LHDN印花税网上缴付（Duti Setem Online）：买厂转让书、贷款与厂房租约MyTax盖印步骤
2026年起 LHDN 印花税改在 MyTax 的 e-Duti Setem 网上办理：自我评估分阶段实施、买厂转让书从价印花税与巴生实例、租约与贷款印花税、30天期限、罚款，以及 PKPS 2026 免罚补盖。
有工厂买卖或租赁需求？
- Peter TanREN 12771 · 016-666 6872
重点摘要
- 现在所有印花税（Duti Setem）都在 MyTax 里的 e-Duti Setem 网上办理。 自2026年1月1日起，路径是 MyTax > Perkhidmatan ezHASiL > Duti Setem > e-Duti Setem，所有文件都必须以电子方式提交印花税申报表（BNDS）（LHDN 自我评估操作指南）。
- 租约与买卖合约（SPA）等一般文件已进入自我评估，产业转让书还没有。 印花税自我评估系统（STSDS）第一阶段于2026年1月1日实施（租约、担保文件与一般盖印），第二阶段2027年1月1日（无需 JPPH 估价的产业转让），第三阶段2028年1月1日（LHDN）。
- 签署后30天内提交，提交后30天内付款。 逾期3个月内罚 RM50 或欠缴税额10%（取较高者），超过3个月罚 RM100 或20%（LHDN 罚款）。
- 买厂的转让书（MOT）按售价或市值较高者分级征收1%、2%、3%、4%；外国公司或非公民且非永久居民买家一律4%。以 JPPH 登记的巴生排屋式工厂成交中位价 RM850,000 计算，印花税为 RM19,500。
- 以前的“盖印”现在是一张印花税证书（Sijil Setem），付款后下载并附在文件上。2023至2025年签署但未盖印的文件，在 PKPS 2026 计划下可于2026年12月31日前免罚款补盖。
很多人在签完仓库租约、工厂买卖合约或银行贷款文件后，就会搜索“duti setem LHDN online”，也就是 LHDN 印花税网上缴付。2026年1月1日起制度改变：旧的 STAMPS 系统并入 MyTax，LHDN 同时推出印花税自我评估制度。本文为工厂与仓库的业主、租户和买家说明：现在怎样网上盖印、各类文件要缴多少、由谁缴、期限是多久，以及哪些错误会招来罚款。
本文只提供一般资讯，不构成法律或税务建议，具体税额请向律师或税务代理确认。
印花税是什么？买厂租厂哪些文件要盖印？
印花税依据《1949年印花税法令》征收，对象是文件（surat cara）而不是交易本身，凡列在法令第一附表的书面文件，包括电子文件，都要缴税（LHDN）。没有妥善盖印的文件不能在法庭上作为证据（LHDN）。
| 工厂交易文件 | 法令项目 | 税额 | 由谁缴付 |
|---|---|---|---|
| 产业转让书 MOT（14A表格） | 32(a) | 按售价或市值较高者分级1%至4% | 买家 |
| 转让给外国公司或非公民非永久居民 | 32(aa) | 一律4% | 买家 |
| 贷款或抵押文件 | 27(a)(iii) | 每 RM1,000 缴 RM5（0.5%） | 借款人 |
| 买卖合约 SPA | 4 | 固定 RM10 | 首先签署的一方 |
| 租约 | 49(a) | 按租期，每 RM250 年租缴 RM1、RM3、RM5 或 RM7 | 租户；副本由房东缴 |
资料来源：《1949年印花税法令》第一与第三附表，以及 LHDN 2026年6月30日第一附表指南。中小企业贷款的首段金额另有较低税率。
买厂的从价印花税（ad valorem）怎么算？
| 价值区间 | 税率 |
|---|---|
| 首 RM100,000 | 1% |
| RM100,001 至 RM500,000 | 2% |
| RM500,001 至 RM1,000,000 | 3% |
| 超过 RM1,000,000 | 4% |
第32(ab)项自2026年1月1日起对外国买家征收8%，但只适用于住宅产业，工厂、仓库和工业地不适用。
以巴生登记成交价举例
以下采用截至2026年8月、过去24个月 巴生与巴生港工业产业成交 的 JPPH 登记中位价：
| 工厂类型 | 登记中位价 | 本地买家 | 外国买家（4%） |
|---|---|---|---|
| 排屋式工厂 | RM850,000 | RM19,500 | RM34,000 |
| 半独立式工厂 | RM500万 | RM184,000 | RM200,000 |
排屋式工厂的算法是：首 RM100,000 缴 RM1,000，其后 RM400,000 缴 RM8,000，余下 RM350,000 缴 RM10,500。若银行贷款例如 RM680,000，贷款文件另缴 RM3,400。自己的价格可用 律师费与印花税计算器 计算，完整买厂流程见 马来西亚买厂指南。
LHDN 印花税网上缴付步骤是什么？
个人可以自己办理。依据 LHDN 常见问题，租约或一般合约的步骤如下：
- 申请税务识别号码（TIN）。 缴税人和合约中所有当事人都必须有 TIN，可在 MyTax 的 e-Daftar 申请。
- 登入 MyTax，进入 Perkhidmatan ezHASiL > Duti Setem > e-Duti Setem。
- 选择身份（个人或代理），再点 Borang Permohonan > Penyeteman。
- 选对盖印类别： 厂房或仓库租约选 Sewa / Pajakan，SPA 选 Penyeteman Am，贷款文件选 Sekuriti。
- 填写 BNDS 并上传已签署的文件及相关证明文件。
- 点 Rumusan Pengiraan 查看税额，核对后提交。 自我评估下，提交当天即视为已评税。
- 30天内付款，可用 FPX、eTT 虚拟账户，或大众银行与 CIMB BizChannel 的账单付款。
- 下载印花税证书（Sijil Setem）并附在文件上。 系统只允许打印一次，请保存 PDF。
买厂转让书有什么不同？
第二阶段实施前，MOT 仍采用正式评税：律师连同 SPA 与地契提交 BNDS 和14A表格，由 LHDN 官员评税，收到评税通知后30天内付款。2027年1月1日起，无需 JPPH 估价的转让才转入自我评估。需要 JPPH 估价的转让，则继续采用正式评税，直到系统全面实施。实际操作上，这部分一般由买家律师代办，但买家仍要留意：若成交价低于市值，印花税会按较高的市值计算，预算时应预留差额。
期限与罚款是多少？
| 情况 | 罚款 |
|---|---|
| 逾期3个月内盖印 | RM50 或欠缴税额10%，取较高者 |
| 逾期超过3个月 | RM100 或20%，取较高者 |
| 没有提交 BNDS 与文件（第72C条） | 最高罚款 RM10,000，或罚 RM200 至 RM2,000 |
| BNDS 或资料不正确（第72D条） | 罚款 RM1,000 至 RM10,000，另加等同少缴税额的特别罚款 |
LHDN 表示，自我评估实施第一年，填错 BNDS 不会被罚。相关记录须从缴税日起保存7年，LHDN 可进行审计。
PKPS 2026：旧租约补盖免罚
根据 2026年印花税自愿申报特别计划（PKPS），2023年1月1日至2025年12月31日签署的文件，只要在2026年12月31日前盖印并付清，罚款自动豁免，无需上诉，也不会被审计；涉及欺诈的个案除外。如果当年的厂房租约或续约一直没盖印，现在正是补办的时候。
厂房与仓库租约印花税是多少？
以巴生 JPPH 登记租金中位数计算，排屋式工厂月租 RM3,500、租期两年，印花税为 RM504；独立式工厂月租 RM19,700、租期两年，印花税为 RM2,838。租期超过三年还须以15A表格在土地局注册，该表格缴 RM10。可用 租约印花税计算器 计算，租约条款与服务税请看 厂房租约印花税指南。
工厂和住宅有什么不同？常见错误有哪些？
- 工厂没有首购屋豁免，按全额税率计算。
- 金额大，很快进入4%区间：RM500万的半独立式工厂，大部分金额按4%计。
- 外国买家买工厂缴4%，不是住宅的8%。
- 关联公司之间的转让、公司重组或合并，可依第15及15A条向 LHDN 州署申请减免（LHDN）。
- 常见错误：以交钥匙日或起租日起算30天，而不是签署日；选错类别；忘了续约、转让租约（novation）和分租合约也要盖印；转让价低于市值时仍按市值计税；弄丢只能打印一次的印花税证书。
常见问题
怎样在 LHDN 网上办理印花税？
登入 MyTax，进入 Perkhidmatan ezHASiL > Duti Setem > e-Duti Setem，选择 Borang Permohonan > Penyeteman。选好类别、填写 BNDS、上传已签文件后提交，30天内付款，再下载印花税证书。
办理印花税需要先注册吗？
个人需要税务识别号码（TIN），可在 MyTax 的 e-Daftar 申请，然后用 MyTax 账号登入。律师楼、银行、保险公司和代理则需附上公司注册证书和授权信等文件注册用户 ID。
LHDN 印花税可以用什么方式付款？
可以用 FPX、eTT 虚拟账户，或大众银行与 CIMB BizChannel 的账单付款。无论自我评估还是正式评税，都须在提交 BNDS 或收到评税通知后30天内付清。
买一间 RM850,000 的工厂要缴多少印花税？
本地买家缴 RM19,500：首 RM100,000 按1%，其后 RM400,000 按2%，余下 RM350,000 按3%。外国公司或非公民非永久居民一律4%，即 RM34,000。
厂房租约印花税由谁缴？
法令规定正本由租户缴付，副本由房东缴付。双方可在合约中另作约定，但若未缴税，LHDN 会向租户追讨。
以前没盖印的租约现在补盖会被罚吗？
若是2023年1月1日至2025年12月31日签署，并在2026年12月31日前盖印付款，可在 PKPS 2026 下自动免罚。超过这个期限，就按正常逾期罚款计算。
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