租厂保险怎么分：马来西亚工厂业主和租客各要买什么保险

重点摘要

• 一般分工： 业主保建筑；租客保自己的机器、存货、装修和办公室物品。业主的保单不保租客的东西。
• 以租约为准，不是看惯例。 很多工厂租约规定租客要分摊建筑保费，甚至由租客自己替建筑投保，签约前要看清楚。
• 两边都需要公共责任险（public liability），保第三方受伤或财物损失；租客天天在厂里运作，更应该有自己的一份。
• 租客引起的火灾，最后可能追到租客身上。 业主的保险公司赔了业主之后，可以向造成损失的一方追讨，除非租约和保单另有安排。
• 换租客或换行业，要通知保险公司。 建筑保费是按厂内做什么来定的。

我们看到的租厂火灾或淹水纠纷，多数不是保险公司拒赔，而是两边都以为对方有保。本文说明业主和租客一般怎样分工、租约要写什么，以及最常出问题的几种情况。以下是一般资料，不是法律或保险建议，一切以租约和保单条款为准。

租厂时，谁保什么？

Lulu Loke 的问答也是这样说：业主的保单保建筑，不保租客的东西；把房产租出去的话，要告诉保险公司已出租，因为用途会影响承保条件。工厂租客的部分可以看 "我是租厂的，要保什么？"。

租约的保险条款要写什么？

我们的 马来西亚租约范本指南 列出了工厂租约要额外加的条款。保险方面要写明：

1. 谁替建筑投保、按什么基础（重建费）、保哪些风险，地区有淹水记录的要包括水灾。
2. 建筑保费谁付。 有的业主把保费当作杂费向租客收，有的算进租金里，写清楚就行。
3. 租客自己要买的保单，包括公共责任险最低保额，以及每年给业主看保单副本的义务。
4. 租客的行业，以及更改前要通知的义务：换工序、新增易燃物、加高货架之前都要先通知。
5. 出事后怎么处理：厂房不能用期间租金减免、多久修不好可以解约、租客的装修由谁出钱恢复。
6. 放弃代位求偿（waiver of subrogation）或联名投保，如果双方同意的话，让业主的保险公司不会因为意外火灾去追租客（见下文）。

租约写"租客要替业主的建筑买保险"，要怎样买？

有些租约，尤其是 detached 工厂的长租约，会规定租客替业主的建筑投保。这时：

• 建筑按 重建费 投保，不是按租金或买价。
• 按租约要求写成业主和租客 联名，或在保单上注明业主的权益。如果业主的厂房抵押给银行，银行可能需要列为 赔款受益人（loss payee）。
• 每年把保单明细和续保收据交给业主。

租客的火烧到别人，谁赔？

要分三笔损失来看：

• 业主的建筑。 由业主的保险公司赔给业主。赔完之后，保险公司可以代替业主，向因疏忽引起火灾的一方追讨（代位求偿）。所以租客会希望保单放弃代位求偿，或者把租客也列进建筑保单。
• 租客自己的货。 只有租客自己的保单会赔。
• 隔壁工厂。 如果火势蔓延是因为疏忽，隔壁或它的保险公司可以向负责的一方索赔。这属于第三方责任，就是公共责任险要处理的（公共责任险）。

工厂屋顶漏水弄坏租客的货，谁的保险赔？

要看原因和租约。慢慢渗漏和自然损耗，火险一般不保；水箱、水管突然爆裂或溢水，要有相应的附加保障才保（爆水管和漏水）。屋顶由谁修是租约问题，大部分工厂租约规定结构维修归业主、内部保养归租客。如果租客已经通知业主漏水而业主不修，租客可能是向业主索赔，而不是向保险公司。租约里要写清维修责任和通知期限，照片和讯息都要保留。

租客的行业会影响业主的保费吗？

会。保险公司按建筑结构、厂内工序和存放物料来定价。租客从干货仓储改成溶剂型生产，业主建筑的风险也跟着变；没有申报的话，建筑保单理赔时可能被质疑。业主应该：

• 在租约写明准许的用途，未经书面同意不得更改。
• 新租客进来或行业改变时，通知保险公司。
• 向租客要工序说明和消防证书状况，哪些厂房需要消防证书可看我们的 消防证书指南。

租客欠租怎么办，请看 Writ of Distress 欠租扣押令指南。

怎样避免漏保和重复投保

员工、宿舍和车辆

这些跟着雇主走，和业主无关。员工由 PERKESO 保障，外劳有另外的强制规定，罗里和叉车上公路要有汽车保险。租客在厂内安排工人住宿的话，宿舍还要符合 第446号法令工人宿舍规定。保险方面可以先看 Lulu 的 外劳保险问答 和 罗里保险。

找谁问

FactoryHub 处理租约，不处理保单。工厂业主或租客的保险报价，可以联系 Lulu Loke（Great Eastern 保险代理，巴生谷），或你原本的保险公司。火险本身的问题请看我们的 工厂火险指南。

常见问题

业主的火险保不保租客的机器和货物？

不保。业主的保单只保建筑和列明的业主固定装置，租客要自己保机器、存货、装修和物品。

租工厂要自己买火险吗？

要，保自己的机器、存货和装修，另外加公共责任险。很多租约也规定租客每年出示保单证明。

工厂租约里，建筑保险由谁付？

看租约。一般由业主替建筑投保，有些租约向租客收回保费；长租约有时规定租客以联名方式替建筑投保。

租客引起火灾，谁赔？

建筑由业主的保险公司赔，保险公司之后可以向有疏忽的租客追讨，除非放弃了代位求偿。租客的货由租客自己的保单赔，烧到邻居属于责任索赔。

换租客要通知保险公司吗？

要。建筑保费取决于厂内的工序和物料，新租客进来或行业改变都要通知。

屋顶漏水弄坏我的货，可以索赔吗？

慢慢渗漏和损耗通常不保；水管水箱突然爆裂要有附加保障。如果业主接到通知后没修，可能要按租约向业主索赔。

工厂租约要有哪些保险条款？

谁保建筑、按什么基础、保费谁付、租客要买哪些保单和最低责任保额、准许的行业和通知义务、受损期间租金减免，以及是否放弃代位求偿。

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