马来西亚工厂消防证书（Bomba FC）指南：哪些厂房仓库必须申请、续期收费与租买检查清单
哪些工厂和仓库必须申请消防证书、由谁申请、收费多少，以及货架高度和化学品如何改变消防要求，附租户与买家检查清单。
重点摘要
- 凡属"指定场所"（designated premises）都必须持有消防证书（FC，马来文 Perakuan Bomba），这是《1988年消防服务法令》（第341号法令）第28条的规定，证书每年都要更新一次。
- 工厂需要 FC 的情况：单层且面积达 2,001 平方米（约 21,540 平方尺）或以上并装有自动喷淋系统；两层、每层独立防火分区且总面积超过 1,000 平方米；三层或以上；或属于危险工艺厂房。仓库需要 FC 的情况：体积超过 7,000 立方米，或两层以上且总面积超过 1,000 平方米。
- 官方收费不高：工厂或仓库 RM400，有危险工艺的场所 RM620，续期收费减半；若在到期前不足 30 天才申请续期，可被罚 RM100 迟缴费。
- 没有有效 FC，业主即属违法：最高罚款 RM50,000、监禁最长 5 年或两者兼施。消防局已表示 2026 年第一季度起全面执法。
- 改变存放货物或厂内用途（例如引入化学品、加高货架、增加新工序）可能令原有消防系统不再足够，使用者必须在动工前通知消防局。
- 租厂或买厂之前，请先看现行 FC、经消防局盖章认可的图则、CCC、喷淋与警报系统的测试记录，以及所有扩建是否获批的证明。
消防证书（FC，又称 Sijil Perakuan Bomba）是马来西亚消防与救援局（JBPM，俗称 Bomba）在检查"指定场所"的消防设施后签发的年度证书。规模较大的工厂和仓库都在指定名单之内，例如面积 2,001 平方米以上、装有喷淋的单层工厂，或体积超过 7,000 立方米的仓库。较小的单位不需要 FC，但仍须按照《1984年统一建筑条例》（UBBL）针对其面积和用途的规定，配备相应的消防系统。
什么是消防证书（Sijil Perakuan Bomba）？
第341号法令第28条写明，每一个指定场所"都必须持有消防证书"，而证书"每年更新"。根据第29(4)条，消防局会派员检查建筑物，只有在确认灭火器材与消防安全设施"相对于该指定场所的用途"是足够的情况下，才会签发 FC。最后这句话对工业地产特别关键：FC 认可的是"这栋建筑用于某种用途"，而不是单纯认可一个空壳。同一间厂房，做组装是一回事，囤放易燃溶剂又是另一回事。
很多业主会把 FC 和建筑过程中的其他批文混为一谈，其实三者各有分工：
- 消防图则审批：消防设施的设计图在动工前必须呈交消防局（UBBL 第245条），完工后由呈交图则的专业人士以表格 B 向消防局证明工程已完成并通过测试（第246条）。
- CCC（完工与合规证书）：建筑完工时签发，是厂房能否合法入伙的关键文件。我们的 CCC 证书买厂指南 有详细说明。
- FC：在取得 CCC 之后申请，之后只要建筑仍属指定场所，就要每年更新。
受影响的场所有多少？2025 年 8 月，消防局副总监（行动）透露，全国已有 9,321 个场所被列为必须持有 FC 的指定场所，其中 5,881 个已经领证；他也强调，每一个取得 CCC 的场所都必须登记申请 FC（马新社，经 Astro Awani 报道）。换句话说，过去"有 CCC 就够了"的想法已经过时。
哪些工厂和仓库必须申请消防证书？
消防局在其 Perakuan Bomba 官方页面 公布了指定场所清单。与工业地产相关的类别如下：
| 场所类型 | 在以下情况必须持有 FC |
|---|---|
| 单层工厂 | 面积 2,001 平方米或以上，并装有自动喷淋系统 |
| 两层工厂 | 每层建成独立防火分区（独立式或排屋式），总楼面面积超过 1,000 平方米 |
| 三层或以上工厂 | 不论面积 |
| 开放式走廊的多层工厂 | 两层或以上，且任何一个防火分区超过 7,000 立方米 |
| 特殊结构 | 棕油厂、炼油厂、水泥厂等工厂综合体，以及危险工业工序 |
| 仓储及一般用途（仓库） | 体积超过 7,000 立方米，或两层以上且总楼面面积超过 1,000 平方米 |
资料来源：消防局指定场所清单，2026 年 7 月更新。根据第28(3)条，公众宗教场所和自住私人住宅获得豁免。
快速估算方法。 体积大约等于楼面面积乘以室内高度，确切数字以建筑师或机电工程师的计算为准。一间 1,000 平方米（10,764 平方尺）、室内高度 7 米的仓库，体积已经达到 7,000 立方米。一间 20,000 平方尺（1,858 平方米）、室内高度 10 米的仓库，体积约 18,600 立方米，远远超过门槛。所以，即使楼面面积看起来不算大，很多仓库其实已经是指定场所。
低于门槛又如何？ 那就不需要 FC，但 UBBL 仍然会按照建筑物的面积和用途，规定必须配备消防卷盘、警报等系统（见下文表格），消防局也仍然可以上门检查。不需要 FC 不等于不需要消防设施。
由谁申请：业主、租户还是管理方？
法令把责任分摊给不同的人，租户和业主都要清楚自己的角色：
- 申请人：第29(6)条把申请人定义为场所的业主、使用者（occupier）或全面管理该场所的人。换言之，房东或租户都可以提出申请。
- 没有 FC 的法律责任：根据第33条，犯罪的是业主。
- 通报改动：第32(2)条把责任放在使用者身上。租户若计划作出重大改动，必须在动工前通知消防局。
- 消防安全组织（OKK）：第27A条规定业主、使用者或管理方必须成立消防安全组织。消防局表示，每个指定场所都需要一名消防安全经理和三名消防安全官员，若没有成立 OKK，FC 将无法签发（马新社）。
由于法律责任落在业主身上，但日常用途却由租户掌控，租约里应该写清楚：谁持有并负责更新 FC、消防局下令的升级工程由谁出钱、谁负责保养消防系统、谁来成立 OKK。这些条款在租约中的位置，可参考我们的 工厂租约与关键条款指南。
如何申请：所需文件、检查与时间
对于新建筑，消防局表示应在取得入伙纸（CF）、临时入伙纸或 CCC 后立即申请。流程如下：
| 步骤 | 内容 |
|---|---|
| 1. 递交表格 I | 向州消防局总部或负责该场所的消防区域办事处递交 |
| 2. 附上文件 | CCC 或 CFO 副本；签发 CCC/CFO 时经消防局认证的建筑图则；最新的产权文件；地契；门牌税收据副本；营业执照 |
| 3. 现场检查 | 消防局安排日期，检查每一项消防安全设施 |
| 4. 整改通知（如有需要） | 若系统不足，消防局会发出通知，列明须在指定期限内完成的整改项目（第29(5)条） |
| 5. 缴费领证 | 一切合格后，缴费后 5 个工作日内签发 FC |
等候检查日期的时间因区域而异，最好直接向区域办事处查询。消防局也设有 ePREMIS 系统，内有 Perakuan Bomba 模块，可向州办事处确认应在线申请还是到柜台办理。如果消防局拒发 FC，或附加了无法遵守的条件，可在 21 天内以书面形式向部长上诉（第34条）。
此外，消防局要求所有指定场所以电线或电话方式连接到最近的消防局，确保发生火警时警报能自动传送。
有效期、续期与收费
FC 自签发日起有效 12 个月。续期使用表格 III，必须在到期前至少 30 天递交。迟交可被罚 RM100；如果证书已经过期，业主就得重新以表格 I 申请，并缴付首次申请的全额费用。
收费依据为 《2001年消防服务（消防证书）条例》收费表：
| 指定场所 | FC 收费 | 续期收费 |
|---|---|---|
| 工厂（无危险工序） | RM400 | RM200 |
| 进行危险工序的场所 | RM620 | RM310 |
| 仓储及其他场所 | RM400 | RM200 |
如果场所同时用于多种用途，按最高的一项收费。政府收费本身很低，真正的开销通常来自检查时发现的缺陷整改，以及修改图则所需的专业费用。另外，FC 必须随时展示在场所内，没有展示也是消防局列明的违法行为之一。
工厂和仓库常见的消防系统
消防局按功能检查各项系统，下面按功能分类说明：
- 探测与警报：自动感温或感烟探测器、手动报警按钮（敲碎玻璃式），以及连接消防局的自动火警监控系统。
- 灭火：按 MS 1910 标准设计的自动喷淋系统；消防卷盘（UBBL 2021 年修订规定每个卷盘覆盖半径 30 米）；室外消防栓（UBBL 第225(2)条规定至少一个消防栓须位于距消防车通道 91.5 米范围内）；以及放置在逃生路线上的手提灭火器（第227条）。
- 被动防火：防火分区、防火门与防火卷帘、受保护的逃生通道与疏散距离、建筑四周的消防车通道，以及紧急照明。
- 供水：为喷淋、消防卷盘和消防栓系统配置足够容量的水箱和水泵组。
具体要配备哪些系统，取决于建筑物的面积与用途类别。UBBL 第十附表（2021 年修订版，马来西亚建筑师公会 PAM 的修订摘要）列明最低要求：
| 建筑 | 规模 | 灭火系统 | 火警系统 |
|---|---|---|---|
| 单层工厂 | 750 平方米以下 | 无硬性规定 | 无硬性规定 |
| 单层工厂 | 750 至 1,000 平方米 | 消防卷盘 | 手动电子火警 |
| 单层工厂 | 1,001 至 2,000 平方米 | 消防卷盘 | 自动探测 + 手动火警 |
| 单层工厂 | 超过 2,000 平方米 | 自动喷淋 + 消防卷盘 | 手动火警、广播系统、自动火警监控 |
| 两层或以上的工厂单位 | 每层超过 1,000 平方米 | 自动喷淋 + 消防卷盘 | 手动火警、消防对讲或消防控制中心、自动监控 |
| 单层仓库（可燃货物） | 501 至 1,000 平方米且低于 7,000 立方米 | 消防卷盘 | 自动探测 + 手动火警 |
| 单层仓库（可燃货物） | 1,001 至 10,000 平方米，7,001 至 70,000 立方米 | 自动喷淋 + 消防卷盘 | 手动火警、自动监控 |
| 单层仓库（可燃货物） | 超过 10,000 平方米或 70,000 立方米 | 自动喷淋、消防卷盘、消防栓 | 手动火警、自动监控 |
| 单层仓库（不可燃货物） | 超过 2,000 平方米 | 消防卷盘 | 手动火警 |
各州是通过各自的宪报采纳 UBBL 修订的，因此请向地方政府（例如莎阿南市政厅 MBSA、巴生皇城市政厅 MBDK、梳邦再也市政厅 MBSJ、八打灵再也市政厅 MBPJ）确认，您的厂房在获批时适用的是哪一个版本。旧厂房按旧版条例批建，配备可能与上表不同，这在租用或收购旧厂时尤其要留意。
货物种类和货架高度如何改变消防要求
决定一间仓库要做到什么消防等级，主要看三件事。
第一，存放什么。 UBBL 对存放不可燃货物（附表举的例子是黏土和漂白土）的仓库要求宽松得多，对存放可燃货物的仓库则严格得多。单层的可燃货物仓库从 1,001 平方米（及 7,001 立方米）起就要装喷淋，而不可燃货物仓库在 2,000 平方米以下甚至不需要任何灭火系统。根据 UBBL 第226条，如果危险工序或危险仓储需要自动喷淋或其他自动灭火系统，该系统必须适合所存放或处理的物料。
第二，堆多高。 仓库的门槛除了平方米，还用立方米计算，所以楼越高、货堆得越高，就越早跨过 7,000 立方米和 70,000 立方米这两条线。在建筑内部，喷淋标准 MS 1910:2006 为每个普通危险等级设定了最高存放高度（标准中的表 1）。一旦货物堆得更高，或货物类别更易燃，设计就要改用"高危险仓储"（High Hazard Storage）标准，届时货架除了屋顶喷淋，可能还需要加装架内（中间层）喷淋。
第三，怎么存放。 MS 1910 把存放方式分为 ST1 至 ST6 六种，从落地堆放到货架和层架都有，并对气雾罐、桶装易燃液体、闲置栈板、塑料箱和无纺布等特殊货物另有规定。
落到实际操作上：喷淋系统是按某个危险等级和某个最高存放高度来设计的。如果您打算把货架做得比原设计更高，签约前一定要向房东索取机电设计依据。若您本身就需要高度，可以从 雪兰莪高楼底工厂出租 中筛选，并核实喷淋设计与您的货架方案相符，而不只是看净高数字。
改变用途：存放化学品或增加危险工序
FC 认可的是"建筑加用途"，所以新用途可能让原有证书失效。
- 先通报，后动工。 根据第32(2)条，使用者必须在动工前把拟议的重大改动通知消防局。未通知就动工属违法。
- 由消防局决定要做什么。 若改动会令系统不足，消防局会发出通知，列明须采取的措施；完成后，消防局会修订 FC，或在缴费后签发新证（第32(3)条）。消防局页面也说明，改建图则必须先呈交并获认可，才能开始施工。
- 危险仓储成本更高。 第十附表的附注指出，特殊风险、危险工序或危险仓储必须配备消防局要求的消防设施。附表所列的危险区域包括室内易燃液体仓储、化工厂、锅炉房、变压器房和工艺设备房等。FC 收费等级也会从 RM400 升至 RM620。
交易就是这样告吹的。2026 年 10 月，Datasonic Group Bhd 因未能就消防设备取得消防与救援局批准，取消了在八打灵再也（Petaling Jaya）一项价值 RM2,850 万的工业产业收购，而该批准正是买卖合约的前提条件（《新海峡时报》；另见我们的 案例新闻解读）。如果您涉及锂电池、储能系统或其他危险品，请在筛选厂房前先阅读我们的 危险品仓库选址指南，并向消防局核实具体要求。
罚则一览
| 违法行为 | 罚则 | 依据 |
|---|---|---|
| 指定场所没有有效的 FC | 业主：最高罚款 RM50,000、监禁最长 5 年或两者兼施 | 第341号法令第33条 |
| 没有成立消防安全组织 | 最高罚款 RM50,000、监禁最长 5 年或两者兼施 | 第341号法令第27A条 |
| 未通知消防局即作重大改动；不遵从令系统达标的指示 | 属违法 | 第341号法令第32(2)及(5)条 |
| 伪造 FC 或在申请中作虚假陈述 | 属违法 | 第341号法令第54条 |
| 到期前不足 30 天才申请续期 | RM100 迟缴罚款 | 消防局 |
若风险严重，消防局还可以向法庭申请禁止令，禁止或限制任何场所的使用，不论该场所是否属于指定场所（第35条）。
租户与买家检查清单
在签署要约书之前用这份清单逐项核对，发现缺口就写进租约或买卖合约作为条件。它可以配合我们更全面的 租厂前检查清单 一起使用。
| 检查项目 | 应索取的文件 | 警讯 |
|---|---|---|
| 是否属于指定场所？ | 从获批图则核对楼面面积、楼层数和体积 | 业主说一间 25,000 平方尺、装有喷淋的单层工厂"不需要 FC" |
| 现行 FC | 证书本身：名称、地址、到期日、附加条件 | 已过期、地址不符，或核准用途与您的业务不符 |
| 续期记录 | 最近一次表格 III 的递交记录及以往的 FC | 证书之间有断档 |
| 消防局认可的图则 | CCC/CFO 时经认证的消防设施图则，以及所有修订图则 | 没有图则，或图则与现场不符 |
| CCC 或 CFO | 证书副本 | 没有，或只涵盖部分建筑 |
| 已获批的扩建 | 夹层、雨棚、加建楼层和附属建筑的批文 | 有任何不在获批图则上的结构（参阅我们关于 雪兰莪违建工厂 的说明） |
| 测试与保养记录 | 喷淋、水泵、警报、消防卷盘及灭火器的保养日志 | 没有日志、喷淋阀门被关闭、水泵长期处于手动模式 |
| 消防安全组织 | 消防安全经理与消防安全官员的名单 | 尚未委任 |
| 您的用途与设计是否匹配 | 货物种类、货架高度及化学品，对照喷淋设计依据 | 计划中的货架高于设计存放高度 |
| 费用由谁承担 | 租约或买卖合约中关于 FC 续期和消防局指令升级的条款 | 没有写明，或把所有升级费用都推给租户 |
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常见问题
马来西亚的工厂一定要有消防证书吗？
只有指定场所才必须持有。工厂若为单层且面积 2,001 平方米以上并装有喷淋、两层独立分区且总面积超过 1,000 平方米、三层或以上，或属于危险工艺厂房，就必须申请 FC。较小的工厂不需要 FC，但仍须按面积配备 UBBL 规定的消防系统。
仓库需要消防证书吗？
仓库体积超过 7,000 立方米，或两层以上且楼面面积超过 1,000 平方米，就需要 FC。一间 1,000 平方米、高 7 米的仓库体积已达 7,000 立方米，因此不少独立式仓库都属于指定场所。
租来的工厂，消防证书由谁负责？
业主或使用者都可以申请，但如果没有有效 FC，犯法的是业主。租户若要作重大改动，必须事先通知消防局。租约中应写明由谁续期 FC、谁保养消防系统，以及消防局下令的升级工程由谁付费。
申请消防证书需要多久？
现场检查确认所有系统合格后，消防局会在缴费后 5 个工作日内签发 FC。等候检查日期的时间视各区域办事处而定。若发现缺陷，消防局会给出整改期限，完成后才能领证。
消防证书要多少钱？
政府收费为工厂或仓库 RM400，有危险工序的场所 RM620；续期减半，即 RM200 或 RM310。实际上，整改费用和修改图则的专业费用通常远高于这笔收费。
消防证书过期了会怎样？
续期须以表格 III 在到期前至少 30 天递交，否则可被罚 RM100。证书过期后，业主必须重新以表格 I 申请并缴付全额费用。指定场所在没有有效 FC 的情况下运作属违法，最高罚款 RM50,000、监禁最长 5 年或两者兼施。
在工厂里存放化学品需要消防局批准吗？
如果场所持有 FC，《消防服务法令》第32(2)条规定使用者必须在作出重大改动前通知消防局。易燃液体等危险仓储须配备消防局指定的消防设施，FC 也可能需要修订或重新签发。搬货进场前，请先向消防局确认细节。
加高货架会影响消防证书吗？
会。根据 MS 1910，喷淋系统是按最高存放高度和危险等级设计的，货物堆得比设计更高，可能要加装架内喷淋。货堆加高也可能令仓库超过 7,000 或 70,000 立方米的门槛，从而需要更高等级的消防系统。
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