备现金后路。 在法庭或土地局拍卖中，贷款批得慢不会让你保住订金。

成交价以外的费用

费用	由谁承担、怎么算
过户印花税	买家承担，按成交价与市值较高者计算（《1949年印花税法》第32(a)项）：首10万令吉1%，10万至50万令吉2%，50万至100万令吉3%，超过100万令吉的部分4%。外国公司和非公民统一按4%计算
律师费	买家承担。贷款文件按《2023年律师酬金令》：首50万令吉1.25%，至750万令吉1%，另加8%服务税。过户工作的费用请律师书面报价
贷款印花税	买家承担，贷款额的0.5%
银行律师费（LACA）	一般由买家承担，以拍卖条件为准
地税与门牌税欠款	法庭和土地局拍卖中，从拍卖所得优先扣还（第268(1)(a)条）；LACA 看拍卖条件
分层管理费	2026年7月高庭判决认定法庭拍卖买家无须承担原业主拖欠的管理费（判决仍可能被上诉）。LACA 的发展商常在欠款还清前不给同意书
水电欠款	许多拍卖条件规定由买家承担。国能（TNB）在2024年1月对《The Sun》表示，拍卖屋新业主凭产权文件开新户口，无须承担旧电费
清场与维修	买家承担

算一笔账。 假设一间底价150万令吉的厂房，由一家本地公司以底价得标，并向银行贷款120万令吉：竞拍时要准备15万令吉订金，余款135万令吉须在120天内付清；过户印花税为4万4000令吉（首10万令吉1000令吉、接下来40万令吉8000令吉、再50万令吉1万5000令吉、其余50万令吉2万令吉）；贷款印花税6000令吉；贷款文件律师费按律师酬金令全额计算约1万3250令吉，加8%服务税后约1万4310令吉（律师可在法定范围内给折扣）。这还没算原业主的欠款、维修和可能的清场费用。换句话说，就算以底价得标，拍卖日前后要动用的现金也远不止订金那15万令吉，资金安排要一次算清楚。

印花税要按市值预算，而不是按你的出价，因为印花税局可以把拍卖价调高到市值来征税。在 Prima Cahaya Sdn Bhd 诉印花税征收官一案中，高庭推翻了一份远高于三次流拍后买家愿付价格的估价局估价，但那是上诉才争取回来的。具体算例见我们的买工厂律师费与印花税指南。

拍卖当天要注意什么

拍卖当天请提早到场，带齐身份证或公司文件、订金银行本票；如果是代别人或代公司出价，要准备授权书，公司竞拍最好事先问拍卖师需要哪些文件，例如董事会决议。《The Edge》提醒竞拍者举手示意出价，并在进场前就定好自己的最高价，不要被现场气氛推着加价。

也要有心理准备：原业主只要在拍卖完成前还清欠款，拍卖就会取消，这是法律允许的（第266条）。得标后，订金本票当场交出，余款的付款期限从拍卖日起算（第257(1)(g)条），而不是从你拿到文件那天开始算，所以贷款申请最好在拍卖前就递交。

厂房和仓库特有的风险

按现状出售，通常不能进屋

拍卖产业一律按"现状"（as is where is）出售，而且通常无法进入内部察看。可以从外面看屋顶、装卸区和货柜车进出的道路，也可以向左右邻居打听。屋顶、吊车、消防系统和电线，先假设都要花钱修。

不保证交空屋

《The Edge》报道，几乎所有拍卖条件都写明银行没有义务交付空屋，清场费用由买家承担。依《国家土地法典》第267(2)和(3)条，在银行抵押之后才订立、又没有在地契上背书的短期租约，对买家没有约束力；但已注册的长期租约可能有约束力。不论是租户还是原业主，都必须经过法庭程序才能请走，不能自己换锁（《1950年特定济助法令》第7及第8条）。如果厂里还有生意在运作，收回厂房可能要好几个月。

州政府同意与权益限制

许多工业地契带有权益限制（restriction in interest），过户或抵押都要州政府同意。先在拍卖公告里看清楚由谁负责申请同意，再向土地局确认注册出售证明书是否需要同意、要等多久。在 e-Tanah 做官方地契查询，就能看到权益限制、明示条件和有没有 caveat。

外国买家

根据雪兰莪州议会的书面答复，通过公开拍卖取得的产业，与农业地、马来保留地一样，属于外国人不得购买的类别。至于一般买卖，外国人购买工业产业的最低价格是300万令吉。如果你的公司有外资股东，竞拍前要请转名律师确认公司是否算外国公司；吉隆坡和森美兰另有规定，请向当地主管机关确认。一般买厂的正规路径，见中国企业在马来西亚买厂与租厂全指南。

CCC、违章加建与土地类别

拍卖厂房可能有未获批准的加建，甚至建在农业地上，这些问题买了就是你的。在雪兰莪，收到第7A号通知的地主有12个月申请转换土地用途，否则土地可能被州政府没收。竞拍农业地上的厂房前，先读我们的雪兰莪无准证工厂（KTK）计划指南。同时要向市政厅索取获批建筑图和 CCC 或 CF。

电力、消防证、机器与污染

检查国能电表、有没有变电站，以及供电是否已被切断，再用工厂用电计算器对照你的机器负荷。消防证（Bomba FC）状况也要查，详见我们的消防证指南。除非拍卖公告另有说明，否则只当作土地和建筑在出售：机器、货架和吊车可能属于租赁公司或分期付款公司。化工、电镀或回收类厂址，要预留环境检测的预算。

拍卖工业地要注意什么

BidNest 的拍卖土地涵盖所有用途，包括农业、住宅、商业和工业，所以竞拍前必须自己确认三件事：地契上的土地用途类别是工业（perusahaan），明示条件允许你的用途，以及权益限制是你能接受的。然后再到市政厅核对地方发展蓝图的分区。各区工业地价格与分区，可参考雪兰莪工业地出售指南。

竞拍前尽职调查清单

检查项目	去哪里查	看什么
官方地契查询	e-Tanah 或土地局	业主、用途类别、明示条件、权益限制、caveat、禁令
拍卖公告与条件	拍卖师或银行律师	订金、余款期限、欠款归属、空屋交付、同意书
实地察看	现场	占用者、屋况、货柜车通道、淹水
估价	银行指定估价师	市值与底价的差距
市政厅	莎阿南市政厅（MBSA）、巴生皇城市政厅（MBDK）、梳邦再也市政厅（MBSJ）、八打灵再也市政厅（MBPJ）等	门牌税欠款、获批图则、CCC 或 CF
地税	土地局	欠款
国能与消防局	国能、消防局	供电容量、电费欠款、消防证
分区（土地）	地方发展蓝图	是否工业区
分层管理	管理机构	管理费欠款、同意书

拍卖还是一般市场购买？

	银行拍卖	一般市场购买
价格	可能低于市价，流拍后更明显	围绕市价议价
察看	只能看外面	可全面察看，条件写进买卖合约
空屋交付	不保证	在买卖合约中约定
付款期限	法庭拍卖最长120天，不得延期	买卖合约约定，可商量
欠款与瑕疵	大多由你承担	一般由卖家在交易完成前处理
选择范围	只有正在拍卖的产业	整个市场，包括没有公开放盘的单位
适合谁	现金充足、能承受拖延的买家	必须在指定日期进驻、规格要确定的买家

对自用的工业买家来说，最关键的往往不是便宜多少，而是能不能按时开工。拍卖厂房从得标到真正接手，中间可能还要处理过户、同意书、清场和维修，每一步都可能拖延；如果你的机器已经订好、交货期已经确定，这些不确定性的代价可能比省下的钱还大。反过来说，如果你现金充足、时间弹性大，又愿意自己处理维修和手续，流拍过几次的拍卖厂房就值得认真研究。

竞拍前，先拿底价和真实成交价比较。截至2026年7月的12个月内，估价局（JPPH）记录的雪兰莪和吉隆坡工业产业成交中，厂房成交价中位数为170万令吉，工业地中位数约每平方尺70令吉；各区细分数据见我们的工业产业成交数据页。想看当前拍卖厂房和这些市场价的实际对比，可参考 BidNest 的雪兰莪拍卖厂房价格判断指南。

如果你需要在指定日期前拿到电力、楼高和楼面承重都确定的厂房，一般市场通常更稳妥。Peter Tan 和 Jason Low 可以通过帮我找厂房服务替你在市场上找，也可以帮你核对正在考虑的拍卖厂房规格。

常见问题

在马来西亚可以通过银行拍卖买厂房吗？

可以。有地契的厂房由高庭或土地局依《国家土地法典》拍卖，没有独立地契的厂房由银行以 LACA 方式拍卖。但在雪兰莪，外国人不得购买通过公开拍卖取得的产业。

竞拍拍卖厂房要准备多少订金？

法庭和土地局拍卖规定竞拍者必须持有底价的10%，一般以银行本票支付。LACA 拍卖的订金以银行拍卖条件为准，部分条件要求得标者把订金补足到成交价的10%。

拍卖得标后多久要付清余款？

法庭和土地局拍卖必须在120天内付清，法律不允许延期。LACA 拍卖通常给90至120天，是否延期由银行决定，而且可能要付罚款。

拍卖厂房流拍了会怎样？

会以相同或新的底价重新拍卖。按惯例每次下调约10%，连续流拍三次，底价约比第一次低三成。

原业主的欠款要由我还吗？

法庭和土地局拍卖中，地税和门牌税依第268条从拍卖所得优先扣还。水电、分层管理费等其他欠款则要看拍卖条件；2026年7月的一宗高庭判决认定，法庭拍卖买家无须承担原业主拖欠的分层管理费。

拍卖厂房可以申请银行贷款吗？

可以，但必须在拍卖前安排好，因为付款期限很短。银行会自己估价，可能不贷剩余年限短的地契或某些地区；如果估价低于你的出价，能贷到的金额可能比预期少。

印花税按拍卖价还是市值计算？

按两者中较高者计算，和一般过户一样。印花税局可以把拍卖价调高到市值征税，所以要按市值做预算；如果估税不合理，可以请律师提出异议。

要买要租，直接找我们

FactoryHub 是 Peter Tan（REN 12771）与 Jason Low（PEA 1478）的工业地产平台，在 BOVAEP 注册，隶属 CID Realtors Sdn Bhd E(1) 1855，只做工业地产，出租出售都做，并且与全市场 co-broke，合适的厂房就算挂在别的中介手上，我们照样帮你谈。

把决定清单的几个数字发给我们：需要多少安培、建筑面积、楼板承重、意向地区、计划进场时间。我们回复市场上真实存在的选择，包括没有公开挂牌的。需要 800A 至 4000A 以上的，请看 雪兰莪高电力厂房。

经纪	执照	手机 / WhatsApp	微信
Peter Tan	REN 12771	+6016-666 6872	peterindustrial
Jason Low	PEA 1478	+6012-288 1834	massiveaction