巴生港与PKFZ保税仓库出租：执照申请、成本与设立指南 2026

重点摘要

• 在巴生港（Port Klang），"保税仓库出租"有三种意思：租用物流公司经营的公共持证仓库仓位、自己租下整栋建筑并申请执照，或进驻巴生港自由区（PKFZ），以自由区地位取代执照。
• 保税仓库在法律上叫"持证仓库"（Gudang Berlesen），依据《1967 年关税法令》第 65 条发照，存放货物的关税和税款延后到货物放行供国内使用时才缴。第 65A 条是持证制造仓库（LMW），属于生产执照，不是仓储执照。
• 马来西亚皇家关税局发出四类执照：公共（GBA）、私人（GBP）、PEKEMA 和港口或机场 GBA。公共执照要求 Sdn Bhd 或 Berhad 公司、至少 30% 土著股权、RM25 万至 RM100 万缴足资本，以及 2 万至 5 万平方尺楼面。
• 预算要包括 RM2,400 执照费、相当于预估年度关税 10%（公共）或 50%（私人）的银行担保，以及租金。JPPH 记录显示，巴生与巴生港过去 24 个月的 JPPH 登记租金中位数为每平方尺 RM1.44。
• 发照前，仓库必须只有一个主要出入口，设围栏、关税局可调阅的闭路电视、24 小时监控的警报系统、CCC 或 CF，以及电子库存系统。

在巴生港租保税仓库，有两条主要路线：一是租用物流公司已持有执照的公共持证仓库（GBA）仓位；二是租下合适的建筑物，自行向马来西亚皇家关税局（RMCD/JKDM）按《1967 年关税法令》第 65 条申请执照。如果进驻巴生港自由区，则不需要第 65 条执照，因为整个自由区都在关税区以外。申请时要预留 6 至 12 个月有效期的原则批准、银行担保，以及符合关税局保安要求的场地。

在巴生港取得保税仓空间的三种方式

方式	需要自己的执照吗？	承诺	适合
租用 3PL 经营的公共持证仓库（GBA）仓位	不需要，执照在营运商手上	仓储合约，按托盘或平方尺计费	货量起伏大的进口商、先试营运
租整栋建筑，自己申请执照（GBA 或 GBP）	需要，向关税局申请	租约加执照、银行担保和人手	自家或客户货量稳定
进驻 PKFZ 单位	不需要第 65 条执照，改按自由区规定	向 PKFZ 直租或分租	转口、区域分销

三种方式怎么选？

货量不稳定、刚开始进口一条新产品线，或者只想先试三到六个月，租用 3PL 的公共保税仓位最省事：不用自己申请执照，不必提交银行担保，也不用请专门的合规人员，按实际使用的托盘或面积付费即可。缺点是单价较高，作业时间和流程要配合营运商。

货量稳定、货值高、存放时间长，或者你本身就是物流公司、要替客户存货，自己租整栋建筑申请执照会更划算。前期要投入资本、担保和保安工程，但长期单位成本更低，作业也完全由自己掌控。

如果大部分货物最终要转口，或者要在港口旁边做区域分销和出口加工，就应该认真考虑 PKFZ，因为整个区域本身就在关税区以外，不需要第 65 条执照。

自由区是另一套法律制度。我们的巴生港自由区指南比较了 PKFZ、LMW、保税仓库和普通工业地，也说明了 PKFZ 海关闸口怎么运作。本文专讲持证仓库这条路线。

法律怎么规定：第 65 条与第 65A 条

• 《1967 年关税法令》第 65 条：持证仓库。关税局把持证仓库（Gudang Berlesen）定义为存放应税货物以及总监批准的其他货物的执照。关税和税款延后，直到货物放行供国内使用或转口出境为止。
• 《1967 年关税法令》第 65A 条：持证制造仓库（LMW）。LMW 依据第 65A 条发照，用于出口导向的制造活动。MIDA 指出，LMW 一般批给全部或至少 80% 产品出口的公司。如果你是要生产而不是存货，应该看的是这张执照。

根据关税局的持证仓库准许活动清单，可进行的活动包括：存放获批货物、拆散大宗货物、重新包装、重新贴标、买卖、集运、转口贸易，以及在国际采购中心（IPC）、区域分销中心（RDC）或主要枢纽（Principal Hub）地位下的营运。

持证仓库的类别

类别	适合对象	主要条件（关税局）
公共持证仓库（GBA）	为多个货主存货的营运商	Sdn Bhd 或 Berhad；至少 30% 土著股权，且至少 30% 董事或管理层为土著
私人持证仓库（GBP）	存放自家货物的公司	在 SSM 或地方政府注册；只存放关键货物或自己拥有的获批货物
PEKEMA 持证仓库	马来车辆进口商与经销商公会（PEKEMA）会员	持有 MITI 批准的公开进口准证（AP），并附 MITI 支持信
港口或机场 GBA	港口营运商、码头营运商、航空公司、主管当局	只能设在港口或机场内，且在自由区以外

申请资格与最低要求

以下门槛来自关税局的持证仓库发照指引：

要求	公共（GBA）	私人（GBP）
缴足资本（关键或混合货物）	RM1,000,000	RM150,000
缴足资本（非关键货物）	RM250,000	RM100,000
每年最低存货价值	RM350 万（关键或混合）；非关键货物不设下限	RM500 万（关键或混合）；RM200 万（非关键）
最低楼面面积	5 万平方尺（关键或混合）；2 万平方尺（非关键）；堆高不计入面积	未列明
银行担保（新执照）	预估年度关税的 10%	预估年度关税的 50%
执照费	RM2,400（私人界）	RM2,400（私人界）
更新	到期前 90 天提出	到期前 90 天提出

"关键货物"是关税局对税收风险较高货品的分类。请向报关代理或州关税局确认你的货品属于哪一类，因为这会直接影响所需的资本、面积和担保金额。

场地要求

关税局列明，发照前仓库必须具备：

• 坚固安全的结构，只有一个主要出入口
• 高度获关税局认可的周边围栏
• 关税官员可以调阅的闭路电视
• 24 小时监控的警报系统
• 适用证书（CF）或 CCC，或地方政府批准（CCC 为什么重要）
• 不靠近易燃物品
• 危险品已贴标并分开存放
• 电子库存管理系统

很多普通仓库卡在"只能有一个主要出入口"或围栏这两项。签约前要看清大门布局和是否有共用车道，也要确认楼板承重够你的货架用，可以用我们的楼板承重计算器估算。

设立保税仓库的步骤

1. 选定类别与货品分类：替别人存货选 GBA，存自家货选 GBP；确认货品属于关键或非关键类别。
2. 筛选能过关的建筑：一个主要出入口、可设围栏、面积足够、有 CCC，周围没有易燃物品。
3. 谈有条件的租约：在要约书或租约中，要求业主给足关税局审批和保安工程的时间。
4. 向关税局提交申请：把 JKDM 第 1 号表格连同附件 A 和清单文件，交给仓库所在地的区域行动总监或州关税总监。新申请由关税局总部审议。
5. 取得原则批准：有效期 6 个月，或不超过 12 个月的合理期限，用来完成各项条件。
6. 装修并提交银行担保：装好围栏、闭路电视、警报和库存系统，然后提交担保。
7. 检查与发照：所有条件符合后，执照才会发出。
8. 保持营运：仓库若无合理原因闲置一年，关税局可撤销执照；搬到另一个州或公司注册号码改变，都要重新申请。

建议事先准备的资料

关税局的附件 A 清单以官方版本为准，但根据申请逻辑，以下资料通常要提前备好，可以缩短来回补件的时间：

• 公司注册文件和最新股权结构，GBA 还要能证明土著股权与管理层比例
• 缴足资本证明
• 仓库地址、楼面图和出入口布局，显示唯一主要出入口和围栏位置
• CCC 或 CF，以及地方政府的相关批准
• 租约或业主要约书
• 保安方案：闭路电视位置、警报监控安排
• 电子库存系统的说明，以及与关税申报对账的方式
• 拟存放货品清单、税则编号（HS code）和预估年度关税，用来计算银行担保

租约谈判要点

保税仓的租约和一般仓库不同，以下几点最好在签约前谈好：

1. 条件条款：如果关税局最终不批准，可以终止租约或退回订金。
2. 工程同意：业主书面同意加装围栏、闭路电视、警报，以及封闭多余出入口。
3. 装修期：原则批准后还要完成保安工程，争取把这段时间算作免租或低租期，具体能否争取要看业主。
4. 租期配合：执照和银行担保都有年期，租期太短、续约没有保障，前期投入就很难回本。
5. 复原责任：退租时围栏、监控设备是否要拆除复原，费用由谁负责。

需要预算的成本

成本项目	金额或计算基础	来源
执照费	RM2,400	关税局
银行担保	预估年度关税的 10%（GBA）或 50%（GBP）	关税局
缴足资本	按类别与货品，RM10 万至 RM100 万	关税局
租金，1 万至 3 万平方尺	中位数约每平方尺 RM1.22，约每月 RM20,300	截至 2026 年 7 月的 JPPH 巴生港租约记录
租金，3 万至 6 万平方尺	中位数约每平方尺 RM1.21，约每月 RM54,500	同上
租金，6 万平方尺以上	中位数约每平方尺 RM1.08，约每月 RM104,000	同上
押金	常见为 2 个月押金、1 个月水电押金和 1 个月预付租金；用电用水量大或新公司会更高	FactoryHub 租约经验
保安工程与库存系统	按报价：围栏、闭路电视、警报、软件	承包商
报关代理与合规人员	按报价	代理

举个例子：存放非关键货物的公共仓库，楼面至少要 2 万平方尺。按中位数每平方尺约 RM1.22 计算，月租约 RM24,400。如果存货的预估年度关税是 RM100 万，GBA 的银行担保就是 RM10 万；若是 GBP，则是 RM50 万。租金数字来自我们的巴生港工业成交与租金数据，可按面积和建筑类型查看分布。

再看一个私人仓的例子：一家进口商只存放自己的非关键货品，选择 GBP。按关税局门槛，它的缴足资本至少要 RM10 万，每年存货价值至少 RM200 万。假设存货的预估年度关税是 RM40 万，新执照的银行担保就是 50%，即 RM20 万。私人仓的担保比例比公共仓高得多，所以货量不大的公司，往往先从 3PL 的公共仓位开始。

拿到执照以后：日常营运要求

执照发下来只是开始，日常营运同样要符合关税局的要求：

• 每一笔进出都要申报：货物入仓、出仓放行、转口出境，都要按规定提交关税表格，由报关代理或自己的合规人员处理。
• 库存要随时对得上：电子库存系统的记录必须与关税局的申报一致，关税官员可以抽查，短少的货物可能被追缴税款。
• 监控录像随时可调阅：闭路电视要让关税官员能够查看，警报系统要保持 24 小时监控。
• 担保金额会调整：更新执照时，GBA 的担保按最高关税额（关键货物）或平均货值（非关键货物）的 10% 重新计算；GBP 则按最高月度关税的 50% 计算。货量增长，担保也会跟着增加。
• 按时更新执照：到期前 90 天就要提出更新申请，避免中断营运。
• 任何变动先报备：扩建、换地址、改公司结构，都可能需要重新申请，动工或搬迁之前先和州关税局确认。

这些要求意味着，保税仓库除了租金，还有一笔持续的合规成本：报关代理费、合规人员薪水和系统维护费。做预算时要把它当作每月固定开支，而不是一次性费用。

在巴生港哪里租保税仓库？

地区	地位	注意事项
PKFZ，英达岛（Pulau Indah）	自由区	不需要第 65 条执照，改按自由区规定、闸口和表格办理，详见 PKFZ 指南
Westport 与 Northport 港区	港口营运商用地	港口 GBA 只限港口和码头营运商、航空公司与主管当局
英达岛，靠近 Westport	普通工业地契	场地符合要求即可申请 GBA 或 GBP；到 Westports 运距最短
Northport 一带，巴生北部	普通工业地契	可申请 GBA 或 GBP；适合走 Northport 航线的货物

Westports 在 2025 年处理了创纪录的 1,130 万个标准箱，所以到你常用码头的货车路线越短越顺，每周省下的运费就越多。可以先浏览 Westport 附近仓库出租、Northport 附近仓库出租或巴生港全部仓库出租，再逐一对照上面的场地要求。

选址时，除了离码头远近，还要看三件事：第一，单位是否独立地段、有自己的大门，排屋式或共用车道的仓库很难做到"单一主要出入口"；第二，周边是否有化工、油品等易燃物品仓库，关税局要求保税仓不能靠近易燃物品；第三，所在路段在雨季是否容易积水，存放高价值货物的保税仓一旦淹水，损失和保险问题都会比普通仓库更麻烦。

保税仓库值不值得？

如果进口货物要存放几周甚至几个月才在国内销售，或其中一部分会转口，保税仓库就很划算，因为关税和税款只针对运进国内市场的部分，而且在货物离仓时才缴。反过来，如果货物几天内就周转完、大部分货品本来就几乎没有进口税，或货量太小、撑不起银行担保和合规人手，那么效益就有限。可以用一个简单的算法来判断：把一年内平均压在仓库里的货物应缴关税和销售税算出来，这笔钱就是保税仓帮你延后支付的现金；再把它和执照费、银行担保占用的额度、合规人员与报关代理的年度开支相比。举例来说，如果平时仓内货物对应的税款约 RM50 万，而这笔现金拿去周转或减少贷款能带来明显收益，保税仓通常值得；如果仓内税款只有几万令吉，合规成本很可能比省下的利息还高。转口比例越高，保税仓的好处就越明显，因为转口部分根本不必缴马来西亚关税。

具体取舍可以看巴生港保税仓库与标准工厂出租对比。

常见误区

1. 把"保税"当成"免税"。保税只是延后缴税，货物一旦放行到国内市场，关税和销售税照样要缴；只有转口出境的部分才不必缴马来西亚关税。
2. 把第 65 条和第 65A 条混为一谈。第 65 条是存货用的持证仓库，第 65A 条是生产用的持证制造仓库（LMW），申请条件和监管方式都不一样。
3. 以为执照跟着公司走。执照是发给特定地址的，搬到另一个州、在被河流或公路隔开的地方增加仓库，或公司注册号码改变，都要重新申请。
4. 用堆高来凑面积。关税局明确规定堆高不计入楼面面积，GBA 的 2 万或 5 万平方尺门槛要以实际楼面计算。
5. 以为拿到执照就一劳永逸。仓库无合理原因闲置一年可被撤销，执照也要在到期前 90 天申请更新。
6. 租 3PL 仓位却不查对方执照。签仓储合约前，先确认营运商的执照类别、有效期和准存货品范围，避免货到了才发现不能入仓。

签约前检查清单

• 已选定类别（GBA、GBP 或使用 3PL 的 GBA），并确认货品分类
• 缴足资本达标；若是 GBA，30% 土著股权和管理层要求也已符合
• 楼面面积不计堆高也达到最低要求
• 这块地能做到单一主要出入口、围栏、闭路电视和警报
• 已有 CCC 或 CF，周围没有易燃物品
• 租约给足关税局审批和保安工程的时间
• 已和银行安排好银行担保
• 已选好报关代理和库存系统

如果希望我们帮你筛选能符合关税局布局要求的巴生港仓库，把面积和时间要求通过帮我找厂房发给我们即可。

想先比较各区再筛选？可以看我们的雪兰莪仓库出租指南，按区列出每平方尺租金、关键规格和常见租约条件。

常见问题

马来西亚的保税仓库是什么？

保税仓库是马来西亚皇家关税局按《1967 年关税法令》第 65 条发照的仓库，正式名称是持证仓库（Gudang Berlesen）。进口货物存放期间关税和税款延后，直到放行供国内使用才缴；转口出境的货物不必缴马来西亚关税。

保税仓库和 LMW 一样吗？

不一样。保税仓库按第 65 条发照，用于存放以及重新包装、集运等相关作业；持证制造仓库（LMW）按第 65A 条发照，用于出口导向的制造，一般批给至少 80% 产品出口的公司。

租保税仓位需要自己的执照吗？

如果是租用物流公司经营的公共持证仓库仓位，就不需要，因为执照在营运商手上。如果你租下整栋建筑来存放保税货物，你的公司就要为该地址向关税局申请 GBA 或 GBP 执照。

外资公司可以申请公共保税仓执照吗？

公共持证仓库（GBA）要求在整个执照期内至少 30% 土著股权，以及至少 30% 董事或管理层为土著。关税局指引中的私人持证仓库（GBP）条件没有列出这项股权要求，所以存放自家货物的外资公司，一般会考虑 GBP 或使用 3PL 的 GBA。具体请向州关税局确认。

申请保税仓执照要多久？

关税局没有公布固定的处理时间。新申请经总部审议后，原则批准的有效期为 6 个月，最长可到 12 个月，供你完成场地和担保条件。谈租约时要把这段时间算进去。

在巴生港租保税仓库要多少钱？

根据截至 2026 年 7 月的 JPPH 记录，巴生港 1 万平方尺以上仓库的月租中位数约每平方尺 RM1.08 至 RM1.22。租金以外，还要预算 RM2,400 执照费、预估年度关税 10% 或 50% 的银行担保、保安工程和报关代理费。

保税仓库里可以做哪些作业？

根据关税局的清单，持证仓库可以存放获批货物、拆散大宗货物、重新包装、重新贴标、买卖、集运和转口贸易，具备 IPC、RDC 或主要枢纽地位的公司也可以在仓内营运。生产加工不属于这个范围，需要的是第 65A 条的持证制造仓库执照。

在 PKFZ 里需要保税仓执照吗？

不需要。PKFZ 是依据《1990 年自由区法令》设立的自由区，整个区域在关税区以外，货物在进入国内市场之前都不征关税。区内租户改为办理自由区的批准和闸口系统手续。

保税仓库的用途是什么？

保税仓库是1967年海关法第65条下的持牌仓库，所存货物的关税和税收可推迟至货物放行供本地使用时才缴纳。它用于储存应课税或应税货物以及总监批准的其他货物，若货物再出口，关税和税收同样可推迟缴纳。

巴生港保税仓库的所有者是谁？

所有者取决于你选择的三种途径。公共持牌仓库（GBA）的空间由持有执照的物流运营商经营，而你自己租赁并申请执照的建筑则执照归你的公司，PKFZ 内的单位则根据自由区规则从 PKFZ 租赁或转租。

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