马来西亚产业盈利税（RPGT）：卖厂房或工业地要缴多少、怎么报
公司、个人和外国人卖厂房时的产业盈利税税率、盈利怎么算、买方须扣留的 3% 至 7%，以及 60 天内在 MyTax 申报 e-CKHT 的做法。
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- Peter TanREN 12771 · 016-666 6872
重点摘要
- 在马来西亚出售厂房、仓库或工业地，盈利部分要缴产业盈利税（RPGT），税率按卖方身份和持有年限而定。
- 马来西亚公司在 3 年内出售缴 30%，第 4 年 20%，第 5 年 15%，第 6 年起 10%；马来西亚公民或永久居民从第 6 年起免缴。
- 外国个人和非在马来西亚注册的公司，前 5 年缴 30%，第 6 年起 10%。
- 买方必须扣留成交价的 3%、5% 或 7%，在 60 天内交给内陆税收局（HASiL）；卖方在 60 天内通过 MyTax 的 e-CKHT 提交 CKHT 1A 表格，并在 90 天内缴清余额。
- 持有期从你买入时签买卖合约的日期算起，到你出售时签买卖合约的日期为止。
本文介绍卖厂房或工业地时的产业盈利税，资料来自内陆税收局（HASiL），属一般资讯，并非税务意见；具体交易请咨询税务顾问或律师。
什么是产业盈利税？
产业盈利税是根据《1976 年产业盈利税法令》，对出售土地、建筑物等不动产，以及出售产业公司股份所得盈利征收的税。厂房卖价扣除可扣除费用后高于买价，差额就是应税盈利。
如果亏本出售就不必缴税，亏损可以抵消同一估税年的其他出售盈利，抵不完的可以结转，最多 9 个估税年（HASiL）。
卖厂房的产业盈利税税率是多少？
HASiL 按法令附表 5 把卖方分成三类（税率）：
| 持有期 | 第 I 类：公民或永久居民 | 第 II 类：马来西亚注册公司 | 第 III 类：非公民、外国公司 |
|---|---|---|---|
| 3 年内 | 30% | 30% | 30% |
| 第 4 年 | 20% | 20% | 30% |
| 第 5 年 | 15% | 15% | 30% |
| 第 6 年起 | 0% | 10% | 10% |
雪兰莪的厂房多数以私人有限公司（Sdn Bhd）持有，所以第 II 类最常用。公司持有超过 5 年，出售时仍须缴 10%；个人公民名下持有则从第 6 年起免税，所以买厂时用什么名义持有，会影响将来的税负。
持有期怎么算？
出售日期是书面买卖合约的签署日期；没有书面合约时，以完成交易的日期为准。买方的取得日期与卖方的出售日期相同（HASiL）。因此不是从拿钥匙或拿地契那天算，而是从签约那天算。
应税盈利怎么计算？
应税盈利等于出售价减去取得价（HASiL）。出售价是成交价减去以下可扣除费用：
- 买入后为提高或维持资产价值、而且出售时仍然存在的开支。HASiL 自己举的例子，就是为业务扩建仓库的费用。
- 为确立、维护或捍卫产权所花的费用，例如律师费。
- 出售时的附带费用：测量师、估价师、会计师、中介和法律顾问的费用与佣金。
扩建、加建夹层或大型维修的发票和批准文件要保留好，否则 HASiL 未必接受扣除。
计算示例（仅作说明）
一家私人有限公司以 RM300 万买入厂房，7 年后以 RM400 万卖出。期间花了 RM20 万做获批的扩建，出售时付了 RM6 万律师费和中介费。
- 出售价：RM400 万减 RM26 万，等于 RM374 万
- 应税盈利：RM374 万减 RM300 万，等于 RM74 万
- 产业盈利税（公司第 6 年起 10%）：RM7.4 万
以上数字是虚构的，只为说明算法；实际税额取决于你的取得成本、可扣除费用和日期。
个人有豁免吗？
个人可获 RM10,000 或应税盈利 10% 的豁免，以较高者为准（豁免）。一生一次的豁免只适用于自住住宅，厂房不适用。
买方要扣留多少？
成交价以现金支付时，买方必须扣留部分款项，在出售日期后 60 天内交给 HASiL（扣留与汇缴）：
| 卖方类别 | 买方扣留 |
|---|---|
| 第 I 类（公民、永久居民） | 3% |
| 第 II 类（马来西亚公司），3 年内出售 | 5% |
| 第 II 类，第 4 年起 | 3% |
| 第 III 类（外国卖方） | 7% |
从 2026 估税年的出售起，如果卖方事先把视同税额通知买方，买方可以改为汇缴该税额，以较低者为准。买方未汇缴的，会被加征未缴金额的 10%。实际操作中，这笔钱通常由买方律师从购价中扣下，所以卖方实收的是扣掉这部分之后的余额。
怎么申报和缴税？
从 2025 年 1 月 1 日起，产业盈利税实行自我评税（自我评税制度）：
- 卖方在出售日期后 60 天内，通过 MyTax 的 e-CKHT 在线提交 CKHT 1A 表格，并在表内自行算出税额。
- 买方在 60 天内提交 CKHT 2A 表格，并汇缴扣留款。
- 卖方在出售日期后 90 天内缴清税款或扣除买方汇缴后的余额。
- 相关文件保存 7 年。
从 2025 年 1 月 1 日起不再接受纸本表格（买卖双方责任）。没有盈利或获豁免的出售，则提交 CKHT 3 表格。未在 60 天内申报或没有申报出售，最高可罚税额的 3 倍（罚则）。
卖掉持有厂房的公司又怎样？
很多厂房装在一家几乎只拥有这间厂的公司里。如果公司的不动产占有形资产总值至少 75%，就是产业公司（RPC），其股份也被视为应税资产（HASiL）。从 2024 年 1 月 1 日起，公司、有限责任合伙、信托机构或合作社出售 RPC 股份，改由所得税法下的资本利得税处理，不再缴产业盈利税；个人出售 RPC 股份则仍要提交 CKHT 1B。卖股份和卖厂房在印花税和尽职调查上也不同，要和税务顾问及律师一起规划。
卖厂前要准备什么？
- 当年买入时的买卖合约，用来证明取得日期和价格。
- 扩建、夹层和大型工程的发票、批准文件和付款记录。
- 出售时中介、估价师和律师的发票。
- 公司的 MyTax 登录权限，以便按时提交 CKHT 1A。
- 扣除产业盈利税、买方扣留款、贷款赎回和律师费后的净收入估算。可以用我们的律师费与印花税计算器估算费用，并参考我的工厂值多少钱了解买家怎么定价。
打算出售的话，可以看看出售你的厂房页面。
常见问题
马来西亚公司卖厂要缴多少产业盈利税？
在马来西亚注册的公司，3 年内出售缴应税盈利的 30%，第 4 年 20%，第 5 年 15%，第 6 年起 10%。税率依据《1976 年产业盈利税法令》附表 5 第 II 部分，由 HASiL 公布。
厂房持有超过 5 年再卖还要缴吗？
看持有人。马来西亚公民或永久居民从第 6 年起免缴；马来西亚公司缴 10%；外国人或外国公司从第 6 年起也缴 10%。
哪些情况可以豁免产业盈利税？
个人可获 RM10,000 或应税盈利 10% 的豁免，以较高者为准。公民或永久居民一生一次的豁免只适用于自住住宅，不适用于厂房。没有盈利、亏损或获特定豁免令的出售，以 CKHT 3 表格申报。
买方要扣留多少钱交给税收局？
卖方是公民或永久居民时扣 3%；马来西亚公司 3 年内出售扣 5%，第 4 年起扣 3%；外国卖方扣 7%，都要在 60 天内交给 HASiL。
产业盈利税表格什么时候要交？
卖方要在买卖合约签署日起 60 天内，通过 MyTax 的 e-CKHT 在线提交 CKHT 1A，并在 90 天内缴清余额。逾期或没有申报，最高可罚税额的 3 倍。
为每位客户找到合适的厂房与仓库，是 FactoryHub 的使命。想讨论出售厂房，请联系 Peter Tan（REN 12771）：016-666 6872。