雪兰莪非法工厂合法化计划2027：7A通知与30%减免

重点摘要

雪兰莪非法工厂合规计划（Kilang Tanpa Kebenaran，简称 KTK）已延长三年，执行期为 2024 年 9 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日，州政府的目标是 2027 年底前做到 KTK 清零。
适用对象：土地类别或明示条件（syarat nyata）不是工业用途的工厂，最常见的是盖在农业地上的厂；还有没有规划准证（KM）就营运的工厂。2019 年 8 月 28 日前已列入 KTK 名册的工厂，才可以享受优惠。
真正的期限不是 2027 年。业主收到 7A 通知（Notis 7A）后，要在 12 个月内申请把土地转为工业用途，否则土地可被充公，收归州政府。
优惠内容：申请获批者，转换地价（premium）减 30%；特别地价（premium khas）全免；开发费（caj pemajuan）减 30%；改善服务基金（ISF）减 30%。开发费和 ISF 都可以分期付。
工业区以外的工厂，可申请最长三年的临时特别准证用于搬迁，罚款按 5 倍计算。这是给你时间搬走，不是永久合法化。
买厂、租厂的人，签约前一定要查：土地类别、明示条件、规划准证、CF 或 CCC。农业地上的便宜厂，被充公的风险是会跟着土地转给新业主的。

KTK 计划是什么

雪兰莪第一个非法工厂合法化计划在 2006 年 7 月 31 日推出，前后延长了七次，2020 年 12 月 31 日正式结束。之后州政府表示会改为以执法为主。

2024 年计划换了名字重新推出：Program Pematuhan Syarat dan Penguatkuasaan Kilang Tanpa Kebenaran（非法工厂合规与执法计划），品牌名为 #KitaSelangor KTK Sifar（KIKS）。州行政议会（MMKN 第 24/2024 次会议）批准延长三年，执行期为 2024 年 9 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日，细则写在雪兰莪土地与矿务局局长 2025 年第 3 号通令（Pekeliling PTGS Bil. 3/2025）里。州政府还在县级和州级成立了委员会，专门加快审批。

从名字就能看出这一轮的不同：优惠还在，但州政府现在会先发通知，业主如果不处理，就充公土地。

哪些工厂算 KTK

建筑物或土地用途没有获批作工业用途的工厂，就算 KTK。常见的有以下几种：

土地类别或明示条件不对。 地契写的是农业（pertanian）、建筑或住宅用途，上面却有工厂在营运。这是最常见的情况：2015 年的普查显示，约有 2,998 间工厂盖在 2,523 块农业地上。
没有规划准证（KM）或建筑图纸批准。 建筑物从未经地方政府（PBT）批准，所以拿不到 CF 或 CCC。
盖在州政府土地上。 侵占政府土地的工厂和靠近河流的工厂，是优先执法的对象。

计划按地方政府"地方规划"（Rancangan Tempatan）的分区，把工厂分成两类：

	在工业区内	在工业区外（Zon B）
能否合法化	可以：把土地转为工业用途，再申请 KM 和建筑批准	一般不能在原址合法化：要搬迁，或在合适的情况下申请把该区改划为工业区
过渡安排	最低技术条件、临时营业执照	最长 3 年的临时特别准证用于搬迁，罚款 5 倍，需要 PBT 意见和消防局批准
业主不处理的后果	发 7A 通知，之后充公土地	执法；如有投诉或污染，准证会被取消

资料来源：雪兰莪州议会书面答复，2023 年 3 月；2025 年 11 月。

享受优惠的条件：在 2019 年 8 月 28 日前已列入 KTK 名册的工厂。不在名册上的，按《国家土地法典》下一般违反土地条件的情况处理。

关键期限：7A 通知后 12 个月

2027 年 12 月 31 日是计划结束的日子，不是可以拖到那时才申请。按 2025 年的通令，被地方政府列入名单的地主，会收到根据《国家土地法典》（Akta 828）第 128 条发出的 7A 通知（纠正违反条件通知）。收到之后：

从收到通知当天起算 12 个月内，业主要申请规划准证，并把土地类别和明示条件转为工业用途。州政府 2025 年 7 月的答复写明，申请期限是 2025 年 12 月 31 日前，或收到 7A 通知后 12 个月内。现在已是 2026 年，实际上要看收到 7A 的日期。
业主没有申请的话，县土地局就会启动充公程序，土地收归州政府。
地方政府另外会根据《1976 年城乡规划法令》（Akta 172）发通知，并对无照营业开罚单。巴生皇城市政厅（MBDK）在 2024 年 11 月的答复就提到了这些做法。

如果你已经收到 7A 通知，请记下收到的日期，马上联系县土地局（Pejabat Daerah dan Tanah）和地方政府，不要以 2027 年为准来安排。

2024 至 2027 年计划的优惠

项目	付给谁	优惠
转换地价（premium tambahan）	土地局	申请获批者减 30%
特别地价（premium khas）	土地局	全免
开发费（caj pemajuan）	地方政府	减 30%，可分期付至 CCC 发出
改善服务基金（ISF），《1974 年街道、排水与建筑法令》	地方政府	减 30%，可分期付
特别准证与临时营业执照	土地局与地方政府	审批期间，可凭此处理出口准证、消防局意见等事务

资料来源：雪兰莪州议会书面答复，2025 年 7 月。

打七折之后，费用还是不小。转换地价按土地条件和 JPPH 估价计算。截至 2023 年 10 月，州政府从 365 宗申请收取的附加地价和特别准证费用约 1.944 亿令吉。地价怎么算、流程怎么走，可以看我们的工业用地转换指南。

非法工厂分布在哪里

整理各地方政府的数据后，州政府统计，截至 2024 年 10 月共有 6,690 间 KTK，分布在 5,352 个地段或州政府土地上：

县	地方政府	工厂数
八打灵（Petaling）	MBSA 2,503、MBPJ 49、MBSJ 36	2,588
巴生（Klang）	MBDK 614、MBSA（巴生县范围）592	1,206
乌鲁冷岳（Hulu Langat）	MPKJ 543、MPAJ 535	1,078
鹅唛（Gombak）	MPS 1,018	1,018
瓜拉冷岳（Kuala Langat）	MPKL	297
瓜拉雪兰莪（Kuala Selangor）	MPKS	262
雪邦（Sepang）	MPSP	130
乌鲁雪兰莪（Hulu Selangor）	MPHS	86
沙白安南（Sabak Bernam）	MDSB	25
合计		6,690

到 2025 年 5 月，州政府估计还有约 4,170 间未合法化，准确数字仍在和土地局、地方政府核对。

我们的看法：光是莎阿南市政厅（MBSA）辖区，就横跨八打灵和巴生两县，约有 3,100 间；巴生县约 1,200 间。这些地方也是我们收到找厂询问最多的地区。所以在莎阿南和巴生港找厂的人，最有可能碰到 KTK 厂。

申请为什么会被拒，业主为什么不申请

2006 年到 2023 年 10 月，土地局只收到 415 宗申请，占名册的 7.37%。其中 356 宗获批、56 宗被拒、3 宗还在处理。州政府列出的被拒原因如下：

建筑物在地方规划划定的工业区以外。
工厂活动违反环境局（JAS）标准。
建筑结构或楼面布局不符合消防安全标准。
没有按 PLAN Malaysia 雪兰莪的要求留足退缩距离（set back），或缺其他规划条件。
不是所有共同业主都参与申请，包括业主已去世、遗产还没处理好的地段。
部分建筑物盖在别人的地上。

业主根本不申请的原因也很实际：地主人数多，有的地主已去世，租地的厂家拿不到地主配合，各种收费和基础设施升级的成本又高。

如果你要买厂或租厂

大多数 KTK 厂在广告里不会写明。农业地上的厂通常比较便宜，正因为便宜，更要查清楚。付订金前，先做以下核查：

查什么	去哪里查	要看到什么
土地类别与明示条件	土地局正式查册（carian rasmi）	工业（perusahaan 或 perindustrian），不是农业或建筑
规划准证和批准图纸	地方政府	有工厂用途的 KM，图纸和现场建筑一致
CF 或 CCC	业主、地方政府	CF 或 CCC 涵盖整栋建筑，包括后来加建的部分
通知	书面询问业主	有没有 7A 通知、地方政府通知或罚单，以及收到的日期
地方规划分区	地方政府或 PLAN Malaysia 雪兰莪	在工业区内；在区外就有被迫搬迁的风险
执照	地方政府、消防局、环境局	营业执照和消防证书都在经营者名下

为什么要这么查：

充公和执法跟着土地走，不跟着卖家走。 你买下之后，如果通知期限过了，麻烦就是你的。
贷款。 银行通常会要地契、批准图纸和 CF 或 CCC。签约前先问银行，可以参考我们的工业地产贷款指南。
经营。 租客要靠地主出面申请。州政府自己的答复也提到，租客常常得不到地主配合，结果执照和执法的风险都落在租客身上。

更完整的核查清单，可以看我们的 CCC 指南和买厂指南。如果你想直接从已经是工业地契的厂房找起，可以通过帮我找厂告诉我们面积、电力和地区，或者浏览雪兰莪工业地。

如果你是 KTK 厂的业主

先把资料备齐。 去土地局正式查册，查清地方规划分区，找出所有 7A 通知、地方政府通知或罚单，并记下收到的日期。
在工业区内：赶快申请。 委托顾问（规划师或建筑师），把规划准证和土地转换两份申请一起准备。善用州政府提供的最低技术条件。消防和环境局的问题要先解决，这两项是常见的被拒原因。
处理好业权。 所有共同业主都要同意；业主已去世的，先办好遗产再申请。共同业主没有一起申请，本身就是被拒的原因之一。
按优惠后的金额做预算。 先向土地局要地价估算，再算上 30% 减免和分期条件。土地转换后地段价值会怎么变，可以参考我们的巴生农业地转工业地分析。
在工业区外：规划搬迁。 利用临时特别准证的期限搬走。我们可以按你需要的地区，筛选已经是工业地契的厂房，包括没有公开挂牌的，可以从帮我找厂开始。
打算卖厂？ 已经合法化、有工业地契、KM 和 CCC 的厂，好卖得多，也容易贷款。可以看雪兰莪老厂怎么卖、我们的卖厂服务，以及莎阿南工业成交数据作定价参考。

本文整理自州政府公开的官方答复，不构成法律意见。你的个案请向县土地局、地方政府和持牌顾问确认。

想比较其他地区的工业地？我们的雪兰莪工业地出售指南按区比较每平方尺地价、分区核查、贷款和买地成本。

不管价格多少，先查地契：我们的e-Tanah 雪兰莪官方查册指南教你在付订金前核查土地类别、明示条件和产权负担。

常见问题

雪兰莪非法工厂（KTK）合法化计划是否延长到 2027 年？

是的。州行政议会（MMKN 第 24/2024 次会议）批准把 KTK 合规与执法计划延长三年，执行期为 2024 年 9 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日，细则见 2025 年第 3 号土地局通令（Pekeliling PTGS Bil. 3/2025）。

2026 年还能申请吗？

计划执行到 2027 年底，但申请期限跟 7A 通知挂钩：州政府写的是 2025 年 12 月 31 日前，或地主收到 7A 通知后 12 个月内。如果你已经收到通知，就从收到当天起算 12 个月，并向县土地局确认。

什么是 7A 通知（Notis 7A）？

7A 通知是根据《国家土地法典》（Akta 828）第 128 条发出的"纠正违反条件通知"。地方政府把某些地段列为违反土地条件（因为地上有工厂）之后，土地局就会向这些地主发出 7A 通知。地主不遵守的话，土地可被充公，成为州政府土地。

计划有哪些优惠？

申请获批的，转换地价减 30%；特别地价全免；开发费减 30%，可分期付到 CCC 发出；ISF 减 30%，可分期付。审批期间，还可以申请特别准证和临时营业执照。

哪些工厂可以享受优惠？

2019 年 8 月 28 日前已列入 KTK 名册的工厂。工业区内的工厂，可以通过转换土地用途并取得批准来合法化。工业区外的工厂，可申请最长三年的临时特别准证用于搬迁，罚款按 5 倍计算；在合适的情况下，该区也可能被改划为工业区。

所有农业地上的工厂都能转成工业地吗？

不能。建筑物在工业区外、违反环境局或消防标准、没有留足退缩距离、部分建筑盖在别人地上，或者共同业主没有一起申请，申请都会被拒。

买或租农业地上的工厂安全吗？

查清楚之后才安全。要核实地契的类别和明示条件、规划准证、CF 或 CCC、规划分区，以及有没有 7A 通知。执法和充公都跟着土地走，买家会接手这些风险。

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雪兰莪非法工厂（KTK）合法化计划延长至2027年：7A通知、30%减免与买厂必查事项