八打灵再也工业区：工厂租金与售价指南

重点摘要

八打灵再也（Petaling Jaya）目前仍在运作的工业区，主要是第51区与第51A区（Jalan Tandang 一带）、第13区、第19区、双溪威自由工业区（Sungai Way FIZ，SS8）以及 Taman Mayang（SS25/SS26）。哥打白沙罗（Kota Damansara）和阿拉白沙罗（Ara Damansara）另有较新或较小的工业片区。以上地区全部归八打灵再也市政厅（MBPJ）管辖。
工厂租金： 马来西亚估价与产业服务局（JPPH）登记的八打灵再也工厂租约，截至 2026 年 7 月的 24 个月共 55 宗，中位数为每月每平方尺 RM2.10。1 万至 3 万平方尺的单位，中位数为每平方尺 RM2.30，约每月 RM30,900。
工厂售价： 同一时期，排屋式工厂成交中位数 RM159 万（按地皮每平方尺 RM675），半独立式工厂 RM860 万。第51/51A区是成交最活跃的工业园，24 个月 21 宗，中位数 RM624 万。
重新发展的压力有据可查。 第13区约四分之一土地已经重新发展；MBPJ 针对第19、51、51A区的特别区域规划（RKK）草案涵盖超过 400 公顷，主打高科技产业。
交通是最大卖点： 联邦大道、白蒲大道（LDP）、新巴生谷大道（NKVE）和 SPRINT 大道都穿过或紧贴八打灵再也，往吉隆坡、莎阿南（Shah Alam）和白沙罗走廊都很近。

八打灵再也的工业区包括 Jalan Tandang 沿线的第51/51A区、第13区、第19区、双溪威自由工业区、Taman Mayang，以及哥打白沙罗和阿拉白沙罗的工业片区。 JPPH 登记的工厂租金中位数为每月每平方尺 RM2.10，一间排屋式工厂约 RM159 万。这里的厂房普遍楼龄较高、多为租赁地契，而且长期面对改划用途的压力，签约或购买前一定要先查清土地用途和地契剩余年限。

目前可租可买的单位，可以直接看八打灵再也工厂出租和八打灵再也工厂出售页面。

八打灵再也各工业区一览

地区	位置	现况	常见厂房类型
第51区与第51A区	紧邻联邦大道，Jalan Tandang、Jalan 51/2xx、Jalan 51A/2xx	八打灵再也成交最活跃的工厂市场；展示厅、办公室与轻工业并存	半独立式、独立式工厂，旧式专用厂房
第13区	Jalan Kemajuan、Jalan Profesor Khoo Kay Kim、Jalan Profesor Ungku Aziz	老工业核心区，正转型为综合发展区	剩余的独立式厂房、分层工厂单位
第19区	Jalan 19/1、Jalan 19/3 一带	工厂、仓库、展示厅、店屋与住宅排屋混合	旧式独立式与排屋式工厂
双溪威自由工业区（SS8）	格拉那再也（Kelana Jaya）与联邦大道之间，靠近白蒲大道	大型厂房，部分已卖给发展商	大地段独立式工厂
Taman Mayang（SS25/SS26）	毗邻格拉那再也	小型工业排屋式工厂	排屋式工厂
哥打白沙罗与双威白沙罗	八打灵再也西北部，靠 NKVE 和白蒲大道	较新的工业园与分层工业中心	半独立式、分层与企业型工厂
阿拉白沙罗	靠近梳邦机场	以商业和住宅为主	少量排屋式工厂
八打灵旧镇、美丹花园（Taman Medan）、Maju Jaya	八打灵再也南部，往旧巴生路方向	小型车间与排屋式工厂	排屋式工厂

逐区解读

第51区、第51A区与 Jalan Tandang

以成交宗数计算，第51区是八打灵再也最活跃的工厂市场。JPPH 截至 2026 年 7 月的过户记录显示，第51/51A区是八打灵再也最活跃的工业园，24 个月内 21 宗成交，中位数 RM624 万，以半独立式工厂为主。完整数据表可以看八打灵再也工业产业成交页面。

这一区面积不小。The Edge 在 2009 年估计第51区约 370 英亩，以工业用途为主，只有少量商业单位。Jalan Tandang 是旧工业巷道（Lorong Tandang 以及各条 Jalan 51/2xx）的主干道，较小的工业区例如 Jalan 51/225A 的 PJCT 工业区、靠近 Kampung Tunku 的 Tiong Nam 工业园，都在这一带或就在旁边。

第51A区沿 Jalan 51A 和 Jalan 225 分布，转型走得更快。2018 年有估价师对 The Edge 表示，Jalan 51A 一带已不再适合制造和仓储，因为旧厂房陆续改成汽车展示厅和办公室，而且当时大多数建筑已有 30 至 40 年楼龄。到今天，第51A区更适合做展示厅、服务中心和轻型组装，而不是重型生产。

适合谁： 需要八打灵再也地址、又要有一定仓储与轻型生产空间的公司，例如品牌代理、区域办公室加仓库、维修服务中心。若要大面积生产线，第51区的独立式厂房可以考虑，但价格要按市区土地来算。

第13区

第13区是八打灵再也最早的工业核心，如今也是改划用途最明显的例子。The Edge（2026 年 5 月）形容它是一片 260 英亩的棕地，由 Jalan Kemajuan、Jalan Profesor Ungku Aziz 和 Jalan Profesor Khoo Kay Kim 围成，约四分之一土地已经重新发展，以主干道旁的地段为主。MBPJ 的特别区域规划允许工业地段转为商业和综合用途，而一份把容积率提高到 1:3.75 的修订草案（RKK Seksyen 13, Pengubahan 1）仍在等待宪报公布。

地价说明了工厂为什么陆续迁出。同一篇报道列出近期同类分区土地的成交价为每平方尺 RM515 至 RM650；而 The Edge 在 2018 年报道，第13区工业地在 1990 年代每平方尺只卖 RM45 至 RM50，到 2018 年已涨到 RM230 至 RM260。对工厂用户来说，这代表两件事：第一，剩下的独立式厂房是按重新发展用地来定价，而不是按厂房价值；第二，比较负担得起的入场方式是分层单位，JPPH 记录第13区 24 个月内 8 宗成交，中位数 RM52.5 万，大多是分层工厂单位。

适合谁： 小型办公加仓储、电商备货、样品间等不需要重型设备的用户。想在第13区长期自用大型厂房的买家，要有心理准备：土地价值随时可能高于厂房本身的使用价值。

第19区

第19区属于混合型地区。The Edge（2020 年）记录了这里排屋式工厂住宅、专用厂房、仓库、展示厅和店屋并列，并提到英美烟草（British American Tobacco）在 2016 年把 Jalan 19/1 一块 5.3 公顷的旧厂地卖给 LGB Properties，计划做综合发展。区内道路的停车位很紧张，如果日常要进出罗里，务必实地看过再决定。

第19区和第51、51A区同属一份 RKK 草案，详情见下文改划用途部分。

适合谁： 需要靠近八打灵再也市中心和 SPRINT 大道、以仓储和轻型加工为主的公司，例如食品批发、印刷、零件分销。第19区的旧厂房面积和楼龄差异很大，同一条路上可能一间是翻新过的企业厂房、隔壁是几十年没动过的老厂，所以每个单位都要单独看电力、屋顶和排水状况。

双溪威自由工业区（SS8）

双溪威自由工业区（英文也写作 Sungei Way FIZ）是八打灵再也当年大型电子厂的集中地。西部数据（Western Digital）1973 年进入马来西亚，2019 年在整合生产时，把双溪威自由工业区内两块分别为 1.46 公顷和 4.45 公顷的地段放售。2020 年，台湾上市公司纬创（Wistron）以 RM1.2 亿买下区内一间西部数据工厂，用来生产物联网产品；同年 Centurion 向雪兰莪州发展机构（PKNS）承租一块地，建成超过 5,000 个床位的员工宿舍。

这个工业区同时反映了八打灵再也工业市场的两个方向。制造业仍然在这里买厂，但周边土地已陆续变成住宅：NST 的报道记录了 Mah Sing 在 2009 年买下 7.9 公顷的前松下（Panasonic）厂地发展 Icon City，以及 Sunway 在 2015 年买下西部数据旁边 6.88 公顷土地发展 Sunway Serene。区内剩下的多是大地段。想了解这里的厂房规格，可以参考这间双溪威自由工业区永久地契独立式厂房：建筑面积 5 万平方尺、土地约 2.3 英亩、电力 1,000A、楼高 20 至 30 尺。

适合谁： 需要大电力、大楼面、又想留在八打灵再也的制造商，例如电子、精密组装、数据相关设备。整块地段的价格高，适合有长期自用计划的企业买家。

格拉那再也与 Taman Mayang（SS25/SS26）

根据 The Edge，格拉那再也本身（SS3 至 SS7）是住宅和商业区，所以有人搜"格拉那再也工厂"，通常指的是它旁边的两个地方：SS8 的双溪威自由工业区，或 SS25、SS26 的 Taman Mayang 工业排屋式工厂。JPPH 记录 SS25 在 24 个月内 9 宗成交，中位数 RM159 万，以排屋式工厂为主；SS26 另有 4 宗。这是八打灵再也最主要的小单位市场，适合车间、零件批发和轻型组装。

适合谁： 预算有限、只需要两三千平方尺的小型企业。排屋式工厂的好处是总价低、容易转手；缺点是装卸空间小，大多只能停一辆罗里，40 尺货柜通常进不去。签约前请确认门口道路的宽度和附近住宅区的进出限制。

哥打白沙罗与双威白沙罗

哥打白沙罗拥有八打灵再也最新的工业产品，包括EMHUB 哥打白沙罗指南介绍的坡道直达分层工厂，以及 Taman Sains Selangor 和双威白沙罗（Sunway Damansara）一带的半独立式与企业型工厂。这是八打灵再也最适合做现代化装修的一区，也方便上 NKVE 和白蒲大道。现有单位可看哥打白沙罗工厂出租。

适合谁： 需要企业形象、员工通勤方便、又要有仓储或轻型生产空间的公司，例如区域总部加配送中心、医疗器材和电子产品的组装与测试。这里的厂房楼龄较新，楼高、装卸位和停车位一般比旧区宽裕，但租金和售价也相应较高，预算要留足。

阿拉白沙罗

阿拉白沙罗以商业和住宅为主，靠近梳邦机场，只有一小片排屋式工厂。供应很少，所以在这里找厂的租户通常会把范围扩大到梳邦一侧；梳邦高科技工业园指南介绍了离这里最近的大型工业园。

八打灵旧镇、美丹花园与 Maju Jaya

八打灵再也南边，从旧镇各区往旧巴生路方向，有不少小型车间和排屋式工厂。JPPH 把美丹花园（5 宗，以排屋式为主）和 Pusat Perindustrian Maju Jaya（5 宗，中位数 RM193 万）列为八打灵再也较活跃的工业园。The Edge 在 2009 年报道，规划人员已把第1至4区、第8区、第19区以及双溪威自由工业区列为需要重新发展的地区，所以这里同样是旧厂房，长期面对和八打灵再也其他地区一样的问题。

旧工业地的改划用途与重新发展压力

目前有三份有据可查的规划，直接影响八打灵再也工业产业能做什么：

第13区特别区域规划。 已经实施，另有一份提高容积率的修订草案正等待宪报公布（The Edge，2026 年）。
第19、51、51A区 RKK 草案。 MBPJ 在 2024 年 5 月首次公开征求意见。2025 年 10 月，市长表示草案涵盖超过 400 公顷，预计发展总值超过 RM17 亿，重点是高科技与半导体产业、土地用途改划，以及 Asia Jaya 轻快铁站和 Taman Dato' Harun 电动火车站周边的公交导向住宅。
八打灵再也地方规划（取代版，RTPJ Penggantian）。 它把 RTPJ 1 和 RTPJ 2 合并为一份，MBPJ 在 2025 年 12 月预计于 2026 年 11 月 10 日宪报公布。

实际影响是：

租户： 改划区内的业主可能偏好短租约，或在合约里加入"重新发展提前终止"条款。签约前要读清楚终止条款，也要问清楚土地地契还剩几年。
买家： 位于改划地段的工厂，作为土地的价值可能高于作为厂房的价值，自用买家的入场价因此被推高。签约前请向 MBPJ 规划部门核实现行分区和容积率。
业主： RKK 草案以高科技产业为重点，代表干净、高附加值的制造业仍受欢迎；有污染或重型的工序，则会面对更大的压力迁往莎阿南、巴生（Klang）或更远的地方。

交通：联邦大道、白蒲大道、NKVE 与 SPRINT

道路	要点	主要服务的工业区
联邦大道	吉隆坡往巴生、穿过八打灵再也的主干道	经 Jalan Tandang 进第51/51A区、第13区、第19区、双溪威自由工业区
白蒲大道（LDP）	全长约 40 公里，连接白沙罗与蒲种（Puchong）	双溪威自由工业区、Taman Mayang、哥打白沙罗、双威白沙罗
新巴生谷大道（NKVE）	全长约 35 公里，连接巴生与吉隆坡，在 Bukit Lanjan 接南北大道	哥打白沙罗、阿拉白沙罗（经梳邦）
SPRINT 大道	全长约 26.4 公里，分 Kerinchi、Damansara、Penchala 三段	第13区、第19区，经 Penchala 段往哥打白沙罗

八打灵再也市中心道路在繁忙时段相当拥堵。偶尔有货柜进出第51区或第19区还可以应付；如果每天都要跑巴生港（Port Klang）货柜，一般还是莎阿南或巴生港区更合适。

八打灵再也工厂售价（JPPH）

JPPH 登记的八打灵再也工业产业过户，截至 2026 年 7 月的 24 个月（共 58 宗，其中 56 宗是建筑物）：

类型	宗数	成交中位数	常见区间	每平方尺中位数（按地皮）	土地面积中位数
排屋式工厂	25	RM159 万	RM120 万至 RM240 万	RM675	2,160 平方尺
半独立式工厂	9	RM860 万	RM710 万至 RM980 万	RM660	10,125 平方尺
独立式工厂	7	RM598 万	RM355 万至 RM1,048 万	RM518	9,720 平方尺
分层工厂	13	RM35 万	RM21.5 万至 RM60 万	不适用	不适用

看这张表要注意三点：

八打灵再也的工业地以租赁地契为主。 56 宗建筑物成交中，42 宗是租赁地契（成交中位数 RM137 万），永久地契只有 14 宗（成交中位数 RM194 万）。
中位数上升，是因为成交组合变了。 最近 12 个月有 19 宗成交，第51区较多半独立式和独立式工厂成交把整体中位数拉高，并不代表每个单位都同样涨价。
成交量很薄。 八打灵再也 2025 年全年只有 31 宗工业产业过户，一宗大交易就能拉动平均数。参考时请看分类型的中位数，不要只看总数。

还要记住，JPPH 记录的是已经完成并登记的成交价，不是业主的叫价。过户登记往往在签约后几周到几个月才进入数据，所以最近两个季度的宗数还会增加。业主叫价通常高于成交中位数，谈判时可以拿同类型、同地区的成交中位数作为依据。

八打灵再也工厂租金（JPPH）

JPPH 登记的八打灵再也工厂租约，截至 2026 年 7 月的 24 个月（共 55 宗，一般租期 24 个月）：

面积	租约宗数	月租中位数	每月每平方尺中位数
3,000 平方尺以下	32	RM2,000	RM1.84
3,000 至 1 万平方尺	11	RM11,000	RM2.20
1 万至 3 万平方尺	11	RM30,900	RM2.30
全部	55	RM5,000	RM2.10（常见 RM1.58 至 RM2.57）

按类型分，排屋式工厂租金中位数为每平方尺 RM2.00，分层单位 RM2.20，独立式工厂 RM2.60。

试算：2 万平方尺、每平方尺 RM2.30。 月租 RM46,000。按我们的经验，一般需要先付两个月押金、一个月水电押金和一个月预付租金，也就是装修前大约要准备 RM184,000。如果业主已注册 SST，自 2026 年 1 月 1 日起租金要加 6% 服务税，这个例子每月多 RM2,760；租约印花税通常由租户承担。

哥打白沙罗的现代厂房，或第51区刚翻新的建筑，叫价都明显高于以上中位数。所以 RM2.10 应该当作好单位的底价参考，而不是谈判目标。

在八打灵再也该租还是该买

按 JPPH 中位数，排屋式工厂成交价约 RM159 万，租金约每月每平方尺 RM2.00。在八打灵再也买厂，多半是买地段和土地，而不是买回酬：供应不会再增加，改划用途还可能推高地价。租户则可以用八打灵再也的地址做生意，又不必承担重新发展带来的风险，对大多数营运中的企业来说更合适。

什么情况下八打灵再也不适合你

八打灵再也适合展示厅、轻型组装、服务中心、研发和附带仓储的区域办公室。如果你需要大楼面、高电力或每天跑货柜，附近其他地区通常更划算：

莎阿南： 各区都有较大的厂房和土地，可参考莎阿南各区工业区指南和莎阿南工厂出租。
Glenmarie： 位置同样居中，企业型厂房较新，可看 Glenmarie 工厂出租。
梳邦（Subang）： 靠近阿拉白沙罗和机场，可看梳邦工厂出租。

在八打灵再也租厂或买厂前的检查清单

分区与规划状态： 核实地段现行土地用途，以及是否位于第13区 RKK、第19/51/51A区 RKK 草案或其他规划范围。要问 MBPJ，不要只听业主说。
地契年限： 八打灵再也工业地契大多是租赁地契，记下到期年份，银行和将来的买家都会看。
电力： 旧厂房的电力往往按前租户需要配置，要看电表上的实际 TNB 供电和配电板额定值。
楼层与货梯： 八打灵再也不少是多层厂房，要确认你使用楼层的货梯载重、楼板承重和柱距。
装卸： 市区地段空间紧，请在你实际营运的时段，实地测试 40 尺货柜或 10 吨罗里的转弯路线。
CF 或 CCC 与批准： 确认建筑有完工证明，而且你的用途与批准图则一致。
租约条款： 留意重新发展终止条款、还原责任、服务税，以及地税和门牌税由谁负担。

常见问题

八打灵再也的工业区在哪里？

主要是 Jalan Tandang 沿线的第51区与第51A区、第13区、第19区、双溪威自由工业区（SS8）和 Taman Mayang（SS25/SS26）。哥打白沙罗和双威白沙罗有最新的工业产品，阿拉白沙罗则有一小片排屋式工厂。这些地区都归 MBPJ 管辖。

八打灵再也工厂租金多少？

JPPH 登记的租约显示，截至 2026 年 7 月的 24 个月，中位数为每月每平方尺 RM2.10，常见区间 RM1.58 至 RM2.57。1 万至 3 万平方尺的单位中位数为每平方尺 RM2.30，约每月 RM30,900。现代或翻新过的厂房叫价会高于这个中位数。

八打灵再也买一间工厂要多少钱？

同一时期，排屋式工厂成交中位数 RM159 万（按地皮每平方尺 RM675），半独立式工厂 RM860 万，分层单位约 RM35 万。最活跃的第51/51A区，成交中位数为 RM624 万。

八打灵再也第13区还是工业区吗？

只能说部分是。第13区正按 MBPJ 的特别区域规划转型为综合发展区，约四分之一土地已经重新发展。区内仍有工厂，但土地现在以每平方尺 RM515 至 RM650 的重新发展用地价格成交，所以比较适合分层单位用户或短期租户，不太适合新买大型厂房自用。

双溪威自由工业区是什么地方？

它是位于 SS8 的大型厂房工业区，在格拉那再也和联邦大道之间，靠近白蒲大道。西部数据等电子厂曾设厂于此，2020 年纬创以 RM1.2 亿买下区内一间西部数据工厂。周边部分土地已重新发展为住宅。

八打灵再也的工业地会被改划用途吗？

第13区已经有一部分完成改划。MBPJ 针对第19、51、51A区的 RKK 草案涵盖超过 400 公顷，重点是高科技产业、土地改划和公交导向住宅。签长租约或买厂之前，请先向 MBPJ 查询最新进度。

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八打灵再也工业区指南：工厂租金、售价与各区逐一解读