马来西亚买厂尽职调查清单：地契、CCC、KTK与税费逐项核查
马来西亚买厂尽职调查清单：地契查册、CCC与批准图则、雪州KTK风险、地税门牌税欠款、消防证书、电力、卖方查询与RPGT扣留，逐项说明要看什么文件、去哪里查。
有工厂买卖或租赁需求？
- Peter TanREN 12771 · 016-666 6872
重点摘要
- 在马来西亚买厂房，尽职调查（due diligence）可以拆成五项检查：地契、建筑批文、税费与账单、厂房是否适合你的生产，以及卖方本身。
- 第一步是官方地契查册（carian rasmi）。查册会显示注册业主、土地用途类别、明示条件（syarat nyata）、权益限制，以及银行抵押或私人禁令（caveat）。
- 一定要拿到完工与合规证书 CCC（Form F），旧厂房则是入伙准证 CFO，同时要有批准的建筑图则；图则上没有的扩建是最常见的问题。
- 在雪兰莪，建在非工业用地上的工厂属于非法工厂（KTK）。州政府计划执行到 2027年12月31日，地主收到 7A 通知后有 12 个月申请转换土地条件。
- 查清地税、门牌税与水电欠款，对卖方做破产或清盘查询，并确保律师扣留产业盈利税（RPGT）3% 至 7%，在 60 天内缴交内陆税收局（LHDN）。
本文只提供一般资讯，不构成法律或税务意见，具体交易请由律师和税务顾问确认。
什么是买厂尽职调查？各项由谁负责？
尽职调查就是买方在付钱前，确认厂房与卖方所说的一致、可以合法用于你的业务，而且没有隐藏的债务或纠纷。买住宅时，大部分工作由律师和银行处理；买工厂或仓库则要查得更深，因为土地条件、建筑批文、电力和消防证书，直接决定你能不能在那里开工。
| 负责方 | 检查内容 |
|---|---|
| 你的律师 | 地契查册、产权负担、权益限制、卖方身份与授权、破产或清盘查询、RPGT 扣留、买卖合约（SPA）条件 |
| 你和工程师或承包商 | 建筑状况、电力供应、楼板承重、净高、排水与淹水记录、消防系统 |
| 你的中介 | 提早向卖方收集文件：地契副本、CCC 或 CFO、批准图则、TNB 电费单、地税与门牌税收据、现有租约 |
| 银行 | 估价，以及这张地契和批文能否贷款 |
最好在付诚意订金之前就开始查。一旦签了出价书，再想退出或重新议价就难了。
第一步：地契查册要看什么？
律师会向土地局或州政府 e-Tanah 系统购买官方查册，请逐行核对。
业主、抵押与私人禁令
- 注册业主：名字必须与卖方完全一致；如果卖方是公司，公司名称与注册号码都要对得上。
- 银行抵押（charge）：很常见，完成交易时由卖方银行赎回并撤销。
- 私人禁令（caveat）或法庭禁止令：代表有其他人主张权益。在律师确认如何撤销之前，不要继续。
土地类别、明示条件与权益限制
地契写明土地可以做什么用途。工厂需要类别和明示条件都允许工业用途的地契。《1965年国家土地法典》第116、117与120条规管明示条件与权益限制，若要作明示条件以外的用途，须获州政府批准，这一点 房屋及地方政府部地方政府局 的问答也有说明。若权益限制规定转名须州政府同意，买卖合约必须把州政府同意列为条件。
地契年限
确认是永久地契还是租赁地契；如果是租赁地契，要看到期日。剩余年限太短，会限制贷款年限，日后转售也比较难。
第二步：厂房合法吗？CCC、CFO、图则与 KTK
CCC（Form F）或 CFO
CCC 制度自 2007 年实施以来，只有提交图则的主要提交人（PSP），即建筑师、专业工程师或注册建筑绘图师，才能签发 CCC，而不是地方政府。Form F 是 CCC，Form F1 是分期发展用的部分 CCC。CCC 要有 21 份 Form G 支持，其中 8 份需要技术机构确认，包括消防局（G8、G9）、职业安全与卫生局（G11）、供水机构（G13）、排污（G14、G15）和 TNB（G16）（资料来源：房屋及地方政府部）。较旧的厂房则持有地方政府发出的入伙准证 CFO。延伸阅读：什么是 CCC 证书。
批准图则与现场是否一致
看厂时带着批准图则逐处对照。夹层办公室、院子加盖的屋顶、警卫亭和食堂，常常是后来没有申请就加建的。未获批准的加建可能要补办手续或拆除，这笔费用要算进价钱，或要求卖方在完成交易前处理好。
雪兰莪非法工厂（KTK）
建在农业地上、或没有规划准证的工厂，就是非法工厂（kilang tanpa kebenaran，KTK）。雪州 KTK 合规与执法计划从 2024 年 9 月 1 日执行到 2027 年 12 月 31 日。州政府依《国家土地法典》发出 7A 通知后，地主有 12 个月申请把土地用途类别和明示条件改为工业；若没有申请，县土地局将继续充公程序（资料来源：雪州议会）。问题跟着土地走，买方会一并承接。地契还是农业地的工厂，弄清楚转换进度之前千万不要买。
第三步：地税、门牌税和水电费付清了吗？
地税（cukai tanah）
地税每年 1 月 1 日至 5 月 31 日缴交。逾期会加收欠款费，土地局发出 6A 催缴通知；若三个月内仍未缴清，州政府可依《国家土地法典》第100条充公土地（资料来源：八打灵县土地局）。同一页面也说明，买卖合约签署后，缴交地税就成为买方的责任。网上查询方法：雪兰莪地税查询与网上缴付。
分层厂房若已发出分层地契，业主缴交的是分层地税（cukai petak）；若分层地契尚未发出，母地契的地税仍由管理机构 JMB 或 MC 代收（资料来源：八打灵县土地局）。记得向管理层要一份没有管理费和偿债基金欠款的证明信。
门牌税（cukai pintu）
根据《1976年地方政府法令》第127条，地方政府向所有产业征收门牌税，包括工业建筑和空地。以八打灵再也市政厅为例，每年须在 2 月 28 日和 8 月 31 日之前缴交（资料来源：MBPJ）。两期的最新收据都要看到。
水电费
要求卖方提供最近几期 TNB 电费和水费单。欠费通常在完成交易时结清，但若已被断电，恢复供电需要时间，打算尽快搬进去的买家要留意。
第四步：厂房能不能撑起你的生产？
电力
看 TNB 电费单和总电掣板的额定电流，再和你的机器负荷对比。可以用 工厂电力计算器 把机器 kW 换算成安培。电力差距太大，就可能要升级供电甚至建变电站，既花钱也花时间。
消防证书
根据 《1988年消防法令》 第28条，每一个指定场所（designated premises）都必须持有消防证书，并且每年更新。问清楚这间厂房是否属于指定场所，是的话就要看现行有效的证书，同时测试喷淋、消防卷盘和警报是否真的能用。
结构、地坪与地点
- 打算放货架或重型机器，要查楼板承重和地坪状况。
- 净高要量桁架底部，而不是屋脊最高点。
- 屋顶漏水、裂缝和沉降，沿海软土地区更要注意。
- 拖车出入、转弯空间和排水。在巴生，要查淹水记录。
依《1974年街道、排水与建筑法令》第85A条，CCC 签发满 10 年后，地方政府可要求业主定期进行结构检查（资料来源：房屋及地方政府部）。买旧厂时，问清楚有没有收到这类通知。
第五步：卖方是谁？买卖合约要写什么？
破产与清盘查询
任何人都可以通过大马破产局的 e-Insolvensi 网站查询个人破产或公司清盘状态，打印出来的结果就是正式文件（资料来源：大马破产局）。律师通常会对卖方，必要时连同董事一起查。
公司卖方
很多工厂由公司持有。如果卖方是公司，律师会要求董事会批准出售的决议，并核实签字人是否获得授权。
RPGT 扣留
以现金付款时，买方必须扣留部分售价，并在出售日期后 60 天内缴交 LHDN。扣留比例按卖方类别为 3%、5% 或 7%，逾期未缴会被加征未缴款额的 10%（资料来源：LHDN）。自 2025 年 1 月 1 日起，买方的 CKHT 2A 表格必须通过 e-CKHT 网上提交。这一般由律师处理，但法律责任在买方。
买卖合约应列明的条件
- 地契有权益限制时，以取得州政府转名同意为条件。
- 空屋交付，或清楚交接现有租约。
- 卖方负责缴清至完成交易日为止的地税、门牌税和水电费。
- 卖方负责补办或拆除未获批准的加建，否则调整价格。
- 若需贷款，以银行批准贷款为条件。
转名印花税和律师费可以用 律师费与印花税计算器 估算；完整买厂流程见 如何在马来西亚购买工厂。议价前，也可以对照 FactoryHub 工业产业成交数据，其中每平方尺售价一律按地皮面积计算。
买厂尽职调查清单：文件与危险信号
| 检查项目 | 文件 | 危险信号 |
|---|---|---|
| 业主 | 官方地契查册 | 名字与卖方不符；有私人禁令或禁止令 |
| 土地用途 | 地契上的类别与明示条件 | 农业地上建了工厂 |
| 转名 | 权益限制 | 需州政府同意却没写进合约 |
| 年限 | 地契 | 剩余租期太短 |
| 建筑 | CCC（Form F）或 CFO、批准图则 | 没有证书；扩建不在图则上 |
| KTK | 土地类别、7A 通知 | 已收到通知却没申请转换 |
| 地税 | e-Tanah 收据 | 有欠款或 6A 通知 |
| 门牌税 | 地方政府收据 | 有一期未缴 |
| 消防 | 消防证书（指定场所） | 已过期或从未申请 |
| 电力 | TNB 电费单、电掣板 | 供电远低于你的负荷 |
| 卖方 | 破产查询、董事会决议 | 有破产或清盘记录 |
| 税务 | RPGT 扣留 | 律师没有安排扣留 |
常见错误
- 还没看到地契查册和 CCC，就先付了订金。
- 以为已经在运作的工厂一定有批文，其实正在运作的工厂也可能是 KTK。
- 只查厂房、不查卖方，甚至不知道业主其实是公司。
- 忽略图则上没有的二楼办公室或院子屋顶。
- 忘了 RPGT 扣留，逾期要被加征 10%。
常见问题
马来西亚买厂尽职调查清单应该包括什么？
至少要有：官方地契查册、土地类别与明示条件、权益限制、地契年限、CCC 或 CFO 与批准图则、地税和门牌税收据、指定场所的消防证书、电力供应、卖方破产或清盘查询，以及 RPGT 扣留。本文的清单表列出了每一项对应的文件和危险信号。
买厂时什么时候做尽职调查？
在付诚意订金或签出价书之前。第一次看厂时就向卖方要地契副本、CCC 或 CFO、图则和最近的账单，让律师和工程师在你作出承诺前先查清楚。
怎么查一间工厂有没有 CCC？
向卖方要 Form F 副本（旧厂房则是 CFO）和批准的建筑图则。CCC 是由提交图则的建筑师、工程师或注册绘图师签发，不是地方政府，所以要核对签发人姓名和图则编号是否与你要买的厂房一致。
在雪兰莪买了建在农业地上的工厂会怎样？
这类工厂属于非法工厂（KTK）。在执行到 2027 年 12 月 31 日的雪州计划下，收到 7A 通知的地主有 12 个月申请把土地转为工业用途，否则土地局会继续充公程序。成为新业主后，这个责任就落在你身上。
买厂时 RPGT 由谁付？
产业盈利税由卖方承担，但买方必须按卖方类别扣留售价的 3%、5% 或 7%，并在出售日期后 60 天内缴交 LHDN。买方没有照做，会被加征未缴款额的 10%。
租厂也需要做尽职调查吗？
需要，只是简化一些。要确认房东是注册业主、厂房有 CCC 或 CFO、指定场所有消防证书、土地用途允许你的业务，以及电力足够你的机器使用。
为每位客户找到合适的厂房与仓库，是 FactoryHub 的使命。买厂前需要协助核查，请联系 Peter Tan（REN 12771）016-666 6872 或 Jason Low（PEA 1478）012-288 1834。