蕉赖再也工业区（Kawasan Perindustrian Cheras Jaya）：位置、市议会、厂价与租金

重点摘要

• 蕉赖再也工业区（Kawasan Perindustrian Cheras Jaya） 位于雪兰莪乌鲁冷岳县的蕉赖11哩（Batu 11 Cheras），邮区 43200。厂房地址多在 Jalan CJ 1 系列道路与 Jalan Satu，Jalan Satu 一带也被称为 Bersatu Industrial Park。
• 它属于雪兰莪，不属于吉隆坡，地方政府是加影市议会（MPKj）：雪州政府的工业区名单把 Cheras Jaya 列为加影市议会辖下 82 个工业区之一，地点写无拉港（Balakong）。
• 雪州政府在 2016 年把 Cheras Jaya Industrial Estate 列为乌鲁冷岳投资额最高的三个主要工业区之一，另外两个是万宜与加影。
• 加影、无拉港与万宜片区 JPPH 登记成交（截至 2026 年 8 月的 24 个月）：排屋式工厂中位价 RM134 万（每平方尺地皮 RM555），半独立式工厂 RM517 万（每平方尺地皮 RM447）；登记厂房租约的中位月租为每平方尺 RM1.55。
• 买厂或租厂前要查：地契（逐块确认是永久还是租赁地契）、加影市议会门牌税有没有欠款、市议会工商执照条件，以及整排厂房的消防安全。

蕉赖再也工业区在哪里？

Cheras Jaya 在蕉赖走廊属于雪兰莪的一段，也就是 MRT 加影线停靠 Batu Sebelas Cheras 站（蕉赖11哩站）的地方，位于敦胡先翁镇站与 Bukit Dukung 站之间。地址用邮区 43200，有的写 Cheras，有的写 Balakong，其实是同一个工业区，第一次去的人常被搞混。

雪州记录里的两个地址可以说明这种写法：「Lot 9, Jln CJ 1/7, Kaw P'sahaan Cheras Jaya, 43200 Cheras」和「Lot 1, Jln CJ 1/6C, Kaw P'trian Cheras Jaya, Batu 11, 43200 Balakong」（雪州议会，2016 年）。

这些名字指的都是同一个地方

常见名称	出现在哪里
Kawasan Perindustrian Cheras Jaya	雪州工业区名单（2025 年附件 A）
Cheras Jaya Industrial Estate	雪州议会 2016 年书面答复
Kawasan Perusahaan Cheras Jaya	公司地址与成交记录
Taman Cheras Jaya	新闻报道与部分地址；加影市议会也用这个名字标示附近的夜市，所以要核对路名
Bersatu Industrial Park, Cheras Jaya	Jalan Satu 一带的地址，例如 Lot 17-13 Jalan Satu, Bersatu Industrial Park, Cheras Jaya, 43200 Cheras

雪州记录也列出一家家具厂的地址是「Lot 15, Jalan Satu, Cheras Jaya Ind Est, 43200 Balakong」，可见 Jalan Satu 属于 Cheras Jaya。看到写着 Bersatu Industrial Park 的厂房，就是在这个工业区里。

Cheras Jaya 属于吉隆坡还是雪兰莪？

雪兰莪。附近很多地方都叫 Cheras（蕉赖），但 Cheras Jaya 位于乌鲁冷岳县，归加影市议会管，不归吉隆坡市政局（DBKL）。门牌税交给谁、营业执照向谁申请、建筑图纸送去哪里，都由此决定。

蕉赖再也的厂房由哪些部门管？

雪州 2025 年的名单按地方政府列出工业区。乌鲁冷岳县加影市议会辖下共有 82 个工业区，第 20 个就是 Kawasan Perindustrian Cheras Jaya，地点写无拉港。

事项	负责部门	须知
门牌税（cukai taksiran）	加影市议会	每年分两期缴；2025 年 12 月 1 日起改用 MyMPKj4u 查询与缴付（加影市议会）
工商业执照	加影市议会执照部	执照有效期可选 1 至 3 年
地税（cukai tanah）与地契事务	乌鲁冷岳县土地局、雪州土地与矿务局	每年 1 月 1 日至 5 月 31 日缴付
消防、环境与职安	消拯局、环境局、职业安全与卫生局	遵守这些部门的条件是市议会执照的条件之一

雪州政府怎么评价蕉赖再也工业区？

雪州政府在 2016 年的书面答复中列出投资额最高的主要工业区，乌鲁冷岳有三个：万宜工业区（Bangi Industrial Estate）、Cheras Jaya Industrial Estate 和加影。答复还根据 MIDA 资料，为每个工业区列出三家公司及其产品与就业人数：

公司（2016 年名单）	产品	就业机会
Ilham Delta Sdn Bhd	木制与金属家具	117
Benns Chocolate & Candy Manufacture	巧克力及其制品	63
Zeito Plastic Components Sdn Bhd	矫正眼镜	59

这是 2016 年的名单，可以用来了解这里以食品、家具与塑料等轻工业为主的背景，但不代表现在的租户。

近期新闻：《星报》2026 年 7 月 31 日报道，Komarkcorp 建议脱售其位于 Taman Cheras Jaya 的永久地契产业，理由是产业面积超过目前营运所需。《新海峡时报》2026 年 3 月 15 日报道，无拉港附近 Taman Cheras Jaya 有四间工厂在火灾中受损。在相连的整排厂房里，隔壁失火也是你的风险。

蕉赖再也的厂价与租金是多少？

Cheras Jaya 没有单独的价格指数，最可靠的参考是加影、无拉港与万宜片区的 JPPH 登记成交，统计期为截至 2026 年 8 月的 24 个月。下表的每平方尺价格一律按地皮面积计算，不是建筑面积。

类型	登记宗数	中位价	常见范围	每平方尺地皮中位价
排屋式工厂	149	RM134 万	RM103 万至 RM164 万	RM555
半独立式工厂	58	RM517 万	RM383 万至 RM708 万	RM447
独立式工厂	23	RM860 万	RM658 万至 RM1,525 万	RM250
工业地	17	RM912 万	RM180 万至 RM1,900 万	RM139

排屋式工厂中位地皮约 2,239 平方尺。同园区、同类型的排屋式工厂，最近 12 个月比之前 12 个月涨了 14%，涵盖 7 个园区。

租金方面，同期共有 206 宗登记厂房租约：

类型	每平方尺中位月租	常见例子
所有厂房	RM1.55	常见 RM1.06 至 RM2.13，租期一般 24 个月
排屋式工厂	RM1.71	约 2,160 平方尺，月租 RM4,000
半独立式工厂	RM1.75	约 5,380 平方尺，月租 RM7,000
独立式工厂	RM1.35	约 5,790 平方尺，月租 RM8,100
分层工厂	RM1.36	约 2,080 平方尺，月租 RM3,400

这些是片区数字，Cheras Jaya 个别单位可能高于或低于这个水平。完整数据见加影、无拉港与万宜工业成交价与租金；买厂的印花税与律师费可以用律师费与印花税计算器先算一遍。

怎么去蕉赖再也：公路与 MRT

公路

主要通道是蕉赖至加影大道（Grand Saga），全长 11.5 公里，从吉隆坡蕉赖通往加影 Saujana Impian。交流道包括敦胡先翁镇、无拉港（Balakong）、Sungai Long、Bukit Dukong 和 Sungai Balak，收费站设在 Batu 9 和 Batu 11（Grand Saga）。

Batu 11 收费站（往吉隆坡方向）的收费：

类别	车辆	过路费
1	两轴、三轮或四轮（轿车、货车）	RM1.30
2	两轴、五轮或六轮（小罗里）	RM2.60
3	三轴或以上	RM2.60

决定之前，最好用你平时用的罗里实际开一趟，看看转弯空间、上下货的位置，以及 40 尺货柜车能不能开到门口。

MRT

MRT 加影线的 Batu Sebelas Cheras 站位于 Jalan SS 2/1, Batu 11 Cheras, 43200 Cheras，设有接驳巴士（MRT Corp）。请不开车的员工时，这一点很有帮助。

在蕉赖再也买厂或租厂前要查什么？

1. 地契与产权年限

不要假设你看的单位是哪种产权。上面提到的 Komarkcorp 产业是永久地契，但每块地都有自己的地契。加影、无拉港与万宜片区的登记数据显示，永久地契厂房中位价 RM162 万（152 宗），租赁地契 RM182 万（80 宗）；这个差距混合了地点、面积和类型，不只是产权的影响。先在 e-Tanah 做官方查册，再看剩余租期、土地用途类别和权益限制。

2. 加影市议会门牌税与欠款

加影市议会的常见问题页写得很清楚（加影市议会）：

• 上半年 1 月 1 日至 2 月 28（29）日缴付，下半年 7 月 1 日至 8 月 31 日缴付；逾期按 1976 年地方政府法令第 147(1) 条征收迟缴费。
• 在加影市议会范围内租或买产业之前，先向市议会查门牌税和欠款。
• 业主不缴门牌税时，租客放在产业内的物品可以被扣押。租客可以把租金直接交给市议会，直到欠款还清，以保护自己的货物。签租约时最好写进这一条。
• 新业主须以 Borang I 通知市议会，手续费 RM50，附上过户书、地契或买卖合约副本。
• 2021 年 1 月起市议会不再邮寄纸本账单，要自己上网查。

3. 地税

地税每年 1 月 1 日起缴，最迟 5 月 31 日，之后会被罚款。买卖合约签署后，缴地税的责任就转到买家身上（雪州土地与矿务局）。

4. 加影市议会的工厂执照条件

加影市议会的工商业执照指南包括这些与厂房有关的条件（执照指南）：

1. 遵守环境局、消拯局与职业安全与卫生局的条件。
2. 污水或列表物质未经中和不可排入沟渠。
3. 工厂增加产量或扩建，要通知市议会。
4. 天拿水（thinner）等化学品要与其他物料分开存放。
5. 货物和机器的摆放不可阻挡员工通道。

有风险的营业场所，执照要先经过市议会的营业与卫生管制委员会会议才批准（申请流程图），搬迁计划要预留时间。

5. 整排厂房的消防安全

发生 2026 年 3 月的火灾之后，看厂时要问清楚消防证书、消防卷盘与洒水系统、隔墙是否砌到屋顶，以及左右邻居存放什么货物。保单的保额也要按实际价值买足。

6. CCC 与批准图

索取 CCC 或 CF 以及批准的建筑图，和现场比对，包括夹层与加盖的雨棚。加影市议会要求业主以书面申报未获批准图纸就建的建筑，没批的扩建买了之后就是你的问题。

蕉赖再也与无拉港一带其他工业区比较

工业区（州名单）	名单所写地点
Kawasan Perindustrian Cheras Jaya	无拉港
Kawasan Perindustrian Taming Jaya	加影
Kawasan Perindustrian Selesa Jaya	加影
Kawasan Perindustrian Balakong Jaya	无拉港
Kawasan Perindustrian Kg Baru Balakong	无拉港
Kawasan Perindustrian Mas Jaya	蕉赖

登记数据中，加影、无拉港与万宜片区成交最活跃的园区是 Taman Taming Jaya，24 个月内 35 宗。如果地点可以弹性，可在无拉港工业区页面比较各区，浏览目前的无拉港工厂出售，或查看无拉港工业地产中介页面。

本文为一般资讯，不构成法律或税务建议。

常见问题

蕉赖再也工业区在哪里？

位于雪兰莪乌鲁冷岳县的蕉赖11哩，靠近无拉港。地址用邮区 43200，道路有 Jalan CJ 1/1、Jalan CJ 1/7 和 Jalan Satu 等。MRT 加影线的 Batu Sebelas Cheras 站就在同一带。

Cheras Jaya 归哪个市议会管？

加影市议会（MPKj）。雪州工业区名单把 Cheras Jaya 列为加影市议会辖下 82 个工业区之一，所以门牌税要交给加影市议会，营业执照也向它申请，不是吉隆坡市政局。

蕉赖再也工业区的邮区是多少？

43200。有些地址写 Cheras，有些写 Balakong，指的都是同一个工业区。叫罗里或估价师上门时，最好报地段号和 Jalan CJ 路名。

Bersatu Industrial Park 就是 Cheras Jaya 吗？

Bersatu Industrial Park 是 Cheras Jaya 沿 Jalan Satu 一带的名称。公司地址会写成「Lot 17-13 Jalan Satu, Bersatu Industrial Park, Cheras Jaya, 43200 Cheras」，所以用哪个名字刊登的厂房都在同一个工业区。

Cheras Jaya 是永久地契还是租赁地契？

要逐块地查。《星报》2026 年 7 月报道 Komarkcorp 在 Taman Cheras Jaya 的产业是永久地契，但这不代表你要买的单位也是。付订金之前，在 e-Tanah 做官方查册，就能看到产权、剩余租期和限制条件。

蕉赖再也的工厂要多少钱？

Cheras Jaya 没有单独的价格指数。加影、无拉港与万宜片区截至 2026 年 8 月的 24 个月 JPPH 登记成交显示，排屋式工厂中位价 RM134 万（每平方尺地皮 RM555），半独立式工厂 RM517 万（每平方尺地皮 RM447）。个别单位可能高于或低于这些数字。

加影市议会门牌税什么时候要缴？

每年两期：上半年 1 月 1 日至 2 月 28（29）日，下半年 7 月 1 日至 8 月 31 日。逾期按 1976 年地方政府法令第 147(1) 条收迟缴费，租客也应确认业主没有欠款。

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