如何 farming 一个工业区：工业地产中介实战指南

重点摘要

• Farming 一个工业区，就是把一个地区做熟、做透：查清每一间厂的资料，记录每一个门牌，持续联系业主，再为租客和买家配对。
• 查资料从 JUPEM、MyLot 和 SISMAP 开始，地契资料到土地局核实。
• 扫街要一条街一条街地走，建立自己的工业区资料库，并定期回访更新。
• 开发业主靠持续跟进，一次没结果不代表没机会。
• 中介没有底薪，越早接触真实的日常工作，越早知道自己适不适合这一行。

什么是 farming 一个工业区

工业地产中介常说的 farming，指的是长期深耕一个固定的工业区。你要知道区里有多少条街、每条街有哪些厂、哪间在用、哪间空着、业主是谁、最近有什么变化。巴生谷有哪些主要工业区，可以先看吉隆坡与雪兰莪工业区完整指南。

这些坐在办公室听课是学不会的。地段、地契、业主、租客和买家，都要你走进市场，一间一间厂去认识，一个一个客户去接触。下面是 Peter Tan 和 Jason Low 带新人 farming 一个工业区的实际做法。

第一步：先学会查资料

联系客户之前，你至少要知道自己在介绍什么。

用 JUPEM、MyLot 和 SISMAP 查地段。 学会用这些工具查土地资料、辨认地段、核对能查到的基本信息。一间厂不只是一个地址，背后还有地段、土地用途和其他要进一步核实的资料。遇到有潜力的厂，先把资料查清楚，不要只看照片和业主开价。

到土地局查地契。 有些资料网上查不到。你要学会看懂土地面积、地契年限、土地用途、产权资料和相关限制，遇到看不懂的项目，知道该向谁核实。土地用途和转换的规则，可以参考工业用地转换指南。这样面对业主或买家时，你能分清哪些资料已经核实，哪些还要确认。

给每一间厂建立记录：

• 地址、门牌和所在街道
• 土地面积、建筑面积和能取得的基本资料
• 出租还是出售、业主开价和相关条件
• 适合什么类型的租客或买家
• 资料来源、最后核实日期、还待确认的事项
• 下一步联系谁、什么时候跟进

资料越完整，你越了解自己负责的工业区，客户来问时也不用每次重新找。

第二步：走进工业区扫街

一条街一条街地走。 从指定的工业区开始，一条街一条街地走，不是开车随便绕一圈。看到工厂就记门牌，看到出租出售广告就记联系方式，留意空置的厂房，也留意正在装修、扩建或搬迁的工厂。慢慢你会知道：哪条街以小型工厂为主，哪一区仓库比较多，哪些厂房适合物流、制造或仓储，哪些厂可能符合某一类客户的需求。

建立自己的工业区资料库。 走过的街、记过的厂、看到的广告，都要整理下来。下次回到同一个地区，你就能比较：哪间已经租出，哪间还空着，哪间换了广告牌，哪间可能换了业主或联络人，哪些资料要重新核实，哪些厂值得再去拜访。时间久了，这份资料就是你开发业务的基础。

学会观察。 某条街最近出现很多出租广告，当地租赁情况可能有变化；某间厂长期空置，可以去核实业主有没有出租意愿；某个区货车进出频繁，可以研究它适合什么类型的租客。不过现场看到的只是线索，不能当作业主一定要租或卖的证据，要通过实际联系去确认。

第三步：每天都有任务

我们会按新人的进度和负责的地区，定下每天的工作目标。起步阶段可能包括：

• 走访指定的街道，记录一定数量的工厂
• 整理和更新工业区资料
• 打一定数量的开发电话
• 联系业主，了解工厂有没有出租或出售计划
• 安排拜访，学习和业主面对面沟通
• 挂 banner
• 按客户需求寻找符合条件的工厂
• 更新跟进记录，规划第二天的工作

任务会按个人进度和地区调整，不是每个人每天都做一样的事。真心想学、不怕压力的人，我们会给更多任务。接触的真实案例越多，就越快理解市场，也越快发现自己还欠缺什么。

刚开始打电话会紧张，第一次拜访业主不知道问什么，客户问到土地用途或地契资料答不上来，这些都很正常。遇到不确定的问题，不要硬着头皮乱答，先记下来，查证后再给客户准确的答复。

第四步：开发业主，持续跟进

有了一份工厂名单，还不等于有了生意。

有效的第一通电话。 打给业主时，不要只机械地问"请问你的厂有出租吗？"。先清楚介绍自己，说明来意，再了解对方的情况：工厂是自用还是出租，未来有没有搬迁计划，有没有考虑出售，对租赁或出售有什么要求。第一通电话的目的往往是建立联系、了解情况，不一定马上拿到一间厂。

持续跟进。 有些业主暂时没有计划，有些需要时间考虑，有些第一次不会透露太多。把沟通日期、对方的反馈、下一步行动和跟进时间都记下来，在合适的时候再联系，慢慢建立自己的业主网络。

判断哪些厂值得优先跟进。 不是每一间厂都值得花同样的时间。综合考虑地段、面积、用途、租金或售价、现场条件、业主意愿和市场需求，分清楚哪些机会先跟进，你的工作才有方向。

第五步：为租客和买家配对

真正的工作，是把合适的物业和合适的客户连接起来。

先把客户需求问清楚：要仓库、制造厂房，还是适合特定用途的工业单位？需要多大空间？预算多少？需要什么出入条件？什么时候必须搬？哪些条件不能妥协？

记清楚需求，再筛选合适的物业、核对基本条件、安排看厂，看完了解客户的反馈。客户不满意，要弄清楚原因：价格超出预算、地点不合适、空间不够，还是物业条件不符合实际用途。每一次反馈，都让你更了解客户和市场。

当你同时有了业主资料、工厂资料和客户需求，就会明白工业地产怎么运作：主动建立资源，再寻找合适的配对。

有问题，随时问

我们没有固定的上课时间，因为实际工作遇到的问题每天都不一样：今天不知道怎么开口联系业主，明天遇到看不懂的地契资料，后天带客户看厂，才发现物业条件和客户想象的不一样。

有问题随时问。问之前，先整理好你已经知道什么、卡在哪里、打算怎么处理，这样我们才能帮你准确分析，你也会慢慢学会自己解决问题。刚开始不会很正常，因为你还没做过。真正的问题，是从来不问问题的人。

为什么我们对新人要求比较高

房地产中介没有底薪。这是一门要主动开发、持续跟进、建立信任，并且承担收入不确定性的生意。你可能努力了一段时间还没成交，也可能跟了一个客户很久，最后没有结果。

与其让你花一两年才发现自己不适合，不如一开始就让你接触这份工作真实的日常：执行任务、保持纪律、主动沟通、持续跟进。这样的节奏对一些人来说会有压力，但对愿意投入的人，它能帮你更早看清自己的优势和需要改进的地方。

我们不承诺每个人都能在短时间内成交，任务量也不等于业绩保证。我们给你方向、方法、实战机会和团队支持，能走多远，看你自己的执行力和投入。

我们只收全职。工业客户的决定周期长，技术知识也要时间累积，兼职跟不上。

我们带过三十多位中介

Peter Tan（REN 12771）和 Jason Low（PEA 1478）至今一起带过三十多位中介。现在的团队大多已经是成熟的队伍，不少人是在其他公司做过之后，转过来专做工业地产的。两人都在 BOVAEP 注册，隶属 CID Realtors Sdn Bhd（E(1) 1855）。

做过房地产，不一定熟悉工业地产：客户类型、物业条件、资料核实方式和日常开发的重点都不一样，有经验的人也可能要重新建立工作方法。完全没有经验，也不代表没有机会。我们更在意你愿不愿意从基础学起，接受实战中的反馈，长期累积自己的地区资源。

想知道入行条件和收入怎么算，可以看如何成为马来西亚工业地产中介。如果你想认真进入工业地产，欢迎到加入我们页面了解和申请。

常见问题

工业地产中介说的 farming 是什么意思？

长期深耕一个固定的工业区：查清每间厂的资料，记录每一个门牌，持续联系业主，再为租客和买家配对。目标是比任何人都更了解这个地区。

查工厂的地段和地契资料要用什么？

地段资料用 JUPEM、MyLot 和 SISMAP 查，地契资料到土地局查，看清土地面积、地契年限、土地用途、产权资料和相关限制。

新人每天要做什么？

按团队定下的每日目标：走访街道并记录工厂、打开发电话、联系和拜访业主、挂 banner、更新跟进记录。任务会按个人进度和负责的地区调整，真心想学、不怕压力的人会拿到更多任务。

巴生谷有谁在培训新人做工业地产？

在 FactoryHub，由 Peter Tan（REN 12771）和 Jason Low（PEA 1478）亲自手把手带新人，两人至今一起带过三十多位中介。培训从查资料、扫街到开发业主和配对客户，都在实战中进行。

没做过房地产，可以做工业地产吗？

可以。重要的是愿意从基础学起、接受实战中的反馈。反过来，有住宅经验也不代表熟悉工业地产，客户类型和资料核实方式都不一样。

可以兼职吗？

不可以，我们只收全职。工业客户的决定周期长，技术知识也要时间累积，兼职跟不上。