永久地契与租赁地契厂房的区别：马来西亚价格、贷款、续约与转售

要点

马来西亚永久地契与租赁地契厂房有什么区别？永久地契厂房的地契没有到期日；租赁地契厂房只在固定年限内持有，工业地常见 60 年或 99 年，期满后土地归还州政府，除非缴付地价续约。剩下多少年，直接决定银行贷款、续约费用和转售价格，所以买厂前一定要先看地契上的到期日。

• 永久地契（Freehold）的土地没有期限，永久持有；租赁地契（Leasehold）的土地只在地契上写明的年限内持有，工业地常见 60 年或 99 年，期满后土地归还州政府，除非续约。
• 根据 JPPH 登记数据，截至 2026 年 8 月的 24 个月里，雪兰莪与吉隆坡的厂房过户中约 61% 是永久地契（1,768 宗），39% 是租赁地契（1,116 宗）。成交价中位数为永久地契 RM180万、租赁地契 RM177万，单看地契类型并不能决定价格。
• 同类型比较，永久地契每平方尺地皮约贵 8% 至 19%。按 2024 年 9 月至 2026 年 8 月 JPPH 登记成交，在同一县比较同一类型厂房：巴生县半独立式厂房，永久地契每平方尺地皮中位数 RM339，租赁地契 RM285（+19%，分别 155 宗和 17 宗）；八打灵县（莎阿南、梳邦、蒲种）排屋式厂房 RM748 对 RM629（+19%，183 宗和 329 宗）；八打灵县半独立式厂房 RM631 对 RM563（+12%）；乌鲁冷岳县排屋式厂房 RM542 对 RM499（+8%）。只比成交价中位数而不分类型，会把面积差异也算进去，夸大差距。
• 雪兰莪的租约续期不是自动的。州政府按土地价值（不含建筑物）收取地价（premium），雪州公布的工业地出租地价标准是每一年租期收取土地市值的 0.75%。
• 真正影响贷款和转售的是剩余年限。银行不会把贷款批到地契到期之后，下一个买家的银行也会做同样的检查。

本文为一般资讯，不构成法律或税务意见；具体地契请向律师和土地局确认。

永久地契与租赁地契的区别，说到底是时间。永久地契没有到期日；租赁地契让你在固定年限内持有土地，常见是 99 年，期满后土地归还州政府，除非缴付地价续约。对买厂的人来说，关键问题是还剩多少年，因为这个数字决定了银行贷款、转售价格和续期费用。雪兰莪的官方通令、土地法条文和 JPPH 成交数据，能把两种地契在价格、贷款、续约和转售上的差别说得很具体，文末还有按买家情况整理的决策表。

马来西亚土地法下，永久地契和租赁地契是什么意思

马来西亚半岛的土地由《国家土地法典》（Act 828）管辖。第 76 条规定了新批地的原则：州属地按不超过 99 年的期限批出；只有在联邦政府要求、土地作公共用途，或州政府认为有特殊情况时，才可以永久批出。已有的永久地契仍然是永久地契，所以永久地契厂房多集中在较老的工业区。这就是地契上看到的两种产权：

• 永久地契（Freehold，马来文 pegangan bebas，地契上写 "selama-lamanya"）：土地永久持有。业主仍要每年缴地税（cukai tanah），也必须遵守地契上的土地用途类别和明示条件（syarat nyata）。
• 租赁地契（Leasehold，马来文 pajakan）：土地在一段期限内持有，地契上印有起始日和到期日。在租期内，业主可以像永久地契一样出售、抵押或出租，但要受限制权益（sekatan kepentingan）约束。期满后土地归还州政府。

一句话解释"租赁地契"：你拥有的是剩下那些年的土地，而不是永远。1990 年批出的 99 年工业地契，到 2026 年大约还剩 63 年，银行和买家看的就是这个剩余年限。

永久地契和租赁地契讲的是时间；分契（strata title）和独立地契讲的是你拥有什么（整块地还是项目里的一个单位）。分契厂房也可以是永久地契或租赁地契，详情见我们的分契与独立地契厂房对比。

常见租期：60 年和 99 年

雪兰莪工业地最常见的租期是 60 年和 99 年。雪州土地与矿务局 1986 年的一份通令（Pekeliling PTG Selangor 3/1986）记录了州政府把 PKNS 开发的工业地块租期由 60 年改为 99 年，所以老工业区里两种年限都看得到。从下文的成交数据可以看到，靠近港口的英达岛（Pulau Indah）和直落昂（Telok Gong）只有租赁地契成交。

永久地契与租赁地契厂房对比表

	永久地契厂房	租赁地契厂房
土地持有	永久	只到租期结束
第 76 条下的新批地	只在特殊情况	常规做法，最长 99 年
期满后	不适用	土地归还州政府，除非续约
续约地价（雪兰莪）	无	按土地价值每年租期 0.75% 计算，建筑物不计
地税	每年缴	每年缴
用途类别和条件	适用	适用
限制权益	可能有	很常见
贷款成数	银行按估价定	同一产品，但剩余年限短时估价较低
贷款年限	受借款人年龄和建筑物限制	也不能超过地契到期日
转售	买家范围较广	剩余年限越短，买家越少
过户印花税和律师费	同一标准	同一标准

怎样计算剩余年限

剩余年限 = 地契上的到期日减去今天。以 2026 年 10 月为例：

原租期与起始年份	到期年份	剩余年限（约）
99 年，1990 年起	2089	63 年
99 年，1975 年起	2074	48 年
60 年，1985 年起	2045	19 年
60 年，2000 年起	2060	34 年

同样是"租赁地契"，剩 63 年和剩 19 年的厂房完全是两种资产。前者在贷款和转售上接近永久地契，后者几乎只能用现金买，还要预留一大笔续期地价。看房时如果代理只说"leasehold"，一定要追问到期日。

雪兰莪的租约怎样续期

续期不是自动的权利。业主向县土地局（Pejabat Tanah Daerah，PTD）申请，土地先估价，再由州政府决定；批准后发出地价缴付通知，缴清后才在地契上加签新租期。

theSun 在 2013 年刊登的一篇说明（由 Low & Partners 转载）介绍了雪州采用的做法：业主把地契交回（surrender），州政府再按新租期重新批出（re-alienation），依据是土地法第 197 条和第 204B 条，土地由 JPPH 估价，批准后发出地价通知（Form 5A）。文中也指出，地价只按土地计算，不包括地上的建筑物。

续约申请的实际步骤

按 theSun 那篇说明，交回并重新批出的申请一般要准备以下文件，交到地段所属的县土地局：

1. 交回土地并申请重新批出的申请表（Borang 12A）；
2. 申请人土地资料表格与申请人资料表格；
3. 身份证副本（公司则为公司注册文件，以土地局要求为准）；
4. 原始地契；
5. 当年地税和门牌税（cukai taksiran）收据副本。

之后由土地局派员查看土地并提交报告，经州政府批准后发出 Form 5A 地价通知，缴清后通知业主领取新地契。各县的表格和要求可能有更新，递交前先向 PTD 索取最新清单。如果地契已经过期，走的是重新申请批地的程序，等待时间和不确定性都更大，所以最好在剩余年限还长的时候就处理。

续期地价怎么算

雪州通过土地与矿务局的通令公布地价标准。按租期批出工业地的标准是每一年租期收取土地市值的 3/4%（即 0.75%）（PTG Selangor 通令 2/1987，附件 B-1）。后来的通令把它写成公式：3/4 x 1/100 x 租期 x 土地价值（PTG Selangor 通令 6/2001）。续期一般按"新增的年数"计算，也就是新租期减去尚未用完的年数。

以下只是按这个标准做的示意计算。土地价值取 JPPH 登记的雪兰莪与吉隆坡工业地过户中位数（按地皮每平方尺 RM69，截至 2026 年 8 月的 24 个月，见雪兰莪工业成交数据）：

项目	剩 40 年	剩 25 年
土地面积	1 英亩（43,560 平方尺）	1 英亩（43,560 平方尺）
按地皮每平方尺 RM69 计的土地价值	RM3,005,640	RM3,005,640
补到 99 年需新增的年数	59	74
0.75% x 年数	44.25%	55.5%
未计任何回扣的地价	约 RM133 万	约 RM167 万

实际金额以州政府的估价和发出的通知为准，若获回扣还会更低。但从算式可以看出两点：土地越值钱，续期费用越高；而且每拖一年，要补的年数就多一年。雪州有名的 RM1,000 续期计划是给自住住宅的，不适用于厂房。州务大臣在 2024 年向州议会表示，州政府正在研究让续约更可负担，尤其是商业产业（FMT，2024 年 8 月）；工业地适用什么，申请时要向 PTD 问清楚。

雪兰莪以外：森美兰与吉隆坡

上面的地价标准是雪兰莪的。每个州自定地价和续约规定，所以汝来（Nilai）的租赁地契厂房归森美兰的土地局管，吉隆坡则是联邦直辖区土地，《国家土地法典》在当地经修改后适用。不管在哪里，要问的问题都一样：还剩多少年、州政府补年数收多少地价、地契有没有限制权益。

租赁地契能不能转成永久地契

一般不行。雪州公布的程序处理的是续租或重新批出新租期，而不是把租赁地契改为永久地契。买租赁地契厂房时，就当它在你持有期间一直是租赁地契；如有其他方案，请向 PTD 取得书面确认。

价格：租赁地契真的比较便宜吗

多数时候是，但不一定。下表是 JPPH 登记的厂房过户成交价中位数（不含纯土地交易），截至 2026 年 8 月的 24 个月，宗数是目前登记数据里的记录，不是全部成交。中位数混合了地点、面积和厂房类型，不只是地契的差别：

地区	永久地契宗数	永久地契中位数	租赁地契宗数	租赁地契中位数
雪兰莪与吉隆坡	1,768	RM180万	1,116	RM177万
巴生与巴生港	451	RM178万	185	RM50万
加埔（Kapar）	247	RM300万	57	RM98万
班达马兰（Pandamaran）	44	RM145万	11	RM400万
梳邦与格林美（Subang & Glenmarie）	71	RM240万	90	RM144万
鹅唛县（Gombak）	293	RM363万	72	RM330万
汝来、拉武与安城（Nilai, Labu & Enstek）	219	RM150万	42	RM63.6万
莎阿南（Shah Alam）	136	RM336万	22	RM592万
双溪毛糯与哥打白沙罗（Sungai Buloh & Kota Damansara）	12	RM560万	128	RM350万
Telok Panglima Garang 与仁嘉隆	46	RM585万	22	RM489万

这张表有三个重点：

1. 永久地契是常态，不是稀缺品。这段期间雪兰莪与吉隆坡登记的厂房过户约 61% 是永久地契。
2. 在同类工业区里，永久地契通常更贵。加埔、梳邦和汝来的差距很明显，鹅唛则差距较小。
3. 中位数混合了楼龄、类型和工业区。莎阿南是租赁地契更高（RM592万 对 RM336万），班达马兰也是（RM400万 对 RM145万），因为较新的租赁地契工业区厂房更大、卖得也好，而且厂房面积组合不同。比较时要同区、同类厂房、剩余年限相近。

银行怎样看租赁地契厂房

银行是按地契放贷的，所以剩余租期会从两方面限制贷款：

• 贷款年限：银行不会让贷款期超过地契到期日，通常还要求最后一期还款后仍剩若干年。每家银行对最低剩余租期的要求不同，签约前请让银行书面说明。
• 估价：银行指定的估价师对短租期的估价较低，贷款成数按估价而不是成交价计算。估价低，就要多付首期。
• 成数：银行对工业产业公布的贷款成数不分地契类型。以 OCBC 为例，其工业与商业产业贷款写明个人最高可贷产业价值或买价的 85%，公司最高 140%，另有银行自己的上限。银行一般不公开工业产业的最低剩余年限要求，而是逐案审批。

示例：剩余年限怎样限制贷款

租期与起始年份	到期年份	2026 年剩余	到期前最长贷款期	对买家的意义
99 年，1990 年起	2089	63 年	不是限制因素	由借款人年龄和建筑物决定
99 年，1975 年起	2074	48 年	少于 48 年，再扣银行要求的缓冲	通常仍可贷款，估价开始走低
60 年，2000 年起	2060	34 年	少于 34 年，再扣缓冲	年限短，月供高
60 年，1985 年起	2045	19 年	少于 19 年，再扣缓冲	愿意贷的银行很少，多为现金买家

到期年份和剩余年限只是简单的算术；每家银行要求留多少年缓冲是它自己的政策，请让银行书面说明。

公司名义的工厂贷款按银行的基准利率（BR）或 BLR 定价，成数和年限可看我们的工业地产贷款指南。如果地契有限制权益，抵押给银行前还要先取得州政府同意，放款时间会更长。

限制权益与过户同意

土地法第 120 条规定，限制权益必须加签在地契上。工业地常见的写法是：未经州政府同意，土地不得转让、出租或抵押。很多租赁地契都有这一条，部分永久地契也有，所以要看地契本身，不能只看广告。在 e-Tanah 做土地查册就能看到原文。

实际影响如下：

• 多一个步骤，也多一段时间。雪州已把大部分过户同意的决定权下放给县土地局局长和土地与矿务局局长，定下两周内作出决定的目标，并授权土地与矿务局局长处理不设配额工业地块的整体同意（PTG Selangor 通令 4/2008）。目前实际需要多久，请向 PTD 确认。
• 拍卖买入不同。银行公开拍卖后的过户，按土地法第 301 条但书，不需要按限制权益另取同意（PTG Selangor 通令 7/2006）。
• 外国买家无论哪种地契都要州政府批准。第 433B 条适用于非公民和外国公司，雪兰莪工业产业的最低价在所有区域都是 RM300 万，见雪兰莪州议会答复。地契类型不改变这个门槛。

转售：剩余租期决定你的退出

你卖的时候，买家的银行会做同样的剩余租期检查。剩 70 年的厂房卖起来和永久地契差不多；剩 30 年的厂房只有付现金或短期贷款的买家能接，而且他们会把续期地价算进出价。这就是为什么租赁地契在最后几十年贬值得更快。

与地契类型无关的成本：过户印花税不因地契类型而不同（大马买家按 1% 至 4% 的阶梯计算，非公民和外国公司自 2024 年 1 月 1 日起统一按 4%），律师费按同一收费表，产业盈利税（RPGT）的算法也一样。不同的是买家范围，以及下一任业主要承担的续期负担。完整费用表见我们的马来西亚买厂步骤指南。

莎阿南与巴生：成交数据怎么说

同一批 JPPH 登记数据显示，巴生走廊的地契分布很不平均（厂房过户，截至 2026 年 8 月的 24 个月）：

地区	永久地契宗数	租赁地契宗数	对买家的意义
莎阿南	136	22	以永久地契为主
武吉拉惹（Bukit Raja）	55	2	几乎全是永久地契
巴生中路（Meru）	45	0	永久地契货源
班达马兰（Pandamaran）	44	11	多为永久地契，也有租赁地契
加埔	247	57	多为永久地契，价差明显
巴生与巴生港	451	185	两者都有，租赁地契中位数低很多
英达岛、巴生西港与 PIIP	0	77	租赁地契工业区
直落昂	0	8	租赁地契工业区

巴生与巴生港一带的价差最大：永久地契中位数 RM178万，租赁地契只有 RM50万。这不代表同一间厂房换成租赁地契就会便宜一大半，而是两类成交在楼龄、厂房类型和所在工业区上可能差别很大，中位数只反映整体组合。看到这么大的差距，更要逐宗比较，而不是套用平均数。

想要英达岛或直落昂这种贴近港口的地段，买到的就是租赁地契，剩余年限和续期地价本身就是价格的一部分。往内陆走到加埔、巴生中路或武吉拉惹，永久地契比较普遍，代价是离巴生西港（Westport）和巴生北港（Northport）远一些。各区详细分析：加埔、巴生中路、巴生西港、Taman Klang Jaya和英达岛。巴生以外可看双溪毛糯和仁嘉隆。

买租赁地契厂房的常见误区

• "99 年很长，不用担心。"要看的是剩余年限，不是原来的 99 年。很多 1970 至 1990 年代批出的工业地，现在已经用掉三四十年。
• "续约只是行政手续。"续约要州政府批准，还要按土地价值缴付地价，金额可以达到土地价值的四成以上（见上面的示意计算）。
• "续期费用由下一任业主处理。"下一任买家和他的银行都会把剩余年限算进出价，续期负担最终还是反映在你的卖价上。
• "永久地契就没有限制。"部分永久地契同样有限制权益，过户和抵押也要州政府同意；用途类别不对的话，同样要申请改变用途。

已经持有租赁地契厂房的业主，现在该做什么

• 先算清楚剩余年限。如果剩余不到 40 年，贷款和转售都会开始受影响，越晚处理，买家和银行的顾虑越大。
• 向县土地局了解续约程序和大概地价。州政府的估价以申请时的土地价值为准，地价在上涨的地区，拖延通常不会更便宜。
• 打算出售的话，把剩余年限写进定价。与同一工业区、年限相近的成交比较，而不是拿永久地契的价格来比。
• 出租中的厂房要留意租约年限。租约不能超过你自己地契的剩余年限，签长约前先确认。
• 地契有限制权益的，提早准备州政府同意。转让和重新抵押都要等同意书，卖方越早准备，成交越顺。

另外别忘了，地契类型之外，地契上的用途类别（应为 industri）和明示条件同样重要。地是农业类别却建了厂房，问题比租期短严重得多，雪州正在执行未获批准工厂（KTK）计划，买之前一定要查清楚。

厂房买永久地契还是租赁地契比较好

没有一种在所有情况下都更好。打算持有几十年、卖的时候想要最多买家、或者需要最高贷款，永久地契比较好。剩余年限长的租赁地契厂房，如果正好在你需要的地点（港口旁的土地大多是租赁地契），而且价格已经反映剩余年限，反而可能是更划算的选择。

决策表：哪种地契适合你

你的情况	通常更适合	原因
自用，打算持有 20 年以上	永久地契，或剩 70 年以上的租赁地契	持有期间不用付续期地价
一定要港口旁（英达岛、直落昂）	剩余年限长的租赁地契	当地几乎没有永久地契
需要高成数贷款	永久地契或长租期	剩余租期限制贷款年限和估价
投资收租	两者皆可，按剩余租期定价	价格较低可提高回报，前提是租期比持有期长
10 年内可能出售	永久地契或剩 60 年以上	下一位买家的银行会做同样检查
外资公司	两者皆可，雪州须 RM300 万或以上	两种地契都要州政府批准
剩余租期不足 30 年	只适合付现金并已计入续期地价	融资和转售都很难

签约前检查清单

• 从正式查册确认地契类型和到期日，而不是看广告
• 算出贷款期和持有期结束时还剩多少年
• 限制权益原文，以及过户和抵押是否需要州政府同意
• 银行对最低剩余租期的要求已书面确认
• 向 PTD 或注册估价师估算续期地价
• 与同一工业区、剩余年限相近的成交价比较

常见问题

马来西亚永久地契和租赁地契有什么区别？

永久地契的土地永久持有；租赁地契只在地契写明的年限内持有，工业地常见 60 年或 99 年。租约期满后土地归还州政府，除非业主续约并缴付地价。两者都要缴地税，也都要遵守地契上的用途类别和条件。

马来西亚的永久地契（Freehold）是什么意思？

永久地契是指土地永久持有，地契上没有到期日。业主仍然每年缴地税，也要遵守地契上的用途类别和条件，部分永久地契同样有限制权益。按《国家土地法典》第 76 条，新的州属地通常以租赁方式批出，所以大多数永久地契工业地来自较早的批地。

厂房买永久地契还是租赁地契比较好？

长期持有、需要高成数贷款和方便转售，通常是永久地契比较好，因为没有到期日，也不用付续约地价。剩 60 年以上的租赁地契厂房，如果位于你需要的地点，例如英达岛这类港口旁土地，而且价格已经反映剩余年限，也可以是更好的选择。比较时要看同一工业区、剩余年限相近的单位。

地契上的 Leasehold 是什么意思？

意思是地契只给你一定年数的土地，到期日印在地契上。租期内你可以出售、抵押或出租，但要受限制权益约束。真正有意义的是剩余年限，而不是原本的 99 年或 60 年。

雪兰莪 99 年地契到期后会怎样？

土地会归还州政府。业主要在到期前向县土地局申请续约；州政府批准后发出地价通知，缴清后在地契上加签新租期。续约不是自动批准的，所以要提早办理。

雪兰莪厂房续约要付多少钱？

州政府会为土地估价并发出地价通知，地上建筑物不计。雪州公布的工业地出租标准是每一年租期收取土地价值的 0.75%，所以为一块价值 RM300 万的一英亩土地补 59 年，未计回扣约为 RM133 万。买之前最好向 PTD 了解你那块地的数字。

剩 30 年的租赁地契厂房能向银行贷款吗？

很难。银行不会把贷款批到到期日之后，还要求最后一期还款后仍剩若干年，所以能批的年限很短，估价也会偏低。签约前请让银行书面说明最低剩余租期要求。

租赁地契厂房一定比永久地契便宜吗？

不一定。JPPH 登记数据显示，截至 2026 年 8 月的 24 个月里，雪兰莪与吉隆坡永久地契厂房成交价中位数是 RM180万，租赁地契是 RM177万，因为较新的租赁地契工业区卖得好，而且厂房面积组合不同。在同一地区，永久地契通常较贵，例如加埔是 RM300万 对 RM98万，不过莎阿南是租赁地契更高。

租赁地契可以转成永久地契吗？

一般不行。雪州公布的程序是续租或重新批出新租期，而不是改为永久地契。如有其他方案，请向县土地局确认。

剩余年限会影响厂房的贷款成数吗？

不影响银行公布的成数，因为银行对工业产业的成数不分地契类型。但它会影响成数所依据的估价，以及银行允许的最长贷款期，因为没有银行会把贷款批到到期日之后。所以剩余年限短的厂房，最后能贷的金额更少、年限更短。

外国公司可以在雪兰莪买租赁地契厂房吗？

可以，但须按第 433B 条取得州政府批准，而且价格要达到雪兰莪工业产业 RM300 万的最低价。这个门槛对永久地契和租赁地契都一样，过户登记前必须先获批准。

在马来西亚拥有租赁地契房产有哪些缺点？

在马来西亚拥有租赁地契房产的主要缺点是，租赁期届满后土地将归还给州政府，除非获得续期，而续期并非自动，需要向土地局提出申请并缴付溢价。剩余租赁期也会限制银行贷款，因为银行不会贷款超过租赁到期日，而下一个买家的银行也采用同样的标准，因此较短的租赁期会收窄你的退出途径和买家群体。

马来西亚99年租赁地契到期后会怎样？

99年租赁地契期满后，土地将归还给州政府，除非获得续期。续期并非自动：业主需向县土地局提出申请，土地会被估值，若州政府批准，将发出溢价通知，须缴付后才能批注新的租期。溢价按土地价值计算，而非建筑物。

马来西亚永久地契和租赁地契厂房,哪个贷款和转售比较好?

两方面都是永久地契较稳,但剩余年限长的租赁地契厂房,贷款和转售几乎一样。银行对工业产业公布的贷款成数不分地契;差别在于贷款年限不能超过地契到期日,剩余年限短的估价较低,自备款就要多。1975 年起算 99 年的地契在 2026 年还剩 48 年,一般仍可贷款。转售时买家的银行用同样标准审核,剩余年限越短,买家越少。截至 2026 年 8 月的 24 个月,雪兰莪与吉隆坡 JPPH 登记成交中,永久地契厂房中位价 RM180 万(1,768 宗),租赁地契 RM177 万(1,116 宗);这个差距混合了地点、面积和类型,要比较同一个园区、同类厂房,再决定值不值得多付永久地契溢价。

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